外資撤退 上海樓市狂跌

外資撤退 上海樓市狂跌 受限外令沖擊，外資掉頭中小城市 

 
本報記者 王冰凝 北京報道

    據上海中原物業代理公司稱：相比去年5月份房價，整個上海市新入市的房屋價格出現了10%的降幅。分析人士指出，外資退出市場是上海高檔房價因成交量過低而價格下跌的一個重要原因。
    “在上海，已經很難找到新的優質項目可以開發，但是二、三線城市還是有很多機會，存在很大的贏利空間，我們正在準備轉戰中小城市。”在一家外資投資公司工作的李成（化名）說。
外資投資高位撤退
上海高檔房價回落
　  　李成所在的外資地產公司從90年代進入中國內地房地產市場后，主要在北京、上海、廣州以及天津等一線城市拓展業務，定位于高端消費群體，開發的物業往往選擇城市中心的優質地段，以高檔別墅、住宅、寫字樓為主。
　　  到2007年，李成所在的外資企業已經在廣州、北京、上海和深圳分別占據了不小的市場份額。但是，進入2007年下半年之后，這家企業就沒有再在一線城市拿過地了。
　　  “一是價格太高，開發成本太高，利潤率太低；二是一線城市的房價在一輪瘋狂飆漲后上漲空間越來越小，加上國家宏觀調控政策的打壓下，下半年上漲的幅度大跌，部分一線城市樓價甚至開始下跌，這時候再將資金投向一線城市不太明智。”李成說。
    而就在2007年下半年，先是深圳，隨后是廣州和上海，房價上漲的幅度均大幅下跌，甚至出現了房價下跌的現象。
    據佑威房地產研究中心提供的最新數據顯示，10月5日至11日的7天內，上海的一手房商品住宅僅成交了39.28萬平米，環比大幅下降26.57%。價格方面，全市商品房成交均價環比下降11.37%，為10148元/平米。
    而據上海中原物業代理公司稱：相比去年5月份房價，整個上海市新入市的房屋價格出現了10%的降幅。以被譽為“大上海基尼斯最高江景住宅”的世茂濱江花園為例，外籍人士幾乎占據了該樓盤的二手房交易的半壁江山。
    “上海高檔房價的走低，不僅僅是一種時段性，可以說是房價長期飆升后的一個回落，而外資退出市場則是上海高檔房價因成交量過低而價格下跌的一個重要原因。”商務部市場運行調控專家洪濤說。
　　  “近些年，由于中國的房地產市場發展迅速，加上政府給予外商投資很多政策優惠，外資投資中國國內房地產市場的增量，每年基本上都是以超過100%的速度在增加，這其中還不包括一些先進入國內別的行業，再進入房地產行業的企業。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海說。
    洪濤指出，此次政府再次發布限外令，顯然會進一步遏制外資投資房地產行業的迅猛勢頭，抑制大城市的房價上漲。

轉戰二、三線城市
買老項目進行開發

　　  但是，外資從一線城市退出后，卻并未就此在中國市場消失。一直在上海開拓市場的李成最近被調往了東北，考察大連的土地發展項目。
　　  “到二、三線城市拿地，只要有足夠資金，相對于在一線城市，要容易得多。”李成說。
　　  洪濤指出，這里存在著政策滯后以及地方政府喜歡對外資開綠燈的問題，因為地產行業的暴利，各地地方政府都比較歡迎地產開發商，外資也是一樣。
    “外資流向投資環境比較好的二、三線城市，是其資金出路之一，而目前的形勢看，部分二、三線城市的發展前景很可觀。”洪濤說。
    曹建海則認為，地方政府在執行力上不能很快與中央取得一致，是外資的出路之一，還有一些外資企業，則可以通過買進老項目的辦法來進行開發，這在二、三線城市操作起來更加容易。
　　  “在上海，已經很難找到新的優質項目可以開發，但是二、三線城市還是有很多機會，存在很大的贏利空間，這是公司轉戰的主要原因。”李成說。

