出來混總是要還的——房地產(chǎn)市場即將迎來拐點(diǎn)

作者/葉楚華 余治國

   利令智昏不是一句空話。人們在牽涉到自身利益之事上，往往會(huì)頭腦發(fā)昏，失誤連連。在房地產(chǎn)市場上亦然。與房地產(chǎn)有“一榮俱榮、一損俱損”關(guān)系的——炒房投機(jī)者、投資者、部分地方政府官僚、郊區(qū)征地獲得數(shù)套房產(chǎn)的菜農(nóng)——這些利益相關(guān)群體，在他們來看，房地產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)上漲，不會(huì)崩盤暴跌。
   甚至有些城市土著居然采用將雞蛋放在一個(gè)籃子中的極為愚蠢的投資策略——用一套或數(shù)套房產(chǎn)的租金現(xiàn)金流來還另一套或數(shù)套其他房產(chǎn)的銀行貸款。如果房產(chǎn)價(jià)格大降，可想而知，他們會(huì)有什么樣的結(jié)局。蒙上眼睛，捂上耳朵，每天都念經(jīng)“房價(jià)永遠(yuǎn)上漲”的種種行為也算是有情可原了。
   這種種思想與行為的背后無非是：房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)繁榮，房地產(chǎn)是比紙幣、股票更為實(shí)在的實(shí)物資產(chǎn)。但事實(shí)卻是殘酷的?！妒澜缃鹑谖灏倌辍芬粫赋觯骸皠趧?dòng)可以分為生產(chǎn)性勞動(dòng)與非生產(chǎn)性勞動(dòng)。生產(chǎn)性勞動(dòng)通過擴(kuò)大生產(chǎn)來創(chuàng)造價(jià)值；而非生產(chǎn)性勞動(dòng)不創(chuàng)造任何價(jià)值，只是分配或浪費(fèi)財(cái)富而已……實(shí)體經(jīng)濟(jì)的勞動(dòng)基本都屬于生產(chǎn)性勞動(dòng)，金融業(yè)（FIRE，finance，insurance and real estate，即金融、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)）的勞動(dòng)大多屬于非生產(chǎn)型勞動(dòng)?！保ā妒澜缃鹑谖灏倌辍废聝缘?71頁）房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)極為特殊的產(chǎn)業(yè)，它既具有生產(chǎn)性特征，也具有非生產(chǎn)性特征。
   兼具雙重特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)中只有建造房屋的建筑業(yè)才屬于生產(chǎn)性的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其他部門尤其是二手房市場與房產(chǎn)證券市場（如美國的房產(chǎn)抵押證券）具有極強(qiáng)的虛擬性與非生產(chǎn)性。簡單地講，我們只能將建筑公司（不是房地產(chǎn)公司）看成房地產(chǎn)業(yè)唯一的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門。因?yàn)橹挥凶鳛槭┕挝坏慕ㄖ静攀钦嬲纳a(chǎn)單位。而房地產(chǎn)公司僅是一個(gè)掮客與投資者而已，它和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的廠礦企業(yè)具有本質(zhì)的區(qū)別。
   一般來說，在具有生產(chǎn)性的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，其產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)格取決于成本。換而言之，其價(jià)格的漲跌始終無法脫離生產(chǎn)成本的變化。然而，在非生產(chǎn)型的虛擬經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格與成本幾乎沒有多大關(guān)系。可笑的是，很多人包括一些學(xué)者，竟然采用分析實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品與服務(wù)價(jià)格的生產(chǎn)成本與供需平衡的方法來分析房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢。
   我們完全可以將房地產(chǎn)當(dāng)成與金融資本相近似的虛擬資產(chǎn)。包括紙幣在內(nèi)的現(xiàn)金、股票、債券、期權(quán)、期貨、房地產(chǎn)，甚至專利等無形資產(chǎn)都是虛擬資產(chǎn)。各種虛擬資產(chǎn)與紙幣并無本質(zhì)的差別，都是一種債務(wù)。它們之間的區(qū)別無非有兩點(diǎn)：第一，流動(dòng)性的高低不同，紙幣的流動(dòng)性最強(qiáng)，房地產(chǎn)的流動(dòng)性最弱，因?yàn)榧垘趴梢再徺I到一切，包括人的身體，而要將房地產(chǎn)脫手則頗費(fèi)波折；第二，虛擬性的強(qiáng)弱不同，紙幣的虛擬性最強(qiáng)，房地產(chǎn)畢竟存在實(shí)物，虛擬性相對(duì)較弱。
