房?jī)r(jià)暴漲的根源在于信貸膨脹

左大培（2009年12月16日）

中國(guó)城市的商品住宅售價(jià)到2007年為止已經(jīng)連續(xù)多年暴漲，使高價(jià)商品住宅成了人民痛恨的“新三座大山”之一。宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮政策使2008年中國(guó)的商品住宅售價(jià)幾乎停止了上漲，有人甚至驚呼“房地產(chǎn)業(yè)的寒冬來臨”。但是2009年春天以來，商品住宅的銷售額和售價(jià)重新暴漲。重新暴漲的房?jī)r(jià)使人民大眾怨聲載道，而面對(duì)滿腔憤怒的民眾，房地產(chǎn)商的代言人們又重新搬出前些年他們已經(jīng)重復(fù)了無(wú)數(shù)次的辯護(hù)詞，說房?jī)r(jià)暴漲的根源在于“人們買房的需求是剛性需求”、“政府供應(yīng)的住宅建設(shè)用地太少”。

其實(shí)，明白經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都應(yīng)當(dāng)清楚，“剛性需求論”、“供地太少論”都是給房地產(chǎn)商的暴利辯護(hù)的地地道道的謬論。中國(guó)最近十年的住宅售價(jià)暴漲，其最主要的根源是國(guó)內(nèi)的信貸膨脹。能夠引起住宅售價(jià)暴漲的信貸膨脹，不僅僅是總的貸款余額的急劇增大，更重要的是為購(gòu)買住宅提供資金的個(gè)人按揭貸款迅速增加。這種信貸膨脹為購(gòu)買商品住宅者提供了巨額的資金，這些購(gòu)買資金很自然地引起住宅售價(jià)與其銷售額一起暴漲。

我們可以用幾個(gè)最簡(jiǎn)單的數(shù)字說明這一點(diǎn)。在中國(guó)，銀行總的貸款余額與以M2衡量的貨幣供應(yīng)量基本上是同步增加的，而用于購(gòu)買住宅的“個(gè)人按揭貸款”則被包括在銀行發(fā)放的“居民戶消費(fèi)性貸款”之中。看一看M2和“居民戶消費(fèi)性貸款”增加的情況，就可以大致明白信貸膨脹的概況。

僅僅利用在互聯(lián)網(wǎng)上粗略搜索一下所得到的資料，我們就可以知道，2008年10月以前中國(guó)實(shí)行了力度相當(dāng)大的信貸緊縮，這種緊縮在與住宅購(gòu)買有關(guān)的信貸方面尤其嚴(yán)厲；而2009年底以前中國(guó)則過度放松了信貸，造成了急劇的信貸膨脹，而且這種膨脹在與住宅購(gòu)買有關(guān)的信貸方面尤為嚴(yán)重。其結(jié)果是，2008年中國(guó)的商品住宅售價(jià)幾乎停止了上漲，而2009年住宅售價(jià)又重新暴漲。

根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和“2009年中國(guó)消費(fèi)信貸行業(yè)研究報(bào)告”，中國(guó)的M2在2008年9月同比只增長(zhǎng)15.29%，2008年中國(guó)的“居民戶消費(fèi)性貸款”比年初增加4609億元，同比少增4090億元。與此形成鮮明對(duì)照的是，中國(guó)的M2在2009年11月末同比增長(zhǎng)了29.74%，增長(zhǎng)率比上年同期幾乎高出一倍；而光是2009年上半年中國(guó)累計(jì)新增的個(gè)人消費(fèi)貸款就達(dá)6508億元，比08年同期多增3920億元，個(gè)人住房按揭貸款更是迅猛增長(zhǎng)，新增量達(dá)4661.76億元，同比增幅超過150％。而在2009年前11個(gè)月中，光是最終流入了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)人按揭貸款就達(dá)到7009億元。這就是說，2009年光是上半年所新增的個(gè)人住房按揭貸款，就超過了全部“居民戶消費(fèi)性貸款”2008年全年的新增數(shù)量！

