從居者有其屋到居者所有其屋　　

李濟廣　　

(江蘇技術師范學院  商學院，常州 213001)　　

[摘要] 由于住房是居民的最主要財產，住房性收入是居民的最主要財產性收入，所以住房調節應是財產調節的重要途徑，住房收入調節應是收入調節的重要措施；讓更多居民擁有自己的房產，是實現共同富裕的重要保障，是社會主義所有制的必要內容。使居民盡量擁有自有住房，需要抑制對住房的投資需求從而控制房價水平,把廉租房、公共租賃房和經濟適用房制度改為政府為低收入家庭建房制度，發展住房合作組織和集資合作建房，解決好非戶籍常住人口的住房問題。　　

[關鍵詞] 住房；財產性收入；居者有其屋　　

中共十七大報告提出“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”。如何“創造條件”？我國理論界探討了讓更多群眾擁有財產性收入的途徑，主要建議有：提高較低收入者的收入水平并使之轉化為財產，從而獲得財產性收入；壯大具有一定財產的中等收入者階層；維護資本市場秩序，使居民從資本市場安全獲利；增加金融產品，使居民獲得更多投資渠道；實行長期穩定的物價政策,防止通貨膨脹剝奪老百姓的財產；從法律和產權制度上保證廣大群眾特別是中低收入階層賴以獲得收入的財產，如農民的土地、城鎮居民的房屋等；為糾正和防止財產性收入增加過程中可能產生的馬太效應，對金融房產等財產性收入實行并加大累進稅征收等等。筆者認為，這些措施一般而言作用不大，且所提途徑不夠全面，例如理論界未能重視使更多勞動者擁有財產必須盡量讓居民普遍擁有自有住房。　　

一、讓居民盡量擁有自有住房是社會主義市場經濟的內在要求　　

理論界一般認為我國住房保障體系應由經濟適用房和廉租房組成，也有不少人認為應取消經濟適用房，對于眾多的中等收入家庭, 政府首先應通過調控市場來滿足多樣化的需求, 同時通過金融支持來提高這些家庭的支付能力。專家學者一般認為，住房保障要保障人人有房住而不是做到人人有房產，一些人還提出保障性住房應采用只租不售的形式。我們認為，這些觀點是值得商榷的。　　

1.住房是居民的最主要財產，住房性收入是居民的最主要財產性收入　　

房屋財產是家庭財產的最主要部分。根據中國社會科學院經濟研究所收入分配課題組以2002 年家庭調查的數據為基礎, 對農村、城市和全國居民個人財產的分配狀況所作的一個概括性分析，居民財產構成中房產價值占57.88%,其中農村占43.01%，城鎮占64.39%。^[1]另據國家統計局城市司和廣東調查總隊課題組研究，城鎮居民房屋財產占家庭財產的比重，2007年略升至66%。^[2]　　

住房收入是最主要的個人財產性收入。2005 年, 在我國城鎮居民人均財產性收入中, 人均年出租房屋收入占58%,2006 年我國城鎮居民人均出租房屋收入占全部財產性收入的51.8%。2008、2009年江蘇省居民財產性收入中二分之一為出租房屋收入，四分之一為以房屋買賣收益為主的其他投資收入。但以上統計都沒有包括房產增值收入和自有住房的隱形房租收入。　　

房產增值收入和自有住房的隱形房租收入遠大于統計的房產收入。考慮到消費物價指數沒有包括房價變動，儲蓄和債券利率實際上低于物價上升幅度，有可能戰勝通脹的股市卻會使絕大多數人虧多贏少，而房產除可能獲得房租收入外，還最具可靠的保值增值和獲得自有住房隱形房租收入的功能。假設擁有40萬元一棟自有住房，除可省掉房租(可能上萬元)外，房子本身還會增值，即便每年增值5%，就是2萬元，相當于2009年江蘇省城鎮居民人均年可支配收入，或相當于蘇南私營企業雇員平均年收入。（統計上的人均財產性收入，2009年江蘇城鎮只有區區382元。）更不要說那些購買多套住房的人和房價暴漲時期。隨著房價上漲，沒有住房而只有少數存款者其貨幣價值不斷向有房者轉移，而使自己持續處在愈益不利的境地。因此，擁有房產的多少不僅是貧富差距的重要表現，更是擴大貧富差距的重要原因。　　

