房價狂飆何時是盡頭 揭開2007房價暴漲的秘密！
 
好樓盤網 發布時間: 2007-7-16
 
 
　　
    在經過2005、2006連續兩年的房地產調控之后，中國大城市高漲的房價不僅沒有絲毫回落，反而在近兩個月迎來新一輪全面上漲的浪潮，而深圳無疑是其中的“領頭羊”：僅在今年上半年，深圳房價即暴漲了50%以上。

　　從上海、北京到深圳、廣州，龐大的資金將一個又一個城市席卷而下。下一個房價暴漲的城市是誰？何時才是盡頭？

　　一個樓盤的市值可買下整個伊利集團，“不是伊利的價值被低估了，就是樓盤的價值被高估了。”

　　一位開發商私下坦承：“現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。”

　　“8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。”在中介圈內，這句話被廣為流傳。

　　有大地產公司已經決定，在2008年底前要出清全部存貨，不論以什么價格。

　　一些高新技術企業已在考慮離開深圳。房地產利潤已開始壓迫深圳的整個經濟肌體。

　　18個月以來，深圳經歷了一次沒有前例的房價狂飆：平均房價從2005年的7000元/平方米上漲到接近16000元/平方米，僅今年頭6個月，房價就上漲了50%。

　　資本露出饕餮本性，再多、再貴的新房推出，總是一吞而空。房價不斷刷新歷史紀錄，買者依舊如云，人們似乎對數字失去了感覺；“只要樓王，不論價格”的預訂已經不讓地產商感到驚喜；投資者并不抱怨價格，他們的憤怒在于——并不總能買到新房。

　　在十多天的采訪中，無論是政府、學者、開發商、中介甚至是炒房者，南方周末記者遇到的每個人均稱：如此上漲其意料之。然而，一切又似乎是如此符合邏輯。

　　6月初，招商地產的一位高管在一個房地產論壇上說，他們開發的高級住宅蘭溪谷，近1100套房子以當下市值計算，已可買下整個伊利集團。

　　蘭溪谷二期的樓盤正在詢價，據悉買家報價已到3.2萬元。伊利是中國最有價值的企業之一，一個樓盤的價值顯然無法與之相提并論。這位高管感慨，“不是伊利的價值低估了，就是樓盤的價值被高估了。”

　　到6月底，深圳福田區歡樂谷附近一個叫“純水岸”的樓盤到達了它的巔峰，這里賣出了一套單價7300多萬的別墅，每平米價格高達14萬元。

　　“那棟別墅光傭金就掙了100萬。”中介公司小姐指著“純水岸”人工湖邊掩映在綠樹叢中的別墅群說，那片別墅基本上都賣完了。

　　知名地產商人王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)亦感嘆：在這樣的牛市下，房地產的品牌已經沒什么作用了。

　　“現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。”6月29日，一位開發商私下如是對南方周末記者坦承。

　　素來以速度和財富著稱的深圳，在它26歲之際，發覺速度與財富的結合令它眩暈：這個城市以前所未有的速度誕生著百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁，同時以前所未有的速度讓更多的人遠離住房夢想。有兩個深圳——渴望房價上漲的深圳，期待房價下跌的深圳——對于其中一個，這是最好的時代，對于另一個，這是最壞的時代。

　　篩眼中的人生

　　梅林一村100平方米的福利房、純水岸臨湖的高檔住宅、觀瀾高爾夫的別墅——深圳房地產市場近來成交最旺的樓盤，它們的買家級別分別意味著百萬富翁、千萬富翁和億萬富翁，如同對應著飛機的普通艙、商務艙和頭等艙。

　　上漲中，深圳樓市就像一個篩子那樣篩選出富人，而且篩眼仍在不斷擴大，眾多懷揣深圳夢的中低收入者也竭盡所能地避免被篩子篩出去，即使這意味著他們被深深“套牢”，透支未來——取消了二線關的深圳，房價無疑是一道更高明的門檻。

