再駁取消經(jīng)濟(jì)適用房的謬論
   時(shí)寒冰

    《取消經(jīng)濟(jì)適用房背后的陰謀》一文發(fā)出后，引發(fā)一些爭論，幾位作者先后撰文與筆者商榷。有爭論是正常的，所謂理越辯越明，但是，一些以謬誤遮掩謬誤的混亂邏輯，可能會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)。因此，再次撰文就一些問題進(jìn)行闡述。   

    第一，我沒有否認(rèn)茅于軾先生是一位有良知的學(xué)者，但是，有良知的人未必就不被蒙騙，未必就不發(fā)生異變。從2007年年初起，茅于軾先生開始露骨地為開發(fā)商鼓吹，與開發(fā)商手牽手，共同呼吁取消經(jīng)濟(jì)適用房。沈曉杰先生曾經(jīng)茅于軾與任志強(qiáng)等開發(fā)商的關(guān)系進(jìn)行研究。事實(shí)上，一些媒體的報(bào)道早已經(jīng)將相關(guān)利益聯(lián)系公之于眾。
    2007年1月16日，《中華工商時(shí)報(bào)》披露了如下事實(shí)（以下內(nèi)容每一個(gè)字都引自報(bào)道原文）：在日前為富平基金舉行的募捐會(huì)上，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)自我辯護(hù)：我是在為窮人說話，為此，他呼吁開發(fā)商為茅于軾創(chuàng)辦的富平基金捐款……為了湊足政府要求的2000萬元注冊(cè)資金，任志強(qiáng)大概前后發(fā)了10封信，為茅于軾化緣。任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，為什么主張大家捐款？是希望通過學(xué)者，就是茅于軾、吳敬璉這些人，用他們的嘴去做地產(chǎn)的宣傳，可能要比我們自己去做這種宣傳好得多，可以讓社會(huì)知道我們并不是單獨(dú)追求暴利……
    筆者不屑于以小人之心猜度茅老先生，但是，茅老先生有關(guān)地產(chǎn)的言論，無不體現(xiàn)著以開發(fā)商的最大利益為出發(fā)點(diǎn)，而以損害民生為代價(jià)——但愿這是巧合。
    在任志強(qiáng)為茅于軾籌資后不久，2007年2月5日，《南方人物周刊》刊發(fā)了徐梅對(duì)茅于軾的采訪（以下內(nèi)容每一個(gè)字都引自報(bào)道原文）：
    人物周刊：您與任志強(qiáng)先生私交如何？
　　茅于軾：我們一起開過很多會(huì)，交情是有的。我籌建一個(gè)2000萬的基金會(huì)，任志強(qiáng)出了100萬。
    文中，茅于軾說：“任志強(qiáng)才是真正關(guān)心群眾。”
    兩篇報(bào)道，時(shí)間相差不足一個(gè)月。作為此前一直敬重茅于軾先生的人，不得不對(duì)這種“連貫性”深表遺憾。

