“房價不可能下跌”的錯誤所在

博文《為什么房價不可能下跌？》的署名為“不嚴肅”，但出自何新先生的草根博客，并以不嚴肅與何新問答成文，因此，恕我將文中的觀點當何新的觀點來分析。

下面，分析何新的觀點——“房價不可能下跌”的錯誤所在。

（一）

何新說：“房子不是日常消費品，是社會資本的遠期投資品，是為投資者保值的固定資產”。然而事實是，住房供人居住，人們每天都離不開它，這使住房與糧食一樣是日常消費品。何新否認住房的日常消費品屬性，否認住房的二重屬性，犯的是概念性錯誤，既然邏輯起點出錯，邏輯焉能自洽？

何新說住房是“為投資者保值的固定資產”有失偏頗。在計劃經濟時期，為國有固定資產保值辦得到，在市場經濟中，對國有、民有的固定資產不能打包票保值。最實現(xiàn)的例子是，這幾年美國的房價下跌，誰要為美國的房子保值會成為笑料。

住房的基本功能和首要功能是用于居住，將住房定格為投資品，以此為據制定房地產政策，房價會越炒越高，空置房會越來越多。住房可不是股票，股票炒多了可以存在賬戶上，住房大量空置是對自然資源和社會資源的巨大浪費，蘊含巨大的風險。

商品交易常識告訴人們，開發(fā)商保本銷售是大概率事件，只要在建房成本之上出售房子，開發(fā)商就有賺頭，實際售價遠低于開發(fā)商的漫天要價，開發(fā)商沒攝取到暴利，并非沒賺錢。如果對商人的營銷策略無知，被其交易技巧所迷惑，而極力為房子“保值”提供依據，說服大家為高房價保駕護航，房價會漲得更瘋狂。

高房價是開發(fā)商壟斷建房催生的壟斷價。去冬今春，上海迪士尼周邊土地一天漲6300元/平米，海南個別樓盤一天漲5000元/平米，是壟斷導致隨心所欲定價的實例。然而房價炒高后，有人呼吁穩(wěn)住暴漲了的房價，有人清談房價應穩(wěn)中有漲，何新則要為房子保值，斷言房價不可能下跌。說穿了，這樣誘導百姓高位接盤，不過是要維持財富大轉移的格局。

（二）

何新說，“中國經濟近年來已經徹底地被房地產綁架了，短期內根本無法解脫出來。”

何新自己嚇自己無妨，誤導政府官員危害就大了。實際上，不必怕房地產綁架銀行，但怕銀行被房地產綁架后，繼續(xù)維持高房價，令銀行越陷越深，束手就擒。

何新說，“房價大跌會導致國家金融體系的崩潰。那不是房地產崩盤，而是金融崩盤，是國民經濟的大災難。”其論據是，開發(fā)商與購房人向銀行貸款的依據都是“房子的現(xiàn)實市場價格評估”，一旦房價暴跌，銀行即使收回房產也只能低價拍賣，給銀行造成嚴重損失。因此何新推出耐人尋味的觀點：“打壓房價疼不到房產商身上，而是直接會疼在銀行身上。房價下跌第一受損者并不是房地產商而是銀行。而銀行是誰的？國家的。”

何新要表明的是，中國的商品房實際都是銀行的，銀行又是國家的，因此房價下降是讓國家蒙受損失，打壓房價（房價下跌）疼不到開發(fā)商身上。然而現(xiàn)實中，房價下跌，開發(fā)商利潤縮水盡人皆知，何新硬生生說房價下跌疼不到開發(fā)商身上，典型的奇談怪論。

（三）

何新說，“如果任何開發(fā)商擅自做主為迎合市場需求而讓房價下跌，那不僅意味著自身失去還款能力虧損破產，而且房子會被銀行收走。”“房價暴跌后，銀行收回的房產將只能低價拍賣，那么銀行貸款勢必會發(fā)生嚴重虧損。不要忘記，銀行是國家的。所以最終受損失的還是國家。國家會這么做嗎？”

