樓市“撤銷率超高”是一場網絡戰 
云涌
 

一篇質疑上海有些樓盤合同撤銷率過高的帖文發出后，引起了廣泛關注，一位記者通過官方網站查詢，帖文中提到的帖子中提及的“10大期待樓盤”共簽約3237次，合同撤銷1201次，撤銷率達37%；7個“房價翻番樓盤”共簽約5592次，合同撤銷2306次，撤銷率為41%。由此認為 “不排除開發商或銷售人員雇人當托，簽下合同再毀約，造成銷售火熱的假象。”

“撤銷率超高”并不是大城市獨有的現象，在一些地級市，也發現有著極夸張的“撤銷率”。

要把這個問題弄清楚，先了解一下，由香港傳入的、哄抬樓價的基本招數。

第一招稱為“蓄水”客戶儲備，有一百套房子的項目，反正開盤那天有三千人擠過來看就成功了；第二招稱為“銷控”有意識分期分批賣房，人為制造“饑餓恐慌”；第三招稱為“捂盤”，當房子賣到一定數量，開發商風險釋放了，壓一批具有比價優勢的房子（或項目分期），到社區更成熟時價錢會更高。

順便說明，這類方式，在過去計劃經濟時代會視為投機倒把，列為打擊對象；而現在那些來自于西方工業國家的人也聞所未聞和大為不解，甚至會問，大米也可以這樣玩嗎？這是一種特定房地產模式下的特定方式。

前幾年為了打擊炒房，許多地方政府利用網絡技術，設置了網絡銷售備案交易平臺，這樣，基本上瓦解了傳統的第二招“銷控”；但事物總有正反兩面，開發商同樣可以利用網絡技術，借以強化第一招“蓄水”，超高的撤銷率前面必有超高的成交率，它對誤導真正的購房者已經奏效了；還能借以強化第三招“捂盤”，只要把那些暫時不想賣的房子大幅提價就成。

僅采取一些技術手段，而不觸動房地產基本模式，許多地方政府有理由喜歡這樣做。

應該講，目前大量出現“撤銷率超高”，大玩左手換右手游戲，還是事出有因的。最近，各地保障類住房建設計劃的公布了，特別是官方已經不再提什么住房支柱產業說法，而強調其民生作用等等因素，導致了一批購房者開始觀望，而當下面臨銀根緊縮的開發商們，正想加快回籠資金。

最近專家言論也可以佐證，比如，拐點出現就會讓外國人抄底了；比如，房價上升空間打開、成交恢復性增長；比如，巨量成交說明需求極為旺盛，等等。

總之，樓市“撤銷率超高”說明不了什么問題，地方政府會象征性的治理一下，完了就完了。因為，現有房地產模式，地方政府作為調控者，開發商作為被調控者，雙方有親密合作，一個賣地，一個賣房，房地不能分；當然，雙方也有矛盾，一個要讓廣大市民住有所居，一個要讓城市空間開發利潤最大化。

目前這場網絡戰，被調控者明顯又勝一局，這可能也是調控者所希望看到的，甚至可以稱之為“財政依賴”。

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