    第二，空出一個(gè)夾心層讓開發(fā)商肆意掠奪，乃是茅于軾地產(chǎn)言論的核心思想。
    茅于軾先生極力反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，但贊成發(fā)展廉租房，其理論是“幫助社會(huì)上最困難的那部分人群。因?yàn)槲覀兊呢?cái)力有限，只能先解決最困難的人，然后才能幫助中等收入的人。”
    在最初的時(shí)候，我也被茅老先生的觀點(diǎn)說服（或者是蒙蔽），但是，當(dāng)我深入研究房地產(chǎn)問題的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)，這無非是強(qiáng)化夾心層，讓占人口主體的人群游離于保障住房之外的幌子罷了。
    反對(duì)我觀點(diǎn)的人，甚至沒有弄明白經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房、限價(jià)房的根本區(qū)別，就盲目地替茅老先生搖旗吶喊。
    簡言之，經(jīng)濟(jì)適用房是政府出地、減稅費(fèi)，建筑成本+政府限定的利潤由購房者承擔(dān)；廉租房是由政府出地、出錢、免稅費(fèi)；限價(jià)房是打折的商品房。
    現(xiàn)在的地方政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的動(dòng)力本身就嚴(yán)重不足，讓它出錢又出地來建設(shè)廉租房，還會(huì)有哪怕起碼的動(dòng)力嗎？不幸的是，這正是殘酷的事實(shí)。根據(jù)原建設(shè)部的通報(bào)，截至2006年4月，全國尚有70個(gè)地級(jí)以上城市尚未實(shí)施廉租住房制度。2007年2月14日，原建設(shè)部再次通報(bào)的 檢查結(jié)果顯示，仍有“4個(gè)地級(jí)城市”，“141個(gè)縣級(jí)市”沒有建立廉租住房制度，除此，“絕大多數(shù)城市還沒有開始將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房制度建設(shè)”。
    問題來了：經(jīng)濟(jì)適用房取消，廉租房地方政府又不愿意建，空出的這一龐大人群將面臨嚴(yán)重的住房問題，其中的相當(dāng)一部分將無奈地接受開發(fā)商的盤剝。問題的微妙之處恰在這里！利用政府不愿意建設(shè)廉租房的心理作擋箭牌，不僅留下可以享受廉租房的困難戶，也留下無緣廉租房又買不起商品房的龐大群體，送到既得利益集團(tuán)的嘴邊。何其妙也！
    退一步說，地方政府愿意建設(shè)廉租房，但是，根據(jù)國際慣例，廉租房所能涵蓋的人群，也只能占城鎮(zhèn)人口的10%到15%左右，占據(jù)中國人口主體的龐大的夾心層，既無緣享受廉租房，又買不起商品房，他們的住房問題難道可以置之不理嗎？——這才是困擾中國住房問題的一個(gè)最大的炸彈！畢竟，發(fā)達(dá)國家有一個(gè)穩(wěn)定且富足的中產(chǎn)階級(jí)，而中國卻是一個(gè)貧富嚴(yán)重分化、中產(chǎn)階級(jí)缺失的社會(huì)結(jié)構(gòu)形態(tài)。

