沒(méi)房？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)勻給你一套


官員再提中國(guó)住房私有率排世界前列，業(yè)界發(fā)出質(zhì)疑

《南方都市報(bào)》（黃金樓市）2007年9月7日

專(zhuān)題策劃/撰文：本報(bào)記者鄒陽(yáng)軍

　　8月30日，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō)：“中國(guó)城市住房私有率在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。
　　馬上，就有人反問(wèn)：“住房私有率世界第一的中國(guó)，住房問(wèn)題為何被中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的一項(xiàng)研究報(bào)告列為‘新三座大山之首’？中國(guó)百姓的‘住房痛苦指數(shù)’為何位列世界第一？”而更讓國(guó)民忿忿不平的是，這些所謂的“私有住房”主要集中在少數(shù)人手中，而在平均統(tǒng)計(jì)下，多房一族的占有的房屋量被抹平了，無(wú)房族頭上倒是“勻”到了一套數(shù)字上的“私有住房”。
　　8月31日，來(lái)自湖南的楊律師開(kāi)始了來(lái)廣州后的第三次搬家，由黃埔搬進(jìn)距離自己上班更近的天河冼村，代價(jià)是月租800元、但只能窩在一間30多平方的小房子里。楊先生已經(jīng)是一位六歲小孩的父親，通過(guò)考取研究生擺脫在老家鄉(xiāng)村中學(xué)沉悶的生活，并擁有了廣州戶(hù)籍，畢業(yè)后在天河一律師事務(wù)所上班。楊先生目前最大的苦惱就是因房?jī)r(jià)太高無(wú)力購(gòu)買(mǎi)而帶來(lái)的居無(wú)定所。
　　而在這前一天(30日)，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō)：“中國(guó)城市住房私有率在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。
　　已公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，到2006年底我國(guó)城市居民住房自有率接近82%，廣東省城鎮(zhèn)88%的居民家庭已擁有自己的住房，其中更有18%的家庭擁有兩套以上住房；而廣州市的數(shù)據(jù)則更高，僅2005年11月統(tǒng)計(jì)就顯示，廣州平均每百戶(hù)居民擁有的房產(chǎn)是119套。很不幸的是，楊律師卻是第101戶(hù)的無(wú)房一族。
　　“有的人擁有很多套房子，很多人沒(méi)有一套房子，少數(shù)人占有了大多數(shù)人的生活資源，這也是目前高房?jī)r(jià)下的樓市表象之一。”焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)友“流行星”說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)之辯　　

　　中國(guó)的住房私有率不能說(shuō)明實(shí)際居住其中的人是否擁有這套房子

　　“中國(guó)城市住房私有率世界數(shù)一數(shù)二”并非新觀點(diǎn)，此前，建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾也說(shuō)過(guò)，中國(guó)住房私有率超過(guò)了美國(guó)、歐洲一些國(guó)家，位居世界第一。國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣也表示，“中國(guó)城市居民住房自有率已經(jīng)達(dá)到82%，世界第一”。(見(jiàn)2006年6月26日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》)，持這一觀點(diǎn)的代表性人物還有全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)現(xiàn)任會(huì)長(zhǎng)聶梅生等知名人士。
　　據(jù)了解，82%的數(shù)據(jù)來(lái)源于建設(shè)部發(fā)布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，里面有提到，“2005年底全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，住宅私有率為81.62%”。在國(guó)外，根據(jù)聯(lián)合國(guó)和UNECE早幾年前的統(tǒng)計(jì)，歐美發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)國(guó)家的總自有住宅率普遍在60%-70%，比較高的是愛(ài)爾蘭(80%)、挪威(78%)、葡萄牙(76%)、英國(guó)(70%)、美國(guó)(68%)、意大利(68%)，比較低的是瑞士(31%)、德國(guó)(39%)、瑞典(46%)、丹麥(50%)、荷蘭(50%)、奧地利(57%)，處于中間層次的有法國(guó)(60%)、芬蘭(63%)、加拿大(64%)。雖然UNCEC統(tǒng)計(jì)中沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)城市住宅的，但由于這些國(guó)家城市化率非常高，他們城市區(qū)域的自有住宅率只會(huì)略少于全國(guó)的自有住房率，大致可以估量。由此中國(guó)城市住房私有率便稱(chēng)冠全球了。
　　不過(guò)，業(yè)界對(duì)于“中國(guó)城市住房私有率世界數(shù)一數(shù)二”的觀點(diǎn)，從來(lái)不乏質(zhì)疑的聲音。經(jīng)濟(jì)學(xué)者、國(guó)家房地產(chǎn)策劃師職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)終審專(zhuān)家劉正山30日即在博客中寫(xiě)道：“住房私有率世界第一的中國(guó)，住房問(wèn)題為何被中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的一項(xiàng)研究報(bào)告列為‘新三座大山之首’？中國(guó)百姓的‘住房痛苦指數(shù)’為何位列世界第一？”