   除現(xiàn)金外，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各種虛擬資產(chǎn)的價(jià)格與生產(chǎn)成本毫無關(guān)系，而主要由未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值決定。假設(shè)一間商用門面房，未來每年租金穩(wěn)定保持在10萬，利率每年不變都保持在10%，它的實(shí)際價(jià)值則為100萬。但是，這僅是一個(gè)理想的、確定的例子。在實(shí)際中，根本就不存在這樣的情況。未來總是不確定的，命運(yùn)并不總能掌握在自己的手上。因此，除真實(shí)的鋼筋混凝土的實(shí)物價(jià)值外（嚴(yán)格地講，鋼筋混凝土也不一定就有價(jià)值，西北某石油小城因資源枯竭、人口外流等原因?qū)е路慨a(chǎn)價(jià)格每平方僅值幾百甚至幾十元，如果考慮到絕大部分房產(chǎn)所用的鋼材都是小鋼廠生產(chǎn)的那種質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，實(shí)物價(jià)值還得大打折扣），房地產(chǎn)價(jià)值本身就是一個(gè)空中樓閣。投資房地產(chǎn)永遠(yuǎn)可以保值增值的觀點(diǎn)無異于癡人說夢。
   任何觀點(diǎn)都有它存在的社會(huì)政治與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。房產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的觀點(diǎn)也不例外。自上世紀(jì)末本世紀(jì)初以來，為了解決社會(huì)消費(fèi)不振的問題，國家在產(chǎn)業(yè)政策上大力推進(jìn)教育、房地產(chǎn)、醫(yī)療的市場化過程，在貨幣政策上配合以低利率甚至負(fù)利率政策，貨幣供給量大增，信貸擴(kuò)張的程度為四九年以來的建國之最。
   由于社會(huì)貧富差距的急劇擴(kuò)大，有效需求的不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展舉步維艱（比如，扛著民族工業(yè)振興大旗的奇瑞公司只賺吆喝不賺錢，現(xiàn)在還在虧本），而房地產(chǎn)卻逐漸成為賺取超額利潤的暴利行業(yè)。資本總是逐利的。在信貸刺激下，巨額資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)價(jià)格隨之年年暴漲。歷史總是不斷重復(fù)著，后人卻始終不能吸取前人的教訓(xùn)。早在民國時(shí)代，就出現(xiàn)過這樣的情況。“面對(duì)中國內(nèi)地城鄉(xiāng)的蕭條與工業(yè)的衰退，投資者開始將資金轉(zhuǎn)移到上海房地產(chǎn)市場。1924-1929年，上海房地產(chǎn)總價(jià)值增加了20億兩白銀，但其中一半的增長都來自于1928-1929年。房地產(chǎn)交易的價(jià)值每月至少有100萬兩，最多時(shí)可達(dá)到1000萬兩。投機(jī)造成了房地產(chǎn)泡沫，投機(jī)者一旦購置土地進(jìn)行建設(shè)，就會(huì)以此作為抵押來購買更多的房地產(chǎn)?！保ㄒ浴妒澜缃鹑谖灏倌辍废聝?，第40頁）
   日益蕭條的其他行業(yè)與年年上漲的房價(jià)形成了鮮明對(duì)比。這在普通老百姓的心中打下了一個(gè)烙印——房價(jià)只漲不跌。到2007年，房地產(chǎn)業(yè)的畸形成長就像一個(gè)長著血盆大口的怪物要將一切吞噬。政府在這種情況下開始了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房價(jià)下跌貌似指日可待了。遺憾的是，就在這個(gè)時(shí)候，美國金融危機(jī)爆發(fā)，并影響到中國。為了刺激經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)增長與就業(yè)率，政府不得不放棄貨幣收縮政策，再次放開信貸之閘。隨后，大量資金不僅沒有進(jìn)入實(shí)業(yè)，反而進(jìn)入房地產(chǎn)與各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，房產(chǎn)價(jià)格再次開始了大躍進(jìn)的過程。人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期日趨堅(jiān)定。預(yù)期決定價(jià)格，房價(jià)隨之真的上漲。這便形成了一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的循環(huán)過程。但是，社會(huì)政治與經(jīng)濟(jì)有它自己的規(guī)律。違反規(guī)律者遲早要遭到懲罰。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與通貨膨脹有著密切的聯(lián)系。
