中國的房地產市場是一個什么樣的市場，我給你打個比方：運輸和交通需要車子。政府扶持大汽車制造商生產高檔汽車，價錢高得80％的人都望車興嘆。于是，一些小廠商制造拖拉機、一些家庭工廠制造三輪車、一些農戶自制人力車或馬車。可是，有一群“先進生產力的代表”鼓動一個只代表“先進生產力”的政府，做出了一個有“戰略意義”的決策：制造拖拉機、三輪車、人力車、馬車統統非法，運輸和交通只能用汽車。如是，汽車就身價百倍，價格只漲不跌。汽車不僅具有金子一樣的保值功能，還有增值套利的功能。如是，汽車就不做運輸了，有錢人買汽車放著，等著漲價套利，或出租收租。這可是苦了農民、市民和從事運輸的人。這就是中國房地產市場的現實。
面對中國一路高歌的房價，中國的經濟學人圍繞是否加息、或增加土地供應、或增減稅費、或限價、或增加經濟房供應、或公開房屋成本、或限價等等方面爭論不息。爭論的各方都覺得真理在自己的手上。但基本的事實是：市場調節是失靈的，政府調控也是失靈的。在我看來，中國房地產市場和非法傳銷市場十分相似，面對這樣的一個市場，生搬硬套經濟學理論，似乎有些不著邊際。
我們知道，經濟學是講假設的，市場無形之手和政府有形之手想在房地產市場上起調節和控制作用，先必須符合如下假設：
假設一：市場上買賣的房子（商品）是房子（商品），具有最基本的商品屬性——房子用來居住或辦公的。
假設二：在假設一成立的前提下，市場機制只能在均衡市場下起作用。均衡市場的必要條件是：市場上存在供給和消費兩大陣營，并且是對立的、權利平等的、勢均力敵的兩大陣營。
假設三：在假設一、二都成立的前提下，供給陣營競爭供給的有效性，基于消費陣營合作消費的有效性。
假設四：在假設一、二、三都成立的前提下，市場機制是中立的、客觀的。宏觀調控才能透過市場機制起作用，即外因透過內因起作用。
假設五：當絕大多數缺房人（需求方）不能通過市場購買住房時，需求方擁有退出房地產市場并自主建房和合作建房的絕對自由；當弱勢者無法實現自主建房和合作建房時，政府有絕對責任保障其基本居住權。
如果上述五個假設成立，圍繞中國房地產市場的市場調節和政府調控措施才有意義。
中國的房地產市場存在上述五個假設嗎？
假設一成立嗎——房市上銷售的是住房嗎？
房子是用來住的，這是房子的基本商品屬性。可城市、特別是大城市的新樓盤，有多少是用來住的呢？深圳等大城市有70％以上的房子不是為缺（住）房的人生產的，而是為有房的炒房者生產的。這和非法傳銷市場很相似，傳銷的“商品”已經不是商品本身了——而是“人頭”。因為非法傳銷市場不是經濟學意義上的商品市場了，所以市場機制在非法傳銷市場上不起調節作用。在類似傳銷市場的房市上，房子的空置率越來越高，價格也越來越高，供求決定價格、價格圍繞價值轉的規律并不存在。很顯然，在中國的房市上，假設一不成立。
假設二成立嗎——房市是均衡市場嗎？
均衡市場的核心標志，是市場上存在供給和消費兩大陣營，并且是對立的、勢均力敵的、權利平等的兩大陣營。供給陣營總是希望漲價，消費陣營總是希望降價。市場上兩大陣營的相互博弈是市場機制發生調節作用的內在動力。市場沒有兩大勢均力敵陣營的存在，市場機制就不難以發揮正常的調節作用。
中國的房地產市場是否存在對立的、權利平等的、勢均力敵的兩大對立陣營呢？事實是，供給陣營期待房子漲價，購買陣營中的大多數人（投機者）也期待房子漲價，絕大多數無房者（住房需求者）無力進入房市，市場上兩大對立的、權利平等的、勢均力敵的陣營并不存在，其實只有漲價聯盟。房地產市場幾乎等同于投機場所，80%以上的缺房人不僅被排斥在房市之外，還被剝奪了自主建房或合作建房的權利，完全失去了博弈地位和能力。中國的房地產市場和非法傳銷市場一樣，只有漲價聯盟，不是一個均衡市場。在這樣的市場上，市場機制只會幫助強者更強，弱者更弱。很顯然，中國房地產市場的假設二，不成立。
假設三成立嗎——中國的房市是一個供給競爭和消費合作均有效的市場嗎？
只有供給陣營內部競爭，競爭才出效率。供給陣營內部為什么競爭呢？合作形成漲價聯盟不是更好嗎？中國的房市就是一個供給陣營聯盟的市場，實際是一個供給陣營聯合壟斷的市場。怎樣才能打破壟斷呢？要靠消費陣營的有效合作，即當供給陣營的漲價超出了消費陣營的底線——比自主建房或合作建房的機會成本高出時，消費者陣營就會堅守底線——自主建房或合作建房，只要自主建房和合作建房是有效的，就構成對供給陣營的壓力，供給陣營內部的競爭就是必然的，由聯合抬價轉變為競爭性降價，這時的市場才由賣方市場轉變為買方市場。當價格降到接近消費者自主建房或合作建房的機會成本時，消費陣營的自主建房和合作建房變得相對低效或無效，就會放棄合作，選擇在市場上購買商品房，房地產市場的兩大陣營就會達成新的均衡。
