評賀雪峰《地權的邏輯Ⅱ：地權改革的真相與謬誤》

　　2012年歲末，一則關于政府征地暴利的新聞再次將征地問題推上風口浪尖。報道說，政府以一畝地6萬元的價格征收后，轉手就可以通過招拍掛賣給開發商，價值600萬元，巨大的價差導致了矛盾頻發。如果在《土地管理法》修正案中將征收補償提高10倍，農民一畝地就能拿到60萬的征收補償。政府征地真的是一本萬利嗎?真相絕非并非如此，全國土地出讓金收入一年不到3萬億，一年全國新增建設用地600萬畝左右，則平均一畝的土地出讓金收入為50萬，如果去除征地成本，真正的收入有多少，何來600萬?若再進一步仔細分析，事情更不是征用買賣那么簡單。

　　土地征用為什么會增值？

　　按照政治經濟學的理論，土地本身沒有價值，只因為有用而產生地租，小用有小價，大用有大價。地價實質是地租的反映，一般的土地買賣無非是地租基礎上的價格計算。土地的增值來自于三大方面：

　　一是特殊地理區位造成的增值。地是不動產，因而不同地方地價差異很大，距離城市、交通線越近，越值錢，反之則不值錢，至于那些邊遠山區，地或許根本就賣不出去。這也就是書中講到的級差地租Ⅰ。城中村的底氣就是來源于其優越的地理區位。

　　二是國家管制造成的資源稀缺增值。由于國家實行嚴格的土地管理政策，造成土地供應的偏緊，一些城市可能還會特別緊張，于是地價飛漲。在國家實行城鄉建設用地指標掛鉤后，甚至偏遠鄉村的建設用地指標也值錢起來。這也就是書中講到的級差地租Ⅱ。為了土地指標，城市不惜在占補平衡和城鄉建設用地指標交換上絞盡腦汁。

　　三是工業化、城鎮化背景下的政府"城市經營"行為。這是最根本的原因，沒有工業化、城鎮化的快速推進，也就沒有建設用地的強大需求，更不會出現土地的巨大增值；而政府的"城市經營"行為，決定了城市的發展方向，也決定了哪些土地會被征用和征用后的最終用途，直接決定了這些土地的價值。

　　因而，在土地增值的問題上，農民某種程度上只是坐享其成，因而土地增值的收益也應該大部分歸于政府，用于全國人民福利事業的改善，這也是作者關于地利共享的基本邏輯，也是論述地權問題的基本理論出發點。

　　那些土地在征用中增值？

　　并不所有的土地都會增值，只有會被征用的土地才有增值。所以，今天的農民有相當一部分在坐等被征地，祖祖輩輩守候土地的農民在急功近利的年代也迫不及待了，這簡直是一種悲哀。但征用的土地價值也不相同，增值的只是少部分。

　　首先，公益用地不會增值。城市的擴張必須伴隨公共設施的擴張，政府必須建公園，搞綠地，修文化廣場，建學校醫院養老院等，這是公共服務的基礎。被用作此途的征用土地，政府不僅一分錢掙不了，還要貼大頭，花大量的錢進行后續的建設。類似的還有交通設施征地，基本是公益性的，也不會增值。

　　其次，工業用地難以增值。目前的工業用地價格也就是十幾萬，而征地的成本在十萬左右，還要做到"九通一平"，為了招商引資，政府基本上在賠本賺吆喝，唯一的指望就是稅收優惠期結束后的稅收和帶動就業及拉動配套產業。工業用地成本的低廉加上廉價農民工共同支撐了中國制造的迅速崛起。各地招商引資造成的競相低地價催生了一批在各地流動的"投機企業"，專鉆各地招商引資政策的空子。

　　最后，土地增值集中于商業用途。由于前兩種大量用途的建設用地并沒有實現應有的增值，最終造成商業用地的綜合成本高企，因為其成本包含了工業用地和公益用地的未增值成本在內，而且一般位置好，配套設施完善，能吸引投資，增值空間大，從而水漲船高，但與工業用地、公益用地相比，面積并不大。這就是目前老被拿來說事的政府賺大錢的所謂土地征用。如果真的所有建設用地都能達到如此程度的增值，中國真的就是遍地生金了。

