來源：中國經(jīng)營報 作者：謝紅玲、李賓
編者按
2008年，在陣陣“打折”聲中，漲跌不定的北京房價徹底把消費者搞糊涂了。
曾以“堅挺”著稱的北京房價，在2007年經(jīng)歷了有史以來最為瘋狂的一輪無理由上漲后，遭遇國家宏觀調(diào)控系列動作的強大壓力，在強勢媒體齊聲“唱跌”中，自去年歲末開始滯漲停售，到今年年初開始松動甚至部分回落。
房地產(chǎn)市場價格的新變化是否預(yù)示著將終結(jié)2004年以來房價一路猛漲的趨勢？北京房價此輪波動究竟是“真摔”還是“假摔”？“看漲派”與“看跌派”喋喋不休的爭論背后究竟掩蓋了什么？究竟是誰把消費者搞糊涂了？這筆糊涂賬的根子在哪里？房價統(tǒng)計的問題到底在哪里？本報記者通過一系列深入市場前沿的調(diào)查，力圖還原樓市的真相。
一線調(diào)查
北京房價首現(xiàn)跌勢：開發(fā)商扛不住了？
“你們媒體總在說‘拐點到了’，可為什么我一點都沒發(fā)現(xiàn)呢？”3月4日，萬年投資集團萬年長興置業(yè)總經(jīng)理黃璽慶接受記者采訪時發(fā)問道。
今年1月11日，中央電視臺依據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供的北京2007年最后四周平均房價統(tǒng)計和指數(shù)數(shù)據(jù)，得出“原本最為堅挺的北京房價也下跌了”的結(jié)論, 這令黃璽慶和他周圍的很多開發(fā)商感到迷惑。
進入2008年兩個月之后，圍繞在北京房價上空的迷霧依然繚繞，人們看到的一些樓盤打折促銷的舉措到底是房價“拐點”的征兆，還是統(tǒng)計部門提供的抽象數(shù)字和市場短期表象的被誤讀呢？
市場冷淡，房價“嘴硬價軟”
3月初，記者走訪位于北京市珠江帝景、美利山、國奧村、學(xué)院派等十幾個正在預(yù)售的樓盤時發(fā)現(xiàn)，即使是在周末，這些樓盤的看房人也很少，到處是銷售人員無所事事的身影。這和去年眾多售樓處人滿為患的火爆場面形成了鮮明的對比。
在2008年房地產(chǎn)交易冷清的情況下，北京樓市刮起了近兩年來即便在淡季也罕見的大力度的打折促銷風(fēng)。有的項目推出買房送寶馬車活動，折合現(xiàn)金優(yōu)惠額度達50萬元之巨，有的項目買房贈送裝修款、免物業(yè)費和印花稅，也有的項目是直接打上十幾個點折扣……業(yè)內(nèi)人士指出，此番參與北京樓盤打折促銷的項目，數(shù)量之多、打折幅度或者促銷力度之大超越往年。
2008年2月27日，ST萬科集團在北京新開盤的 “萬科假日風(fēng)景” 高調(diào)推出“購房優(yōu)惠倒計時”活動，特價房最低達到了九一折。
作為中國最大的地產(chǎn)商，萬科集團董事長王石在去年年末首發(fā)房市“拐點”預(yù)言，進而親身實踐，對旗下各地項目進行打折促銷。在歷經(jīng)廣州、深圳、成都、上海的“打折之旅”后終于登陸北京。
記者發(fā)現(xiàn)，因大幅打折而被廣泛關(guān)注的萬科假日風(fēng)景從2007年5月25日到2007年年底，依次拿到3期預(yù)售許可證，卻分成了8次開盤，每次的開盤價格都會有不同程度的提高，均價從剛開始的9500元/平方米步步攀升， 2007年12月11日，升至頂點14700元/平方米（按平均戶型、價格統(tǒng)計）。隨著樓市的轉(zhuǎn)冷，到了2008年新的兩期開盤，雖然名義價格沒有下降，但對客戶根據(jù)不同條件給出了9.1折到9.6折的優(yōu)惠。按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)3月5日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其2月27日開盤的10號樓共有59套房，其中有3套簽約，成交均價為13119元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士指出，打折項目的背后動機有多種可能：一種可能是對市場前景不看好急于甩貨，第二種可能是因為貨幣緊縮政策導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出問題或者上市公司為了滿足財務(wù)報表的要求急于回款，第三種可能是出于對客戶心理的迎合，效仿某些商場先調(diào)高價格再打折的伎倆，還有一種可能是開發(fā)商在四五年前慣用的低開高走的價格策略。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實行打折或者贈送實物促銷的多數(shù)是一些大的上市公司的項目或者是一些老項目的尾盤；那些被媒體視為“降價”的，多數(shù)是一些樓盤新開的二期或三期。其中有因為從一期的精裝房改為二期的毛坯房而開盤價低于一期售價的，如沿海賽洛城的“美利山”；也有開盤價低于先前內(nèi)定價格的。其中，重拾“低開高走”策略是開發(fā)商的普遍之選。
據(jù)悉，北京一個平均售價近3萬元的聯(lián)排別墅項目按照2007年的價格漲勢，原本想把位置稍顯優(yōu)越的二期產(chǎn)品開盤價定在每平方米4.5萬元，但在2007年年底還是審慎地定在每平方米3.5萬元。“低開高走保險一些，否則定高了如果沒人買又不敢輕易降價，豈不把自己套住了。”該項目銷售負責(zé)人坦陳。不過，該負責(zé)人又表示：“過了這段政策敏感期，我們的房子還會漲到每平方米4.5萬元以上，因為周圍根本沒有我們這樣低密度的產(chǎn)品了。”
“富力又一城”被認(rèn)為是優(yōu)惠幅度比較大的樓盤，年初推出了買房送5重大禮的活動：免3%契稅、免0.05%印花稅、免10年物業(yè)費、免2%公共維修基金、送2777元購房喜宴等。但銷售員告訴記者，優(yōu)惠后的價格在每平方米12000元~14000元。“我們給客戶有優(yōu)惠，但沒降價，要買就趕緊訂，我們很快就要上調(diào)價格了。”
在記者走訪的多個樓盤中，一般實行的是全款打9.5折~9.8折的優(yōu)惠政策。但售樓人員表示，既然是“優(yōu)惠”，就意味著隨時可以取消，“3月10日我們就要取消折扣了。”位于明光橋附近的一個項目的售樓小姐說。另一樓盤的銷售員則更明確地告訴記者：“3月15日后我們的房子每平方米會漲500塊錢。”
市場冷卻盼望春暖
按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的記錄統(tǒng)計，記者發(fā)現(xiàn)成交量下降明顯：整個2008年2月份的網(wǎng)上認(rèn)購數(shù)和網(wǎng)上簽約數(shù)分別為3628套和2823套，而去年2月份的這兩個數(shù)值分別是4295套和6604套，同比分別下降了15.5%和57%。
