北京樓市：捂出來的“神話”

《南風窗》

　　　　特約記者 章劍鋒 發自北京

　　一個陽光昏濁的午后，沈玉泉開著車子由東五環外一路向西，當他將車子開到東三環國貿橋上的時候，鱗次櫛比的高樓大廈深深刺激著他，他不再只是簡單抱怨物質不豐厚所帶來的窘迫，轉而失落地談起房價。

　　這個31歲的外省人，拖家帶口在北京生活了10年，依靠開“黑車”來維持一家人的生計。最近兩年，月收入勉強可以達到3000元，于是有了想買房的“企圖”。不過現實總是讓人泄氣。在高房價面前，他認為自己與這座城市之間的距離是不可企及的。

　　當他嘗試著出現在開發商的售樓處，總是無法獲得熱情歡迎，售樓小姐們根本就沒有耐心去“忍受”他小心翼翼的反復詢問，往往交談不了幾句，就將他撇在一邊。

　　“遇到這種事情你是不可以生氣的。”沈玉泉笑著將手從方向盤上拿起來，做一個揮袖趕人狀，說，“沒有人和你浪費時間。”

　　沈玉泉描述的情況，在北京大大小小的樓盤里皆有存在。根據記者最近的走訪，問題還遠不止售樓小姐的態度無一不表現為冷淡和傲慢。并且，那些被高房價驅逐出局的低收入者，顯然還沒有能力識破目前房價高得離譜的背面的真相。

　　然而，公布出來的房價并不一定是市場真實的反映。顯而易見，沈玉泉所遭遇的“不受待見”，更多時候只是一個迷局。

　　真正的情況是，這是一種典型的虛假繁榮景象。它的市場實質是：開發商的普遍捂盤囤售，是高房價蔓延的最直接原因，銀行的信貸資金支撐、土地的供給問題，則是相對深層的原因。如果沈玉泉知道這一點，他恐怕不想生氣都不行了。

　　“捂熱”的房價

　　北京樓市沒有銷售神話。

　　北京市建設委員會提供的數據顯示，在全市3600多個項目中，目前可售的住宅總數未超過11萬套。這其中，全市的在售商品期房為6.7萬套左右，在售商品現房為2.1萬套左右，存量房則在1.8萬套左右。

　　根據記者的跟蹤調查，北京的商品期房平均每天簽約不超過200套，最高峰時也只簽約500套；而現房簽約平均每天不超過100套，最高峰時也只簽約200套；至于那些積壓在中介機構手里的存量房，全市平均每天簽約在100套左右，最高峰時不超過300套。

　　如果建委提供的實時監測數據是可信的，則意味著北京市商品房的簽售情況不但不算高，而且按照一般的市場經驗，還屬于不十分景氣的情況。那么在這樣的一種簽約比待售比率之下，似乎找不出房價可以走高的理由。

　　考慮到根據簡單數據變化來判定北京市全部項目的銷售真實性，也許不免過于抽象和勉強，在過去的半個多月中，記者也對一些項目進行了抽樣跟蹤，以便捕捉直觀狀況。而在實地跟蹤的時候，一些更真實的情況，比如“捂盤”，也隨之浮出水面。

　　房地產商“捂盤”是全部被抽樣調查項目中普遍存在的現象。在調查過程中，沈玉泉遭遇的一切，記者也有同樣經歷。售樓員對于登門顧客的冷淡和不屑自不必說，售樓處門可羅雀的真實性也是同樣大白于天下。然而即使是此情此景，銷售方仍然可以無精打采甚至干脆拒絕向來訪客人提供樓盤相關銷售材料，也無意引導客人做進一步了解。

　　每進一處樓盤，銷售方說得最多的一句話是—賣得差不多了。在北京東五環外朝陽路的一個在建項目里，銷售人員對記者稱，全部樓盤目前賣得只剩下20來套了。但記者此前自北京市建委獲得的數據顯示，這個自今年6月1日取得預售許可、總共有500多套住宅且地基仍未夯實的被調查項目，盡管銷售已過半，但仍有超過60套房屋處于可售狀態。然而在銷售人員的嘴里，在售量一下子就被“砍”掉近半數。