　　由此可見，能靠賣地致富的農民是極少數的，地域范圍也是極小的，能實現增值的農地其實只局限在很小范圍內。也就是作者在書中反復提及的，主要集中在大約5%的城市郊區農民，與全國95%的農區農民并無關系。同時，土地增值在不同城市之間也不是均勻分布，那些特大、區域中心大城市與中小城市形成明顯的"馬太效應"，在特大、區域中心大城市土地財政暴漲的同時，中小城市并沒有因土地而增加多少財政，這既有城市規模較小、總體開發不足的問題，更有區位優勢不夠、在與大城市競爭中處于劣勢的根本原因，甚至中小城市還因為發展需要的剛性征地而形成了土地財政包袱，因為征地的成本并不比大城市低多少，但征地后的市場收益卻比大城市少很多。這也在客觀上反映中國的城鎮化進程在某種程度上依然是城市化，縣城以下的城鎮發展還是太慢，這是一種無奈的現實，更需要國家政策的深度調整與配套措施的跟進。

　　農村建設用地的價值從哪里來的？

　　目前流行一種觀點，似乎農民的建設用地直接入市，農民就可以省掉中間環節，換來巨大的收益，這只能是一種基于表象的簡單判斷。事實上，當前農村建設用地的價值依然是城市征地帶來的，而不是其自身產生的。

　　農村建設用地的存在已經不是一天兩天，但其價值的突出體現卻是近年的事情，何以如此?與一項政策制度的推出有關，即城鄉建設用地指標掛鉤。在此制度下，地方在城市建設用地不足的情況下必然將目光投向農村。但土地是不可移動的，城市和工廠不可能隨意就搬到農村去，其操作辦法就是土地指標的置換。城市用相對于農村來說較為可觀的價格買下農村建設用地，然后復墾成農地或集中建設壓縮用地面積，再用這些指標在城市換取同樣面積的城市建設用地指標。如果僅以農村建設用地使用的最終結局看，農村建設用地的購買是賠本的;但若放在城市的角度看，則以較小的成本換來了城市急需的價值不菲的城市建設用地指標，表現上也實現了城市反哺農村，農村也愿意，城市也高興。但是如果因此就天真的設計著天下的農民都可以將土地資源變成土地資產再變成土地資本，從而讓土地資源全盤活起來，讓農民一座富起來，絕對是表面嚴肅而實質荒唐可笑。

　　如果還有人不相信農村建設用地增值的秘密，還可以進一步反而論證。一是銀行業對待農村建設用地的態度即可見一斑，如果不是置之不理，至少也是極不感興趣，因為根本沒有理想的價值。二是國外農民合作銀行的探索，核心就是要解決農村建設用地無法商業化的問題，因為農村建設用地在農村內部的流轉相對城市而言并無價值。三是農村內部轉讓的建設用地權價格十分低廉，典型的就是宅基地的轉讓，基本是象征性的收取一部分轉讓的費用。

　　至于一部分專家想象的，讓農村建設用地在農村增值的工業化道路也是難以施行的，因為中國已經全面進入工業品過剩時代，鄉鎮企業已經缺乏上世紀80年代異軍突起的前提條件，注定無法出現新一輪的鄉村工業化浪潮。

　　但這一政策的執行也存在異化，表現在兩個方面：一方面把農村建設用地(主要是宅基地)復墾成農地，并不是高標準的良田，存在濫竽充數的問題;另一方面，為了更多的建設用地指標，一些地方不惜逼農民上樓，以節約出更多的建設用地指標置換到城市中去。對于后一類現象，一般的批評只針對其違背了農民的意愿，而沒有注意到其背后有鐵一般的經濟規律，那就是為了換取城市建設用地指標這一根本目的在起作用。

　　所以，在工業化、城鎮化較快推進，農村人口加速流出的情況下，想讓農村建設用地入市實現農民的土地增值是非常困難的，缺乏應有的經濟規律支撐。

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