    2.住房調節應是財產調節的重要途徑，住房收入調節應是收入調節的重要措施　　

決定收入差距的最重要因素是財產差距。一般的收入分配調節和再分配政策對于削減貧富鴻溝作用有限，調節財產占有差距才能使收入差距受到根本制約，因此社會主義市場經濟必須實行財產調節政策。其實財產調節早已有所實施，如資本主義國家支持私有企業職工持股，征收財產稅特別是力度很大的遺產稅等等。我國如果缺乏財產調節，作為收入分配差距大于發達國家的市場經濟大國，財產差距很容易超過資本主義國家。十七大提出“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”實際上明確了財產調節政策的必要性。　　

在財產差距中，房產差距首當其沖。據趙人偉（2007）研究，在各項財產中,房產的分布是最不均等的。人均財產最多的20%的人口擁有65.84%的房產, 而人均財產最少的20%的人口則僅有1.05%的房產, 兩者的比率為62.7: 1，而且,人均財產最少的10%的人口, 其房產凈值是負數, 即其房產總值還抵償不了尚未償還的住房債務。在各項資產中，對總財產的分布起擴大不均等程度的作用，也是房產起著關鍵的作用:其貢獻率為66.32%。^[1] 　　

調節財產和財產性收入，除應增加普通居民股份、發展公有經濟、實施力度較大的遺產稅和適當的財產性收入稅之外，特別重要的應盡量使盡可能多的群眾擁有一套自己的住房。　　

3.讓更多居民擁有自己的房產，是關注民生、實現共同富裕的重要保障　　

住房是人的基本生存條件之一，居民擁有自己的房產如同耕者有其田，是給人以基本的保障、安全感和尊嚴，是社會主義和諧社會的基本要求之一。“創造條件讓更多群眾擁有自己的房產”不僅是關注民生的重要舉措，是確實使人民共享改革發展成果、實現科學發展的重要內容，也是逐步體現共同富裕這一社會主義本質的必要措施。認為居民只需有房住而不必有自己的房，不是社會主義觀念。 　　

據研究，發達國家收入分配的基尼系數在0.3 至0.4 之間, 而財產分布的基尼系數則在0.5 至0.9 之間。財產最多的1%的人口擁有總財產的15%～35%, 而收入最多的1%的人口則擁有總收入的不到10%。與國際比較，我國現階段財產分布的基尼系數（2002 年全國總財產分布的基尼系數為0.550）還不算很高，但這僅僅是二十年多年時間的產物。^[1] 而2003年以后，我國統計的財產性收入增長速度顯著超過工資性收入和轉移性收入的增長速度（見表1）。表中增速位居第二的經營凈收入其大部分也是靠資本這一財產獲得的收入，而經營凈收入是統計的財產性收入的3.5～7倍之間。　　

表1：2003年以后我國不同種類城鎮人均收入增長速度比較  單位：%　　

資料來源：根據歷年《中國統計年鑒》數據計算。　　

我國收入分配差距已經大大超過發達國家，收入分配的分化必然會使得今后財產分化程度大大提高。調查顯示，76.36%的網友認為，財產性收入是在進一步拉大社會貧富差距；有網友擔心，“財產性收入”的提倡將會使“食利階層”更加堂而皇之登堂入室。 實際上，“財產性收入”是一把雙刃劍，搞得不好, 工農階層的弱勢、有錢有權群體的強勢在財產性收入方面的差距會進一步拉大。^[3]這就要求我們使更多群眾擁有財產性收入的過程有一個正確的政策導向，通過“讓更多群眾擁有”財產和財產性收入（不是“讓群眾擁有更多”財產性收入）打破收入差距和財產差距的惡性循環，確保低收入者在經濟發展進程中減緩相對貧困，朝著共同富裕的目標前進。　　

4.居民擁有自己的住房，是社會主義所有制的必要內容　　

馬克思恩格斯所講的所有制，并非僅指生產資料所有制。馬克思恩格斯僅僅說過新社會生產資料公共占有，但從來沒有說過所有制就是指生產資料所有制。馬克思和恩格斯的作為生產關系的所有制概念指的是以生產條件、生產和（包括生活資料在內的）產品的占有為基本內容的財產所有制。^[4]現在翻譯成“所有制”的德語Eigentum、英文property、俄語собственности，原意是“所有”和“財產”以及“所有權” “所有物”的意思。財產和產品的占有在資本主義社會主要表現為資本所有制，在取消了貨幣和資本的新社會，財產的占有則表現為生產資料和生活資料的所有制。　　