用于購(gòu)買住宅的貸款這樣從減少變?yōu)閯≡觯?dāng)然會(huì)使住宅售價(jià)從停止上漲變?yōu)楸q。2008年1－10月，全國(guó)商品住宅銷售額同比下降18.2%，2008年10月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比只上漲了1.6%；而2009年1－11月全國(guó)商品住宅銷售額卻急劇增長(zhǎng)了91.5%，2009年11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲達(dá)5.7%。

改變信貸緊縮政策的這種有害作用是完全可以事先預(yù)料到的。2008年11月9日我在“烏有之鄉(xiāng)”的講演中就指出，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)“減免住宅交易稅費(fèi)、下調(diào)住房貸款利率、降低首付比例至20％，在房地產(chǎn)泡沫仍然存在時(shí)放松房地產(chǎn)緊縮政策，是完全錯(cuò)誤的”，會(huì)導(dǎo)致“房地產(chǎn)泡沫發(fā)展”。一年多以來的事實(shí)證明了我的這一預(yù)言。

2009年1－11月，全國(guó)的商品房銷售額為35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%。一般情況下，中國(guó)商品住宅的銷售額都占商品房銷售額的83％左右。按這個(gè)比例推算，這11個(gè)月里中國(guó)商品住宅的銷售額應(yīng)當(dāng)接近但不到3萬(wàn)億元。而這11個(gè)月中光是用來購(gòu)買商品住宅的個(gè)人按揭貸款就達(dá)到7009億元，接近商品住宅銷售額的將近四分之一。而且這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是用來購(gòu)買商品住宅的銀行貸款的全部。我們已經(jīng)聽說了許多這樣的案例：當(dāng)事人借口“經(jīng)營(yíng)私營(yíng)企業(yè)需要”，利用銀行擴(kuò)大對(duì)企業(yè)的貸款以刺激經(jīng)濟(jì)的時(shí)機(jī)，借入巨額銀行貸款以購(gòu)買商品住宅牟利。這樣的貸款數(shù)額到底有多少，我們當(dāng)然不可能有精確的數(shù)據(jù)，但是我有理由相信，這樣用于購(gòu)買商品住宅的貸款資金不會(huì)小于個(gè)人按揭貸款。果真如此，則2009年的商品住宅銷售有一半靠的是銀行貸款支持，貸款資金造成的需求同時(shí)就引起房?jī)r(jià)上漲。

數(shù)據(jù)的對(duì)照是如此明顯，以致任何進(jìn)一步的說明都是多余的。這些數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)商們用來解釋房?jī)r(jià)上漲的所謂“剛性需求論”、“供地太少論”都是純粹的胡說八道。房地產(chǎn)商及其辯護(hù)士們散布這樣的歪理邪說，其目的只能有一個(gè)，那就是將房?jī)r(jià)上漲的真正根源——信貸膨脹掩蓋起來，以便他們鼓動(dòng)進(jìn)一步的信貸膨脹，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

要駁斥房地產(chǎn)商的這些謬論，根本就不需要任何長(zhǎng)篇大論，我們只用一句話就可以讓他們閉上嘴巴：我敢斷定，只要在今后的兩年中，中國(guó)總的銀行貸款余額每年的增長(zhǎng)都不超過15％，每年新增加的個(gè)人住房按揭貸款余額都不超過4千億元人民幣，中國(guó)商品住宅售價(jià)的上漲就必定會(huì)停止。我們只需問一聲那些鼓吹“剛性需求論”、“供地太少論”的房地產(chǎn)商及其代言人：你們敢大膽作一個(gè)試驗(yàn)，讓中國(guó)的政策當(dāng)局實(shí)行這樣一套信貸政策嗎？我相信，任何房地產(chǎn)商及其代言人只要不是白癡，都絕對(duì)不敢擁護(hù)這樣一種信貸政策。而只要他們面對(duì)這樣的質(zhì)問不敢回應(yīng)，那就證明，他們自己也不相信那些所謂的“剛性需求論”、“供地太少論”。