    第三，不用政府花錢即可解決絕大部分夾心層的住房問題。
    批評(píng)我觀點(diǎn)的人認(rèn)為，政府根本無力承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)費(fèi)用，認(rèn)為“這種想法只會(huì)使絕大多數(shù)人陷入水深火熱之中”。這成為那些要求取消經(jīng)濟(jì)適用房者的最堅(jiān)固的理論。在最初的時(shí)候，我也曾有此困惑，但是，隨著研究的深入，我恍然開悟。解決中國絕大部分夾心層的住房問題，根本不需要政府花錢，或者，只需要政府花小錢。
    對(duì)于大多數(shù)人的住房問題如何解決，目前，有兩種比較具體的解放方案。一是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新所言，中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)踐采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決。二是國務(wù)院參事、全國政協(xié)常委任玉嶺向中央提交的建議：政府應(yīng)為占居民人口70%-80%的工薪階層提供經(jīng)濟(jì)適用房，少數(shù)高收入家庭可以購買商品房，對(duì)商品房的管理則可以完全放開。
    從表面上來看，這兩種住房保障體系，都把中等收入者納入了其中。但是，兩者之間卻存在著本質(zhì)的不同，區(qū)別之大可用天壤之別來形容。
    實(shí)施限價(jià)房只是相當(dāng)于在商品房的基礎(chǔ)上給出一個(gè)折價(jià)，政府仍然在獲取收益，只是獲取的收益比商品房略微少一點(diǎn)。而經(jīng)濟(jì)適用房則完全不同。根據(jù)國家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)；免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)……政府基本上沒有收益。而既然是保障，政府就不應(yīng)從中獲取收益。顯然，面向中等收入者的保障體系中，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)被被作為主體。 
    那么，我國能否承擔(dān)起中等收入者的住房保障呢？回答這個(gè)問題之前，我們不妨先看看農(nóng)村的情況。眾所周知，農(nóng)民的收入狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上城市（若將城鎮(zhèn)居民的一些隱性福利和優(yōu)惠折算成收入，中國城鄉(xiāng)居民的收入差距可能達(dá)到6:1），并且，農(nóng)民不能享受住房公積金和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度，建房也沒有補(bǔ)貼，但是，我國廣大農(nóng)村卻在國家不花費(fèi)財(cái)力的情況下完全解決好了住房問題。
    原因是什么？筆者通過研究發(fā)現(xiàn)，地方政府不從中獲取收益正是農(nóng)民自行解決好住房問題的最重要原因。在農(nóng)村，政府根據(jù)農(nóng)民家庭成員的數(shù)量分配宅基地，并不從中征收土地出讓金；在農(nóng)民建房過程中，也不征收名目繁多的各種稅費(fèi)；當(dāng)然，農(nóng)民也不必去賄賂個(gè)別政府官員，這又減少了隱性成本。也就是說，農(nóng)民只需自行承擔(dān)建筑成本即可在國家不花一分錢的情況下，解決好住房問題。
    城鎮(zhèn)與農(nóng)村雖然有很大區(qū)別，但農(nóng)村住房問題的解決仍具有參考價(jià)值，它至少提供了這樣一種思路：只要地方政府劃撥土地，不征收各種稅費(fèi)，除此之外的建筑成本等費(fèi)用由民眾自己承擔(dān)，不需國家另外花錢，即可解決中等收入者的住房保障問題——而這不也正是國家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的明確規(guī)定嗎？眾所周知，建筑成本在商品房成本中所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地出讓金和各種稅費(fèi)，每平方米一千元左右的成本（普通磚混結(jié)構(gòu)的房屋每平方米只需700元——900元）在全國都相差不大，這樣算來，一套80平方米的房子，建筑成本也不過8萬元左右，即使加上相關(guān)費(fèi)用及通過征稅方式解決績差地租問題（中心地段的購房者補(bǔ)貼外圍的購房者），在北京、上海這樣的城市，也僅僅相當(dāng)于現(xiàn)在商品房價(jià)格的零頭而已。政府只需拿錢建設(shè)廉租房，解決低收入者的住房保障即可。只要占人口主體的人群的住房問題通過自力更正加以解決，低收入者的住房問題就水到渠成。
    有人擔(dān)心這樣做會(huì)影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我需要說明的是，房地產(chǎn)業(yè)跟建筑業(yè)是兩個(gè)完全不同的概念。經(jīng)濟(jì)適用房面向中等收入者并不意味著不再建房了，只是經(jīng)濟(jì)適用房不再經(jīng)過開發(fā)商這一環(huán)節(jié)而已，住房建設(shè)對(duì)鋼材、水泥等等的消耗一如既往，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一如既往。相應(yīng)的，中國經(jīng)濟(jì)也不會(huì)受到負(fù)面影響，甚至還可能受到好的影響。因?yàn)楫?dāng)住房保障做好，房價(jià)就不可能失控，房地產(chǎn)領(lǐng)域就不可能受到泡沫的困擾，像日本和我國香港地區(qū)那樣的房價(jià)崩盤情況就可以避免。民眾不為住房問題憂心忡忡，可以更好地用心工作、奉獻(xiàn)社會(huì)。更重要的是，被高房價(jià)吞噬的購買力可以釋放出來，拉動(dòng)中國內(nèi)需，解決困擾中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這一根本問題，促使中國經(jīng)濟(jì)更健康地向前發(fā)展。

    第四，關(guān)于茅于軾廉租房不建廁所富人不愛的荒誕邏輯，竟然得到了一些人的叫好。我已經(jīng)在上文中分析過了，富人占據(jù)廉租房是為了居住嗎？不，這太小瞧富人的生活標(biāo)準(zhǔn)了！他們占據(jù)廉租房是因?yàn)榭梢酝ㄟ^出賣或出租廉租房獲取利潤，問題的癥結(jié)在這里。廉租房的分配現(xiàn)在是暗箱操作的，如果對(duì)所有要求獲取廉租房的家庭信息進(jìn)行公示，利用公眾的監(jiān)督力量，就可以逐步解決這一問題，而不是弱智或陰暗到通過不建廁所來反腐的地步！要知道，廁所早就是很普通的生活設(shè)施了，其造價(jià)對(duì)于住房的建筑成本而言，是非常之低的。茅于軾身為知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，被一個(gè)廁所蒙蔽雙眼，真的令我遺憾。而且，廉租房有別于建筑工地民眾居住的臨時(shí)居所，以這種臨時(shí)居所來論證廉租房無廁所的論點(diǎn)是非常荒謬的。

