袁劍：房地產問題影響中央權威 十年牛市將結束　　

　　理財一周報記者/董琳霞　　

　　在一波又一波的房地產調控中，2010年過去了。在即將到來的2011年，中國的房地產市場將如何運行？理財一周報記者近日采訪了獨立評論人袁劍。　　

　　持續十年的中國房地產牛市將結束　　

　　理財一周報：您多次撰文從宏觀政經角度分析中國房地產市場，您覺得2011年在多大程度上能成為中國房地產市場的重要一年？或者說，“十二五”規劃乃至接下來的政府換屆，會在多大程度上影響樓市走向？　　

　　袁劍：不是時間賦予這個市場以意義，而是市場本身的變化賦予某一個具體時間以意義。在我看來，2011年，除非出現惡性通脹，中國的房地產市場將出現顯著的下跌，也就是說，我們將會看到，持續了10多年的中國房地產牛市將會出現明顯的結束信號。與此同時，房地產在中國經濟增長中的支柱性地位將會發生轉折性變化。政府換屆以及“十二五”規劃可能從某些層面影響房地產市場的走勢，但是這些政治力量都已經很難改變房地產市場的大趨勢。中國房地產市場的大趨勢是牛市正在結束。房地產在經濟中的位置將從現在的中心退回到它該去的地方。　　

　　理財一周報：2010年是在房地產調控“不陰不陽、前景莫測”的局面下結束的。2011年這種局面會有所改變嗎？　　

　　袁劍：在房地產市場上人們對政府調控寄予了太多的期望，這種期望本身就是荒謬的。在下一年，人們不應該期望政府會有更為嚴厲的抑制房地產市場的措施出臺。我認為，中國中央政府的態度仍然是希望房地產價格軟著陸，其政策也只能依據這種取向來作調整。但我要提醒的是，無論各級政府對房地產的取向如何，在未來，市場本身的力量都會顯示出更多的重要性。市場足夠大的時候，政府的力量就會變得越來越小，當政府政策屢屢成為反向指標的時候，市場就已經足夠大，就像你們在股票市場看到的那樣。教育政府的最佳時機，就是政府對市場無能為力的時候。我相信，這一時點正在到來。　　

　　理財一周報：11月的CPI數據達到一個高點，這是否會招致更嚴厲的調控？　　

　　袁劍：絕大多數經濟學家不是早就預測中國CPI到頂了嗎？所以這個是不是高點還很難說。但通脹正在嚴重威脅到社會穩定恐怕已經成為事實。在這個意義上，通脹已經成為最為急迫的敵人。當然，大家都能看到，中央政府仍然希望在通脹管理、較快的經濟增長速度以及調整結構三個相互沖突的宏觀任務上取得一種平衡。但這個近乎雜技表演的高難度動作，實在是一件不容易完成的任務，會不會從鋼絲繩上掉下來，恐怕很難說。如果通脹有失控從而演變成惡性通脹的趨勢，貨幣政策就可能一邊倒。房地產泡沫作為一個引發成本上升的重要推動力，就有可能招致更為嚴厲的調控。　　

　　房產稅的影響還不確定　　

　　理財一周報：您認為如果房產稅出臺，它的影響是確定性的嗎？　　

　　袁劍：坦率地說，房產稅的影響是不太確定的，它與投機者對房地產未來的價格上升幅度的預期相關，如果一個房地產投機者預期每年有30%的價格上升，2%的房產稅是不會構成影響的。除非將房產稅調高到足以讓房地產投機者顆粒無收的程度。作為一個資產市場，與房產稅比起來，貨幣政策的影響可能更為顯著。　　

　　理財一周報：加強保障性住房建設能解決中國房地產的困境嗎？　　

　　袁劍：中國房地產的問題可能不是房子太少的問題，而是價格太高的問題，之所以價格太高，是這個市場完全缺乏效率。這個問題不是保障房能夠解決的。當然，保障房可以部分緩解低收入者住房問題，但這遠遠不是中國房地產市場問題的全部。即便是這個問題，保障性住房能不能緩解城市低收入者住房困境，也有賴于中國的政治改革。　　

　　理財一周報：“投機”與“投資”越來越趨向并提。年底，甚至有些銀行已經把正常投資者的房貸申請變相擱置。您曾說“投機者的面目是中性的”，那么在市場調控中，是不是有必要及可能性，將房地產需求區分為“投資性需求”和“投機性需求”？　　