　　去年10月中的一天，來自武漢的傅志剛清楚地看到他人生中的那道篩眼。

　　那天上午他偶然路過一個叫“碧華庭居”的小區，出于習慣，他把視線投向房產中介的信息欄。令他驚喜的是，一套100平方米的二手房剛剛掛牌轉讓，他是第一個看到的人。

　　2005年研究生畢業的傅志剛，在深圳的同學十余人，只有一人尚未買房；他所在的大型國有公司，同時進來的畢業生有一大半買了房，2006年7月畢業的人中也有一半買了房。絕大部分首期來自父母，或是借錢。

　　之前兩個月他無時不處于焦灼和郁悶中，看了無數的房子，可每次他去看房，房子總會在第二天就被人搶走。而且每套都比前一套賣得貴。

　　愈發焦灼的傅志剛，不知道自己正在經歷深圳樓市的再一次報復性增長。當年6月1日，“新房2年內出售須繳納5%營業稅”的規定將售出時限延長到了5年。2005年的那一幕完整再現。同樣長達3個月的對峙，同樣是買方心理崩潰，營業稅的成本一模一樣地添加進了房價里，房價一模一樣地加速上漲。

　　“6、7、8三個月，我的收入加起來只有5000元。”地產中介張先生說，那時誰都不讓步，交易少得可憐，以傭金為生的中介日子自然不好過。

　　短暫的蕭條后，張先生們樂于為急不可待的傅志剛們找到合意的房子。

　　這次，傅志剛成了第一個去看房的人，在屋子中停留的半小時內，他遇到了不同中介帶來的十幾個看房人，幾乎是一個小型現場拍賣會。從看房到決定，只用了2個小時。簽完合同后，傅志剛給女友打電話，“我是不是在做夢？像買棵白菜一樣花掉了未來三十年？”

　　“這棵白菜”花去了他所有的積蓄，首期款中有部分是向朋友借的。他的收入穩定，在深圳屬于中等偏上，每月6000元工資，女友的收入還略高一點。每月按揭款用去了他倆總收入的50%，而國際通行的警戒線是家庭總收入的30%。

　　女友在電話中勸傅志剛冷靜一點，傅則回答：如果現在不買房子，那我可能一輩子都不能給你一個家了。

　　對于傅志剛這一深圳人數最為龐大的白領階層來說，房子是關乎一生的博弈。博弈論創始人馮·諾依曼曾準確地描述過這一群體：在手上牌可能最差的時候加大賭注。牌局對他們不利。

　　身邊都是這樣的故事。在目前這個高位前已購置房屋的人慶幸自己做了房奴，背上的沉重包袱似乎能保證他們留在篩眼繼續擴大的篩子里；另外一些望房興嘆的人則因錯過機會欲做房奴而不得暗自生恨。

　　7個月后，傅志剛的同學在他的10樓買了同一戶型，多付了三十多萬。“真羨慕你早就買了”。而傅也羨慕在他之前買房的同學。

　　這時的傅志剛正在裝修自己的房子，在梅園路的大型建材市場，上千個攤位全都生意火爆，訂單均排到一個月后。

　　據世華地產在今年3月的調查，他們發現，深圳人的購房習慣有了根本變化：過去，來到深圳3-8年后購房是常態，而目前1-3年也成為常態，而這些人，基本無法依靠自己的收入支付房款，兩個家庭、兩代人共同承擔一套房子的首期甚至是按揭已不鮮見。

　　轉折之年

　　“房價問題已經是深圳最大的政治問題。”一位深圳市政府部門負責人對南方周末記者坦言。

　　實際上，深圳市在1988年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建設微利房，以成本價向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補建設福利房的虧損。它實際上是一種成本房。

　　1993年，這個城市曾自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問題已經基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯合國人居榮譽獎。

　　當時深圳房地產兩軌多價的住房體系已經規劃好了藍圖。《居屋發展綱要》還擬訂了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，并注明：此后，建房比例中的兩頭逐漸減少，微利房逐漸增多。