現實的中國房市和非法傳銷市場非常相似，供給陣營是緊密聯盟的、制定規則的，需求陣營是高度分散的、毫無博弈能力的。很明顯，中國的房市，假設三也不成立。
假設四成立嗎——房市的宏觀調控是否通過中立的、客觀的市場機制起作用呢？
在均衡的市場上，市場機制是中立的、客觀的，會持久維持市場均衡狀態。但均衡市場也會有暫時的不均衡（市場失靈）的時候，政府宏觀調控措施是透過（中立的、客觀的）市場機制調控市場（失靈）的，當供給陣營過于強大時，有形之手會透過市場機制幫助消費陣營；當消費陣營過于強大時，有形之手會透過市場機制幫助供給陣營。修復市場供求關系，恢復市場（力量）均衡，達成新的平衡。簡而言之，市場機制是內因，政府調控是外因，政府宏觀調控是外因通過內因起作用。
在當下中國房地產市場里，由于房市里沒有勢均力敵、權利對等的兩大對立陣營，只有供給方的價格同盟、甚至官商勾結。市場機制在這樣的市場上是不會中立的、客觀的，市場是強勢陣營的市場，市場機制會造成強者更強、弱者更弱。加上地方政府部門和腐敗官員都是“房子養的”，房子漲價也符合政府部門和腐敗官員的利益。所以，在中國的房地產市場上，市場（無形之手）和政府（有形之手）都失去了“裁判員”“調節者”“調控者”的中立、客觀地位。這和非法傳銷市場相似，市場總是對強勢者有利，政府也無法調控這個市場。因此，假設四也是不成立的。
假設五成立嗎——政府愿意保障公民基本居住權嗎？
前面的四個假設都不成立，市場機制和宏觀調控在中國的房地產市場上都不會起積極作用，即市場失靈和政府失靈同時存在。在這樣的情況下，唯一的出路是市場的弱勢陣營選擇退出市場，尋求住房自給自足和合作建房，或政府保障其基本居住權。負責任的政府應該最大限度地扶持弱勢陣營實現住房自給自足和合作建房，或保障其基本居住權（政府提供廉租房）。可是，中國城市的無房者無權自主建房，政府對合作建房并不支持，住房保障制度也遲遲沒有建立起來。因此，假設五也不成立。
假設五不成立，表明中國的房地產市場的危機不可能化解。
進入傳銷市場的人，齊心協力騙入“新人頭”，“新人頭”必須騙入“更新的人頭”，如此維持市場的可持續性。市場機制無法調節傳銷市場，政府也無法調控，最終的結果只有一個：當騙入的“人頭”增量不夠，新增資金不足以維持市場的“食物鏈”時，市場就會崩潰。
中國非法傳銷市場崩潰的風險是可控的，因為有強大的政府。中國房市的風險積累到一定程度，一旦崩潰，后果是不可想象的，恐怕是不可控的。因為政府和銀行也被綁架了。
中國房地產市場即使不會很快崩潰，但長此下去，也會導致兩個嚴重后果：一是將有更多的人在城鄉之間流動，不出10年，至少有4億人會以城市的地下室、公園和交通林帶為家；二是房市將會淪為合法的傳銷市場，銀行和地方政府將成為這個市場中最后的、最大的“人頭”。
中國房地產市場之危迫在眉睫，但并不是無解：
第一，在今后相當長的一個階段，要優先發展“小產權房”，因為，“小產權房”不是用來炒的，是用來住的（建議小產權房滿10或15年方可入市交易，交易要征收暴利稅）。只有這樣，房地產的價格才會回歸價值，房產才能回歸住房的商品屬性。當前要優先發展“小產權房”，而不是禁止發展。第二，政府要鼓勵和扶持自主建房和合作建房。因為只有這樣，房地產的供給陣營內部才能恢復競爭，房地產市場才會是一個真正的充分競爭的市場。市場的需求陣營才會逐步回到市場，才能逐步形成市場中的供給和購買兩大勢均力敵、權利對等的對立陣營，逐步恢復市場均衡狀態。第三，政府必須逐步為3－4億人（農民工為主體）準備保障性住房。
無論是“小產權房”，還是“自主建房”、“合作建房”或建立住房保障制度，都是符合市場經濟“所有制多元、主體平等”的基本原則的，也是《憲法》保護的。除了上述這三條，并無更有效的措施。但地方政府和 “主流經濟學家”都不會主動采納這三條。這就不是經濟問題了，也不是法律問題，而是人權問題，是最基本的政治問題。
2007年8月
作者單位：河北大學中國鄉村建設研究中心
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