調(diào)控能否成功取決于土地新政力度

楊少鋒

   長期以來，地根緊縮成為房地產(chǎn)行業(yè)公認最失敗的調(diào)控措施，“面粉”的漲價，也成為了開發(fā)商給“面包”提價、攫取暴利的最佳借口。雖然國土部門一再重申，土地政策并非導(dǎo)致房價狂飚的根源，但一塊又一塊“天價地”的出現(xiàn)，便象是一記又一記響亮的耳光不斷打在國土部門臉上。

    面粉不斷漲價，面包焉能不漲？

    需求不斷擴大，供應(yīng)卻反而減少，房價豈能控制？

    于是乎，在供應(yīng)與需求的表面矛盾面前，抑制房價成了一個讓所有市長們一籌莫展的難題；成了一個讓所有百姓們無可無奈的難題。

也正因此，任志強斷言中國房地產(chǎn)還將再漲十年，徐滇慶說中國房價漲幅合理。

謎局的根源，就在于中國房地產(chǎn)的供求是否存在巨大的差距。

    正如筆者此前博客文章《閑置用地達10億平方米，房產(chǎn)調(diào)控失效國土部門應(yīng)承擔(dān)首責(zé)》所說，之前宏觀調(diào)控的失敗，國土部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)首要責(zé)任，在中國這個地少人多的國度，管不好房地產(chǎn)行業(yè)最基本也是最重要最核心的資源——土地，宏觀調(diào)控就永遠不可能取得真正的成功。不管是銀行緊縮銀根還是提高利率，都不能從根本上改變中國房地產(chǎn)行業(yè)供不應(yīng)求的狀況，雖然為了抑制房價過快上漲、防止房地產(chǎn)泡沫快速膨脹，我們支持銀行及相關(guān)部門采取果斷措施，擠壓房產(chǎn)投機空間，從而抑制部分需求，但社會要往前發(fā)展，城市化要繼續(xù)推進，單方面的抑制需求措施注定只能是短期行為。要解決房地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾，根源還是解決土地問題，最終依然依賴于國土資源部職能的回歸。

    早在“8.31”大限出臺的時候，筆者就在《新京報》上發(fā)表“土地在流通環(huán)節(jié)中的囤積是造成供應(yīng)不足的根本原因”這一觀點。

    據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》估測，到2007年底，開發(fā)商通過規(guī)范渠道的囤地規(guī)模約為8億平方米，規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米。

    而此前中國建設(shè)銀行之前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2001年初至今年5月，開發(fā)商累計購置土地22億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米,加上近期多個城市成交的地塊，近10億平方米的土地囤積在開發(fā)商的手中，足夠供應(yīng)全國市場5年的開發(fā)量。

從筆者掌握的數(shù)據(jù)看，建行所公布的數(shù)據(jù)或者更接近于實際情況，或許，囤積土地的情況，比我們看到的還要嚴(yán)重得多。

    ——土地在流通環(huán)節(jié)中的囤積或許也是國土部門之所以緊縮地根的依據(jù)，國土部門此前未能對土地資源進行控制，過度放松土地供應(yīng)門檻造成國有資產(chǎn)的大量流失，“亡羊補牢”由此可以理解為“緊縮地根”政策的初衷；而“8.31”大限的出臺也就不難理解。

    問題是，國土部門緊縮地根雖然控制了國有資產(chǎn)的流失，但在土地使用環(huán)節(jié)中管理的缺位卻造成了表面上的供應(yīng)大幅減少，大部分閑置土地未能進入市場。“一刀切”的緊縮地根的政策直接導(dǎo)致大部分此前未能獲得廉價土地的開發(fā)商土地儲備嚴(yán)重不足。土地供應(yīng)減少在房地產(chǎn)商捂盤惜售的做法“配合”下，進一步加劇了國內(nèi)房價的上漲。

