美國投資家羅杰斯驚世之語，猛地喚醒了國人。他說：“我預計一些中國的房地產投機客今年會破產。”隨后，溫州山西炒房者在北京開始大規模拋售房產，有的一人居然拋售400套。這之前，在上海的溫州人拋售房產400億，轉投黃金。最可憐的是深圳炒房客被套的動都不能動，有的放言說，拋掉重慶，成都等二三線城市的房產，回深圳來抄底，可是底在哪兒？14600元是底部嗎，有誰能告訴我？！
就目前深圳的房價來講，還遠遠沒有跌到底部。深圳房價有兩個大底，一是2007年元月，均價10872元；二是2005年12月，均價7400元。中國經濟大勢如果一直向好，或者說，未來幾年GDP能夠保持10%左右的增長而通脹率維持在4%以內，則深圳的房價跌至10872元，是一個階段性的底部。如果受全球經濟衰退的影響，通脹率居高不下，則深圳房價的底部將暴跌至7400元。因為中國經濟的不確定因素太多，何時能跌至底部，是很難預測的。
我不只一次提醒深圳炒家，房地產投資不是這么個玩法，可是，忠言逆耳，很多炒家不愿聽。偏要一個外國人來說，才開始驚覺，但是已經遲了。從深圳的社會性質而言，深圳房地產未來的模式不可能是香港的高房價模式，因為高房價導致了香港的產業空心化和經濟泡沫化，其危害是長期的；而很有可能是新加坡的祖屋模式，今年深圳市政府一次興建4.58萬套保障住房，3年內建9.73萬戶社會保障房就是一個逐步過渡的信號。如果確認了新加坡模式，那滯留在深圳炒家手上的3萬多套房子怕是連租都租不出去，因為租房是必須裝修的，很多人已經拿不出這筆錢了。
和炒樓客一樣，深圳的開發商也在急劇分化。就上市公司而言，具備可以向內地擴張能力的公司是越來越少了。他們發現曾經是中國房地產龍頭的開發商，不僅在實力上落后于北京和長三角，就連在理念上也開始落后了，因此很多已經缺乏市場競爭和擴張的實力，在深圳市場急轉直下的情況下，深圳的開發商面臨洗牌，估計將有一半的公司在2008年沒有可以開發的項目。從萬科在深圳的主動性降價可以看出，只有12家開發商有能力跟風，其他還有60余家開發商的70多個項目即將被動性的降價，有的面臨淘汰出局。
最糟糕的是地產中介，雖然不能說是全軍覆沒，但是一大半會關門大吉。從中天置業倒閉開始，多米諾效應已經顯現，過去那種滿大街的中介鋪面，現在已經非常稀罕了。整個深圳，二手房的成交量已經持續7個月，維持在兩位數，三位數的成交量已經很難見到了。一些中小型中介經常一兩周無法開單，這種情況沒有任何好轉的跡象。一般認為，即使門面在開，也只能維持，聰明的公司不斷縮小戰線，有的干脆跑人。
更重要的是，在市場由投機過度轉向正常需求的過程還沒有結束，70%以上有購房意向的潛在購房者都堅信深圳房價必將大跌，沒有誰愿意在此時購房，以免做了高房價的冤大頭。我在去年一篇博客中寫道：深圳房價要跌去50%才有可能恢復市場信心，相對前期高點去年8月18900元而言，深圳均價已經跌去20%，還將再跌30%。這個過程其實越短越好。
與深圳樓市情況相近的是廣州，跌幅差不多，只不過廣州的影響面更廣，所不同的是，廣州新房存量相對較少，而深圳新房存量經過今年兩個月的消化，仍然高達47000多套，再加上深圳45800套保障房，就算2007年深圳商品住宅一套都不新開發，市面上可供銷售的住宅都可以達到去年全年的銷售水準。因此，供過于求的局面已經形成，再加上炒家手上的3萬多套住宅將有一大半或者由銀行收回投向市場，或者主動大幅降價后投向市場，客觀上有助于房價加大跌幅，并有可能縮短房價理性回歸的時間。
深圳的住宅市場僅管和北京，上海不能簡單類比，但情形大抵相同，只是北京上海兩地地量成交的局面可能更長一點，但是進一步下跌的趨勢是不可改變的。不同的是，可能上海北京新房存量少一些，但保障住宅和商品住宅的新增推盤量也要大一些，炒家手上即將拋售的房子也要多一些，下降的過程也將長一些。但是，同為前期投機過度的城市，深圳房價的今天，就是上海北京的明天。
因此，深圳房價領跌的效應，是一線城市的風向標。從這個意義上說，深圳又為一線城市帶了一個好頭。
牛刀個人官方網站
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
注：配圖來自網絡無版權標志圖像，侵刪！
聲明：文章僅代表作者個人觀點，不代表本站觀點——烏有之鄉
責任編輯：heji
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
