預(yù)測房價(jià)用一般供求關(guān)系規(guī)則沒有用，明年房價(jià)還會(huì)漲　　

讀　蔡歷　先生的《從供求形勢和增長動(dòng)力看，房價(jià)2011年下降概率極大》的文章，有點(diǎn)不同看法。　　

首先，“拐點(diǎn)”這個(gè)詞不是描述一般市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的，而是描述股市的中長期起伏的。一種商品昨天跌了今天漲了，不會(huì)用拐點(diǎn)描述。就算連續(xù)幾個(gè)月漲然后跌了也很少用拐點(diǎn)描述的。只有股市牛市和熊市的轉(zhuǎn)換點(diǎn)用拐點(diǎn)來描述。也就是說，拐點(diǎn)通常描述虛擬經(jīng)濟(jì)等以心理判斷為基礎(chǔ)的市場的變化。　　

一般商品市場中，一種商品價(jià)格提高了，利潤空間就大了，更多資本會(huì)進(jìn)入，于是供給增加。供給增加則需求減弱，就形成價(jià)格下降趨勢。這屬于負(fù)反饋系統(tǒng)的特征。　　

而股市中，股指上揚(yáng)說明多數(shù)股民（也可以考慮股本權(quán)重）認(rèn)為大盤會(huì)好，采取了買進(jìn)策略。由于他們買進(jìn)股指才上揚(yáng)，由于上揚(yáng)會(huì)促使更多人看好而買進(jìn)。這就是追漲。股指達(dá)到很高的時(shí)候，一部分人會(huì)感到憂慮而選擇賣掉。股指越高，有這種心理特點(diǎn)的人越多。但是，只要股指在漲，股指就會(huì)漲，與供給關(guān)系沒關(guān)聯(lián)。其間會(huì)發(fā)生波動(dòng)，比如有些時(shí)間出現(xiàn)下跌，但只要接著繼續(xù)漲，就不能叫拐點(diǎn)。到多數(shù)人認(rèn)為股票不會(huì)繼續(xù)漲時(shí)，一個(gè)小事件就會(huì)促使股票出現(xiàn)拐點(diǎn)。這時(shí)做“大盤可能會(huì)不好”的判斷會(huì)越來越多，于是就拋出。股指越跌，認(rèn)為股指要跌的人越多，這種判斷的股民越多，股票越跌。　　

虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行趨勢上的區(qū)別是。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是供需關(guān)系決定的，虛擬經(jīng)濟(jì)是多數(shù)人的取向決定的。　　

現(xiàn)在沒人懷疑目前的房市已經(jīng)接近投資市場，大部分購房者并不是為了住房才買房，而是具備投資性質(zhì)。房價(jià)漲不漲，取決于投資者認(rèn)為房價(jià)今后是漲是跌，也取決于投資者腰包里的錢還夠不夠玩這個(gè)東西。與房屋空置率和房地產(chǎn)商土地囤積量無關(guān)。房屋空置率和囤積量與房價(jià)的關(guān)系是：當(dāng)越來越多的房地產(chǎn)商因?yàn)榉績r(jià)沒有漲，而且銷售額不足造成頭寸緊張時(shí)，才會(huì)選擇降價(jià)。只要他們撐得住，房價(jià)根本不會(huì)因手頭房子和土地?cái)?shù)量而降價(jià)的。問題在于，經(jīng)過2008年的淘汰尤其是2009年的暴賺后，這些房地產(chǎn)商大多頭寸都很松，因此空置率和土地囤積量對他們還不構(gòu)成威脅。　　

供給量從來沒有給房市帶來促進(jìn)或者困境。雖然　蔡　先生給出很多這方面數(shù)字，但這些數(shù)字無法描述虛擬經(jīng)濟(jì)。　　

比如三亞。今年下半年以來，三亞幾乎沒有新房可出售，新開樓盤很少，供給極度緊張。但是，三亞新房銷售價(jià)格比去年明顯下降。貧道昨天幫一個(gè)哥們看房，位置緊挨鳳凰水城，算是好地方。房子均價(jià)為1.6萬，而且是現(xiàn)房。這個(gè)數(shù)字在今年春節(jié)時(shí)應(yīng)該是2萬以上。為什么三亞房子供給量少但價(jià)格也跌了呢？這只與心理有關(guān)。因?yàn)槎鄶?shù)投資者認(rèn)為三亞年初長瘋了，最近一個(gè)時(shí)期不會(huì)有上漲空間。　　