　　這個周圍環境并不好的項目，目前均價為1.2萬元/平方米。一年前的開盤價是9000元。售樓人員口頭上堅稱，過不了多久還會上調價格。盡管中央銀行的第二套首付比例阻止了一批二套房消費顧客的進入，部分已進入的也已經在考慮退出，但銷售人員說，這對他們的樓盤并無負面影響，“只要提高售價，就可以確保不受損失”。

　　在北京東五環外通惠河南岸一處占地20萬平方米的住宅項目里，銷售人員在“客人”(記者)的反復要求下，她才自座位上不情愿地站起來，移步到沙盤一側與客人遠遠對峙,一臉不耐煩的表情，回答問題的時候一切從簡。

　　她不容置疑地宣稱，這個小區只有一棟小高層在售，戶型均在150平方米到200平方米之間，均價1.3萬元/平方米。這名銷售員透過玻璃門指示那唯一一棟在售樓房的具體位置。她顯然是在向“客人”撒謊,同樣是北京建委的數據顯示，該樓盤項目根本沒有銷售到“只剩一棟樓”。

　　從2004年開始，該項目先后6次得到北京建委分批次銷售的預售許可，除了那些后來因為預售到期而終止預售并隱蔽了公開信息、無從跟蹤的樓棟之外，撇開被指為唯一在售的那一棟133套大戶型房屋，預售階段明確顯示可售的還有超過50多套不同戶型的房屋分別散布在其他不同樓座里。

　　在另一個占地40萬平方米的項目中，據售樓員介紹，總共2000套住宅已被售出60%。但這種說法是否經得起檢驗仍屬未知。2006年，這個樓盤先后獲得北京建委四次分批次的預售許可，今年又獲得三次分批次預售許可，兩年內一共推出12棟樓。且不說去年一年被批準預售的樓盤目前仍有不少處于可售狀態，僅就今年3月20日被批準預售的7、8號樓共計280套住宅而言，在向記者推介過程中，銷售人員就將7號樓132套住宅全部隱匿不提，聲稱目前在售的只有1、2、3、4、8號樓。

　　大量捂盤的同時，房價亦因受到人為操控而節節爬升。在記者訪察過的10多個項目中，價格隨著樓層層數的變化而變化，樓層越高，價格越貴。以北京四環外、五環內區間為例，新建商品住宅均價眼下已超過1.5萬元/平方米，按照層級定價法，一幢16層高的樓房，10層以上的房屋均價可以達到2萬元/平方米。

　　在層級定價以外，所有項目在售房屋均是大戶型，中央政府的“90平方米”小戶型政策未被推崇。如果150平方米的戶型仍算不上是大戶型，那么在記者跟蹤的項目中，戶型面積在180平方米到200平方米以上的可謂比比皆是。那些夢想著購買小戶型的中低收入者，才提出自己的保守性需求，就會被這種大面積、高均價的陣勢所震懾，不得不知難而退。

　　這當然不是因為那些項目沒有規劃小戶型，據記者調查，很多項目均有小戶型住宅，但這些小戶型無一例外被捂了盤，沒有對外銷售。

　　價格逐步升高、購買力逐漸萎縮。此時，有價無市的局面隨之出現。即使是這樣，北京的銷售“標示房價”也似乎絲毫沒有“愿意”回旋的余地。

　　依據中國樓市銷售的通常慣例，開發商一般都會給予購房者相應的折扣優惠，但是在北京，當前開發商們已經告別了優惠舉措，除非是一次性支付全額款項方能得到9.9折優惠，否則購房者不要幻想任何折扣。“開發商們正步步進逼，有恃無恐”，一名研究人士稱。

