張庭賓：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫趨于軟著陸

2010年08月30日  第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

該是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)做一個(gè)相對(duì)明確判斷的時(shí)候了。

從去年10月19日刊發(fā)《房地產(chǎn)泡沫已成中國(guó)人財(cái)富頭號(hào)威脅》一文以來(lái)，本人一直堅(jiān)持一個(gè)判斷——中國(guó)的房地產(chǎn)無(wú)疑已經(jīng)處于最后泡沫階段，并指出了未來(lái)市場(chǎng)的兩種可能走勢(shì)：一是大力鐵腕調(diào)控，房?jī)r(jià)可能在下跌30%上下后趨于穩(wěn)定，并觸底緩慢攀升；二是，如果繼續(xù)縱容泡沫，或者調(diào)控虎頭蛇尾，房?jī)r(jià)將在繼續(xù)暴漲30%后雪崩，屆時(shí)將出現(xiàn)50%~70%幅度的大跌。

在今年4月的房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，經(jīng)過(guò)4個(gè)月的觀察，現(xiàn)在可以認(rèn)定此輪房地產(chǎn)調(diào)控確非走過(guò)場(chǎng)，堪稱“大力鐵腕調(diào)控”。在強(qiáng)勢(shì)調(diào)控面前，高房?jī)r(jià)背后的房地產(chǎn)商陣營(yíng)終于開始松動(dòng)。作為其標(biāo)志，一貫堅(jiān)持房?jī)r(jià)高得有理的“強(qiáng)人”任志強(qiáng)，在8月兩度回頭規(guī)勸身后的房地產(chǎn)商。

任志強(qiáng)的最新態(tài)度意味著房地產(chǎn)商的妥協(xié)，而房地產(chǎn)商是中國(guó)各產(chǎn)業(yè)中最大的一個(gè)既得利益集團(tuán)。那么，是什么力量令任志強(qiáng)們低頭的呢？

在任志強(qiáng)兩次規(guī)勸房地產(chǎn)商的幾乎同時(shí)，作為中央此次房地產(chǎn)調(diào)控的主要執(zhí)行者——國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)8天中兩次強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

8月13日，李克強(qiáng)在北京考察工作時(shí)強(qiáng)調(diào)：繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求。8月21日，他在江蘇常州的一次會(huì)議上要求：繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。

8天之內(nèi)，國(guó)務(wù)院副總理兩度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控、兩度強(qiáng)調(diào)抑制投機(jī)炒作，這無(wú)疑是給房產(chǎn)商、投機(jī)者敲響的警鐘，向外界釋放出強(qiáng)烈信號(hào)：房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松、不能松、不該松。這使7月份以來(lái)，房地產(chǎn)商、投機(jī)力量和某些地方政府，抱著僥幸心理，乃至造勢(shì)游說(shuō)試圖使房地產(chǎn)調(diào)控“虎頭蛇尾”的目的落空了。

中央政府的這次威懾不僅僅在口頭上。針對(duì)房地產(chǎn)商推卸責(zé)任稱政府土地供應(yīng)少是高房?jī)r(jià)主要原因，國(guó)土資源部8月10日公布了1457宗土地閑置的黑名單，其潛臺(tái)詞是，如果房地產(chǎn)商不妥協(xié)，不排除收回這些地塊的可能。同時(shí)，各商業(yè)銀行首次斷絕了第三套房貸款。

房地產(chǎn)商顯然低估了此次調(diào)控的決心和意志——黨的十八大將在兩年后召開，在房地產(chǎn)這個(gè)最大的民生工程上，執(zhí)政者不容有失。如果此輪調(diào)控虎頭蛇尾，會(huì)讓廣大社會(huì)公眾深深失望，社會(huì)矛盾將更加激化。

因此，這是背水一戰(zhàn)。房地產(chǎn)稅和房貸收緊打到了投機(jī)者的軟肋；而收緊房地產(chǎn)商貸款，公布土地閑置讓房地產(chǎn)商不寒而栗。銀監(jiān)會(huì)傳出了針對(duì)房地產(chǎn)大跌50%的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，更表明調(diào)控者已經(jīng)擺出了一副破釜沉舟的態(tài)勢(shì)。