那么，分析心理是否能做拐點(diǎn)的判斷呢？很難，甚至是不可能的。凱恩斯曾經(jīng)這樣描述這個(gè)過程。由于你的決策只有與多數(shù)人的決策一致時(shí)才會(huì)賺錢（這顯然與一般商品市場相反），數(shù)千萬人分散在各個(gè)地方，信息把握情況和判斷能力及習(xí)慣各自相異，甚至不知道他們的比例，不可知因素太多。因此從沒有分析這個(gè)變動(dòng)規(guī)律的模型。就像從沒有一個(gè)成功的股票賺錢模型一樣。　　

因此，無論股票還是今天的樓市，都不可能預(yù)測拐點(diǎn)。　　

目前，影響房市的消息是“房價(jià)又漲了”，因此2011年的房價(jià)會(huì)繼續(xù)漲，房地產(chǎn)商和政府會(huì)賺到更多的錢，他們支撐下一次平緩期的能力更強(qiáng)。從這里看，房價(jià)只能回漲。　　

剩下一個(gè)因素就是買方資金情況。2009年商品房銷售額增長76%，銷售4.4萬億，其中新增2萬億。但同期城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄增長19.7%，增長4.4萬億，年末余額26.5萬億。新增銷售額與新增儲(chǔ)蓄額基本接近。由于90%以上儲(chǔ)蓄恰好是房屋投資者，因此目前投資者投資儲(chǔ)備增長是快于投資增長的。從這個(gè)角度看，這些投資者投資欲望和能力都會(huì)加強(qiáng)而不是減弱。　　

只要持有城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄額90%的這批投資者選擇買房來投資，那么房價(jià)就不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。現(xiàn)在他們手里大約有26萬億資金，按照全國均價(jià)5000平米計(jì)算，能買進(jìn)52萬億平米的房子。這對每年只有10萬億銷售面積來講，也就是20%。由于他們的儲(chǔ)蓄增長會(huì)高于投資增長，所以看不出房價(jià)到什么情況下會(huì)減弱他們的投資能力。　　

信貸抽緊為什么會(huì)影響房價(jià)力量有限？原因還是一樣，投資者很少用貸款買房，貸款的大多是需要住房的，而他們比例太低。貧道去年年底和今年看到幾個(gè)政策出臺(tái)時(shí)就說，這不會(huì)讓房價(jià)跌下去的。今年房價(jià)還會(huì)漲。　　

那么怎么房價(jià)才會(huì)跌呢？其實(shí)只有一個(gè)方法，就是開征房產(chǎn)稅，而且是累進(jìn)制的，根據(jù)房價(jià)調(diào)整的房產(chǎn)稅。我們可以看到很多專家和政府官員，包括住建部的專家們都說“開征房產(chǎn)稅不會(huì)起決定作用”。那是因?yàn)橛欣妗Ｒ驗(yàn)橹挥蟹慨a(chǎn)稅是唯一能讓房市從投資市場變成住房市場的路徑。雖然西方房產(chǎn)稅開征初衷與房價(jià)無關(guān)，只是為了地方政府有個(gè)主要財(cái)源才設(shè)置的，但正是有了這個(gè)東西，才使房價(jià)沒出現(xiàn)中國這樣的漲幅。由于房產(chǎn)稅主要征收對象是投資房產(chǎn)者，對普通人只有好處沒有壞處。　　

如果投資者認(rèn)為房價(jià)每年有10%的上漲空間（這些年遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)），而長期儲(chǔ)蓄只有5%。那么他們就會(huì)投資房子。如果房價(jià)確實(shí)漲了10%，開征4%的房產(chǎn)稅，就沒人會(huì)選擇投資房子。因?yàn)榧由辖灰锥愘M(fèi)投資就賠錢了。如果房價(jià)漲了15%，只要房產(chǎn)稅提高到8%就沒人敢投資，因?yàn)樗恢勒遣皇菚?huì)提高到10%！如果房價(jià)只漲5%，那么房產(chǎn)稅可以降到3%。只有房價(jià)跌了或者沒漲，才將房產(chǎn)稅設(shè)定在1-2%的正常水平。而1-2%的房產(chǎn)稅，足以讓地方政府?dāng)[脫必須通過土地出讓金生存的困境。說房產(chǎn)稅控制不了房價(jià)的人，基本都是心眼不好的人。　　

去年貧道說房價(jià)在2010年會(huì)漲，起碼5%，看來結(jié)果還翻了一翻。那幾年貧道再預(yù)期一下，2011年如果沒出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，房價(jià)還會(huì)漲10%。　　

誰能預(yù)測虛擬經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，那就是神仙了，就發(fā)大財(cái)了。　　

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