　　一名銷售人員告訴“客人”(記者)，北京土地稀少，所以樓房要論層賣。2008年又要召開奧運會，屆時國家有命令，二環至五環區間，建筑工程要全部停止建設。供給量銳減，房價必將再上臺階。而當奧運過后，五環以內的住宅開發將呈飽和狀態，價位必然會被維持在高位。這，或能“真”的說明，開發商何以在購買力大幅萎縮的時候，仍能心態冷淡、倨傲無禮。

　　“有價無市，是捂出來的。”面對記者的質疑，一名不愿具名的開發商笑著直言相告。他表示，出于對房價總會越賣越高而非越賣越低的大膽預期，捂盤手法在住宅類房地產銷售過程中“早已存在”，而在開發商內部，捂盤的真正術語則是“銷售控制”，即全部的住宅不可能盡悉投入市場發售，開發商一般均會采取分割投放法。

　　在北京，這種“銷控”手法被發揮到極致。知情人士告訴記者，所謂分割投放，不僅僅是分期、分批對外銷售，有些大體量樓盤，一次只對外發售一到兩個單元，刻意延緩銷售進度、限制銷售數量，以致好幾年不曾賣完。每投放一次，價格就會調高一次。極端的是，有些樓盤甚至一次只對外發售一、兩套房屋。這些現象在北京建委的數據里均有體現。

　　一種更為隱秘的銷控更加不易識破。知情人士稱，目前一個房地產項目在銷售報批時至少需要得到多個部門的上百次程序確認，投機的開發商在跑下一多半“公章”之后，便不再去跑剩下幾個程序，人為制造項目尚處于不具備對外銷售的條件，整盤囤售、坐高價格。

　　在此背景下，購房人難免受到開發商的作弄。上述開發商告訴記者，外人只知道“客戶是上帝”，而他們內部一直有一種說法，即“客戶很賤”。只要將購房人不當客戶，冷眼相待，手足無措的必定是購房人，“他們會掏錢證明自己”。在囤售時輔之以此類銷售技巧，往往容易奏效。

　　囤貨無代價

　　捂盤惜售，開發商需要為此支付其它行業通常需要為“屯貨積壓”支付的高額成本嗎？答案是否定的。

　　目前開發商的運營維系資金主要有三方面來源：一是自有資金，二是購房預付款，三是銀行貸款。擔任過多家房地產企業商務顧問的行業資深策劃人陸新之告訴記者，在這三類維持資金中，銀行貸款對于開發商的支撐是最大的，沒有哪個開發商敢說不需要銀行的錢。

　　首先，捂盤之后，開發商的預付款收入大幅削減。至于自有資金，且不說目前開發商仍難以達到35%的規定持有比例，僅在項目前期的購地等運作過程中，已經支出不少。所以，要維持整個項目和機構的后續運轉，只有依靠第三方資金來源。而眾所周知，目前房地產企業的融資渠道狹窄，除了少數上市企業可以獲得雄厚的外部資金支持外，多數企業只能通過銀行借貸。這意味著，銀行資金不可避免成為支撐開發商捂盤的必然條件。

　　北京一位負責實操業務的銀行界人士告訴記者，銀行資金只限于向開發商提供的房地產開發貸款。貸款周期一般為兩年，開發商可以借助這筆資金維持到項目封頂。也就是說，開發商一般至少可以將未封頂即可獲準預售的房子捂上兩年不賣。

　　這位人士承認，住宅類項目并沒有過高的貸款門檻，大企業坐等銀行上門，小企業上門找銀行。其中有很多企業運營并不規范，存在諸多問題。特別是一些中小開發商，通過關系買地，但只要沒有很多不良記錄，并且拿地成本低而升值空間大，銀行都會接手這些業務。