這種情形下，房地產(chǎn)商只有兩種選擇，一是將高房?jī)r(jià)死扛到底，導(dǎo)致成交量大減，GDP增速大減，倒逼調(diào)控方讓步，猶如2008年年底一樣。但如果調(diào)控方不讓步，就會(huì)變成資金的消耗戰(zhàn)，如果房地產(chǎn)信貸收縮，閑置地塊被罰，時(shí)間一長(zhǎng)，必然有越來(lái)越多的房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，進(jìn)而不得不大幅降價(jià)拋售，結(jié)果將是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的大規(guī)模破產(chǎn)。

另一種選擇，適度降價(jià)，讓利社會(huì)，使房地產(chǎn)交易重新活躍起來(lái)，房地產(chǎn)商可以通過(guò)銷售“走量”來(lái)彌補(bǔ)單位利潤(rùn)降低的缺口。

既然中央政府?dāng)[出了破釜沉舟之勢(shì)，那么，房地產(chǎn)商做出后一種選擇顯然是明智的。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍不能說(shuō)高枕無(wú)憂了。因?yàn)閲@高房?jī)r(jià)的博弈，一方是中央和社會(huì)大眾，另一方不光有投機(jī)者、房產(chǎn)商，還有某些地方政府、商業(yè)銀行。

逼迫房地產(chǎn)商和投機(jī)者讓利，在短期內(nèi)，將毫無(wú)疑問(wèn)地逼迫出一手房和二手房的供給加大，對(duì)抑制房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生短期作用。但僅有這種手段仍是不夠的。

地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任更大，即要提供大量?jī)r(jià)格更低的土地，并且要增加廉租房等社會(huì)保障房的建設(shè)，但是，有多少地方政府能夠有效遏制自己的欲望，在土地財(cái)政收入銳減的情況下，拿出更多的財(cái)力來(lái)興建廉租房呢？

另外一種情況是，假定房?jī)r(jià)的真實(shí)價(jià)格不變，如果貨幣增發(fā)了，貨幣的實(shí)際購(gòu)買力貶值了，也即是實(shí)際通貨膨脹較高，那么，其他因素不變，房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲。這是為什么本人反復(fù)提示：如果以黃金標(biāo)價(jià)，2010年初的中國(guó)房?jī)r(jià)將是歷史高點(diǎn)，但是假如以人民幣標(biāo)價(jià)，它或可能回調(diào)，但那不會(huì)是未來(lái)房?jī)r(jià)的頂點(diǎn)。

至于央行的貨幣發(fā)行，其最大的變數(shù)是熱錢到底是流入還是流出。如果熱錢大規(guī)模流出，則貨幣會(huì)嚴(yán)重緊縮，房?jī)r(jià)會(huì)大跌，屆時(shí)，理智選擇是會(huì)注入流動(dòng)性，甚至不排除放松房地產(chǎn)調(diào)控；如果熱錢不出逃反而是進(jìn)入，則新增貨幣增加，貨幣“水漲”而房?jī)r(jià)“船高”。可以說(shuō)，國(guó)際熱錢無(wú)論大出還是大進(jìn)，對(duì)調(diào)控來(lái)說(shuō)都不是好事情。

那么，是什么決定熱錢是流出還是繼續(xù)流入呢？一是要看中國(guó)是否能夠真正調(diào)控房地產(chǎn)，創(chuàng)造出經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力，能夠創(chuàng)造更多的賺錢機(jī)會(huì)；二是要看美元是否強(qiáng)勢(shì)，美國(guó)是否會(huì)爆發(fā)第二輪危機(jī)，如果第二輪危機(jī)爆發(fā)，熱錢更可能愿意留在中國(guó)，以購(gòu)買黃金、資源等方式留存下來(lái)，這樣中國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)將會(huì)相對(duì)較小。

因此，中國(guó)的房地產(chǎn)博弈并沒(méi)有結(jié)束。第一回合，中央政府對(duì)房地產(chǎn)商和投機(jī)客的博弈占了上風(fēng)；第二回合——中央與地方的博弈更為重要，只有找到一種機(jī)制——地方政府主動(dòng)遏制房?jī)r(jià)并增加保障房供給，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定才能打下長(zhǎng)久的基礎(chǔ)。換言之，未來(lái)房?jī)r(jià)卷土重來(lái)的根源目前尚未破解。

盡管未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)仍有不確定因素，但兩年內(nèi)最壞的局面——大跌50%以上應(yīng)該可以基本排除，鑒于此輪房地產(chǎn)調(diào)控所表現(xiàn)出來(lái)的決心和力度，房?jī)r(jià)在下跌20%~30%后趨穩(wěn)慢升的幾率增加了。

(作者系本報(bào)主筆，聯(lián)系郵箱[email protected])

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