一些數(shù)字記錄了房地產(chǎn)市場的變化，使房市的冷熱轉(zhuǎn)變更加直觀。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，位于北京東四環(huán)內(nèi)的某大盤第四期在2006年12月2日拿到了預(yù)售許可證，分兩次開盤，該期可售房屋477套，截止到2008年3月4日，實際售出433套，成交均價為15769元/平方米。
2007年8月22日，該項目拿到了第五期617套房屋的預(yù)售許可證，9月2日開盤，截止到2008年3月4日，共售出352套，期間經(jīng)歷了國家緊縮信貸等政策的出臺，銷售率明顯下降，但銷售均價已達到25000元/平方米。2007年12月14日獲得最新一期預(yù)售許可的404套房屋，價格仍保持25000元/平方米，至今簽約的只有16套。2月推出打折促銷措施，可享受到近乎9折優(yōu)惠，效果不甚明顯。但有開發(fā)商透露，因為北京市銷售管理辦法的改變，很多項目實際銷售的套數(shù)沒有及時反映在網(wǎng)上簽約系統(tǒng)中，所以網(wǎng)簽數(shù)字也并不能說明最新的銷售情況。
一位開發(fā)商給記者算了一筆房地產(chǎn)的成本賬：近年來土地成本約占總成本的40%~50%，建安成本占30%~40%，管理和營銷的成本占6%~8%，剩下的是其他成本。而總成本在一套房子的價格中所占的比例隨著房價的快速提漲，這兩年迅速縮小。
“2006年之前房地產(chǎn)的利潤率在15%左右，而經(jīng)過這一輪的瘋漲，現(xiàn)在每個項目的利潤率至少增加了50%，去掉稅收之后的純利潤率也在50%以上，在地價高漲前拿地的項目有的利潤率甚至能達到100%。”這樣計算下來，現(xiàn)在所謂的降價促銷對開發(fā)商而言只不過是讓點利。真正難受的將會是那些在去年高價拿到土地的項目，有些項目的土地成本占到周圍房價的一半以上，若房價停止上漲，其利潤空間將縮小。
記者調(diào)查“富力又一城”、“萬科四季花城”等樓盤時發(fā)現(xiàn)，其價格都走過了急升至頂然后停滯不動或者以折扣的名義下浮的曲線。
“連續(xù)六次加息，再加上對第二套房的限制以及經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預(yù)期，終于使得北京的樓市變得有些理性了。” 中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛如是評價上述房價變化。
一位要求隱去姓名和公司名稱的上市房地產(chǎn)公司高管私下向記者透露，“其實去年10月份關(guān)于第二套房的政策出臺之后，可以說北京所有的項目銷售幾乎都停了，應(yīng)該說到現(xiàn)在大家都在降價，包括富力、萬科、珠江等。2002年、2003年的時候采用的送車、免首付、免息、分期等手段現(xiàn)在都用上了，這僅僅是降價開始而已。”
該高管發(fā)現(xiàn)，民眾中的觀望情緒正在彌漫，這和以前的情況不太一樣，“原來雖然供應(yīng)有限，但人們的購買力更有限，且北京還存在福利分房，所以不太好賣。而現(xiàn)在更多的是人們由于對政策的期待而產(chǎn)生的觀望。”他們公司旗下位于南城的一個項目在新政出臺時還有十幾套沒賣出去，到現(xiàn)在仍然無人問津，而今年5月份將要開盤的新項目讓他頗為為難，“我現(xiàn)在不敢定價格，只能給個區(qū)間價，不知道到時這個市場會怎么樣。”
數(shù)據(jù)混亂，混淆視聽
與中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)反映的2007年12月份市場下跌走勢不同，來自北京房屋交易系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2007年12月份成交套數(shù)比11月份減少了約三分之一，成交總額卻增加了1.5億元，成交均價達到全年之首15454元，比11月漲了21%，為全年升幅最快的一個月。
SOHO中國有限公司根據(jù)北京市建委提供的網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)趕制的《2007年北京房地產(chǎn)分析報告》也顯示（見圖），2007年北京市商品房月度預(yù)售均價基本呈上升趨勢，其中12月上升最快。該報告通過觀測與分析得出一個結(jié)論：北京房屋預(yù)售和季節(jié)變化有關(guān)，天熱時賣的多，天冷時賣的少。言下之意，北京去年12月份成交面積和套數(shù)的減少是正常的。《報告》中還用圖表對比形式說明，2007年12月份北京市的二手房成交套數(shù)首次超過了一手房，全年二手房銷售面積超過了一手房銷售面積的50%。
最有分量的當(dāng)屬2008年1月17日國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的房價調(diào)查結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，2007年12月，北京新建商品住房銷售價格同比上漲17.5%，在全國主要城市中漲幅排名靠前；二手住房銷售價格同比上漲 11.4%，漲幅比上月高2.1個百分點。
這些數(shù)據(jù)似乎總體反映了北京房價在2007年12月份的上漲勢頭。
而按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2008年一二月份的北京，仍然處于一個“量跌價穩(wěn)”的態(tài)勢，成交量的大幅萎縮是不爭的事實，2月份的成交量相比1月份降低了50%，但房價仍然維持在原來的高位上。
至于數(shù)據(jù)間的差異，北京房地產(chǎn)學(xué)會理事會主席、原建設(shè)部副部長楊慎在“2008年房地產(chǎn)熱點問題座談會”上曾表示，當(dāng)前人們普遍關(guān)注的房價問題存在著統(tǒng)計方式方法的問題，首先是基礎(chǔ)信息的采用問題，各部門統(tǒng)計的城市樣本不盡相同，得到的房價數(shù)據(jù)自然大不一樣。
后市如何判斷？
眾多開發(fā)商不得不承認(rèn)，2007年的樓市漲得過快。王石說自己的感受是“心驚肉跳”；對其“拐點論”提出異議的潘石屹認(rèn)為這個詞太夸張，但也表示今年地價肯定會下跌，在北京，每平方米8000元以下和五環(huán)之外的房價可能也會跌。
