對于中國的奢侈品住宅，我們應當反思一下當年的政策，在當年取消外銷房很不當，但對于取消內銷房和外銷房的差別的政策幾乎是一夜間推出，根本沒有給社會討論的時間，也不允許社會進行討論，尤其是這樣的取消差別，我們可以看到的就是原來外銷房與內銷房是有巨大的差價的，政府對于內銷還是外銷的土地供應價格也完全不同，稅收政策也不一樣，這個政策是突然來了一個一刀切的。
對于取消外銷房，我們可以看到的就是各種帶路黨和與海外勾結密切的勢力在不斷的叫囂，在中國2003年非典的壓力下施行的，在這以后外資大舉進入了中國的樓市，這個進入以后在當今樓市的價格已經相對穩定的情況下仍然有很多倍的收益甚至10倍以上的收益，同時我們的匯率還從8.3左右升值到6塊出頭，外資賺取了房地產增值和匯率增值的雙重利潤，并且誕生了著名的段子說外國人到中國拿20萬美元到中國買房，在玩了中國的山水和女人之后走的時候還要拿走40萬美元等等，這個段子后來衍生出很多類似的版本。因此在沒有了外銷房對外國人放開以后中國經濟實際上是損失很大的。
在中國進入深化改革的時期，在發展下買房進行了限購和限制外國人，但全部限購也是有一定的問題的，我們需要招聘外國專家，需要有房子留住他們;限購主要以戶籍為依據，但中國高速發展的事情需要人口流動尤其是高端人口的流動，中國的崛起需要吸引高端人才，因此我們的政策需要的就是進行微調，對于取消外銷房的政策進行反思，制定更加合理的政策。
中國當今的房地產已經發展到了普通商品和奢侈品分化的階段，為此本人寫過《中國住宅奢侈品在形成》一文，在有奢侈品存在的時代，應當對成為奢侈品的住宅進行政策調整，把針對普通住宅和針對奢侈品的政策區別開來。如果把奢侈品和保障品、必需品放到一起來管理，放到一起來制定政策，政策不出偏差才鬼呢!中國的房地產政策調控經常適得其反，也有這樣的政策不到位的問題，中國的房地產只關注于平均，但中國之大偏差會極大，各地是很不均衡的，這一輪房地產漲價我們可以看到的就是國家不同地區差別很大的，是核心城市的房價快速漲勢和很多地方不斷出現鬼城同時出現的，這樣的差別下怎么能夠一刀切，怎么能夠對于房屋的性質進行一個分類呢?
對于奢侈品住宅應當有特殊的政策，這個政策就是要如當年那樣對于商品房的性質進行分類，有類似于外銷房的豪宅和保障老百姓居住的保障房，這個保障房需要的是限制面積的大小和限購，不要如現在的保障房那樣有那么多特別的補貼，造成真窮人買不起只有后門和公務員購買，造成社會中等收入的夾心層豪宅買不起保障房不讓買，這個保障房的限制不在收入而在擁有量，如果有了豪宅就要把保障房賣出來或者出租來否則就要被征很高的房產稅，而豪宅則可以隨便購買，購買豪宅還可以外資來購買，但政府對于豪宅的土地增值和土地出讓金可以收取的更高，以這部分更高的土地收益來支持在保障房層面讓利給老百姓，能在政府的土地收入上做出不同的傾斜，同時把一些炒房者的房子都變成豪宅，出售的時候可能面臨高額的稅收。這些豪宅我們不要計入房價的統計，在拍賣出土地地王的時候也不會引發那么多的問題，現在老百姓的住房也盯住地王，似乎地王的價格就是給老百姓的價格，這與現實是很脫節的。
把房子分類的好處就是我們對于房地產的政策不是一味的堵而是有疏導的渠道，沒有疏導的結果就是造成更大的問題和政策的失效，對于普通住宅和豪宅的一刀切是嚴重扭曲我們宏觀調控的效果的!因為市場當中的資金你是趕不走的，你堵截的結果一定是堰塞湖越來越高，這樣的門檻反而是帶來了巨大的利益可以食利，資金會找到其他地方漁利，與此同時也造成本來應當是普通住宅的也豪宅化了。因為沒有對于豪宅征稅等政策，豪宅地王成為標桿，政府不愿意出現地王暫停很多土地的供應，而土地供應有在供需關系上催生價格更高的期待，普通住宅奢侈化就不可避免。
對于豪宅筆者認為就應當如當年的外銷房一樣采取不同的政策，在房屋的產權上就要有所區別，把大眾的普通住宅與現在的經濟適用房接軌，對于最貧窮需要救濟的交給保障房來解決。現行的經濟適用房與現實是脫節的，你要求買經濟適用房的人群收入低，但收入低的人是買不起的，這認為的就是收入相對高的人作假買經濟適用房，造成社會的夾心層，為了買經濟適用房故意降低收入的逆向行為給社會的危害極大，而有了這樣的分野以后，我們可以對一般住宅更加從嚴限購，而對于豪宅則可以放開，在資金上是有堵有疏，要堵住的是資金在普通住宅當中的漁利，疏導的是在豪宅當中給資金一個池子。