　　劉正山分析說(shuō)，“住房私有率”在海外多指私有住房占一個(gè)國(guó)家或地區(qū)總體住房存量的比重。這里的“私有”，說(shuō)的是住戶(hù)擁有該套房屋包括土地的“所有權(quán)”。例如，在美國(guó)，“住房私有率”接近70%。但是這70%的住房是獨(dú)立房屋(singlehouse，即獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的住房)，不僅擁有房屋的所有權(quán)、也擁有土地的所有權(quán)。因此，比較中國(guó)、美國(guó)的“私有住房”，不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的“私有”住房，并非真正意義上的私有；美國(guó)的“私有住房”，相當(dāng)于中國(guó)的“別墅”，中國(guó)的“私有住房”相當(dāng)于美國(guó)的窮人或者準(zhǔn)窮人的住房。


　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系特聘助理教授陳杰也表示，住房私有率≠住房自有率。中國(guó)官方只有住房私有率的統(tǒng)計(jì)，還沒(méi)有住房自有率的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。他認(rèn)為私有住房(privatelyowneddwellings)相對(duì)是公有住房(publiclyowneddwellings)，絲毫不能說(shuō)明實(shí)際居住其中的人是否擁有這套房子。中國(guó)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)的“住宅私有率”顯然是按照這個(gè)概念。而國(guó)際上通常所說(shuō)的住房自有概念(homeownership)，指的是住在其中的人擁有該幢住宅的產(chǎn)權(quán)。
　　同時(shí)，拿“住房私有率”代替“住房自有率”不僅犯了概念錯(cuò)誤，而且中國(guó)建設(shè)部在計(jì)算居民住房私有率時(shí)，還是用私人所有的住宅建筑面積對(duì)實(shí)有住宅建筑面積的比例，那么即使假設(shè)中國(guó)所有的私有住房都只是房主自住而不對(duì)外出租，私有住房就是自有住房，這個(gè)統(tǒng)計(jì)則也很可能大大夸大了中國(guó)城市居民家庭中擁有自己住房的比例，因?yàn)樽杂蟹空吆妥夥空咴趹?hù)均住房面積消費(fèi)上往往相差很大。
　　另外，還有地產(chǎn)人士表示，目前還有不少人租住在政府的廉租房里，這部分面積也提高了住房私有率，則明顯抬高自有住房的比例。地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，目前在廣東或廣州的關(guān)于房屋自有率的統(tǒng)計(jì)，都是以戶(hù)籍人口來(lái)計(jì)算，流動(dòng)人口被排除在統(tǒng)計(jì)之外，事實(shí)上非戶(hù)籍人口也很難被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，這也是自有率高的原因之一。
　　
　　無(wú)房人越來(lái)越多？　　

　　四年全國(guó)城鎮(zhèn)人口增加了7494萬(wàn)，既享受不到福利房，也多數(shù)買(mǎi)不起商品房

　　與政府官員的“驕人數(shù)據(jù)”相對(duì)的是，搜房網(wǎng)天津公司副總經(jīng)理冉慧玲等業(yè)內(nèi)人士提出目前中國(guó)的“無(wú)房戶(hù)越來(lái)越多”。
　　據(jù)了解，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的年報(bào)，2002年底至2006年底，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增加了7494萬(wàn)。這些人中不僅基本上沒(méi)人可以“享受”福利分房，而且，買(mǎi)得起房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的商品住房的只是其中極少數(shù)。相對(duì)于全社會(huì)70%人買(mǎi)不起房來(lái)說(shuō)，新增人口買(mǎi)不起房的，至少占到其中的90%以上。他們和城市中因拆遷而失房、因貧困而賣(mài)房維生的中低收入者一起，構(gòu)成了城市中新的浩浩蕩蕩的“無(wú)房大軍”。
　　如果這7500萬(wàn)的新增城鎮(zhèn)人口都可以買(mǎi)得起房的話(huà)，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這四年僅為這些新增人口所需要提供的新建住房就應(yīng)該為22.5億平方米左右(以人均30平方米、戶(hù)均90平方米計(jì)算。其實(shí)，這幾年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住房的戶(hù)型的平均面積，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于100平方米以上)。但實(shí)際上這幾年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又總共提供了多少商品住房呢？
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的年鑒顯示，2003年全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)際銷(xiāo)售的商品住宅為2.977885億平方米，2004年為3.381989億平方米。2005年估計(jì)為3.5億平方米。2006年也估算為4億平方米，這4年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的商品住房總共也就14億平方米左右(對(duì)城鎮(zhèn)新增人口來(lái)說(shuō)，可以享受到經(jīng)濟(jì)適用房和單位合資建房的只是極少數(shù))。
　　按照城市改造“拆一建二”的慣例，其中的一半(7億平方米)用于拆遷戶(hù)。在剩下的7億平方米中，絕大多數(shù)(估計(jì)至少在四分之三及75%，5.25億平方米)還是被有經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步改善住房條件的“老市民”中“有房一族”買(mǎi)去的。“無(wú)房戶(hù)”們買(mǎi)到剩下的四分之一(25%，1.75億平方米)就相當(dāng)不錯(cuò)了。