房地產(chǎn)銷售顧問季滿如分析，從2005年中期開始的這一輪歷經(jīng)一年半時間的房價飛漲可以分為兩個階段，第一階段到2006年結(jié)束，“‘8·31’之后，由于土地的獲得全部采取招牌掛的方式，地價變得比較透明，而不斷飆升的地價影響到了所有開發(fā)商的判斷，那就是‘原來的房價被低估了’，因此這一時期可以看做價格的補漲階段。”
第二個階段從2007年初到2007年底，“如果按照人們的支付能力去判斷的話，這后一階段的價格是透支的。”季滿如說，“漲價已經(jīng)不需要任何理由，‘人有多大膽，地有多大產(chǎn)’，北京一個樓盤賣到了5萬多元一平方米，一套房子要五六百萬元，僅僅因為其能看到‘鳥巢’，這讓很多業(yè)內(nèi)人士都覺得不可思議。”
對于這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，季滿如的解釋是：“一個上升通道被打開之后，一定會達到一個峰值。只不過看誰先把它說出來罷了。”王石就是那個人。
但是，季滿如仍然不同意將此視為價格下跌的標(biāo)志，“下跌有兩種，一種是交易量下跌而價格不變，一種是絕對價格下跌，而現(xiàn)在的市場更多地屬于前者。”他認(rèn)為當(dāng)前的高價位代表了開發(fā)商對自己產(chǎn)品的判斷標(biāo)準(zhǔn)，不會輕易丟棄，因為他們很清楚，一旦進入下跌的通道，對自己沒有任何好處，除非是開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題。
而在開發(fā)商那里，對房價的自信還來自他們對于政府心理的把握，“任何一屆政府都不會允許GDP的增長下滑，而如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大跌的話，對整個經(jīng)濟的影響將是致命的。所以如果長期萎縮的話，政府就要救市了。”一位地產(chǎn)老板對記者說。
中國社會科學(xué)院去年12月發(fā)布的2008年《經(jīng)濟藍皮書》中的預(yù)測，由于支撐我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，我國房價上漲趨勢不可避免。其重要依據(jù)是，其一高收入者的投資投機需求將積極入市，其二高地價必然推高房價，其三外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場的擴張趨勢和資金流動性過剩對房價上漲也會起到推波助瀾的作用。
季滿如認(rèn)為，此次樓市的轉(zhuǎn)冷對開發(fā)商是一次教育，會促使市場歸于理性。而那些超前上漲的房價會穩(wěn)定在這個水平，等待時間去慢慢消化，“需要多長時間還說不好。”而說到底，這是一個心理預(yù)期的較量，結(jié)果取決于開發(fā)商和購房者誰能夠先觸到對方的底線。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士坦言：“現(xiàn)在大家都是在硬扛，我知道有的開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)快不行了。房價還是要看供求關(guān)系的，這種觀望情緒如果持續(xù)下去的話，該腰斬只得腰斬。看看四五月份市場能不能回暖吧。”
新聞視界
2007年出臺的調(diào)控不再只是通過行政手段來左右市場
房價亂局的背后：調(diào)控路線的改變
“深圳、廣州由于投資和投機的買房者過多，導(dǎo)致價值和價格嚴(yán)重背離，在新一輪的樓市調(diào)整中，出現(xiàn)了實質(zhì)性的下跌。由于北京的情況相對特殊，整體的價格水平不會像其他城市波動那么大。”2008年3月5日，一位業(yè)內(nèi)人士向記者指出，“未來一些炒得過高的樓盤會出現(xiàn)維持不下去的情況。”
中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國有35個大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展是不健康的，“經(jīng)過這兩年的發(fā)展，有些城市更加惡化了，比如說深圳。”
盡管倪也認(rèn)為，總體上來講，由于中國經(jīng)濟發(fā)展的前景和城市化的大趨勢推動，再加上政府的偏好，中國的樓市不會像股市那樣大起大落，但由于前段時期漲幅過快，導(dǎo)致泡沫加大，所以對個別城市而言，會有價格拐點出現(xiàn)。但是，多數(shù)人判斷北京不在此列。
“王石們”的恐懼和憂慮
2007年這樣一個年份讓萬科的王石感到“心驚肉跳”，伴隨著政府一系列調(diào)控措施的出臺，終于首唱“拐點”。王評價過去一年的房地產(chǎn)市場充滿了不理性的亢奮，擔(dān)心獲取了暴利后“市場會讓你吐回去，而且讓你多吐”。
而恐慌的決非王石一個地產(chǎn)商，盡管他們是價格上漲的既得利益者。對那些希望在這個行業(yè)謀取長期發(fā)展、希望能打造百年老店的企業(yè)而言，他們不需要太多的想象力就可以想象到非理性繁榮的后果。何況，在這個關(guān)系到國計民生的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，還始終有一雙有形之手在實施干預(yù)。所以，即便是那些王石拐點論的反對者，對后市也不無憂慮。
“怎么能不心虛呢？以前漲價還有個說辭，比如增加了櫥衛(wèi)精裝修，比如新的一期位置更好，比如用的建材檔次提高等等，而2007年的漲價不需要理由。不僅如此，提價幅度和密度還都比以前高了。以前是每平方米幾十元、幾百元地上調(diào)，2007年一漲就是每平方米上千元甚至幾千元，豪宅還有每平方米一漲上萬元的。以前是推新的樓座或新的一期調(diào)價，最快一個月調(diào)一回；2007年最密集的時候是每周一漲，個別樓盤在開盤的第二天就把單價上調(diào)幾千元。”一位在北京做了6年房產(chǎn)銷售的人士告訴記者。
談到如此頻繁漲價的心態(tài)，一位不愿透露姓名的開發(fā)商說：“其實對于作為微觀經(jīng)濟個體的房地產(chǎn)企業(yè)來說，沒有什么長遠考慮，賺錢是第一位的。一套房子有200個人買，我當(dāng)然要提價。”至于“地王”的頻出，他承認(rèn)是“賭徒”心理在作祟，“其實現(xiàn)在市場上的房子用的都是2004年、2005年拿的地，真要等到2007年拿的地蓋好之后上市，按照現(xiàn)在的價格，都要賠錢。那為什么還要高價拿地呢？大家都在賭。”