這些豪宅可以不限購但是要征重稅，從炒房的土地增值稅到所得稅、契稅，還有居住的房產稅等都可以從嚴計征，從而給政府創造足夠多的收入，尤其是對于建設豪宅的土地出讓也是可以收取更高的土地出讓金，對于普通住宅可以限房價競地價限制政府土地收入，這部分收入可以通過豪宅的高收入取得，豪宅的土地出讓可以不受限制和限購，當年的外銷房就是這樣的效果，當年在郊區的別墅也是這樣的高出讓金，現在搞所謂的一視同仁是社會有錢人的需求，等于讓享受更多社會資源的有錢人與老百姓承擔同樣的社會義務，這是不公平的事情。
對于豪宅可以征收高額的房產稅，這比征收普通存量房的房產稅要合理，原因就是你以面積超標來收稅的時候你會發現這些超標房也是市場上出租房的來源，對他們征稅會導致稅款轉嫁承租人，讓買不起房的低收入老百姓租房負擔再度加大，但對于豪宅這樣的高額稅收則沒有問題，而且對于豪宅政府沒有應有的稅收，對于社會是不公平的，因為我們對于不同城市的居住權有大量的政府補貼，就如北京政府補貼的地鐵、教育、醫療一樣，以前是戶籍限制，現在則是住宅限制，推高北京房價的背后就有這些價值的體現，成為全國有錢人可以漁利的目標，對此這些價值應當在豪宅當中予以限制和征收。因此普通住宅是針對戶籍人口和需要進入的人才的，外來的其他人就是應當以豪宅的特別稅收進行限制，除了要限制購買以外還可以限制居住，必須承租這些被征稅的房子，這些稅收要抵得上政府給當地社會的補貼投入，否則就是存在政府資源被食利的情況。
對于這樣的政策實施實際上很簡單，除了原來的外銷房恢復豪宅的特殊身份和提供按照豪宅開發的土地以外，可以把面積、價格、容積率等超標的房屋變成豪宅管理，還可以把外國人和外國居民持有的房子變成等同豪宅進行收稅，還可以把使用海外資金購房的房子等同豪宅征稅，最后再把買房為了匯出海外的房子納入征稅，這樣的稅收還有一個效果就是限制海外持有中國資產惡意做空外逃，他們資金外逃則必須要給中國繳納足夠的稅收，因此前面那個美國人買房的段子就不會成立了。我們的經濟政策保衛國家經濟主權，不被外來資本漁利也是很重要的層面。
我們對于住宅奢侈品進行分類，很多人會反對認為這將形成實際的富人區加劇社會階層的分化，但筆者認為這樣的想法很幼稚，因為你不這樣的區分，在特殊位置和有超額溢價的追逐下照樣會有大量的開發商把開發的方向定位于開發奢侈品的豪宅，富人區是一定會形成的，反而是我們的政策失去了準星漏掉了稅收，更有各種腐敗分子可以方便的住在這些豪宅之中，我們如果是人為的進行了區分，則可以立法限制公務員居住這樣的豪宅社區!
筆者建議區分豪宅和普通住宅，對于豪宅征稅比原來的以人查房的操作成本是更低的，因為富人有權人有多少房技術手段要求高，還有人可以作弊，但以房定標準則不會，這個樓盤多少面積該交多少稅是固定可以明確推算的，就如在營業稅的時候國家收不上稅因為你不知道過手幾次該交幾次稅，改成增值稅則可以通過GDP的變化來推算稅收了，地方就難以給中央作弊，現在對于房子也是一樣，以人查房的管理成本是不可回避的現實，尤其是跨省跨地區還有地方利益作祟。
而對于豪宅價格的統計，我們應當與必需品住房的統計分別統計的，對于中國的房價問題老百姓都盯住地王是不對的，政府的調控也盯住地王更是不對，這等于說我們說包包的價格按照愛馬仕或LV的價格來說話，老百姓買不起愛馬仕那不是包包價格的問題，豪宅等與普通住宅分類統計，普通住宅采取更嚴格的限制措施而豪宅采取更高的稅收措施，這樣才能把政府調控的作用發揮到最佳。
綜上所述，我們要反思當年一夜間取消外銷房的問題，借鑒外銷房政策當年取得的經驗，對于住房市場的調控應當把奢侈品豪宅區別出來，才有有疏有堵的政策，只有這樣才能更好的發揮政府職能，解決房地產的實際問題。
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