明白了中國(guó)住宅售價(jià)上漲的根本原因，我們也就可以明白，為什么在中國(guó)停止住宅售價(jià)的上漲會(huì)如此困難。這是因?yàn)橛腥绱酥嗟睦婕瘓F(tuán)反對(duì)緊縮購(gòu)買住宅的信貸：

——房地產(chǎn)商利用其能夠動(dòng)用的巨額資金，已經(jīng)在很大程度上影響了中國(guó)的媒體甚至決策層。他們當(dāng)然會(huì)使用一切可能的手段來阻撓緊縮購(gòu)買住宅的信貸，由此來促使住宅售價(jià)上漲以牟取暴利；

——房?jī)r(jià)的上漲會(huì)帶動(dòng)城市建筑用地價(jià)格上漲，給拍賣城市土地的地方政府帶來巨額的賣地收入，這使地方政府也加入到房?jī)r(jià)上漲的利益鏈中，從而也成為緊縮信貸的反對(duì)者；

——中國(guó)的大銀行在經(jīng)過美國(guó)式的“股份化改造”之后，已經(jīng)變成了美國(guó)的銀行式的房地產(chǎn)泡沫推動(dòng)者。銀行的經(jīng)營(yíng)者們?cè)讷@取短期利潤(rùn)的利益驅(qū)動(dòng)下，已經(jīng)變?yōu)橛凶銐虻膭?dòng)力不顧未來的貸款壞帳而濫發(fā)“居民戶消費(fèi)性貸款”。這樣，在膨脹購(gòu)買住宅的信貸方面，中國(guó)的銀行業(yè)不但不會(huì)成為障礙，而很有可能成為最大的合謀者；

——極其容易獲得的個(gè)人住房按揭貸款對(duì)每個(gè)人都形成了巨大的誘惑，它會(huì)使許多人為了住上貸款買來的房子而不顧高房?jī)r(jià)所造成的代價(jià)。緊縮購(gòu)買住宅的信貸會(huì)使人們不容易獲得個(gè)人住房按揭貸款，從而招致許多普通人的反感甚至反對(duì)。這些熱衷于用容易獲得的按揭貸款買房的普通人，實(shí)際上是房地產(chǎn)商用其利益鏈綁架作人質(zhì)的最大社會(huì)群體，但是他們?cè)谀撤N程度上也成了反對(duì)緊縮購(gòu)買住宅信貸的一個(gè)利益集團(tuán)。

盡管如此，我仍然要提出警告：中國(guó)目前的用于購(gòu)買住宅的信貸甚至整個(gè)信貸體系，都在制造金融的泡沫。而作為這一泡沫的支柱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是毫無(wú)疑問地處于泡沫之中。十幾年來，從亞洲金融危機(jī)到引發(fā)此次國(guó)際金融危機(jī)的美國(guó)“次貸危機(jī)”，幾乎每次危機(jī)都直接由房地產(chǎn)泡沫的破滅所引發(fā)。而我們今天用信貸的膨脹所鼓動(dòng)的房地產(chǎn)泡沫，不過是在為未來的某一次金融危機(jī)準(zhǔn)備條件。