　　那個時候，每個深圳市民，都可以排隊購買政府開發的微利房。這項政策很好地解決了深圳人的居住問題。即使在深圳發展最熱的時候，也沒有出現房價飛漲的現象。

　　然而在10年后的2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺。此后深圳的福利房和微利房建設陷入停頓，供應量少得可憐，而且多數是為公務員建設，多數居民由此被逼進商品房市場。

　　上述政府部門的負責人將之定為深圳房價的轉折點。“就像米和鹽一樣，房子是半公共產品。因為房屋承載著人的基本居住權利。而房地產商就是想把政府供應這塊擠掉。當時一些開發商攻擊住宅局，認為住宅局成為一個政府背景的開發商。”

　　“與香港覆蓋60%人群的公屋制度一樣，過去深圳居民三五年或者七八年總是能排上房號。可現在怎么保證？”他說。

　　然而，房地產市場化是全國一盤棋，深圳對此似乎無能為力。

　　通往“繁榮”之路

　　“如果說，2006年深圳樓市是瘋狂，那么，今年則是癲狂。”6月22日，世華地產市場研究總監肖小平對南方周末記者說。在她的記憶中，瘋狂源自2005年下半年。十余天的采訪中，這一印象不斷被印證。

　　2005年之前，深圳以房價平穩著稱。當杭州、上海、北京等明星城市的房價次第領漲時，深圳更像一個局外人——這里的居民經歷過1990年代中后期的樓價下跌(價格從高位時的10000元/平方米跌落一半)，也見證過香港樓市的崩潰、負資產階層的凄苦，“他們更理性，不輕易投機”，香港學者郎咸平曾這樣評價。

　　房價溫和而平靜地上漲幾年后(每年約5%)，深圳人對樓市的審慎態度開始悄然而變。

　　推力更多地來自深圳之外。2005年前后，“流動性過剩”成為描述中國宏觀經濟時出現頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢太多了。這意味著，“留什么在手上都比留人民幣好。”一位前地產中介說，從2005年開始，她替自己和幾位無暇親力親為的朋友投資深圳房產，至今，獲利數倍。

　　經濟學家們對此有著清晰的解釋：事實上，在貨幣市場上有超額供給(即流動性過剩或錢太多了)時，人們會通過增加支出來調節，而這種支出通常會是投資而不是消費。

　　由于前期的平穩，相較于北京、上海，2005年的深圳樓市已有落差，頗讓投資者放心，在深圳購置房產顯然是一個穩妥的選擇。

　　何況，可供中國普通居民選擇的投資品實在不多——比起普洱茶、藝術品，甚至是奢侈品，股票、房產還是更可靠一些。相較陰晴不定的股市，房產又更可靠。何況，房產比股票更“重”：股票只是一張紙，而房價即使下跌，還可通過出租房屋挽回損失。

　　2005年7月，另一個大事件更將深圳人推向了投資一途——人民幣開始匯率改革。QFII(合資格的境外機構投資者)提出了近乎夸張的建議，“持有一切以人民幣計價的資產，包括垃圾。”

　　那時至今，人民幣累計升值幅度已超過7%，各方預測，升值仍將持續。這意味著，人民幣匯率目前仍被低估。通俗而言，匯率是現金的價格，當把現金的價格往下壓的時候，其他資產的價格都要上漲。房產亦如是，直到匯率不再上升。

　　“人民幣一升值，我們就意識到，深圳將接過上海、北京的接力棒，成為房產投資的又一個資金洼地。房價上漲無可避免。”一位房地產策劃師回憶道。

　　匯改前兩個月，調控樓市的“國六條”出臺，深圳市政府應聲宣布，從6月1日開始，“新房2年內出售須繳納5%營業稅”。這為深圳人的理性選擇增添了些許戲劇性?押賣方希望以更高價賣，以彌補陡然增出的成本，買方不愿買，等著房價跌。心理對峙持續了3個月，以買方卸甲投降、追漲購買告終。