上述開發(fā)商給記者算了一筆賬，很多開發(fā)商在參加土地招投標(biāo)的時候，先假想一個未來的房價，然后按照8%的利潤率確定自己的土地報價，“而8%的利潤率根本就賺不了錢，因為沒有把財務(wù)成本計算進去，光貸款利率就要7%多，所以大家都在賭未來的升值空間。” 不過，王石“拐點論”被一些人理解為“煙霧彈”，屬于“揮刀自宮”之舉——做出順從的姿態(tài)，好讓政府不再出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控房地產(chǎn)的措施。
也有人猜測：王石的目的是為了給自家企業(yè)萬科低價賣房快速回收現(xiàn)金做鋪墊，更有同行揣測萬科是在利用自己作為行業(yè)老大的影響力在市場上清理門戶。
國資委經(jīng)濟研究中心主任王忠明駁斥說：“樓市拐點言之甚早，此種宣傳誤導(dǎo)民眾。”對于不少媒體報道的“房價下跌”和“樓市拐點來臨”，王忠明認(rèn)為此雖“表達了善意”，但卻嚴(yán)重低估了宏觀調(diào)控的艱巨性，“大家應(yīng)該有足夠充分的心理準(zhǔn)備來應(yīng)對調(diào)控的實行，如果這么輕易就能出現(xiàn)‘拐點’，那宏觀調(diào)控就根本不需要了。”
一些同行也紛紛站出來反駁王石。任志強甚至在博客上發(fā)表《幾只蒼蠅》一文來反對王石觀點；潘石屹也明確表態(tài)：從北京市場情況看樓市沒有出現(xiàn)拐點。正在召開的兩會上，一些學(xué)界代表也反駁了樓市拐點論。
漲價“合謀”
在房價的每一輪瘋狂上漲中，除了頻繁提價的開發(fā)商，另一個必要角色就是追漲的購房人和投資者。房子的投資價值幾乎已經(jīng)盡人皆知，在一個擁有13億人口的大國，怎么夸大城市土地的稀缺性似乎都不為過，這被人們看做是最保險的投資手段。
這種國情之下，購房自住和投資的需求不斷疊加，房產(chǎn)商們有足夠的信心掌握價格主動權(quán)，不斷試探民眾的心理承受底線。
北京市民張女士正是在2007年房價高企時在望京地區(qū)買了兩套房子，“我從2003年開始想買房子，當(dāng)時西四環(huán)邊上的房價大約每平方米五六千元。記得就是從那年開始，媒體上說國家開始調(diào)控房地產(chǎn)、要穩(wěn)定房價了，于是每次出新政策就盼著房價能降下來，就想等一等，但等來等去，到了2006年房價不但沒降下來，反而越漲越高，價格高得不敢買了。”她說。
到了2007年，張女士估計等不到降價的那一天了，“我們家也不具備買經(jīng)濟適用房和雙限房的資格，正好股市上也賺了一筆錢，望京有個項目每平方米16000元，我沒再猶豫就出手了。幸虧股市好，要不然對沒早買房這事別提多后悔了。”
記者了解到，像張女士這樣的消費者，在投資房產(chǎn)后會和開發(fā)商一道盼望自家房產(chǎn)升值。有能力的人會繼續(xù)購買第二套、第三套房……至于溫州炒房團、山西煤老板買樓的故事更加刺激著人們的神經(jīng)。
“高檔樓盤80%都是被投資者買走的。至于中檔的房子，大約有一半是出于投資目的買的。”一位北京房地產(chǎn)老板對記者說。
在復(fù)雜的房價背后，始終有政府的身影出現(xiàn)。專家們指出，地方政府是不斷推高房價的另一個重要“合謀者”。
房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃專家王志綱分析指出，中國的財政是中央、地方分稅制，其結(jié)果是地方面臨了很大的財政壓力，“GDP的考核需要政績，民生的考核也需要投入，這兩個方面地方政府都需要投錢，但分稅制的結(jié)果導(dǎo)致地方的錢又不多，怎么辦呢？在這個過程當(dāng)中，所有的官員都發(fā)現(xiàn)了一條最快的來錢途徑：賣土地，而且同樣的土地，上半年一百萬元一畝，漲到下半年變成幾百萬元一畝，憑空又多了好幾倍的收入。”
王志綱認(rèn)為，當(dāng)土地收入成了第二財政，成為城市和區(qū)域發(fā)展的最主要的財政來源時，政府也就自然會積極推動地價上漲。
“企業(yè)、政府、銀行三家配合，還有投資者和投機者的推動，中國房地產(chǎn)上漲的高潮就到來了。”王志綱說，房地產(chǎn)業(yè)的飆漲使整個中國的主要資源和資金基本上都在房地產(chǎn)或不動產(chǎn)上。
王舉例說：“像海爾這樣的制造業(yè)，已經(jīng)做到上千億元規(guī)模，但是利潤還不如一個地產(chǎn)商賣幾棟樓的收益。在這樣的背景下，基本上是東西南北中一起往前沖，搞實業(yè)的人也都來搞房地產(chǎn)。僧多粥少，土地資源不足，地價和房價繼續(xù)上漲。”
對此，倪鵬飛提出的忠告是：“政府既要關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)，也要關(guān)注民生以及整個經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。”
調(diào)控的變化
在專業(yè)人士看來，近來一段時期的樓市震蕩證明2007年的一系列調(diào)控措施似乎終于起效了。2007年出臺的調(diào)控相較過去有了很大的不同，不再只是通過行政的手段來左右市場。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商說：“從供給的角度看，這幾年北京的土地供應(yīng)一直偏少，去年開始突擊供應(yīng)土地。按照政策來講，今年底明年初，一些地就要進入市場。來廣營地區(qū)一下子供應(yīng)四塊地，200多萬平方米，順義馬坡也有好幾百萬平方米，而且都要求4個開發(fā)商、3年內(nèi)開發(fā)完，房價怎么可能起得來呢？”
另外，政府針對低收入人群的保障性住房的提供平衡了供需矛盾。這一政策趨勢會讓保障住房與商品房分開，分清政府職能與市場職能，長期來看有利于市場機制的健全。另外，廉租房、經(jīng)濟適用房的相關(guān)新政策對老百姓的心理預(yù)期產(chǎn)生了影響，“過去開發(fā)商就是利用老百姓關(guān)于房價永不會跌的預(yù)期。”倪鵬飛說。
更為重要的是，2007年，中央政府針對房地產(chǎn)的調(diào)控使出了凌厲的一招：緊縮信貸。對于房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)來說，此舉等于掐住了企業(yè)的一大命門。