不要對(duì)泡沫可能不破滅心存幻想。即使泡沫不破滅，社會(huì)的危機(jī)也會(huì)照樣深重。目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了中國(guó)絕大多數(shù)人的承受能力。懂得經(jīng)濟(jì)分析的人應(yīng)當(dāng)清楚，在這樣高的房?jī)r(jià)下貸款買房，是貨真價(jià)實(shí)地遭受著雙重剝削，這種剝削的實(shí)質(zhì)，就是中國(guó)的“中產(chǎn)階級(jí)”用自己拼命掙來的血汗錢去養(yǎng)肥高價(jià)賣房的房地產(chǎn)商和高利盤剝的銀行。最近受到熱播熱議的電視連續(xù)劇《蝸居》，就形象地表達(dá)出了在這種雙重剝削下掙扎的中國(guó)城市中產(chǎn)階層的哀怨。我要清楚地告訴所有的人：只要這種以信貸膨脹推高房?jī)r(jià)的做法還在繼續(xù)，“中產(chǎn)階級(jí)”的“房奴”們所遭受的雙重剝削就不會(huì)有盡頭。

只要不停止以這樣的信貸膨脹“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展”，中國(guó)就只能有兩個(gè)前途：如果那些借款買房的“中產(chǎn)階級(jí)”都老老實(shí)實(shí)地履約還貸，中國(guó)就會(huì)有一個(gè)越來越大的“房奴”階層，這個(gè)廣大的“房奴”階層將永遠(yuǎn)在沉重的雙重剝削下掙扎；而如果有大批借款買房的“中產(chǎn)階級(jí)”分子拒不或者不能履約還貸，中國(guó)就會(huì)陷入金融危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌，大批的個(gè)人和企業(yè)破產(chǎn)，銀行發(fā)生巨額的虧損和壞帳。

由此也就可以明白，那些歌頌將中國(guó)的銀行賣給西方金融大投機(jī)商的私有化政策的人在密謀策劃什么：經(jīng)過他們這樣改造的中國(guó)銀行機(jī)構(gòu)成了放貸款制造房地產(chǎn)泡沫的幫兇，這樣的泡沫經(jīng)濟(jì)最后還是會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門出現(xiàn)真正的通貨膨脹；而一旦政府實(shí)施反通貨膨脹的緊縮性貨幣政策，必然發(fā)生的信貸緊縮就會(huì)使房地產(chǎn)泡沫破滅，讓中國(guó)的銀行出現(xiàn)巨額的虧損甚至壞帳。到那時(shí)，“金融改革派”就會(huì)重彈過去的老調(diào)：中國(guó)的銀行之所以出現(xiàn)巨額壞帳，是因?yàn)樗鼈兊乃兄平Y(jié)構(gòu)沒有效率，因?yàn)閲?guó)家還持有它們的大量股份，因?yàn)樗鼈冞€沒有完全賣給外國(guó)人。通過這樣一種制造壞帳再讓外國(guó)人收購(gòu)的過程，他們就可以實(shí)現(xiàn)其將中國(guó)的銀行送給外國(guó)人的經(jīng)濟(jì)殖民化目的。

這就是說，信貸膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)售價(jià)暴漲，會(huì)將中國(guó)經(jīng)濟(jì)引入一個(gè)“要么永遠(yuǎn)作房奴，要么金融崩潰”的兩難境地。要想擺脫這樣險(xiǎn)惡的兩難境地，我們只有一個(gè)辦法，那就是盡早讓房地產(chǎn)泡沫破滅，而且越早越好。具體應(yīng)當(dāng)怎樣作，決策部門的人看過我的這篇文章以后應(yīng)當(dāng)很清楚。

當(dāng)然，指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)政策的官員們會(huì)說，我們之所以不敢讓房地產(chǎn)泡沫破滅，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的投資對(duì)拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)太重要了。這種說法當(dāng)然不難找到數(shù)據(jù)的支持。光2009年的前11個(gè)月，中國(guó)全國(guó)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資就有31271億元，其中商品住宅完成投資22369億元。據(jù)此推算，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)投資將占中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的10％以上，而商品住宅投資則將占中國(guó)GDP的7％以上，中國(guó)全部的住宅建筑投資更可能占中國(guó)GDP的9％左右。在這樣的經(jīng)濟(jì)格局下，房地產(chǎn)售價(jià)的暴跌當(dāng)然可能使房地產(chǎn)投資暴減，房地產(chǎn)投資的減少又可能造成中國(guó)的總需求嚴(yán)重不足。