　　袁劍：在書齋的理論世界中，定義并根據這種定義區分投資和投機是容易的，但在真實世界中，恐怕沒有人能夠很好地區分投資和投機，更不用說使用某種技術手段甄別投資和投機了。所以，區分房地產投機和投資幾乎沒有可能性，即便有成本也極其高昂。除非是政策性銀行，作為商業機構，銀行只應該根據具體的風險來決定是否放貸，而不是根據投資或者投機來做出取舍。保障居民的基本住房需求的政策性目標，應該是政府通過財政政策以及廉租房等手段達到的目標，而不是商業機構的目標。政府應該做的，是加大這方面的力度。諷刺的是，據說已經成功改革的中國銀行業仍然是依照上面的政策，而不是對具體業務的獨立判斷來做出貸款的取舍。　　

　　理財一周報：各地樓市價格還在漲。是不是已經很接近“當一個市場全部都轉變為多頭的時候，市場實際上已經處于高度危險之中”？　　

　　袁劍：我無法用定量指標來確定“一個市場是不是都轉變為多頭”。觀察這個問題的一個比較好的辦法是，看看你的朋友是不是都買房子了，進一步，你可以觀察你的朋友買多套房的比率有多高。我的朋友中有兩套以上住房的比率幾乎達到100%。一位還在讀研究生的年輕朋友也告訴我，他有兩套房子。市場還能有多大推動力量，實在讓人生疑。　　

　　理財一周報：您曾說2010年將是中國房地產市場長達十二年牛市的一個終結之年。但直到現在，在重重調控之下，房價似乎還有上漲的空間和趨勢。您是否會考慮修正之前的結論？　　

　　袁劍：泡沫的破裂是不會提前通知人們的。事實上，所有成功逃頂的人都是出于某種不可復制的決策運氣。所謂趨勢是可以隨時改變的。今天你看到的是這個趨勢，明天一覺醒來，趨勢就可能改變。預測明天會與今天一樣，是典型的幼稚預測。我看到的情況是，房地產繼續上升的勢頭已經越來越弱，所以，我依然相信，2010年將是中國房地產市場牛市的轉折之年。當然房地產市場不會像股票市場一樣轉勢那么迅疾。不過，當大多數人都確信轉勢的時候，那已經很晚了。　　

　　房地產問題嚴重影響中央權威　　

　　理財一周報：您曾指出中國房地產市場背后有一個巨大的“多頭力量”。使這些多頭凝聚在一起的有哪些因素，比如體制上的安排或者社會傳統的力量？　　

　　袁劍：將中央政府、地方政府、房地產商、銀行以及形形色色的投機者，緊密聯系在一起的，是房地產中巨大的短期利益。而這種結盟變得如此緊密如此長久，則是因為中國缺乏一種有效的制衡力量。本來，政府就是社會各種力量相互平衡的一種機制，但如我們看到的，中國的政府并非如此。舉國體制可以將經濟增長推多高，就可能將泡沫吹多大。　　

　　理財一周報：在房地產市場調控中，中央政府的角色，有時會顯得兩難甚至自相矛盾。是否存在一個破局的關鍵點？　　

　　袁劍：破局的辦法就是進行政治及財政體制的改革，關鍵點在于，地方政府必須對主流的民意負責，而不是對上級官員負責。當然，這里面牽涉到極其復雜的制度設計和重大的風險。不幸的是，我們對這個具有極高風險和難度的改革工程幾乎毫無準備，甚至避而不談。這個問題終歸是要來的，越早準備越主動。　　

　　理財一周報：在目前這樣的困局下，中央政府的權威是不是正受到損害，以至于影響到未來中國經濟社會的轉型進程推進？　　

　　袁劍：房地產作為中國一個嚴重的社會問題，顯然已經嚴重削弱了中央政府的權威。不過，我以為，房地產泡沫作為一個可能引發重大經濟挫折的經濟問題，在未來將會成為中央政府一個極其沉重的負資產，而演變為更大的政治問題。在中國，經濟問題就是政治問題，這中間并沒有防火墻。在當代，任何社會的成功轉型，都離不開政府的效能和權威。如果中國的房地產泡沫破滅或者通過激烈的通貨膨脹加以消化，都會對政府效能構成沉重打擊，因而也會加劇中國進一步轉型的困難。　　