2007年9月27日，銀監(jiān)會頒布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確要求購買第二套住房的首付款比率提高到40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。配合此政策的還有二手房轉(zhuǎn)按揭暫停等。2007年12月11日，央行、銀監(jiān)會又對第二套房界定定調(diào)，稱應(yīng)以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，已利用公積金貸款購房的家庭，再次申請房貸，將視為購買第二套房。
政策的用意很明顯，就是要抑制投資性購房需求，穩(wěn)定房價。事實上，除了央行和銀監(jiān)會，其他各部委也都適時參與到穩(wěn)定房價的工作中。根據(jù)統(tǒng)一的目標(biāo)，各部委相繼出臺了對口政策。業(yè)界普遍認(rèn)為，這是宏觀調(diào)控實施以來手段最狠的一年。
在更宏觀的層面，中央銀行連續(xù)加息6次，7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率，都是為了遏制經(jīng)濟增長的過熱因素。貨幣適度緊縮政策也轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿艔木o政策。土地和金融并稱房地產(chǎn)商的兩大命根，貨幣從緊政策從根本上抑制了房地產(chǎn)投資的過熱。
“這次調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)是很有必要的，能夠促使這個產(chǎn)業(yè)向理性回歸。”倪鵬飛說。
曙光閑話
透過房價看本質(zhì)
中國房價問題吵了三年多，現(xiàn)在吵到了“拐點問題”上，但房價的高和低到底誰說的對？如果總是停留在這個層面上，這個爭吵永遠是一場聾子的對話。
首先，房價問題反映了中央與地方的關(guān)系。在中國還沒有能與政府抗衡的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。但房價瘋漲并不僅是房地產(chǎn)企業(yè)與誰較勁，而是后面還有地方政府因素。自1994年稅制改革后，國稅與地稅分家，地方政府事多錢少，土地收入日漸重要，現(xiàn)在很多地方政府土地出讓收入占財政收入的半壁江山。房價高，地價才能高，地價高，財政收入才能高，想讓房價降下來當(dāng)然沒那么容易。
其次，房價反映了中國現(xiàn)階段不同階層的利益格局。對房價看法的不一致是因為利益不一致，因為利益不一致所以各方永遠談不攏。中央是考慮全局的，要對全局負責(zé)，所以不能讓房價瘋漲;但地方政府只對本地經(jīng)濟發(fā)展負責(zé)，只要GDP上去就一俊遮百丑，只有漲價才能發(fā)展;房地產(chǎn)企業(yè)是保自己的利潤;炒房客爭的是炒房的投資收益;真實需求的購房人考慮的是自己實際購買能力;銀行是考慮自己的收益率。利益所在不同，所以根本就別想在房價問題上有什么共識！
再次，房價問題反映了中國社會保障體系的缺失。住房問題從來就不是一個單純的經(jīng)濟問題，而是一個社會問題。香港回歸前后也曾經(jīng)歷了房價大漲與大跌，但其影響僅限于經(jīng)濟層面，對整個社會影響并不大。近十年來中國內(nèi)地的住房建設(shè)飛速發(fā)展，人們居住條件大為改善，成績是極大的。但為什么大多數(shù)人對房價還是如此敏感和憤怒，就是因為社會上沒有住房保障體系，沒有安全感，生怕成為被拋棄的一群。在計劃經(jīng)濟時期，人們的住房條件極為簡陋，有千不好萬不好，但有一條，就是國家會有一個住房保障的承諾，不管等上個3年、5年，10年、8年，早晚都會解決。可現(xiàn)在人們對住房不敢等，不能等，越等越絕望。將本來并不緊迫的問題變成了十分緊迫的問題，把將來的需求變成了現(xiàn)在的需求，政府部門將這個社會問題變成了經(jīng)濟問題。而老百姓又將經(jīng)濟問題變成了社會問題。但其實，建立起切實可行的住房保障制度比一下子推出多少塊經(jīng)濟適用房用地更為重要。
再有，房價問題也反映了目前中國的收入差距問題和戶籍制度問題。資本收入與勞動收入的差距太大，是中國目前社會分配問題的主要矛盾。炒房團將房價推得越高，其資本收益就越大;而工薪階層將后半生的血汗錢與其血拼，等于其勞動收入受到兩次盤剝，確實很不合理。而現(xiàn)行的戶籍制度更將住房問題的解決復(fù)雜化，建立住房保障制度是解決房價問題的根本，但如何化解戶籍制度的障礙是一個繞不過的門檻。
總之，房價問題之所以復(fù)雜，其根源是它本來就不是一個商品價格問題，這是一個綜合的社會經(jīng)濟問題，不解決這些根本性的問題，總想在房價上找出路，實在是緣木求魚。
（作者為《中國經(jīng)營報》副總編輯）
聲音
“我們不提拐點，也不希望這樣的提法。但是，現(xiàn)在的大城市房價確實是小幅下跌了。
在沒有出現(xiàn)必須要出臺政策的前提下，我們近期不會出臺新的調(diào)控政策。政策的出臺需要充分考慮各種因素，保障群眾的基本住房需求是政策調(diào)整的首要目的。還有一點，現(xiàn)在的廉租房、經(jīng)適房、限價房都是要靠開發(fā)商來建設(shè)，國家會通過政策來引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商建設(shè)。”
——建設(shè)部黨組書記、副部長 姜偉新
“現(xiàn)在房價的小幅下降，最多是回調(diào)，還不是真正的降價。是不是拐點，需要看半年內(nèi)房價是否回升。不過，從長期趨勢來看，房價上漲是總體趨勢，現(xiàn)在需要做的是讓房價在合理幅度內(nèi)上漲。宏觀調(diào)控特別是房地產(chǎn)調(diào)控措施只能更緊而決不能因此而放松。”
——全國人大代表 夏績恩
“所謂樓市下跌，是假的！這是房地產(chǎn)利益集團為了干擾政府的宏觀調(diào)控政策制造的謊言，因為中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不規(guī)范和混亂，給他們創(chuàng)造了這個機會。目前中央從緊的貨幣政策確實讓一部分房地產(chǎn)商的日子不太好過，他們就到處說樓市要大跌了，好給政府施加壓力，放松一些……流動性過剩是金融結(jié)構(gòu)出了問題……金融結(jié)構(gòu)調(diào)整絕非一朝一夕的事情，房價上漲將伴隨著金融結(jié)構(gòu)調(diào)整的全過程。”
——北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授 徐滇慶
專家在線
儲備糧草為上策
訪房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃專家 王志綱
