中國房價大跌已成定局

牛刀
 
　　牛刀您好：您的文章寫得很有意思，本人居住在中等城市，我這的房價剛上3000，能不能談談中小城市房價的走式?

　　在我的博客上這樣內容的留言，大約有7條，再不回復，實在對不起網友。但是，要回復這樣的留言又確實很難，好在溫哥在新加坡的講話基本上把未來五年中國房地產的大勢確定了，因此才有了我的這篇博客。

　　我的好友社科院專家曹建海先生已經全面解讀了政府的思路，站的很高，看得很遠。因此，我只想就微觀的東西做點補充，一方面回答了網友的提問，一方面就目前的市場走向做一個基本的判斷。是焉非焉，相信很快就有公論。

　　說中國房價大跌已成定局，首先要搞清楚何為大跌。中國很大，國務院早在1999年就確定了大的城市為79個，隨著這么多年中國城市化進程的加快，珠三角城市群，長三角城市群，環渤海城市群風起云涌，應該是早就突破了這個數據。就目前而言，中國一線城市的均價在13000左右，二線城市（杭州等個別城市除外）均價在5000元至7000元，三線城市均價在2200至3000元左右。因此，中國城市房價的落差是特別大的，從這里也可以看出中國城市化發展的不平衡，資源過度向一線城市集中，而忽視了眾多的三線城市和一些新興的縣城。就均價水準而言，一年下跌15%即為大跌，在投機過度的深圳和廣州北京上海的部分區域，一年跌去30%到50%即為大跌。

　　那么，為什么講中國房價大跌已成定局呢？首先是溫哥的講話。我的理解是，未來五年，中國政府每年投入數百億興建廉租房，并且廉租房和經濟適用房占開發總面積的比例將達到70%，不僅滿足了剛性需求，也對房價起到了平抑作用。其實，這里的70%是政府對民眾的補課，比例不是高了而是低了，本應做到90%，可能考慮到區域間的不平衡和已經批出去的住宅用地太多，加上地方政府財政上的影響等因素才定為70%的。就是只有70%，也足以拉底房價。

　　其次，中國城市居民收入偏低，在中國經濟高速增長的時候，城市居民的總體收入在GDP中還下降了12%，這就是為什么民眾沒有享受到經濟繁榮的一個主要原因。就一線城市而言，主流購房群體為25歲至45歲的白領階層，他們的平均收入上海為最高，只有5328元，相對13000元的房價，要20年不吃不喝才能買一套90平方米的房子，這樣的高房價能維持多久實在是一個問題。上海尚且如此，深圳北京廣州就更不用說了。這種因素將決定一線城市的房價非降不可。

　　第三，中國的金融業對房地產產生了高度的警覺。中央政府的宏觀調控在方向和手段上都是正確的，連續九次加息和將銀行準備金利率上調到歷史高點，并且還有上調的空間，這就意味著央行力擠樓市泡沫的決心和打擊樓市投機的立場。從宏觀層面分析，人民幣對美元的自衛反擊戰已經打響，鹿死誰手還不得而知，但是，美國人民并不想經濟陷入蕭條，中國人民也不甘于財富被掠奪，未來五年的匯率有一個膠著狀態，再加上中國政府的一道道限外令，維持現有匯率水準是可以預期的。在國內，用加息的手段來抑制CPI的增長，有效化解通貨膨脹，也成了上下一致的共識。緊縮銀根是房地產商和眾多炒家必須面對的。樓市的投機市場一旦潰敗，房價雪崩也成了必然。

　　第四，讓我們先來看看溫哥的講話：中國每年新生人口要超過1000萬，每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬，還有2100萬流動農民工，也需要居住條件。先不談每年新增人口，需要住房的是3900萬人，按兩人一戶來算，是2000萬戶不到。還有413萬大中專畢業生，就算每年新增200萬戶。兩項相加共2200萬戶，按90平方米算，共19。8億平方米，而近幾年僅北京上海廣州深圳四個城市每年新增面積就達8500萬平方米，還有全國另外上百個城市呢？開發面積不少于20億平方米。如果說剛性需求，現在的開發量已經過大了，再看看深圳那么多豪宅區，晚上連四成的亮燈率都不到，就不難理解炒家一人擁有30套，50套，100套甚至1000套房是怎么回事了。只要房價一下降，這些房子全得吐出來，供過于求的局面很快就會形成。在深圳，供過于求的一個顯具標志就是，庫存積壓一手房源超過50000套，而現在已經超過40000套，快達到歷史的頂點。

　　綜觀以上四個方面，中國房價大跌已成定局，不僅僅是一線城市，也包括二三線城市。
 

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