　　理財一周報：與中央政府相比，地方政府“大多頭”的角色是注定的嗎？　　

　　袁劍：與中央政府相比，地方政府掌握的推動GDP增長的最為重要的資源就是土地。在GDP仍然是中央對地方政府的一個重要考核指標（不管是明示還是暗示）的時候，在地方政府仍然主要是對中央政府負責而不是對所在地居民的民意負責的時候，地方政府就有最大的激勵將房地產這個資源使用到極致。這一點不會因為地方的經濟發展水平的差異而有更大不同。地方政府如果想從房地產泡沫中解脫出來，恐怕根本的辦法只有通過對現有的財政體制及政治體制進行非常重要的改革才可能達到。必須說明的是，地方政府對房地產的高度依賴并不是注定的，而是1990年代中期中國改革的一個后果。這種被稱之為經濟聯邦的改革，雖然極大激發了地方政府追求GDP的積極性，但是也造成了嚴重的負面后果。其本質是，地方政府為了追求GDP高速增長，可以忽視甚至經常是故意犧牲所在地大多數居民的福利來達到目的。這也是造成國民財富分配嚴重不均的一個重要原因。　　

理財一周報：“房地產曾經穩如磐石的多頭利益聯盟顯然已經出現裂縫。”您能否用更形象的一個表達說明裂縫最有可能從哪個環節開始出現？　　

　　袁劍：政府中有越來越多的人已經認識到，泡沫是一件讓人上癮的毒品。戒除固然不易，但不戒除則可能死掉。對于那些有雄心的政治家來說，這是一個生存與死亡的問題。孰輕孰重，一目了然。從市場本身的角度來說，多殺多是資產市場經常上演的劇本。　　

　　理財一周報：泡沫破裂，會是什么樣的圖景？　　

　　袁劍：資產泡沫的破裂無非是價格的大幅下跌，從而導致一系列的地方政府、銀行、公司以及個人的財務危機。對于中國來說，其特殊性可能在于，中國目前的社會及政治體制對這種系統性的財務危機有多大的承受能力。究竟是地方政府、銀行、公司以及個人將這種危機分擔，還是他們將這種危機推回給中央政府和全體公民承擔，從而轉化為整體性的制度合法性危機，這個可能還需要觀察。我要提示的是，中國的中央政府仍然是一個承擔著無限責任的政府，泡沫的破裂不會是一場純粹的經濟危機。我認為，這是中國泡沫破裂時最為重要的觀察點。　　

　　理財一周報：“與這個劇情對應并作為背景的，是中國經濟政治的又一次艱難轉型。”這種轉型，您認為更可能是從經濟到政治，還是經濟問題的一些痼疾必須經由政治轉型解決？　　

　　袁劍：在前面三十年，中國經濟領域可以改的，基本都改了。任何一個成功的社會轉型，都必然包含政治和社會的全面的適應性轉型。中國的諸多經濟問題之所以久治不愈，其根源在于政治。比如經濟增長方式問題，看上去似乎是一個所謂經濟問題，但其實是一種政治病。中國的轉型如果想最終成功，我不能想象不包含政治及社會的轉型。問題只在于時間和方式。如果要說中國政治及社會改革艱難程度，我想最艱難處在于：中國政治改革的文化及社會基礎可能已經徹底崩塌。在一個崩塌的文化和社會基礎上，任何愿望良好的改革都可能有心無力，任何看上去有效的制度都可能無法運轉。　　

　　學會弱化房子的身份標簽　　

　　理財一周報：雖然您不是一般意義上的投資專家，還是想請您給普通投資者提出一個方向性的建議：2011年能買房嗎？　　

　　袁劍：那要看你是買房干什么。如果你是想投機或者投資，房地產顯然已經成為一個極其危險的投資品種。而如果是自住，那就需要看房子在你個人生活中所占的地位了，或者說，房地產消費給你個人帶來的效用了。這個層面可能每個人都不同，完全無法給出一個簡單的建議。　　

　　順便要提到的是，房地產作為一種身份標簽，它的符號意義在中國可能遠遠大于它的實際消費意義。這就是說，在房地產的消費中，我們為身份符號付出了巨大的額外成本。這種身份焦慮，與中國個人尊嚴的嚴重短缺有關。而個人尊嚴的缺乏與公民權利的嚴重匱乏有關。如果剔除這種符號考慮，很多人租房住，成本恐怕要低得多。很多人不買房，還是中產階層，但一旦買房實際上變成了窮人，即便如此，許多人仍然是趨之若鶩，赴湯蹈火在所不辭。這真是有趣的事情。在這個意義上，中國房地產市場的確是擴大貧富差距的一個重要機制。一旦房地產市場逆轉，那些勉強買房的人將背負更加沉重的財務負擔。當然也有人反其道而行，我看到一些有身份的人，賣掉自己的房子，選擇租房，居住環境卻大大改善。　　

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