對于中國房地產(chǎn)業(yè)而言，剛剛過去的2007年既是“上市年”、“地王年”也是“成長年”、“政策年”。盡管看上去有些復(fù)雜，開發(fā)商卻是實實在在過了一年喜出望外的好日子。然而，美國的次級債風(fēng)波，央行的連續(xù)加息，房貸新政的出臺，各地土地招拍掛所帶來的地價狂飆，物業(yè)稅的悄然提速等等，所有這一切都使得這個行業(yè)從歌舞升平的狀態(tài)逐漸陷入了高處不勝寒的境地。如何擺脫這個境地？房地產(chǎn)業(yè)的前景在哪里？市場將走向何方？
為此，本報記者走訪了對這些問題進行了深度思考的國內(nèi)著名房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃專家王志綱先生。
《中國經(jīng)營報》：王石的“拐點論”率先打破了地產(chǎn)行業(yè)歌舞升平的氣氛，你怎么看當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境？市場是否真的到了一個轉(zhuǎn)折點？
王志綱： 中國房地產(chǎn)在十七大前后可謂“冰火兩重天”，十七大以前，整個房地產(chǎn)業(yè)是高歌猛進、好戲連臺；十七大以后，行業(yè)好像突然入了冬。隨著宏觀調(diào)控的加劇，房地產(chǎn)業(yè)確實步入一個重要的轉(zhuǎn)折點。
王石說房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點了，很多老板也跑來問我，是不是房地產(chǎn)的冬天真的來了？
王石這個人非常精明。他說這話一定有他的用意，與炒股是一樣的。萬科的目標(biāo)應(yīng)該是擴大它在整個中國市場的占有份額，成為有話語權(quán)和顛覆能力的龍頭老大。這幾年，萬科走得相當(dāng)不錯，由原來的年銷售額幾十億元到500億元，一直在加速。而要更快速發(fā)展，有兩種辦法：一種靠資本集聚，一種靠資本的集中。資本的集中指的是自我循環(huán)、自我滾動，但滾得再快，也是有限的。一個企業(yè)要做大，最終可能還得靠資本的集聚，就是并購。這些年來萬科通過資本市場這個平臺和并購獲得了很大的空間。所以萬科下一步肯定要強化這個路子。
在這種背景下，王石的謀略，首先是自己搶先出逃，現(xiàn)金為王，口袋里面收回幾十個億的現(xiàn)金；第二，散布風(fēng)聲，引起小老板恐慌，當(dāng)下跌時，他就可以并購各路“軍閥”，將各種資源收于囊中，使自己迅速擴大。對于商人，不僅要聽其言還要觀其行，因為商人首先要為自己的利益考慮，這是合理的。他的這種警告也是有價值的，起碼有一點是真的，就是宏觀調(diào)控的確是來真的了。
《中國經(jīng)營報》：你怎么看待2007年的市場？是什么原因誘發(fā)了行業(yè)轉(zhuǎn)折點的到來？
王志綱：2007年在中國房地產(chǎn)界有“三大怪”，直接刺激了中央和宏觀調(diào)控的決策者。
“第一怪”就是房地產(chǎn)公司爭相上市，創(chuàng)造資本神話。碧桂園的成功上市大大刺激了地產(chǎn)界的老板們，他們看清楚了要想將自己的財富放大，必須借助資本市場的力量。所以，“上市了嗎？”幾乎成了房地產(chǎn)公司老板2007年的見面語。從二月份到八月份，排隊到香港上市的中國內(nèi)地企業(yè)有二三十家。
“第二怪”就是一個全球和經(jīng)濟學(xué)上都沒法解釋的現(xiàn)象，“面粉貴過面包”——地價高過房價。從上海到北京到成都到長沙，地王不斷出現(xiàn)，地價不斷被刷新，形成了你追我趕的局面。很多人批判這種現(xiàn)象，認(rèn)為拿地的房地產(chǎn)商簡直瘋了。造成這種局面的背景是什么呢？就像龜兔賽跑，烏龜是土地，兔子是樓價，烏龜（土地）一次次地超過了兔子（樓價）以后，兔子一下子醒過來，又突然以猛跑的形式超過了烏龜。在這個輪漲的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)商和市場都有預(yù)期，這個預(yù)期就是認(rèn)為地產(chǎn)還會不斷地暴漲下去，樓市暴漲的力度和速度肯定會遠遠超過土地的升值速度。
“第三怪”就是按上加按、泡沫上再加泡沫。在這個過程中，市場出現(xiàn)了前所未有的瘋狂。因為有利可圖，轉(zhuǎn)按揭就成了銀行非常樂于配合的業(yè)務(wù)。由于原來100萬元一套的房子到年底可以賣200萬元。那么，年初銀行按揭70%是70萬元的話，到年底房價漲到200萬元，轉(zhuǎn)按揭以后，不僅房主可以按新房價貸出70萬元的現(xiàn)金，銀行的放貸額也變成了140萬元，業(yè)績增加了，所以雙方都樂意配合。
《中國經(jīng)營報》：轉(zhuǎn)折點到來后，市場會朝什么方向發(fā)展？開發(fā)企業(yè)又該如何應(yīng)對？
王志綱：我判斷2008年樓市將會進入一個低迷時期，大家要做好準(zhǔn)備，但不要擔(dān)心從此春光不在。從長線來講，城市化過程和工業(yè)化并重，中國的房地產(chǎn)至少還有二十年的發(fā)展期，其他發(fā)達國家也都經(jīng)歷過這樣的發(fā)展階段。
大家不妨學(xué)習(xí)萬科，儲備糧草準(zhǔn)備過冬。在這種情況下，當(dāng)然是“現(xiàn)金為王”。只要保住自己的資金鏈不斷，一般來說，只要熬過一個冬天，明天的形勢會更好。因為經(jīng)過嚴(yán)酷的冬天以后，大部分弱小的競爭者已經(jīng)出局了。同時，困境出英雄，形勢不好反而會激勵我們?nèi)ゾ殐?nèi)功，冷靜地考慮怎么穩(wěn)健持久的發(fā)展。
《中國經(jīng)營報》：渡過眼前的危機后，面向未來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好哪些調(diào)整和充分的準(zhǔn)備？
王志綱： 我認(rèn)為，下一步中國房地產(chǎn)將會出現(xiàn)很大的分化。我們現(xiàn)在理解的房地產(chǎn)（就是傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)）以后恐怕只會占30%左右的份額，也叫常規(guī)房地產(chǎn)。而這一部分土地的獲得，就是通過招拍掛，價高者得，用于城市高端住宅的建設(shè)。還有一片未開墾的處女地正在浮現(xiàn)出來，很值得我們?nèi)ブ匾暫吞接懀野阉凶觥吧仙较锣l(xiāng)”，就是廣義的地產(chǎn)，包括旅游、休閑、度假物業(yè)，包括商業(yè)、物流、新型工業(yè)區(qū)等。總之，在中國20年高速城市化的過程中，在國土整治過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還有許多新的空間，有待于我們?nèi)ヌ剿鳌?BR> 我相信明天會更好，但要熬過眼下的冬天。大家要尋求新的空間，學(xué)習(xí)新的打法，創(chuàng)造新的產(chǎn)品，贏得新的機會。