   人們往往以為物價(jià)取決于貨幣供給量，而貨幣供給又是由中央銀行通過利率、存款準(zhǔn)備金以及公開市場操作等貨幣政策決定。因此，物價(jià)上漲是中央銀行貨幣政策的結(jié)果。這種觀點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱之為貨幣外生論。其實(shí)，貨幣外生論并不符合事實(shí)。貨幣中的大部分并不是央行發(fā)行的，而是由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)本身創(chuàng)造出來的。這就是所謂的貨幣內(nèi)生論。
   根據(jù)貨幣內(nèi)生論，貨幣供給量由銀行的貸款所決定的?；A(chǔ)貨幣通過銀行信貸，在貨幣乘數(shù)的杠桿作用下放大之后，才形成貨幣總的供給量。因此，中央銀行只能決定基礎(chǔ)貨幣的供給量。而貨幣總量則完全由商業(yè)銀行、企業(yè)以及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所決定。
   信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)這樣的虛擬資產(chǎn)膨脹，貨幣供給量大為增加。投資大于儲(chǔ)蓄，貨幣供給量變成了一個(gè)虛幻的數(shù)字。換而言之，比實(shí)際儲(chǔ)蓄還要多的錢都流向了房地產(chǎn)市場與各種基建項(xiàng)目中。結(jié)果，房價(jià)遠(yuǎn)超過了未來預(yù)期租金的貼現(xiàn)值，人們購買房產(chǎn)純粹是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房價(jià)仍會(huì)上漲，或者說，房價(jià)脫離了房租的約束，房產(chǎn)本身變成擊鼓傳花的信貸游戲。這便是虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫中的一種類型——房地產(chǎn)泡沫。與此同時(shí)，由于貨幣存量的增加，通貨膨脹隨之發(fā)生。要維持房產(chǎn)泡沫不破，通脹就無法克服，一旦通脹達(dá)到臨界點(diǎn)將自動(dòng)加速，屆時(shí)決策者將束手無策。要降低通脹，只能主動(dòng)擠掉泡沫，而擠掉泡沫極易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著路。這便是決策者所面臨的兩難選擇。
   縱觀幾年前的世界經(jīng)濟(jì)史，惡性通脹是社會(huì)崩潰與政權(quán)垮臺(tái)的直接導(dǎo)火索之一（參見《世界金融五百年》）。只有控制通脹、保證就業(yè)率，才能保證社會(huì)穩(wěn)定與國家的長治久安。兩害相權(quán)取其輕，面對(duì)通脹與就業(yè)率，房產(chǎn)泡沫的破滅與經(jīng)濟(jì)增速的放緩簡直算不了什么。
   因此，加息、限購令、提高存款準(zhǔn)備金、凍結(jié)商業(yè)銀行準(zhǔn)備金甚至新婚姻法等種種措施，其目的都是為了將房產(chǎn)泡沫鎖死之后主動(dòng)擠掉泡沫。
   政治經(jīng)濟(jì)不分家。有些人認(rèn)為，決策者的種種措施無非是做做樣子，調(diào)控?zé)o非是空調(diào)。原因在于，房地產(chǎn)業(yè)的利益主要被商人與部分地方政府瓜分，因此地方政府將會(huì)“上有政策，下有對(duì)策”，給決策者碰軟釘子。其實(shí)，對(duì)于地方政府官員來說，上級(jí)考核的政績才是安身立命的根本，即便自己手上的房產(chǎn)貶值又算得什么呢？更不要談在一些二三線的城市，地方政府為吸引房地產(chǎn)與工業(yè)投資，低價(jià)將土地轉(zhuǎn)讓給商人。既得利益集團(tuán)本身就因利益而成同林鳥，必然將在利益面前各自飛。
   有些人認(rèn)為，收縮信貸、控制通脹將極大的影響中小企業(yè)的生存。其實(shí)，大量生存不下去的中小企業(yè)并非缺少資本，他們?yōu)榱俗分鹄麧?，不?wù)正業(yè)將大量資金套到房地產(chǎn)上。這些中小企業(yè)倒閉反而是件好事，這是企業(yè)家們的一個(gè)反面教材，創(chuàng)造財(cái)富的企業(yè)才是基業(yè)長青的根本，投機(jī)只能一時(shí)得逞而已。
   還有些人認(rèn)為，一旦房價(jià)大跌，大量購房者將血本無歸，甚至成為“負(fù)翁”，這將導(dǎo)致社會(huì)的嚴(yán)重不穩(wěn)定。這些年來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫而暴富了一批人，投機(jī)暴富成為社會(huì)的主流，甚至幾千年來為人詬病的高利貸也成為發(fā)家致富的手段。那些勤勤懇懇做事的人反而成了社會(huì)競爭的失敗者。王安石曾經(jīng)講過，一家人哭好過一路人哭（路是宋朝的行政單位，相當(dāng)于現(xiàn)在的?。Ｍ稒C(jī)者跳樓總好過全民跳入火坑。
   就在今天，百事可樂又漲價(jià)50%?？刂仆浺哑仍诿冀?，房地產(chǎn)拐點(diǎn)將隨之到來。出來混總是要還的，而這個(gè)時(shí)點(diǎn)就在不遠(yuǎn)處。

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