【核心提示】房產稅與土地出讓金在性質、功能及收取標準上都不同，二者相互之間不存在替代關系。

　　《中國社會科學報》2013年11月18日發表的《房產稅替代“土地財政”是大勢所趨》一文，提出許多好的見解，如調整政策取向，從供給入手調控樓市，開征房產稅等，但也有一些觀點，如主張以房產稅替代“土地財政”(實際上是替代土地出讓金)，將“年租”制作為開征房產稅之前的過渡性措施，稱土地出讓金為“地價”等，筆者則不能茍同。

　　房產稅與土地出讓金不能等同

　　房屋與其所在的土地不可分離，而在我國兩者的所有權歸屬卻是不同的。與土地以私有制為主體的國家有別，我國城市土地全部屬于國有。這種國有土地的所有權不允許買賣，可以出讓的是其使用權。對于商品房而言，供建房之用的國有土地使用權的出讓，既是有償的(其價格主要由競價拍賣決定)，又是有一定年限的(50—70年)。房主是其房屋的所有者，但不是房屋所在土地的所有者，而是在一定年限內的有償使用者。土地出讓金由房屋開發商在取得地塊的土地使用權時繳納，它同建筑成本、管理費用、貸款利息、稅金及利潤等一起構成該房屋的價格。據測算，以土地出讓金為主體的土地成本約占房價的40%以上。

　　該文將土地出讓金稱為“地價”，這在概念使用上是不確切的。地價即土地價格，一般指土地買賣交易時的價格，其性質為土地所有權的永久性轉讓。我國國有土地不得進行所有權買賣一類的交易，所謂“地價”就無從談起。土地出讓金與地價不同，它是政府代表國有土地的所有者(即“全民”)出讓土地使用權的所得，實質上是個人或法人為取得土地使用權所繳納的租金。顯然，不能把土地使用權出讓的“地租”與土地所有權買賣的“地價”混為一談。

　　按常理，不論古今中外，地租都遠低于地價。我國建房的土地成本既然主要是“地租”而非“地價”，建筑成本又相對較低，房價水平本應低于土地成本為地價的國家，而實際情況則不然。由于我國土地出讓金采取幾十年一次性繳清、建房用地采取“競價拍賣，價高者得”的辦法，導致土地出讓金不斷高漲，從而不斷推高房價，以致不論房屋單價水平或房價收入比，均高于許多土地成本為地價的國家。這種現象是極不正常的。

　　土地出讓金與房產稅的性質也完全不同。房產稅是政府作為國家管理者向房屋所有者保有作為財產的房屋所征收的一種財產稅，或稱固定資產稅、不動產稅。這種財產稅作為政府提供公共服務的一種資金來源，是許多國家地方政府的主要稅種。我國征收房產稅的目的既是為地方政府開辟一個穩定持久的新財源，減少對“土地財政”的依賴，同時也是為抑制投機性與投資性需求，促使房市供求結構趨于均衡，保持房價穩定。房產稅的稅基一般是應稅房屋的市場估定價值，主要由其建筑成本與土地成本構成。在我國，城市房屋所有者擁有房產權而無地產權，其“宅基地”并不屬于個人財產，房價中又已包含地方政府收取的土地使用權出讓金，因此在計算房產稅稅基時應減除其土地成本。

　　顯而易見，房產稅與土地出讓金在性質、功能及收取標準上都不同，二者相互之間不存在零和博弈非此即彼的替代關系。只要商品房建設不能無償獲得國有土地使用權，房產稅就不能也不應替代土地出讓金;即使在改革土地出讓金收取辦法之后，土地使用權出讓的收益大幅縮水，也不可能被完全替代。

　　土地出讓金應回歸“地租”本位

　　“土地財政”為人們所詬病，這個問題應在全面深化改革進程中妥善解決。雖然解決“土地財政”問題要多管齊下，非止土地轉讓金一途，但土地轉讓金作為“土地財政”的支柱，無疑首當其沖。那么，應當從何入手改革土地出讓金收取辦法，以釜底抽薪的方式消除“土地財政”弊端呢?

　　第一，將土地出讓金回歸“地租”本位，實行“年租”制。我國古代社會兩千年間實行土地租佃制，農業生產者租種土地，不論是私有土地還是國有土地，都是按年向土地所有者繳納地租。土地出讓金作為一種土地使用權的租用費，應當如田租一樣按年收取，而不應幾十年一次性收取。按年收取土地出讓金，化整為零，可大幅降低房價，讓購房者受惠。實行“年租”制并非只作為開征房產稅之前的過渡性措施，應與房產稅制長期并行。

　　第二，也可將土地出讓金一分為二——土地開發金與土地使用金。地方政府征用土地并進行一級開發，需要投入大筆資金，可向房地產開發商一次性收取“土地開發金”。土地開發金作為土地成本計入房價。購房者在購置房屋后，則根據不同地段的具體標準，按年度向政府繳納土地使用金。不論土地開發金或土地使用金，都由政府根據不同地段、不同房屋類別確定其收取基準，可測可控，并適時合理調整，不會任意飆升，不斷推高房價。

　　第三，規定土地使用金收取年限與該房屋使用壽命同期。目前建房用地的出讓年限為50—70年。如果50年、70年后房屋仍可繼續使用，如何處理，則不得而知。改行按年收取土地使用金，可依據房屋使用壽命確定其使用權的使用年限，年限長的多收，年限短的少收，既公平合理，又簡約易行。

　　第四，對新舊房(指增量房與存量房)實行分類管理的雙軌制。在改革土地出讓金收取辦法后，新建住房價格中的土地成本僅包含土地開發金，而不包括土地使用金(在土地出讓金中占大頭)，其價格水平必然低于已包含土地出讓金的舊房。為此，對舊房應分別確定其應免交土地使用金的年限，即已交使用金年限減除已竣工年限的余額，作為房價附加;與此同時，入市交易在計算征收所得稅稅基時還應減除已交土地使用金的金額。原土地出讓金未分土地開發金與土地使用金，可由有關部門分別不同地段劃定。這有助于消除舊房業主因新舊房價格差異過大而產生的心態失衡，避免發生信貸風險，影響社會穩定。

　　第五，改革建房用地的競得方式。按實際費用收取土地開發金與按年收取土地使用金，現行“競價拍賣，價高者得”的供地方式就行不通了，但又不能倒退回劃撥用地的老路。筆者認為，對于商品房建設用地尤其是普通商品房用地，可以采取“綜合評估，最優者得”的競得機制，即在容積率、綠化率、公用設施配套、節能環保、建設一定比例社會保障房、樓面價基準、項目自有資金比例及利潤率等方面，設定一套可操作并便于政府與社會公眾監督的具體指標體系，以其遴選最優者中標。在這種競得機制的驅動與約束下，房地產開發商之間的用地競爭為良性競爭，可有效防止“地王”頻出、房價飆升，保障房地產業持續健康發展。

　　（作者單位：中國社會科學院歷史研究所）

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