本報記者 謝紅玲采訪整理
記者觀察
還原真相 呼喚房價統(tǒng)計改革
房地產(chǎn)，實在是個復(fù)雜的行業(yè)——產(chǎn)品與人們的生活息息相關(guān)，需要投入的資金在生活必需品中是最高的，質(zhì)量卻總難以讓人滿意，價格也一再惹爭議；人們購買房子的行為既是消費，又兼具投資屬性，不同財力的人消費動機不同；產(chǎn)業(yè)鏈條長，從業(yè)者分工不一，素質(zhì)也良莠不齊；國家對這個行業(yè)管理既寬松又嚴(yán)厲，中央和地方間或還有博弈；是利益集中地，也是輿論眾矢之的，真相與謊言密切交織……細察之下，對房價指標(biāo)的輕重不分是導(dǎo)致人們對這個行業(yè)、對大眾都關(guān)心的市場趨勢產(chǎn)生誤解的一大根源。
國家權(quán)威統(tǒng)計部門一直在發(fā)布各地乃至全國商品住宅的平均售價，以及與去年同期相比或與上月環(huán)比的漲跌幅，以此昭示各地住宅市場的價格走勢以及高房價是否得到控制。
據(jù)了解，平均售價是把售出的位于城市中心的房子和位于遠郊區(qū)縣的房子籠統(tǒng)合在一起，簡單運算得出的平均數(shù)，并不能真正反映房地產(chǎn)市場狀況及變化趨勢。業(yè)內(nèi)人士說這就如同不能把西瓜和蘋果相加相除得出平均值是一個道理。凡是懂得些房地產(chǎn)常識的人都知道，城市不同、地段不同乃至產(chǎn)品形態(tài)不同、每個房子的具體位置不同以及工程進度不同等等都會影響房子的價格；凡是會算術(shù)的人都知道，當(dāng)?shù)蛢r房的供應(yīng)量增多后，必然會把平均數(shù)拉下來——但這并不代表房價真的降了。
遺憾的是，因為相關(guān)部門多是采取工業(yè)統(tǒng)計的方法分析房地產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)發(fā)布時又往往缺少專業(yè)細致的解釋，常常就被媒體和民眾簡單解讀為均價跌了就意味著房價跌了，均價漲了就意味著房價漲了，均價的漲跌幅度也被視為房價的漲跌比例。真的去買房，就會發(fā)現(xiàn)根本不是這么回事。
一個并不真的具備代表性、只在數(shù)字統(tǒng)計上有意義的數(shù)字就這樣被“舉輕若重”了。而真正能夠反映市場真實情況的數(shù)字，卻往往躲在建委信息部門的電腦里或領(lǐng)導(dǎo)的文件中，不對公眾公布。在有些城市，這些信息甚至被相關(guān)部門作為有償收費信息向企業(yè)提供。此外，僅有這些數(shù)字，沒有符合行業(yè)特點的專業(yè)化解讀，即便公開對大多數(shù)人而言也是缺乏實際參考價值的。
一個健康發(fā)展的行業(yè)，需要準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)為政策調(diào)整提供依據(jù)，需要科學(xué)的分析為民眾消費行為做指導(dǎo)，更需要科學(xué)的態(tài)度與精神對待市場問題和民生問題。房地產(chǎn)的數(shù)字統(tǒng)計和行業(yè)管理到了手段和觀念都該革新的時候了！
令人欣慰的是，國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻近日透露，今年將啟動房地產(chǎn)價格的統(tǒng)計改革，比如合并和規(guī)范一些指標(biāo)的設(shè)置，在2008年的房價統(tǒng)計當(dāng)中，將把普通住宅和高檔住宅歸類為商品住宅，而經(jīng)濟適用房則作為保障型住房來統(tǒng)計。
報道反饋
十一屆全國政協(xié)委員、上海對外貿(mào)易學(xué)院院長王新奎：
金融開放要有節(jié)奏
本報特別報道《外資“圍剿”股指期貨》引起兩會代表、委員關(guān)注
《中國經(jīng)營報》：你認(rèn)為股指期貨什么時機推出？
王新奎：股指期貨還可以充分研究，做好充分準(zhǔn)備之后再推出，不要著急。我認(rèn)為首先要把資本項目管理好，所有的矛盾都集中在這里，美國要求我們把資本項目開放，壓力來自于匯率，但是它也希望中國有一個有效的貨幣政策，因為我們的經(jīng)濟不穩(wěn)定，對它的影響也特別大，在戰(zhàn)略層面還是可以考慮合作的。
《中國經(jīng)營報》：我們目前應(yīng)該怎么來認(rèn)識股指期貨？
王新奎：我覺得股指期貨的意義在于兩條：第一，我們的證券市場本身不完善，市場基本還不具備發(fā)現(xiàn)價格的功能，市場本身的價格和企業(yè)的價值是背離的。這也是股票市場發(fā)展的一個過程。
不去實踐，怎么能建立起好的機制？投資者是這個市場最大的群體，當(dāng)投資者不具備這個素質(zhì)的時候，怎么能理性的去發(fā)現(xiàn)企業(yè)的價值？如果不讓投資者去有機制的市場投資，怎么能培養(yǎng)理性的投資者？這是一個雞和蛋的關(guān)系。
第二，我們國家包括全球市場都存在流動性過剩的問題，這產(chǎn)生的問題就是需要投資和消費。那么就必須要求市場提供一些新的產(chǎn)品來吸收流動性。溫家寶總理的報告中講“供需不足”，這里也包括金融產(chǎn)品的供需不足。所以，產(chǎn)品供應(yīng)不足，流動性過剩，必然會造成金融產(chǎn)品價格的暴漲。有了更多的金融產(chǎn)品的推出，金融產(chǎn)品的價格就可以平衡下來了。通過對包括B股的股改，把國有股份推向市場，很好的吸收了社會流動性。所以，推出股指期貨是有必要的，不要把流動性引導(dǎo)到消費市場上去，這對CPI的傷害性太大。
《中國經(jīng)營報》：你認(rèn)為股指期貨什么時機推出才能有效避免成為炒作的工具？
王新奎：股指期貨的問題關(guān)鍵在于兩點配套措施：首先是我們的監(jiān)管能力。金融開放不能離開監(jiān)管能力去談開放，你有多大監(jiān)管能力，就有多大的開放空間。如果你的開放空間超過了監(jiān)管能力，那么勢必會造成一場災(zāi)難。1997年的亞洲金融危機就是一個非常重要的教訓(xùn)。
