據(jù)《楚天都市報(bào)》報(bào)道，湖北“蘄春、陽新、孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東等7個縣級城市，發(fā)現(xiàn)商品房銷售情況并不樂觀。據(jù)多方了解，每座縣城的待售商品房至少超過三成，有的甚至超過50%。”(舒均、張皓：“探訪湖北7個國家級貧困縣 節(jié)后樓市銷售日趨遇冷”，《楚天都市報(bào)》2014年2月28日)。報(bào)道中的縣市房地產(chǎn)滯銷狀況在中西部地區(qū)具有很大的代表性和典型性，值得討論，需要警惕。

　　一、

　　中西部地區(qū)縣級財(cái)政普遍比較困難。目前在土地財(cái)政主要?dú)w地方的財(cái)稅制度安排下面，地方政府具有極強(qiáng)的謀取土地財(cái)政的積極性，是一點(diǎn)也不奇怪的。

　　所謂土地財(cái)政，在中西部地區(qū)，主要就是地方政府通過招商，高價出讓土地，將土地用于開發(fā)商品房出售，政府獲得土地出讓金。在中西部地區(qū)，問題不在于沒有土地，而是土地多得很，農(nóng)民都愿意出讓自己的土地。問題在于，開發(fā)商高價獲得的土地建了商品房，這些商品房要能夠賣得出去。只有商品房賣得出去，開發(fā)商才能賺錢，政府才能獲得土地出讓金，從而獲得大筆的土地財(cái)政收入。

　　也是因此，對于中西部地區(qū)而言，能否獲得土地財(cái)政，根本問題不是能否獲得開發(fā)房地產(chǎn)的土地，而是在這個特定行政區(qū)位和地理位置上開發(fā)房地產(chǎn)，是否可以具有相應(yīng)的房地產(chǎn)的有效需求。只要有市場需求，中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)就是順風(fēng)順?biāo)氖虑椤?/p>

　　一般來講，在中西部地區(qū)的縣一級，房地產(chǎn)的有效需求并不大。原因很簡單，中西部地區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，缺少工商業(yè)的充分發(fā)展。又一般缺少對周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會文化輻射力。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，既是愿意進(jìn)城買房，他們也買不起，就是買得起，他們也住不下來，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)必須就近。離開村莊，住在縣城務(wù)農(nóng)顯然是不靠譜的。

　　在中西部縣一級缺少房地產(chǎn)有效需求的情況下面，要獲得土地財(cái)政收入，幾乎唯一的辦法就是打農(nóng)民工的主意，因?yàn)檗r(nóng)民工外出務(wù)工賺了點(diǎn)錢，他們在沿海地區(qū)和大城市務(wù)工經(jīng)商，但很少有人在這些地區(qū)買得起房。他們又不愿意回到村莊。他們就可能成為縣一級房地產(chǎn)的主要需求者。

　　為了土地財(cái)政，縣市級具有極強(qiáng)的開發(fā)房地產(chǎn)的積極性。他們開發(fā)房地產(chǎn)，就一定要調(diào)動農(nóng)民工的消費(fèi)需求。也就很容易走到積極鼓勵推動農(nóng)民工到縣城買房這一步了。

　　鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，辦法很多。比較穩(wěn)健的辦法是借中央“四化同步”，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城。配套以資本下鄉(xiāng)推動農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)。宣傳農(nóng)民進(jìn)城買房就是投資，房價會持續(xù)上漲的神話。給農(nóng)民到城市買房以按揭貸款，以政策支持，以各種福利的許諾。甚至樂意鼓勵農(nóng)村女孩談朋友無縣城商品房不嫁。

　　比較激進(jìn)的辦法則是不允許農(nóng)民在農(nóng)村原來宅基地上建新房，甚至不允許農(nóng)民維修舊房，而要求農(nóng)民進(jìn)城買房，逼農(nóng)民進(jìn)城買房。有地方政府下指標(biāo)要求鄉(xiāng)村兩級組織讓農(nóng)民進(jìn)城買房。

　　二、

　　地方政府一方面積極開發(fā)(穩(wěn)健的及激進(jìn)的)房地產(chǎn)市場需求，一方面獲得土地財(cái)政收入。而一旦可以獲得土地財(cái)政收入，地方政府就會有巨大的進(jìn)一步擴(kuò)大制造房地產(chǎn)市場需求的積極性，以獲得更多的土地財(cái)政收入。

　　一旦房地產(chǎn)開發(fā)過多，以至于目前全國縣市一級普遍出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)過剩，搞不好就會出現(xiàn)嚴(yán)重的鬼城現(xiàn)象，并引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，地方政府就會更加瘋狂地開發(fā)房地產(chǎn)需求了。這是理解當(dāng)前中西部地方政府普遍將“四化同步”的“經(jīng)”和城鎮(zhèn)化的“經(jīng)”念歪的原因。

　　唯有在這個背景下面，我們才能理解為什么地方政府會如此積極地推進(jìn)資本下鄉(xiāng)搞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，搞農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，才能理解為什么地方政府要在土地制度上搞創(chuàng)新，為什么要用“五件衣服換三件衣服”，要鼓勵農(nóng)民工在縣城買房置業(yè)、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，要鼓勵外出人員為父母在縣城買房以盡孝心等等各種稀奇古怪的推動農(nóng)民進(jìn)城買房的口號與行動。

　　三、

　　這些年來，地方政府開發(fā)房地產(chǎn)，農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村女孩非得有城市房子不嫁，等等，在縣城快速擴(kuò)張的過程中，隨著商品房銷售的，就是農(nóng)民以所有積蓄加上借貸在縣城購買了商品房。買商品房這一新的需求，掏空了農(nóng)民的積蓄，也掏空了農(nóng)民的未來。掏空了農(nóng)民進(jìn)行生產(chǎn)的投資，也掏空了農(nóng)民的養(yǎng)老金。