    以北京為例，4月，國土局公布數(shù)據(jù)，2002年至2005年期間，北京未形成商品住宅實物供應(yīng)的項目供地達到3200公頃，可建住宅建筑面積約6300萬平方米。7月，國土局公布數(shù)據(jù)，自2004年1月到今年6月，北京住宅項目土地供應(yīng)面積5775公頃，建設(shè)用地面積4206公頃，規(guī)劃建筑面積7866萬平方米。但2年半以來，北京供應(yīng)712宗住宅項目用地，目前已竣工的土地面積669公頃，僅占總量的12％，其余多數(shù)為在建項目或尚未動工土地。其中尚未動工建設(shè)的土地有2947公頃，而在全部712宗地中，已經(jīng)完成開發(fā)的僅占74宗。由此可見，如果不對流通環(huán)節(jié)中所囤積的土地嚴(yán)格查處，再大的供應(yīng)量都無法解決目前的供求矛盾問題。

     ——應(yīng)該說，房地產(chǎn)調(diào)控的失效，國土部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)首要責(zé)任。

     大量的土地囤積導(dǎo)致開發(fā)商每年為囤地所需要承受的資金成本高達1800億~2000億元，甚至已經(jīng)超出了全行業(yè)目前的利潤水平。根據(jù)估算，截止到2006年底，估計沉淀在土地上的資金約2.4萬億。正如北師大金融中心主任鐘偉所說：“這幾乎相當(dāng)于目前商品房的年銷售額，沉淀在土地上的資金成本也超過了目前房地產(chǎn)行業(yè)的年度利潤總額，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的總體財務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降。”

    據(jù)統(tǒng)計，雖然今年前三季度房地產(chǎn)上市公司整體凈利潤同比增長近八成（截至10月30日， 56家有可比數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)上市公司今年前三季度的凈利潤總額達到了97.79億元，凈利潤同比增長了79.23%），但作為衡量企業(yè)日后擴大生產(chǎn)規(guī)模的能力，以及支持業(yè)績增長的重要指標(biāo)，上述房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-230.17億元（去年同期為-89.67億元，今年上半年為-65.86億元），經(jīng)營活動的現(xiàn)金流已經(jīng)進入高度警戒區(qū)。

    而這，也是國土部門清查土地風(fēng)暴的威力所在。

    除出臺規(guī)定單宗出讓地塊開發(fā)周期不得超過三年外，國土資源部在全國范圍內(nèi)開展徹查違法用地的行動，力度之大可謂前所未有。10月28日，國土資源部相關(guān)負責(zé)人，在對近期土地調(diào)控政策進行解讀時強調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發(fā)商進行查處，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿1年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進行處理（詳見筆者博文《 土地新政或?qū)氐赘淖兊禺a(chǎn)格局》）。同時，央行規(guī)定，對屯地屯房企業(yè)不得發(fā)放開發(fā)貸款。

    11月，北京對八宗土地亮紅牌，將其收回儲備。同時，廣州收回100萬平米的閑置土地，正如國土資源部新任部長徐紹史所表態(tài)“將嚴(yán)查土地違規(guī)”，一場嚴(yán)厲的土地徹差風(fēng)暴在全國展開。

    試問，按國家最新規(guī)定，如果囤積的土地都要在三年之內(nèi)進入市場，那些所謂的地產(chǎn)大鱷，諸如號稱土地儲備達5400萬平方米的碧桂園，又有何資金在3年內(nèi)完成這么龐大的開發(fā)量？如此龐大的供應(yīng)量進入市場，又有哪個開發(fā)商沒有銷售壓力？還有誰敢捂盤？

    如果說房貸新政只是抑制需求，而土地新政將徹底改變房地產(chǎn)格局，未來三年，“順馳現(xiàn)象”或?qū)⑻焯焐涎荩∵@也正是筆者之前綴文《供不應(yīng)求是房地產(chǎn)天大謊言》的初衷。

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