　　征稅5%，房價漲幅不止5%。肖小平解釋，被征稅者漲價5%，不需要交稅的賣方不會不跟著漲，為了得到與后者相等的收益，交稅者還會接著漲價……這樣的逐漲游戲，在一直是賣方市場的深圳樓市，成為了不斷探測買房者心理底線的競價過程。

　　一位有威斯康星大學經濟學博士背景的地產商將人們投資樓市的沖動稱為“理性選擇”。當前人民幣的存款利息已低于通貨膨脹率，即經濟學家們所說的“負利率”。將現金留在手里或存銀行，其實際購買能力將下降，并不理性；用于購買股票或房產，或許還可以預期未來升值。

　　事實上，在市場經濟發達的國家，房地產隸屬于金融業，而不是制造業。房子是金融產品而不是單純的消費品。很多中國老百姓沒有這個常識——房產類似股票，它的價格某種程度上來自于“散戶們”自己對未來的預期。

　　于是，看似荒誕卻符合邏輯的一幕出現：政府抑制投資或投機需求的良好意愿，在買賣雙方力量不均的競價中，違背初衷，成為了房價上漲的助推劑。

　　一系列事件之后，深圳樓市踏上了通往“繁榮”之路。

　　滿城盡是炒房客？

　　看漲！看漲！深圳樓市從2006年的瘋狂，演進到了今年上半年的顛狂。樓市飛漲的“深圳速度”似乎是對人類想象力的一種嘲弄。

　　新樓盤的銷售不得不在酒店或是會展中心進行——只有這些地方，才能容納下等候抽簽的購房者。過去常常只在彩票搖獎時出現的公證人員，現在則出沒于各個售樓現場——他們的在場，多少能緩解人群對地產商的責難。

　　2006年底，觀瀾高爾夫推出160多套別墅，600多戶聞訊搶購，近千萬元一套的豪宅每兩三分鐘成交一套——或許不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買家竟然高呼：“別抽簽了，干脆現場拍賣吧！”

　　今年4月，深圳市社會科學院公布《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》稱，去年置業者中有超過30%在取得產權證后半年內轉手。

　　“炒家讓一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到這么高！”深圳規劃局的一位官員直言。

　　“像炒股票一樣，他們一波一波地在炒房子。現在的房產證就跟燙手山芋一樣，過不了幾個月就轉一道手。”深圳發展銀行高級業務經理高黑告訴南方周末記者，他見過一套房子，半年內轉了三道手。

　　而在中介圈內，一則傳言廣為流傳：8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。

　　傳言無法求證。追溯歷史報道，2005年，無論是政府還是市場人士，都認為深圳炒房客大約只為購房者的10%。

　　至于今年，一位不愿透露姓名的地產高管披露，他們的樓盤約35%-40%是投資性購買，“其他開發商的數據也大致相同”。

　　深圳市房地產協會秘書長張文華則表示，“根據下面調查的結果，有的樓盤顯示炒家比例高達驚人的70%。”根據他的經驗，全市范圍內這一比例約為35%。

　　這與深圳發展銀行高級業務經理高黑的經驗大體相符——他的業務中，1/3是初次買房，1/3是投資，1/3是轉貸。而轉貸，常常是為了裝修或買第二套房。

　　這與世華地產的調查暗合。在回答購房動機時，15%的人選擇“自住”，15%的人選擇“投資”，余下的70%則選擇“投資兼自住”——如果房價繼續上漲，他們將可能成為新的投資客。

　　一位留美博士出身的地產商認為：在成熟市場，成功的投機者應該起到市場穩定器的作用。“價低買進，平穩樓市；價高賣出，平抑房價。”然而，在一個失序市場中，炒家的投資行為無法不以一種唯利是圖見利忘義的負面形象示人。