　　問題是，農(nóng)民即使在縣城買得起房子，他們也很難在縣城住得下來。當(dāng)前中國農(nóng)民的家庭收入主要靠“以代際分工為基礎(chǔ)的半工半耕”來維持，即一個農(nóng)民家庭，年齡比較大的父母從事農(nóng)業(yè)，獲得農(nóng)業(yè)收入，年齡比較輕的子女外出務(wù)工，獲得務(wù)工收入。一個農(nóng)民家庭也就可以同時獲得務(wù)工和務(wù)農(nóng)的兩筆收入。在農(nóng)村生活，自給自足成分比較多，生活消費(fèi)支出比較小。因?yàn)槭杖氡容^高而支出比較少，這個農(nóng)民家庭經(jīng)濟(jì)就比較寬裕，生活質(zhì)量就比較高。若農(nóng)民在縣城買了房子，全家進(jìn)城了，他們在縣城生活，年齡比較大的父母不再可能從事農(nóng)業(yè)，務(wù)工又嫌年齡太大，無事可做;年輕子女在縣城務(wù)工，收入遠(yuǎn)不如在沿海地區(qū)或大中城市務(wù)工收入高;城市生活的消費(fèi)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村，這樣，一個農(nóng)民家庭進(jìn)城買房了，收入?yún)s大幅度下降，支出大幅度上升，這樣的進(jìn)城農(nóng)民家庭，經(jīng)濟(jì)就會非常地窘困，生活質(zhì)量大幅度降低。最終根本就不可能在縣城住得下來。

　　也就是說，即使農(nóng)民在縣城或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)買了房子，他們?nèi)匀缓茈y在這些地方住下來，而是年輕人不得不離開縣城到沿海務(wù)工，年齡比較大的父母又返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)。在縣城或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)所買房子就只能空置在那里。

　　村莊是生產(chǎn)性的，因?yàn)榇迩f是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的最基本的場所。村莊又是一個自給自足的熟人社會單元。離開村莊，對于農(nóng)民，尤其是對于年齡比較大的農(nóng)村人，是一場災(zāi)難。

　　比縣城發(fā)展房地產(chǎn)更為可怕的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展房地產(chǎn)。無論如何，縣一級還有建設(shè)工業(yè)園區(qū)、發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)的潛力，而全國絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)卻不可能再搞工業(yè)園發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)。村莊是生產(chǎn)性的，主要是自給自足基礎(chǔ)上的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，縣城及之上各位都有發(fā)展工商業(yè)的機(jī)會，因此也可以是生產(chǎn)性的。唯有鄉(xiāng)鎮(zhèn)是純消費(fèi)性的。農(nóng)民到鄉(xiāng)鎮(zhèn)上買房子，既脫離了農(nóng)業(yè)，又無法從事工商業(yè)，農(nóng)民如何可能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上住得下來?以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)如何可能有前途?目前中西部地區(qū)，不僅縣市一級發(fā)展房地產(chǎn)的積極性極高，而且鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級也躍躍欲試。這是極大的問題。

　　四、

　　當(dāng)前中西部地區(qū)，地方政府為了獲得土地財(cái)政收入，普遍將發(fā)展房地產(chǎn)當(dāng)做了最重要的戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略中必要的一環(huán)就是用各種手段推動甚至哄騙農(nóng)民進(jìn)城。至于農(nóng)民進(jìn)城之后生活質(zhì)量是提高還是降低，則沒有人能管得了，也沒有人愿意考慮。并且，地方政府開發(fā)房地產(chǎn)，出現(xiàn)大面積商品房滯銷，造成中西部縣市級城市普遍的鬼城化，由此帶來嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　正是因?yàn)橥恋刎?cái)政引致地方政府的不合理行為，以及可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)界、政策部門和媒體都是土地財(cái)政多有微詞。不過，吊詭的是，在嚴(yán)詞譴責(zé)土地財(cái)政的時候，各界幾乎所有的目標(biāo)都是指向城市擴(kuò)張中的地方政府與被征地農(nóng)民的沖突，都認(rèn)為應(yīng)該提高被征地農(nóng)民的補(bǔ)償，給被征地農(nóng)民更多的利益。甚至中央一再在征地上做文章，要減少征地，以保護(hù)農(nóng)民的利益。但是，我在全國農(nóng)村調(diào)研卻發(fā)現(xiàn)，被征地農(nóng)民的利益幾乎全都是得到極大的提升，農(nóng)民盼征地、盼拆遷，這是一個常識。難道我們真的不知道農(nóng)民盼征地嗎?難道中國正處在快速城市化的背景下面，我們可以減少征地?

　　土地財(cái)政有問題，正如前面分析，土地財(cái)政的根本不是剝削了被征地的農(nóng)民，不是政府與征地農(nóng)民之間的利益分割問題。土地財(cái)政的根本問題是在地方政府為了追求土地財(cái)政，而不僅鼓勵而且強(qiáng)迫農(nóng)民進(jìn)城買房。買房了，卻住不下來，從而極大地?fù)p害了沒有機(jī)會土地被征收，而只能靠務(wù)工收入，靠按揭貸款來縣城購房卻根本不可能在縣城體面生活得下來的最為廣大的農(nóng)民的利益。

　　地方政府為了土地財(cái)政，搞積極的房地產(chǎn)政策，大量招商引資，造了很多房子，以至于這些房子根本就賣不出去，這樣的土地財(cái)政就成了垃圾財(cái)政，就會導(dǎo)致嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　從《楚天都市報(bào)》的報(bào)道以及筆者調(diào)研所見所聞，當(dāng)前中國中西部地區(qū)縣市級房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分地嚴(yán)重了!

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