 外資“變招”獵金內地房產

本報記者 賈華杰 北京報道

    “現在外資進入中國房地產市場都要進行備案核查，但你要想方設法去講一個好故事，這樣成功的幾率就會大。”11月13日晚，某外資地產基金的投資總監陳海（化名）對《華夏時報》記者說。
    在11月7日發布的《外資投資產業目錄》中，再次強調了限制外資進入房地產市場的政策，外界解讀為國家全面限制外資進入地產領域的信號。但實際上，外資正通過變花樣地說服政府部門，以及假借名義和投資方式的改變等，來進入中國房地產市場。
備案制阻擋外資進入
　　  “實際上，你說的這些政策大部分在半年前就已經實施了。”上述投資總監對《華夏時報》記者表示，“不過，政府還沒有形成文件，當時屬于口頭的政策。”
　　  但在隨后的11月7日，國家發改委與商務部聯合發布了新的《外資投資產業目錄》，其中把地產二級市場等寫到了“限制類”中。此舉動被外界解讀為國家全面限制外資進入地產領域的信號。
　　  但更多的人把此政策解讀為對限制外資進入中國房地產市場的再次強調和執行力的加強，事實上，自2006年以來，相關產業政策就已經相繼出臺，而近期，外資已經真正感受到了這種“阻力”越來越強。
　　  “在北京、上海等一線城市，1億美元以上的單體樓宇收購，要到發改委和商務部去備案；在其他的省會城市，超過5000萬美元的收購，也要去備案，而備案制正是卡住外資的最好途徑。”上述投資總監說。
　　  他介紹，近期有澳大利亞一家著名投資銀行準備收購一處項目，但最終沒有通過審核，被“報銷掉了”。
　　  “政府也沒有說不批準，但總之是態度很‘消極’，加上申請的量又很多，等的時間要很長。”
　　  他介紹，一般來說，文件要在國家發改委那里停留至少60天到90天，而后再到商務部，整個流程下來，絕對不少于8個月。而在8個月的時間里，如果被收購方急于套現，交易就會出現變故。
　　  “如果交易雙方關系不錯，能做好溝通工作，也理解需要走的程序，那么交易或許還能成功，但目前這樣肯于耐心等待的被收購方越來越少，因為被收購方大多是因為資金問題，想急于套現撤出。”北京一港資背景的地產投資機構經理如是說。
　  　據記者了解，今年，愛爾蘭基金曾經計劃收購北京西單的Shopping Mall項目，涉及交易金額達36億元，但最終還是因為商務部遲遲不予報批，中糧集團才得以接手。
　　  “所以從這個角度來說，備案的材料一定要說得有水平，比如要強調自己的項目符合國家的產業政策、增加稅收、有助于就業等；同時，還不能說得太過了。”上述港資地產投資機構經理如此表示。
　　  而在中盛集團總經理助理賈嶺看來，政府也是在全力貫徹“真實商業存在”的原則，對外資的地產投資進行規范與引導，主要的目的在于延長外資在國內的停留時間，防止資金的快進快出。
　　  “一般來講，外資首先要在地方政府備案，經過篩選，再上報給國家發改委及商務部。但有時候，地方政府也會特意關照一下外資地產投資公司，比如會特意強調對地方經濟的拉動作用等。”一位知情人士向記者透露。
　　  他介紹，國家對于限制外資很嚴格，但地方政府有發展沖動，往往會反政策而行，在某種程度上助推了外資進入中國的房地產市場。
采用股權投資或間接收購
　　  但不管怎么說，限外政策已經導致外資在中國的投資策略受到影響，而他們也在尋求新的切入點。
　　  “例如麥格理等投資集團，他們在項目的內部收益率的要求上已經出現了很大的變化。”知情人士說。
　  　他介紹，這些外資投資集團剛進入中國市場的時候，要求內部收益率在25%以上，而要達到這么高的收益率，資金的快進快出是必要的操作手段。
　　  而隨著限外政策的不斷出臺，麥格理的內部收益率已降低到了18%到20%之間，而知情人士透露，目前麥格理13%-15%收益率的項目也在做，而內部收益率的降低，就是因為拉長了投資的時間，增加了時間成本。
　　  他還進一步表示，現在外資投資國內的地產市場，正在改變路徑。
　　  “有一家韓國的造船企業在大連進行投資，建設新的造船廠，在與當地政府協商的時候，這家企業要求特批一塊地來做職工宿舍。不過，在這塊地上，大部分為商品住宅，這其實是在變相投資房地產。”他舉例說。
　  　陳海也表示，實際上，外資表面上按照國家的產業政策，打著高科技企業的旗號，但實際上是在進行土地開發，這在一些地方很普遍。
　　  “而在投資方式上也會有不斷的創新，股權投資、間接收購等方式將會增多。”他說。
　　  他還表示，由于一線城市收益空間已經變小，部分外資基金已經開始在二線城市探路。

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