　　炒家“干炒”早已不是秘密。房價的上漲，已把太多自住需求拋離，目前二手房已經從由投資客轉賣給自住者，轉變為了投資客轉給投資客，投資客之間相互接貨，然后一波波抬價，也就是所謂的“干炒”。

　　樓市，已是投資者的盛宴。他們對上漲的預期，甚至強于地產商——只要繼續上漲，就意味著獲利。這些逐浪者，在追逐中疊加、推高著浪花，一次又一次，試探、突破著人們的心理底線，也挑戰著彼此的心理底線。

　　這座城市從未擁有過這么多的百萬富翁、千萬富翁和億萬富翁。財富與勤奮、刻苦和知識不再有那么大的關系，而更要歸功于冒險，或是與地產商的良好關系。

　　奇異的合謀

　　今年1月27日，一個叫“金地名津”的樓盤在深圳會展中心開盤銷售。近幾年持續投資資產的金融分析師楊銳，一直看好深圳樓市，但對于當天的現場仍沒有心理準備。準備購房的他看到等待搖號的4000人(約2000戶)，不由倒抽一口冷氣——這個樓盤只有800多套。

　　當場搖號抽簽，抽中的每一撥10戶依次選房。楊銳幸運地排進了第3撥，也是最后一撥。“進去一看，80%的房子都標明已售。”心儀的戶型早已被人捷足先登，但看到如此情形，楊銳臨時決定多買一套，他在剩下的戶型里隨便挑了兩套。

　　其他還在等待叫號的約1970戶在一個小時后被告知樓盤已經售罄。現場立即混亂起來，人們激動、憤怒，大廳中的摩擦、爭吵此起彼伏。

　　就像參加了一次“輪盤賭”一樣——作為獎賞，中獎者終于有資格掏出至少百萬以上的巨款購買均價16200元每平米的房屋。可以計算出，中簽率是1.5%；購房者中的老股民還記得，1992年百萬人排隊搶購股票認購證的那次，中簽率是10%。

　　和很多至今在網站討伐開發商的市民一樣，楊銳認定那次在會展中心1.5%的中簽率便是其中手法拙劣的一例。

　　他說：“我回去上網查那天成交的不足50%，也就是說房子根本沒有賣完，我擔心是完成手續時間不夠，連著兩三個星期上網查都是同樣的結果，春節一過，開發商再出示公告說有一些退訂的可以重新選房，這一次房價就是18000元了。”

　　“時間就是金錢。”這一在深圳蛇口最先提出的口號深刻影響了中國。對于捂盤惜售追求房價“漲停板”的開發商來說，這個口號的確別有意味。

　　“開發商捂盤惜售的現象確實存在，但對于正規的大開發商來說，它們更傾向于快速套現，將資金轉入下一個項目，而不愿承擔市場風險。所以，樓市泡沫并不一定產生于有人惡意囤積，而是整個市場和社會的短視。”肖小平說。

　　2006年以來，樓市的投資者們和地產商們形成了奇異的合謀關系，“金地名津”的銷售策略只是其中手法的一種，一些地產商采用了更為高級而合法的方式，它們在正式開盤前，會進行一段時間的公開詢價，將關系戶和普通購房者報出的價格累加制定出最終售價，這樣的定價往往會提前覆蓋未來的上漲空間，成為市場上的價格領導者，而實力較弱的開發商則可根據這樣的價格確定己方售價，而投資者們在賣出二手屋時又是盯住新盤價格。

　　價格繼續上漲，地產商將獲利，投資者也將獲利，本應是價格談判者的買賣雙方，卻不約而同地合謀定價，房價在這樣的循環中漸次推高。盼望樓市下跌的購房者除了用腳投票，基本失去議價的機會——他們中許多人也已被逐離在房市之外。

　　面對南方周末記者，一位知名房地產公司的開發商回應“深圳開發商聯手推高房價”的指責時表示：香港房地產商才有可能形成壟斷，整個香港房地產市場控制在幾家大地產商手上，可他們也沒形成價格聯盟，深圳成百上千家開發商，更沒有這個可能。

