新政下的中國房地產市場分析
5月21日下午，以特邀嘉賓身份參加了和訊網《新政下的中國房地產市場分析——暨地產少壯派首次見面會》，以下是我的主題發言的部分文字整理。
關于樓市新政出臺的背景
2008年9月份美國金融危機中斷了我們房地產自2008年3月以來出現的正常調整，政府投資初始投資要靠賣地的錢，不把房價炒起來就沒有需求，沒有需求沒有建設，沒有需求沒有土地出讓，就沒有政府投資，這樣決定了中國的經濟是房地產拉動的經濟，高房價、高利潤拉動的投資。這樣房屋賣不掉沒關系，因為我們允許它反復交易，允許從中加價，允許以消費貸款的名義投資，這樣來說它是一個屬于高房價拉動的瘋牛經濟，這樣一旦實施起來是剎不住車的。所以溫總理在《求是》雜志特別強調過，這是一個黃金時代，就是指瘋牛經濟。所以，2009年房價上漲，加上今年一季度也是瘋狂的上漲，這種瘋狂遠超過了2007年的絕對水平。
同時房地產上漲把建筑業、建材業、工程機械、有關能源全部拉動起來了，中國一半的經濟又步入了其中，粗放經濟重新回來了，所謂的集約經濟和轉變經濟增長方式愈來愈遠。為了推動土地經濟的發展，各地出現了大規模的拆遷活動，房地產拆遷、基礎設施拆遷，引起了公眾和政府強烈的對抗，而且都是非常直接的對抗。
另外，一系列的泡沫破滅了，迪拜事件等等，全世界對中國的嘲笑，任何一個媒體都對中國進行嘲弄，做空中國。所以，在公眾呼吁下，今年兩會也有很多有識之士批評，媒體此后罕見一致地對政府操縱的高房價進行炮轟，加上“地產三劍客”的幾次影響很大的向高房價宣戰民生論壇活動，等等。我想這些可能對決策者形成了巨大的壓力，這可能新政出臺的一個背景。
當前宏觀調控面臨新關口，四大爭論可能致調控夭折
過去是越調越漲的，2006年的調控基本上是有土地政策，也有金融政策，但是都沒有控制多套房貸，2007年二次房貸政策首付提高，并且利息達到1.1倍，這起到了明顯的作用，說明大的貨幣緊縮政策才起到了作用。原來即使實施貨幣緊縮政策也沒有用，只有做房子掙錢，其他的不掙錢，所以緊縮以后錢往房地產流動更快，所以這次是調控最重要的影響，政府越來越失去民心，高房價引起天怒人怨，拆遷帶來的自焚這樣的沖突不斷，政府對此有所擔憂，對動亂非常擔心。一旦動亂我們的GDP數據就變得非常可笑了。
政府確實擔心金融危機，所謂中國式次貸。中國叫次貸是高抬我們了，因為我們的收入是純粹隨便開的，炒樓隨便買上上百套沒有任何的依托，所以這個債務是純粹的爛債式的危機。因為全世界都在看中國的笑話，都在看中國什么時候泡沫破滅。
所以，政府雖然在托市也是膽戰心驚，也是在火中取栗。所以，這兩怕決定了政府最終下決心推出了政策。特別是覺得現在出口復蘇了，工業復蘇了，所以不需要靠房地產了。但是沒有仔細分析，工業復蘇主要是建筑復蘇，出口復蘇是去年基數太低了，出現一些復蘇性增長，但是這次歐洲債務危機出現以后，又出現了一些影響。所以這個時候宏觀調控又面臨了新的關口。
現在出現了四大爭論，一個是否有泡沫的爭論。這個話題的討論可見中國目前是一個指鹿為馬的時代。第二個是穩房價還是降房價的爭論，如果穩房價的話稍微調一點可能就要放松調控了，那么還是降房價呢，只要現在信貸政策堅持住，房價不上漲了，投機分子就不買房了，就會拋出，不讓房價降就會出現新的松動的措施，這些爭論意味著調控到這一步是否會倒退的問題，這個爭論也是非常重要的。拿溫總理的報告，按照建設部的理解，按照任志強他們的理解，他們都是說國務院就是想讓房價穩下來，不是讓它上漲，讓漲幅降下來，而不是讓下降。第三個是房價綁架中國論的爭論，沒有房價綁架中國是好事，那么就要堅定不移的調控，但是現在遇到歐洲危機以后又出現了動態調節、微調，這時候就有打退堂鼓的可能性，所以綁架中國論說明了中國經濟經不住外面有任何的風吹草動。第四個是調控是否有效的爭論。地方政府和開發商覺得太有效了，效果明顯；但是老百姓覺得效果不夠。開發商認為調控過嚴，倉促上陣，這次看來可能最后又會不了了之。
這是當前面臨的四大爭論，說明了房市處在觀望期，特別是對中央的態度大家都在盡量猜，說明了中央也給大家猜不透，它自己也不表態，也在觀察，又怕人罵，又怕房地產拉動的經濟增長受到影響，現在是兩難，所以我們現在要發出最強烈的聲音，讓政府徹底放棄房地產拉動的粗放的經濟、瘋牛經濟和害人經濟。
房價回落一半乃至泡沫破裂不可避免
在2009年4月份我預測過中國的房價要有40-50%的回落，因為現在房價又上漲了很多，如果我仍然堅持這個觀點，很多人會說只能降到去年的水平了，特別是在合肥只能降到去年的水平，這個水平也是很高了。這就意味著第一步首先要降到去年的水平，在這個基礎上再有四、五成的下降，當然這是一線城市的情況，其他的二、三線可以進行類比。如果考慮到去年的上漲以后，在全國范圍內這個高點應該有40-50%的回落，包括所有的城市，一線城市的降幅應該更大。