　　銀行在控制借貸資金的真實流向問題上先天不足，這給開發商隨意挪用資金達成自己的意圖帶來了可乘之機。審貸授信過后，銀行通常會就借貸項目專門設立一個封閉式資金賬戶，當開發商需要分批次支取這些錢投入到項目中的時候，應向掌管賬戶的銀行出具付款合同，銀行再將開發商所需款額劃入另一個屬于開發商的獨立賬戶，開發商在支取完這筆錢后，還應向銀行交付該筆款項的使用發票。

　　“封閉式賬戶管理2003年就被提倡了，但開發商都挺牛，讓他用，他死活不答應。銀行扛不住。”他說。

　　但上述人士表示，如果開發商心懷不軌，完全可以與材料商、建筑商等第三方串通一氣，編造假合同來支取款項，銀行對于封閉式賬戶看似無懈可擊的嚴密控制，根本阻止不了開發商借該筆貸款來維持自己的非正當經營行為。

　　當開發商利用銀行的資金維持到項目基本封頂后，如果決定捂盤不賣，可以采取繼續向銀行申請貸款展期、或者轉貸的辦法獲得維持。展期一般為半年，轉貸則是在未有全部償清原有貸款之外，重新開始下一輪貸款。

　　在開發商那里，有銀行做后盾，囤售幾乎是不用冒風險的行為。記者詢問一名開發商，如果捂在手里的房屋某一天突然全部跌價，又該怎么辦？這位開發商不無灑脫地告訴記者，賣不掉可以抵給銀行。因為從開發環節開始，銀行資金就已經被引入，“要是賣不掉，你說誰著急？”基于這個原因，此開發商表示，“漲價是大勢所趨，不漲不行。”

　　沒有人知道目前自銀行流入開發商環節的維持資金到底龐大到何種程度，但從一些數據上仍能窺出端倪。根據中央銀行的數據，在宏觀調控步調緊逼的2005年，16家商業銀行對房地產的企業貸款為10291億元，比2004年增加390億元。在此基礎上，各商業銀行對于房地產的企業貸款不僅沒有收縮跡象，反而仍維持固有膨脹態勢。

　　就五大國有商業銀行中已上市的4家披露的數據來看，最近3年間，房地產企業貸款業務除交通銀行保持在6%的比重區間，稍低之外，建設銀行過去兩年的房地產信貸業務占全行業務比重保持在10%左右；中國銀行則保持在11%，工商銀行同比保持在8%至9%區間。其他的股份制銀行，房地產企業貸款比重亦在不斷擴大，每年度增幅可分別以億元計。

　　共同之處在于，這些銀行始終沒有公開自身對于房地產企業信貸的評估，也未曾透露對于這些信貸流向的控制。

　　“銀行是主動配合開發商。”陸新之說。不論是銀行還是開發商，最終都在賺購房人的錢。對于銀行而言，開發商是“優質客戶”，不僅每年借，并且借貸額度很大，贏利能力強且能還上利息，有地有房，可以抵押，這似乎是別類行業所不能比擬的。因此銀行往往更愿意傾囊相助。至于金融風險和市場崩潰等潛在風險，那似乎是政府的事情，對于銀行而言，顧及這些沒有意義。

　　知情人士稱，銀行資金對于開發商形成的強硬支撐即便在宏觀調控中仍不被斥退，也是由于惡性授信競爭的結果。一方面各商業銀行自身均有放貸任務，在當前，許多海外財團和基金組織又紛紛登陸境內向開發商提供資金支持，分食本土銀行的“蛋糕”，這迫使銀行不得不紛紛主動出擊，搶奪資源。

　　對于開發商捂盤形成支撐的“第三股”資金中，不僅包括了銀行信貸和大量海外資金，還包括各項目內部的建筑商和材料商墊款。依據一般慣例，在項目未建成并發售前，迫于開發商的施壓，工程款和材料款都會由建筑商和材料商墊支。項目竣工后，開發商才會分期支付這些款項。這意味著，捂盤從來就是低成本的。

　　“好的開發商，能夠維護好自己的資金鏈。”一名開發商告訴記者，在開發商眼里，日常運營所需的費用幾乎可以忽略不計，諸如人員薪資、工程建設、材料款項在真正成本里面并不占多少比重。因此，開發商毫不費力地就做起了低成本、高利潤的買賣。