不過，這只是最表面的理解。我們之所以要堅(jiān)決地戳破房地產(chǎn)泡沫，恰恰是為了調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)不再這樣依賴于房地產(chǎn)投資，特別是不再依賴盈利性的商業(yè)化房地產(chǎn)業(yè)投資。

具體地說，就是要通過結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)業(yè)政策，在總需求保持于生產(chǎn)潛力附近的前提下，首先把房地產(chǎn)投資占GDP的比重降到正常值8％左右。房地產(chǎn)投資比重降低所留下的占GDP比重兩個(gè)百分點(diǎn)的總需求缺口，應(yīng)當(dāng)靠其他行業(yè)“支出”占GDP比重的上升所彌補(bǔ)。

不要瞪著眼睛說沒有這樣的行業(yè)。現(xiàn)今中國(guó)需要增加總支出的行業(yè)太多了。醫(yī)療、教育都需要增加支出，只不過由于“市場(chǎng)化改革”的錯(cuò)誤指導(dǎo)思想限制了這方面的公共開支，才妨礙了這方面的總支出增加。即使在所謂的“投資”領(lǐng)域，需要大幅度增加物質(zhì)資本和人力資本投資的領(lǐng)域也極其眾多。高水平裝備的研制和制造、新能源的開發(fā)、計(jì)算機(jī)芯片和軟件的生產(chǎn)，甚至一般的中國(guó)民族企業(yè)的現(xiàn)代化機(jī)器設(shè)備，哪個(gè)不需要大量的投資？如果我們的政府官員真的那么無(wú)能，竟然找不到增加總支出的方向，那我就告訴他們一個(gè)最簡(jiǎn)單的做法：大力增加科學(xué)研究和高新技術(shù)開發(fā)上的支出，大力增加軍事工業(yè)的研究和生產(chǎn)支出吧。從中國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，將這兩個(gè)方面的支出占中國(guó)GDP的比重再提高兩個(gè)百分點(diǎn)，也不見得就足夠。

這些方面本來就應(yīng)當(dāng)有更大得多的支出，才能使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)有一個(gè)平衡而和諧的發(fā)展。而最近30年這些方面之所以一直沒有足夠的支出，就是因?yàn)椤笆袌?chǎng)化”和“公退私進(jìn)”的教條占了統(tǒng)治地位，妨礙了采取有效率的財(cái)務(wù)措施使足夠的資金流入這些領(lǐng)域。

就是在剩下的城鎮(zhèn)住宅建筑投資中，也必須終結(jié)盈利性的房地產(chǎn)企業(yè)投資的獨(dú)霸地位。政府應(yīng)當(dāng)通過非盈利的公有住房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)來向廣大的人民群眾提供經(jīng)濟(jì)適用的住宅，以保障真正用于居住的住宅供給，穩(wěn)定人民的居住費(fèi)用。這種公共住房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的住宅，不應(yīng)當(dāng)是用于在住宅買賣市場(chǎng)上進(jìn)行投機(jī)炒作的“房源”，而應(yīng)當(dāng)主要用于向普通居民出租，租金的水平應(yīng)當(dāng)根據(jù)“不虧損”和“略低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化的房租”兩項(xiàng)原則確定。由這種公共住房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供大量這類住宅，一方面可以穩(wěn)定住宅的供給，特別是在住宅買賣市場(chǎng)崩潰的情況下保證滿足居民真正的居住需求，另一方面也可以穩(wěn)定住宅建筑投資，防止由于住宅建筑投資波動(dòng)導(dǎo)致強(qiáng)烈的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。唯一阻礙這一有效率措施實(shí)行的障礙，只能是一種思想意識(shí)，那就是房地產(chǎn)商們極力鼓吹的“信貸膨脹的私有化意識(shí)”。

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