監(jiān)管能力是很容易從監(jiān)管形式上去做到的，國外都有成熟的監(jiān)管經(jīng)驗，比如新加坡、紐約、倫敦等等，搬過來就可以。
但是，關(guān)鍵在于執(zhí)行能力，我國往往認(rèn)為“照搬過來”的法律都是最好的，但是往往都是選擇性執(zhí)法，隨意性非常大。監(jiān)管不是靠方案，而是靠監(jiān)管的執(zhí)行能力。
其次，這體現(xiàn)在宏觀調(diào)控能力上。我在討論會上的發(fā)言說過，按照鐵三角理論，有效的貨幣政策、匯率市場化、資本自由化，這三個政策不可能同時實施，只能同時執(zhí)行其中兩個。從目前的情形來看，首當(dāng)其沖的是需要關(guān)注有效的貨幣政策。
第二目標(biāo)是我們要分階段實現(xiàn)匯率市場化。接下來是資本項目，這是最大的問題。
《中國經(jīng)營報》的報道主要是體現(xiàn)了資本項目沒有管住，怎樣造成外資非法流入的，怎么能換成人民幣？這次溫總理在政府工作報告中也談到了完善結(jié)售匯制度，加強跨境資本流動監(jiān)管，穩(wěn)步推進資本項目可兌換等問題。
《中國經(jīng)營報》：擺在我們面前的問題是，如何有效地規(guī)范外資，嚴(yán)控非法資金流入境內(nèi)和流入股市。你如何評價中國目前在規(guī)范外資中所做的工作？
王新奎：現(xiàn)在資本項目的管制有很多的漏洞。
第一是通過貿(mào)易項目進來的。我們加入WTO以后，取消了海關(guān)審價制度，WTO規(guī)定不能海關(guān)審價，實際上是不讓海關(guān)來定合同價格。我們要把審價的權(quán)力上移，一些國家比如韓國海關(guān)，經(jīng)常到企業(yè)去查賬，要看合同價格是不是真實的。我們的貿(mào)易逆差可能沒有那么大，我估計一年下來也就二三百億美元。這其中很大一塊是虛假的。
第二是通過投資項目進來的。吸引外資直接投資是我們長期的政策，我們主要的做法是吸引直接投資為“綠地投資”，但是實際上很大一部分外資是以“綠地投資”的名義進來以后，沒有履行實際的義務(wù)，掛羊頭賣狗肉。這個要加強監(jiān)管。
第三是總歸有些熱錢是要進來的，我們的金融開放了，對外資銀行的政策也開放了。根據(jù)東南亞國家的慘痛教訓(xùn)，熱錢進來可以，但是得凍結(jié)很長時間，比如三年時間才能放你出去，這樣就把它投資的路子給掐斷了。
還有，外資銀行也是一個大問題，我們允許外資銀行對外資企業(yè)提供擔(dān)保，如果要做背離擔(dān)保的事情，那么外匯就進來了。
所以我們要提倡監(jiān)管的精細化，我們現(xiàn)在有很多政策都是矛盾的。比如說，一方面鼓勵企業(yè)去海外上市，但是在海外融資以后，要回到國內(nèi)來發(fā)展，那么外匯管理局不給兌換人民幣，國內(nèi)銀行又不貸款給他們，這實際上就是把這些企業(yè)趕出去了，逼迫這些企業(yè)通過非法的途徑把錢運作進來。所以，我們要強調(diào)精細監(jiān)管，政策配套。不要各個部門各干各的，鼓勵出去的只管鼓勵出去的，引進來的只管引進來的，宏觀調(diào)控不協(xié)調(diào)。
《中國經(jīng)營報》：從全球化視野看，如何看待中國金融安全？
王新奎：金融安全是經(jīng)濟安全的根本。整個全球的趨勢是金融開放，在WTO談判中，各個WTO成員都是充分利用了審慎原則。中國也不例外，保證資本金、分支機構(gòu)的數(shù)量等等都有限制。這里就要看政府的目標(biāo)。安全是一個目標(biāo)，當(dāng)然更大的目標(biāo)是發(fā)展。封閉最安全，但是沒有發(fā)展。安全目標(biāo)是要服從發(fā)展目標(biāo)的，不發(fā)展才是最大的不安全。舉個例子，小個子與大個子打拳擊，什么最安全？小個子貼上大個子最安全。你中有我，我中有你才是最安全。從全球經(jīng)濟來看，開放經(jīng)濟最安全，封閉經(jīng)濟最不安全，這是第一個大安全觀。
在這個前提之下，怎么來考慮國家經(jīng)濟安全？這兩個安全不能混淆在一起。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟安全、金融安全、戰(zhàn)略安全等，核心問題是金融安全。金融與產(chǎn)業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)是全球充分競爭的，金融是壟斷的。我們的產(chǎn)業(yè)和世界先進國家的差距可以追趕，金融是我們與西方國家差距最大的，也是他們最具有優(yōu)勢的領(lǐng)域，無論從信息、技術(shù)、資金實力、人才儲備等等方面比較。
這里最大的問題有三個：第一，要掌握好開放的節(jié)奏，準(zhǔn)備充分了再開放，不要沒有準(zhǔn)備去開放，包括技術(shù)、人才，也包括承受力的準(zhǔn)備。開放總得有沖擊，不能一點承受力也沒有。
第二，就是各種政策之間要配套，包括傳統(tǒng)的政策。過去20年留下來的引進外資的政策、鼓勵出口的政策等等，延續(xù)下來的政策和新政策要相互配套，不然新政策下來后，老政策還留有很大的口子，新政策就會失效。
第三，保證國家經(jīng)濟安全要保證有重點。比如說，我們現(xiàn)在是要抑制通貨膨脹，提高貨幣政策的有效性，金融開放可以稍微放慢一些。這是一個戰(zhàn)術(shù)問題。本報記者 程濤采訪整理
相關(guān)文章
- 安生：雪崩前夜
- 不清算十年“二次房改” 中國房市就永無寧日
- 樓市的“剛需”與央視的“肛虛”
- 駁郎咸平房地產(chǎn)完了中國經(jīng)濟就完了的觀點
- 盧麒元：限購令的經(jīng)濟學(xué)含義
- 牛刀：海外債務(wù)或加速開發(fā)商的降價銷售——答新華社《國際先驅(qū)導(dǎo)報》記者問
- 牛刀：如何理解“房價合理回歸”？
- 曹建海：房價回落的軌跡和趨勢
- 中國樓市處在崩盤的前線？
- 北京公布住房價格標(biāo)準(zhǔn)，打響房價保衛(wèi)戰(zhàn)第一槍
- 國際先驅(qū)導(dǎo)報：中國房地產(chǎn)要小心遭華爾街洗劫
- 孫錫良：房地產(chǎn)——支持中央調(diào)控，反對權(quán)貴反撲！
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
注：配圖來自網(wǎng)絡(luò)無版權(quán)標(biāo)志圖像，侵刪！
聲明：文章僅代表作者個人觀點，不代表本站觀點——烏有之鄉(xiāng)
責(zé)任編輯：heji
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