　　捂盤何時了

　　“如果有風險，在高額利益與可見風險之間，我會選擇前者。”從事樓盤營銷事務的竇化侖坦率地說。

　　這位從業10年、如今手中已經無房可賣的資深業界人士深諳囤售之道。竇化侖認為，雖然不捂盤可以使資金快速“回籠”，但所得利潤過少；如果是捂盤，先期資金盡管“回籠”緩慢，但利潤收益高，賣一套可以養兩套，賣4套可以把10套的錢收回來，而且能制造品牌效應好的假象。

　　房價沒有最高，只有更高；誰捂到最后，誰笑到最后—這些于業界廣泛傳播的戲謔之語，顯示了當前市場的殘酷一面。但是業界人士提醒記者注意，捂盤囤售現象背后有更為殘酷的深層次誘因，即人為捂地以及由此引發的供需失衡。

　　“捂盤不可怕，對捂地來說這是賺小錢，而捂地的地方政府，賺的則是大錢。”竇化侖說。

　　有關人士稱，“捂地”格局如不能出現改善，捂盤現象則不可掃除。

　　據介紹，近3年以來，北京市住宅建設用地供應一直處于削減狀態。在2005年全市土地供應計劃安排的6500公頃供應總量中，住宅商品房供應量為1750公頃，經濟適用房為200公頃；2006年在總量未變的前提下，住宅商品房供應量減為1600公頃，經濟適用房增至300公頃，而這其中，刨除中央單位(部隊)經濟適用房用地約80公頃，市、區政府集中建設的經濟適用住房項目以及其他經濟適用房和比照經濟適用房用地管理的項目用地也只有210余公頃；2007年，全市的供地總量已減到6300公頃，包括“兩限”普通商品房在內的全部商品房建設用地計劃供應1280公頃，經濟適用房為220公頃。

　　且不說這些年度指標很少能夠全部完成。從外部性來看，2005年開始，北京市的東、西、北四環路以內、南三環及其東西延長線與四環交界以內已不再新增經濟適用住房項目建設用地供應，二環路以內不再新增住宅商品房項目建設用地供應，加之受到國土局分批次、限數量、分區域的供地周期與供應方式的影響，供地指標逐一被稀釋，非但不能起到規模供給效應，反而對“地—房”的供應鏈條產生更多負面抑制。

　　土地供應削減的同時，常住人口規模出現較快增長，據官方披露，北京市目前常住人口規模已達到1800萬，供需形勢嚴峻。在供給低效的情況下，開發商的人為性捂盤則進一步使危機加劇。

　　“捂盤符合商業邏輯，法無禁止即可為。”陸新之說，尋找問題的解決方法，是一項需要智慧和魄力的工作，“政府也許需要拿出當年將全國糧食調往一地去對付無良商販囤米惜售牟取暴利的勇氣，來對付房價。”

　　有關業內人士稱，要對付開發商囤售，技術上需要同時擴大“地—房”的供應。土地層面，在不動搖靈活性緊縮性政策的前提下，需要進行結構性供給調整。“香港山上都可以蓋房子，國內的城市規劃是超過限度一定就不能蓋。要真是在城市里大量建設筒子樓，相信北京大部分人都可以‘裝’進去的。”

　　確保土地適度和高效供給后，政府還需要擴大保障性、政策性住房供應，以保證大多數民眾能得到基本的住房維持。在此之外，普通商品房的供應也不應該受到抑制，一旦加以控制，囤售和信息不對稱等問題又將卷土重來，價格屆時亦會水漲船高。

　　最后，“在技術層面之外，還一定有更深層面上的宏觀格局重新定位和調整戰略，存在于中央政府內部的‘精英’群體智慧里，沒有被說出來。”一位研究宏觀經濟和國際經濟戰略的人士稱。

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