請不要被何新的言辭嚇倒，因為所表達的觀點經不起推敲。

眾所周知，某個時段的房地產開發(fā)成本大致固定，開發(fā)商為賺取暴利，成本2千元的房子可標價2萬元（每平米），以此為據從銀行貸款10億元。不過，該項目的成本是1億元，開發(fā)商只會花1億元，不會燒掉其余9億元，會用于其它樓盤的開發(fā)或據為已有。因此遇開發(fā)商破產清盤，銀行作為第一債權人，面對開發(fā)商的現(xiàn)金、房產、土地、固定資產，銀行可以收回貸款。況且，政府擁有印鈔權，我國的銀行為國有，這種特殊的金融體系說明銀行不會破產。上世紀九十年代，我國的銀行面臨上萬億呆壞賬、三角債，并沒有銀行破產就是明證，由此推之，這次調控銀行出現(xiàn)大量呆壞賬也不會破產。

再舉一史事說明。上世紀六十年代初，面對大饑荒，中央出臺“調整、鞏固、充實、提高”的措施，將數千萬進城務工農民全部遣送回鄉(xiāng)（哪里來回哪里去），由“關停并轉”導致GDP 數據暴跌，但沒有引發(fā)經濟危機，而是化解了危機，國民經濟迅速好轉。

上述史事說明，在GDP與解決吃飯問題這兩個選項面前，選擇前者，沿著老路走下去會爆發(fā)危機，選擇后者，進行有效的制度安排化解了危機。比照當前房地產的嚴峻形勢，在維持高房價與解決住房問題這兩個選項面前，同樣，選擇前者會引爆危機，選擇后者——采取措施將房價降下來，讓大多數人買得起房、租得起房，才能化解危機。

（四）

何新說，“地方稅、銀行利息的重要來源都是各地房地產業(yè)。房價暴跌將意味著地方稅收的嚴重下降，是各地政府不能承受的”。

這種擔心是多余的，因為房價回歸市場價，需求將上升，現(xiàn)在對一套高價商品房的需求，將變成對數套普通商品房的需求，成倍增加的住房需求，將帶動幾十個相關行業(yè)大發(fā)展，給地方政府提供更多的稅源，給銀行提供更多的優(yōu)質客戶，談何地方政府不能承受，談何“國家金融業(yè)將發(fā)生災難性崩盤”？

（五）

綜上所述，不難看出我與何新的觀點格格不入，這是因為我與何新的立論有別。

何新主張國家主義（國家資本主義），認為維護國家利益高于一切。具體到房地產，認為房價暴跌將導致國家金融業(yè)災難性崩盤，因此房價不可能下跌，換言之，房價不跌才能保衛(wèi)國家金融安全。前段時間，有人發(fā)表與此類似的觀點，稱調控房地產的目的不是讓房價下降，是維穩(wěn)，是讓房價穩(wěn)中有漲，這是欺人之談，因為商品價格集中反映了市場中發(fā)生的一切，調控房地產而房價不跌，說明房價形成機制沒有改變，是空調。

我認為，在國際事物中，維護國家利益高于一切，但在處理國內事物時，首先要維護大多數人的利益，維護大多數人的利益才符合國家利益。具體到房地產，應將保障民生放在首位，政府須進行有效的制度安排，讓炒高的房價降下來。房價下跌是調控成功的標志，但要區(qū)別房價下跌背后存在的兩種情況：治本導致的房價下跌，能長治久安；治標導致的房價下跌，房價會報復性反彈，陷入越調控房價越漲的惡性循環(huán)。

綜合上述可見，在何新的邏輯系統(tǒng)里，高房價披上維護國家利益的外衣，就變得有理了，房價可以炒高，但不可下降。然而，我國的高房價是壟斷的產物，是投機炒作的結果，讓政府和百姓認可高房價，等于讓高房價綁架中國，其惡果無須贅言。當前，政府不是要為開發(fā)商和炒家的房子保值，是要排除各種干擾，采取有效措施，讓過高的房價降下來，滿足社會大眾買房租房的需求。

（2010年9月8日，原題目為：《分析“房價不可能下跌”的錯誤所在》）

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