從今年5月份開始，中國政府推出了一波又一波救樓市的政策。這些政策不僅內容大大超出市場預期，而且出手之頻繁，也讓市場措手不及。比如，各地方政府紛紛放松各種住房限購限貸政策。

　　地方政府的救市政策不僅全面到了極致，而且知不可而為之(即許多本來不在地方政府職權范圍的政策，也一起出臺)。接著，央行的房貸新政，完全放棄多年所堅持的遏制住房投機投資的原則，采取對住房消費全面泛化的方式，實際上是鼓勵住房投機投資者，利用信貸優惠政策涌入市場。接著是住房公積金信貸政策全面放開，及低無可低的住房交易稅也將減免等。

　　中國政府救樓市政策如此頻繁與過度，如此違反常理，已經到了無可復加的地步。這種違反常理的救樓市政策及方式，不僅達不到預期效果，有可能會物極必反，造成住房投機投資者的恐慌預期。

　　首先，無論是救市之前的中國住房市場，還是救市后優惠政策所關注的對象，這個市場基本上是由住房的投機投資者所主導。比如，之前中國住房市場銷售突然急劇下跌，房價卻不下降或僅是些許下降，之后，政府的優惠政策主要是針對持有住房但沒有銀行貸款的購房者。住房市場為何會出現銷售突然急劇下跌，就在于投資者認為，中國住房市場已經沒有投資價值，而退出市場或不敢再進入市場。

　　在中國住房市場的價格頂在天花板上，銷售又急劇下降時，政府突然出臺一系列過度救市政策，一定會讓住房的投資者十分質疑，住房市場是不是出現嚴重的問題?否則，政府為何會如此救市?既然中國住房市場問題嚴重，如果投資者在這個時候利用各種優惠政策進入市場，在購買住房之后是否能夠脫手，應該是相當不確定的。

　　如果不能夠脫手，或不能讓下一波的住房投資者來接手，而把購買的住房套到自己手上，房地產市場巨大的風險，不是套在自己身上了嗎?如果這樣，就如2007年上海綜合指數6124點泡沫破滅之后，所有的股票投資者都被套牢，這一套已經有七至八年了，哪一個投資者可以解套?在這種情況下，政府的救市政策不僅不能讓住房市場預期回轉，反之會強化住房市場向下調整的恐慌預期，住房投資者不敢進入市場。

　　其次，政府這些過度的救市政策出臺后，房地產開發商、住房投資者、地方政府及銀行之間的利益博弈十分明顯。相關利益的每一方都希望利用救市政策，來讓自己利益最大化，把風險轉嫁他人。比如，房地產開發商希望這些救市政策，能夠讓自己在高房價的庫存去除，暴利落袋;地方政府則希望重造2008年131號文件后的房地產市場繁榮，讓地方政府融資平臺的風險掩蓋、土地財政又快速增長;商業銀行則要把住房按揭貸款風險轉移出去，又能有好的利潤;而住房投資者則希望利用優惠政策，讓房價一輪又輪上去，以便從中獲利。實際上，政府救市后的市場利益博弈十分激烈，這肯定會嚴重弱化救市政策的效果。

　　再次，當前中國的住房市場，由于早幾年的房地產暴利，自然會吸引各種各樣的資源涌入住房市場，生產了大量的住房。這不僅把全國住房市場的價格全面推高，也造成了全國住房市場的供應嚴重過剩。可以說，當前中國住房市場的供應過剩問題，并不在于出現了50個死城，而在于城市住房全面供應過剩，特別是三四線城市。如果沒有好的政策(比如農民的土地制度放開及全國戶口制度取消，但要推出這些政策目前還沒有看到跡象)全面吸引農民進入城市來，要想靠城鎮居民消化這些嚴重過剩的住房供應，肯定是不可能的事情。這就是為何政府著急要過度救樓市的原因所在。

　　一旦住房投資者意識到各地的住房市場供應嚴重過剩，住房投資沒有價值，住房投資者還會進入市場嗎?住房投資者反之會退出市場，落袋為安。讓極少有支付能力的住房消費者進入市場，想消化這過剩的住房供應是不可能的。從溫州、鄂爾多斯等城市的情況可以看到，這些城市的房地產市場已經調整了幾年。

　　在這過程中，這些城市不僅房價持續暴跌，而且住房銷售也全面下降，但是這些城市的住房市場并沒有復蘇，反之越來越陷入困境。這種情況已經開始向全國許多城市蔓延。對此，中國住房投資者一定會十分明白，人算不如天算，溫州及鄂爾多斯等城市的住房市場，政府救市都回天乏力，難道其他城市的救市會有效果?

　　退一萬步說，假定這種過度救市的政策，在一些城市會回光反照，或出現住房市場的短期效果，比如一線城市的住房市場又開始繁榮。但是這種繁榮是建立在把房價頂在天花板上不調整，僅是利用政府住房優惠政策，引誘投資者進入的結果。在這種情況下，只能會讓房價越推越高，房地產泡沫越吹越大，及房地產市場風險上升。這不僅會強化住房投資者的恐慌預期，也可能讓中國的房地產泡沫提前破滅。如果這樣，中國政府救樓市的政策只能是弄巧反拙。

　　總之，最近政府的過度救樓市及中國住房市場所面對的激烈利益博弈，正在強化中國住房投資者的恐慌預期，而不是讓當前的住房市場預期回轉，就如前幾個月，地方政府迫不急待出臺各種救市政策所導致的結果一樣。

　　作者是中國社會科學院金融研究所研究員

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