    第五，還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“土地資源是有限的，投入搞經(jīng)濟(jì)適用房，勢(shì)必減少商品房的土地供應(yīng)。這也是抬高商品房價(jià)格的一個(gè)因素。”我們要弄明白兩點(diǎn)：一，房價(jià)的競爭在產(chǎn)品的供應(yīng)層面，即不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)形成的層面。當(dāng)市場中，形成經(jīng)濟(jì)適用房占據(jù)絕對(duì)主體，廉租房次之，商品房再次之的格局，商品房決定房價(jià)的地位將不復(fù)存在。二，在這種情況下，由于商品房已經(jīng)退居為次要地位，其價(jià)格即使高漲，已經(jīng)與民生無關(guān)。就好比新加坡，“占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅”，這樣的商品房價(jià)格即使?jié)q到天上，又有什么關(guān)系？又與民眾何干？
    而且，土地資源與耕地資源完全是兩個(gè)不同的概念，我在此前的文章中已經(jīng)對(duì)此做了說明。中國可耕地資源有限，并不意味著蓋房子的土地資源也緊缺！不能耕種的土地卻能蓋房子，這是一個(gè)被忽略的常識(shí)。說到土地的稀缺性，中國的土地再稀缺也稀缺不過日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我國是130多人，而且，日本的城市人口占其總?cè)丝诘谋壤哌_(dá)75.9%，我國只有37％左右。但是，日本仍然解決了住房問題。
    以所謂土地資源的稀缺性打耕地的主意，以不惜危害糧食安全滿足開發(fā)商的歡心，即使算不上茅于軾老先生的本意，至少在客觀上，他的確達(dá)到了這樣的效果。茅于軾認(rèn)為，中國的糧食自給就不存在糧食安全問題。問題是，中國13億多人口，全國年產(chǎn)糧食5萬億噸，只能基本保證國民的用糧，即使在連續(xù)五年豐收的情況下，我國小麥、水稻、玉米等主要糧食品種也僅有1%多一點(diǎn)的凈出口，而油料2/3依靠進(jìn)口。中國的糧食安全是非常脆弱的。一旦遇到災(zāi)荒，后果不堪設(shè)想。茅于軾認(rèn)為，可以通過市場解決糧食安全的想法是天真的，如果他計(jì)算一下國民的實(shí)際糧食需求與國際上能夠供應(yīng)的糧食數(shù)量，就會(huì)感知到那種通過市場解決糧食安全的設(shè)想是多么危險(xiǎn)，這種無視風(fēng)險(xiǎn)存在的樂觀態(tài)度已經(jīng)不是“無知”二字所能形容得了的——原諒我用這種字眼。