我的依據有三點，我堅信我的依據。第一，我認為中國經濟增長是有問題的，中國經濟增長速度必須8%這是有問題的，我們的真實增長可能是3-5%都夠嗆。
按照一個綠色GDP進行合理扣除的話，我們經濟未必是增長的，把一片綠油油的稻田改成別墅，我不知道這是不是創造財富，我認為是財富巨大的損失。我們把大量社會資源毀滅了，炸山、毀林，進口礦山，生產的房屋作為了投機者的籌碼被控制著，銀行承擔了風險，銀行隨時有可能爆炸，我不知道是不是財富？這個財富在其他的國家也是一個造價的價格，地皮不值錢了，所以我不看好中國經濟的增長。2008年底年我就不看好，因為我說了我們的經濟增長失去了動力，我們的增長過去靠的是房地產和出口，現在出口沒有了，房地產拉動的中國經濟根本不是一個好的經濟，它是毀滅山林、耕地的增長，這是沒有創造財富的偽增長。
出口也不創造財富了，把我們創造的財富交給美國人了，美國人給美元又借了回去，給我們打了一個白條，說是還不起了，所以出口也不創造財富。只有靠消費來拉動，而現在老百姓的收入水平處在極低的水平，中國的基尼系數超過0.5了，新華社也發文說中國基尼系數空前分化，有可能引發社會動亂，新華社敢發這樣的言論，說明瘋牛經濟已經把中國推上了不歸路了。以2008年底到現在的這種瘋牛經濟把中國推上了不歸路，所以中國經濟增長是不看好的，不看好的增長怎么會有房價的持續上漲。
另外人民的大多數收入增長是非常有限的，遠趕不上房價的上漲。買不起房價自然要回落。
第三，房屋過剩，房屋過剩是主體，我們稍微調控了一下信貸政策，現在就供過于求了。所以，房屋是嚴重過剩的，從來沒有供不應求，我早把這個需求定義為不合理需求，惡意需求，這是為了不可告人的目的拿房子來攫取社會的財富，由于這三點中國的房價要走弱，這三點也是決定了中國經濟要出大問題。
中國經濟崩潰論我是一直支持的，我講的房地產泡沫和中國經濟崩潰是同步的。這樣下去的話，經濟的崩潰可能是由地方債務、金融危機、房地產危機引起的，還有可能是社會動亂引起的崩潰，還有惡性通脹引起的擠兌現象也會讓經濟崩潰，這三者都極有可能發生。所以，這樣來看房價回落是必然的趨勢，這是長期的趨勢。短期來看，只要堅持現在的政策不變，只要不采取倒回去的政策，我堅信到北京這樣的城市到今年年底平均的房價回落應該達到20-30%，如果這樣繼續堅持，明年的回落幅度還要大，可能就是一個更加急速回落的過程。這樣一些經濟會出現問題，地方債務危機會爆發，房地產在2012年崩盤。這是我的判斷。
大家買房要看30年，看看30年后的房子是什么樣的，但是也許10年、8年就拆掉了，也許用不了30年就倒塌了，也許到30年就是一個造價了。
政府不可能一直一手遮天
現在看中國還是政策市，政府可以一手遮天。起碼在一定時間內，不好說明年后年還能一手遮天，至少在今年還有可能做到，想干什么就干什么。但是剛才講了，政府在觀望，觀望取決于對多重利益主體的協調，現在看多個利益主體就有地方政府，它們的發言權是最大的，地方政府的發言權遠強于央行，央行現在不說話了，當啞巴了，成為最超脫的了，本來應該是最忙的。宏觀調控主要是要通過央行調控的，但是他們現在不說話了。
地方政府又是不一樣的，像重慶、上海希望通過自己猛烈的動作把房價打下來，像上海年初在地方兩會上也提出向高房價宣戰，重慶也是希望把房價調整到合理價位，出臺房產稅，這是兩個可能想出頭的。更多的地方政府也沒有什么抱負，他們的抱負就是想多賣地、多還債，這些地方政府可能成為了主要的聲音，所以今年國土部雖然提出了計劃，但是可能實現不了，地方說沒錢了，保障也不搞了，這可能是一個重要的聲音。
另外就是開發商的聲音，開發商講他們是龍頭，他們是支柱，現在把支柱打下來了，股票也被打下來了，銀行也下來了，地產和銀行這兩個占指數三分之一，股市回落了，總理感覺到很不妙，所以感覺到進入兩難階段，所以還有公眾的聲音，很多買不起房子的聲音，政策的聲音，公眾的聲音，這一方一直沒有起到很好的主導作用，但是也不敢說這次調控起到了很好的影響。這幾個方面的聲音就要看誰的聲音更大，作為公眾的聲音如果更大一些，中央也不敢輕舉妄動，如果這樣的話，房子成交量會逐步下降，環比也會下降。
少量二手房的成交量可能有所上升，因為成交量下降非常大，有些人會接盤的，但是總的是下降的，一手房和二手房都會下降。少數企業先動，多數企業后動。一些二手房在部分地方可能接近30%。這是今年的情況。
明年的情況，即使也不出臺新的政策，即使是稅收政策也不出臺，我想回落幅度還會加大。如果出臺加息政策和升值政策，稅收政策，那么明年的泡沫破滅也不是不可能，原來說到的崩盤表也不是不可能實現的。
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