　  一人占多房　　

　  年收入超過(guò)11萬(wàn)元高收入群體中33%有兩套住房，10%有3套及以上住房

　　根據(jù)中國(guó)國(guó)情研究會(huì)與萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際組織發(fā)布的《2006中國(guó)生活報(bào)告》顯示，年收入超過(guò)11萬(wàn)元高收入群體中33%的人擁有兩套住房，10%的人擁有3套及3套以上住房，所有被調(diào)查者的戶(hù)均住房面積為113平方米。
　　廣東省去年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，全省城鎮(zhèn)88%的居民家庭(戶(hù)籍)已擁有自己的住房，其中更有18%的家庭擁有兩套以上住房；而廣州市的數(shù)據(jù)則更高，僅2005年11月統(tǒng)計(jì)就顯示，廣州平均每百戶(hù)居民擁有的房產(chǎn)是119套。這就是說(shuō)，即使中國(guó)的住房“私有率”很高，這些所謂的“私有住房”也主要集中在少數(shù)人手中。
　　廣州穆迪投資機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)蓋天佐表示，在4-5年前，人們對(duì)住宅的投資意思都還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)在隨著房?jī)r(jià)的上漲，很多人對(duì)房子保值、升值功能有了新的認(rèn)識(shí)，這刺激了投資性購(gòu)房。記者就接觸過(guò)不少“多房戶(hù)”，有位王先生從2003年以來(lái)，在天河公園附近購(gòu)買(mǎi)了7套房產(chǎn)，目前總價(jià)值接近2000萬(wàn)元；而有位黃埔的客戶(hù)，在新塘的城市家園一次性購(gòu)買(mǎi)了16套房子。而在全市百戶(hù)家庭平均統(tǒng)計(jì)下，多房一族的占有的房屋量被抹平了。

　　觀念引導(dǎo)　　

　　政府有義務(wù)盡可能滿(mǎn)足每個(gè)家庭擁有住房的權(quán)利，不能以高自有率推卸責(zé)任
　
　　“最主要的癥結(jié)在于，老百姓沒(méi)有改變觀念，每個(gè)人都想買(mǎi)房，其實(shí)這種觀念是非常錯(cuò)誤的”，龍永圖在南京的一次論壇上，拿美國(guó)人人均占有住房作比較時(shí)說(shuō)，美國(guó)三成人買(mǎi)房，六成人租房，實(shí)際擁有住房的人并不多。
　　但蓋天佐對(duì)于購(gòu)房念頭表示理解，他認(rèn)為擁有一套房子是最基本的生存權(quán)。一個(gè)家庭擁有一套房子，是每一個(gè)人最根本的追求，也應(yīng)該享有這種權(quán)利。政府有義務(wù)盡可能地滿(mǎn)足每一個(gè)家庭擁有住房的權(quán)利，而不能以高自有率來(lái)推卸責(zé)任。從目前的房地產(chǎn)狀況看，在廣大農(nóng)村地區(qū)，基本上每戶(hù)都有房子，房屋矛盾主要集中在發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市。同時(shí)，所擁有的房屋的好壞、大小也不盡相同。
　　劉正山也強(qiáng)調(diào)說(shuō)，住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，國(guó)家應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)起飛的初期，將住房問(wèn)題解決掉。也就是說(shuō)，作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的住房，應(yīng)當(dāng)主要依靠政府提供或者政府管理的保障性住房。


　　然而，令人喜憂(yōu)參半的是，目前政府已開(kāi)始加快廉租房建設(shè)，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%；經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積控制在60平方米左右……中低收入人群的住房問(wèn)題有可能得到逐步解決。但對(duì)于這一越來(lái)越接近“高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、多公屋居屋”的香港模式，是否意味著對(duì)政府對(duì)商品房的價(jià)格的“放手”？抑或作為有限而放任？那么處于“高不成、低不就”的中等收入的楊先生，購(gòu)房的夢(mèng)似乎更遙遙無(wú)期。