　　或者說，在空前牛市中，根本不需要什么合謀，開發商跟著水漲船高罷了。這個時候，沒有人考慮水能載舟也能覆舟的道理。

　　2007年6月28日，福田區一塊5000平方米的居住用地拍出1.66億元，競價激烈。該樓面地價為1.0375萬元/平方米，創深圳新高。這是特區內今年首次出讓居住用地。

　　而在前不久，關外一塊土地的拍賣也創下天價。這表明一個可怕的事實，有房地產商繼續看好深圳房價，否則斷不會這樣出價。

　　另一方面，政府財政也得以大為充裕，房價大漲，導致深圳房地產稅收猛增。據《中華工商時報》報道，深圳地稅局負責人透露，1-5月深圳房地產市場由于交易活躍，以及多數交易樓盤為5年期以內樓盤，所以營業稅收入較高，房地產總稅收合計49.84億元?穴未含契稅?雪，占全市總稅收的19.6%，全年預計會超過 100億元。

　　有專家表示，開發商在短期內沒有任何降價的動力。但可以看出，開發商的這種行為方式仍建立在購買者總體對樓市看漲的前提下，而影響整個購買者群體的預期通常只有地方政府才能做到。

　　亦有經濟學家形容，就像已經一去不復返的金本位時代，某種程度上，中國經濟進入了房本位時代。

　　他預言，“經濟發展到現在，各種形式的資產中房產是交易成本最低的，房本位正慢慢變成金融體系的基石。”

　　誰在裸泳

　　近日，又有小道消息在深圳地產界傳出，7月15日將是深圳樓市的又一個心理節點，從這一天開始，政府將對房屋出讓收益征收15%的個人所得稅。這一次，如果傳言屬實，買賣雙方誰將贏得對峙？過去兩年的情形會不會第三次重現？

　　無論輸贏，目前的深圳樓市，租金已不足以支付利息，推動房價的原動力已主要是投機和轉手。這意味著，目前的市場邏輯近乎自我循環：房價的上漲系于對仍將上漲的預期。

　　“售租比(售價/月租)、房價與家庭年收入比兩項指標都已經到達警戒線。總的來說，不樂觀，有蠻大風險。”深圳發展銀行住房與消費信貸部總經理柳博說。他們已經開始上調風險控制的尺度，“所有的風險防范，都是為了應付將來的那一次不景氣。”

　　在房貸業務突飛猛進的樂觀氛圍中，柳博總會不合時宜地想起羅伯特·希勒。這位準確預言了納斯達克崩盤的耶魯大學教授，研究了美國115年的房價后得出結論，人們對房價的投機心理是導致上漲的主要因素。其他因素，不是早已有之，就是偽命題。但這樣的上漲，總會跌落。Anything flying high will fall.(任何高飛之物均會跌落)。

　　柳博問道：“有誰能保證，房價在未來沒有20%的可能下跌三成？”

　　到那時，房貸就已經不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮時才能看得出誰在裸泳，“我希望那時我們都穿著衣服。”

　　許多人在準備衣服。楊銳已決定不再添置新房，一些炒房客也認為房價太高，已把視線投往下一個可能的資金洼地。數十人甚至上百人的深圳看房團一批一批地涌向惠州、東莞、桂林、長沙、武漢等城市，繼續著淘金神話。不久前，在長沙，一個由深圳地產商開發的樓盤，70套聯排別墅中有40套為深圳人購得。

　　地產商們依舊在享受著樓盤的高價和搶購，依舊在以天價競拍土地。但有的大地產公司已決定，在明年年底前出清存貨，不論什么價格。

　　“下跌是一定的，也許就在明年，也許不那么快。”一位地產商私下坦言，他現在做的所有事情，都是在為將要到來的寒冷期準備。盡管各國的經驗表明，房價一般是緩緩下降，更像是一塊系在降落傘上的磚塊，但是，“如果那個日子來了，很難有人逃得過”，他喃喃自語。

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