    第六，有批評(píng)者反對(duì)我所說的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房的替代作用，認(rèn)為，“一間商品房的替代作用，完全可以是另一間商品房”，這牽涉到房地產(chǎn)的壟斷問題，我此前已經(jīng)用較長篇幅論述這一問題，這里不再多言。對(duì)同一壟斷羽翼下的商品大談替代性是可笑的，在壟斷不打破的情況下，商品房的供應(yīng)增多并不足以降低房價(jià)。這些年來，商品房的快速發(fā)展已經(jīng)充分證明了這一事實(shí)。以北京為例，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資比重仍然高達(dá)49.8%，而其中商品房占據(jù)市場的絕對(duì)主體。在商品房供應(yīng)迅猛增長的同時(shí)，房價(jià)同樣迅猛增長，這不正是市場失靈，替代性商品喪失的結(jié)果嗎？以商品房替代商品房的謬論，只會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化商品房的壟斷地位，進(jìn)一步抬高房價(jià)。恰恰是在政府加大保障性住房供應(yīng)的大環(huán)境下，房價(jià)應(yīng)聲調(diào)整。微妙之處正在這里。房地產(chǎn)市場的研究，是一個(gè)系統(tǒng)的工程，絕非簡單的依靠文字游戲就可以搪塞得了的。
    還要強(qiáng)調(diào)的是，“決定住房供應(yīng)量的核心”絕非簡單指“土地的供應(yīng)”，而是指住房的有效供給，因?yàn)椋@些年來供應(yīng)的土地是超量的，而大量土地被囤積在開發(fā)商手中。現(xiàn)在最急迫的問題不是增加新的土地供應(yīng)，而是勒令開發(fā)商加進(jìn)開發(fā)進(jìn)度，加快住房的有效供給。單純加大土地供應(yīng)的建議只會(huì)進(jìn)一步滿足開發(fā)商等既得利益集團(tuán)囤積居奇的欲望，使中國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步扭曲。
    被開發(fā)商囤積的土地(包括未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的)和被各地土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的土地量加總在一起，足可以滿足未來至少10年以上的房地產(chǎn)開發(fā)。
　　僅被開發(fā)商囤積的土地，有三份報(bào)告清晰地反映了這一點(diǎn)：(1)，2007年8月，建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣；(2)，國務(wù)院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》披露，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積越來越大，全國最大的“地主”是碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)，截至2007年7月末，總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米；(3)，北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》于2007年12月4日發(fā)布，報(bào)告估測(cè)：到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米。
　　這些囤積的土地量是什么概念呢？僅以碧桂園囤積的4500萬平方米土地計(jì)算。根據(jù)北京市公布的“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”，“十一五”期間，北京將新增商品住房建筑面積約9250萬平方米、約90萬套，4500萬平方米土地即使是建筑面積，也已經(jīng)相當(dāng)于北京市“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”的近一半！4500萬平方米土地如果是平面面積，假設(shè)容積率為2.5，其建筑面積總和則已超過北京市“十一五”期間新增商品住房建筑面積總和！這僅僅是囤積在一個(gè)開發(fā)商手中的土地面積！

    經(jīng)濟(jì)適用房落入官員、富人之手，錯(cuò)不再經(jīng)濟(jì)適用房，而在于暗箱操作，其實(shí)，商品房鏈條何嘗不是如此？經(jīng)濟(jì)適用房是解決中國住房問題的唯一有效路徑，我們需要的是完善制度，使經(jīng)濟(jì)適用房真正落到需要它的人手中。
    有人認(rèn)為，搞經(jīng)濟(jì)適用房就回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，這是混淆民生實(shí)質(zhì)。只要有利于民生，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還是市場經(jīng)濟(jì)重要嗎？我們要的是內(nèi)容還是形式？其實(shí)，我們有真正意義上的市場經(jīng)濟(jì)嗎？市場不是萬能的，醫(yī)療市場化的結(jié)果是許多人看不起病，遇到重病坐而等死；國企市場化改革的結(jié)果是，一些人被從工作崗位上冷酷地驅(qū)趕走，而另一些人中飽私囊，一夜暴富；教育市場化的結(jié)果是許多家庭供養(yǎng)不起孩子讀書；住房市場化的結(jié)果是無數(shù)人為住房問題憂慮，甚至，一個(gè)民族都在為住房問題牽腸掛肚，年輕一代早早地把擁有一套住房作為人生奮斗的目標(biāo)。一個(gè)不倫不類的市場的幌子，欺騙了人們太久太久！如今，當(dāng)一些人再次舉起市場化的棋子，剝奪人們的住房權(quán)，把他們趕向開發(fā)商貪婪的血盆大口時(shí)，我們難道不能提出質(zhì)疑嗎？民生不問姓社姓資，凡損害民生的，不管他舉起的市場化的牌坊多么光彩照人，都應(yīng)給他擊碎！
    筆者堅(jiān)定地?fù)碜o(hù)改革，堅(jiān)持改革與科學(xué)發(fā)展觀，是我們這個(gè)民族實(shí)現(xiàn)偉大復(fù)興的唯一出路。但是，改革的初衷和終極目標(biāo)是為了造福于民，民富國強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)民族復(fù)興，當(dāng)改革成為少數(shù)既得利益集團(tuán)掠奪弱者的幌子或工具的時(shí)候，我們必須重拾民生路線，以民生的路標(biāo)，指引改革，防止走偏。
    本文的寫作，有言辭過激之處，望指正，下次當(dāng)改進(jìn)。
           于2009年4月7日晚上

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