按照馬克思恩格斯19世紀70年代以后的設想，社會主義所有制 = 生產資料社會占有 + 生活資料個人占有。《反杜林論》指出，新社會的占有方式是：“……讓位于那種以現代生產資料的本性為基礎的產品占有方式：一方面由社會直接占有，作為維持和擴大生產的資料，另一方面由個人直接占有，作為生活和享樂的資料。”^[5]（p630）《哥達綱領批判》也把個人的消費資料當作共產主義第一階段“個人的財產”。馬克思著名的“重新建立個人所有制”論斷就是恩格斯所說的指勞動者直接占有產品和消費資料。1887恩格斯指導校訂的《資本論》第一卷英文版“重新建立個人所有制”的英文為“This does not re-establish private property for the producer, but gives him individual property”，意即重新確立勞動者的個人“財產”（“所有”），或賦予（gives）勞動者個人財產，而生產資料公共占有基礎上的個人財產只能是生活資料。這種個人占有只能是勞動者普遍占有。　　

在個人財產中，最重要的莫過于住房。讓更多群眾擁有“自己的”、更方便使用、更具安全感的住房，是社會主義所有制和基本經濟制度的組成部分，是社會主義制度優越性的重要表現。　　

二、讓居民盡量擁有自有住房的可行性與途徑　　

使盡可能多的居民擁有自有住房需要得力然而不難的政策措施。　　

1.抑制對住房的投資需求從而控制房價水平,使中低收入者容易擁有自己的住房　　

價格是由供求關系決定的。從原則上說，抑制住房價格一方面要保障住房供給，另一方面要控制住房需求。在住房供給方面，就我國實現初步現代化對住房的要求來看，住房建設總量還不很寬裕，但就當前的購買力而言，住房供應也不算少。某地級市及其所屬縣區，大約在10年之前，平均每戶大約超過兩處房子，而大多數閑置房無法出租。當然這不一定具有普遍性。但即使在一些住房緊張的大城市，入夜之后很多小區的樓棟也是黑糊糊的，只是零星的亮著幾盞燈。常州2009年底，每百戶居民家庭中，有21戶家庭擁有兩套及兩套以上住房，其中每百戶有10戶用于出租獲得投資收益，有5戶（一戶多套）用于偶爾居住房（即為閑置房）。《中國經濟時報》　2010年3月20日　報道，像北京、上海這些大城市的房屋空置率已經遠遠超過了10%的國際警戒線，有些城市地區這一比例甚至達到了50%以上。房價是由需求決定的，天然生成的土地沒有生產成本，土地價格完全由需求方面的購買力所決定；由于土地不能無限供應，地價為零，房價也不會少一分。我國近些年貨幣供應量劇增，而由于收入分配差距非常大，大部分貨幣流向了小部分人，住房成為充裕的貨幣最好的保值增值投資投機場所；寬松的住房貸款又使買房需求大大增加。高房價和住房閑置并存是我國高收入者和相當一部分中高收入戶投資投機的旺盛需求造成的。有專家調查，2009年下半出手買房的人中，80%都是為了投資。國家智囊專家王小廣表示，過去5年里國內10%的最富人口買去了50%的房子，40%的富人買了85%的房子，剩下60%的普通百姓只買了15%的房子。有些高收入者一個人買了幾套、幾十套房子，又不居住，只是待價而沽，很多房子都空著，房價卻因此高高在上，使得許多需要房子的打工族望房興嘆。即便中高收入者買了房子一邊出租一邊保值增值，也因為他們較強的購買力而把房價抬高。　　

住房是人的最基本需要之一，應按基本生活必須對待。在很多群眾住房需要沒有得到很好解決的情況下，在土地資源非常緊缺的情況下，在高房價孕育巨大經濟風險和購房群眾巨大代價的情況下，住房不應成為部分人投資投機的工具，更不能成為閑置著的投資品。荷蘭法律允許人們無償入住閑置一年以上的空房。瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。通過這些措施，荷蘭和瑞典房屋閑置率均不超過2%。在德國，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府也會推倒那些無法出租的住房。而法國、意大利和英國，法律針對閑置房業主出臺了一系列處罰措施。如在法國的一些城市，房屋閑置的第一年，罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置 6周以上房屋的所有者進行罰款。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償，在該城市一些地區，甚至還有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市也將空置房推倒。　　

控制房價，關鍵在于抑制住房的超額需求。（1）對空置房采取懲罰政策。對個人超過兩個月、房地產企業超過一年的空置房予以超過增值率的罰款或房產稅以促使其降價出售。個人閑置1年以上的政府無償征用用于住房保障。（2）對出售、出租住房采取限制保值增值政策。比如出售時對其征收增值稅，使其使其房屋增值率+租金率﹤利率。（房產稅或物業稅、營業稅等比較死板，不能根據不同形勢靈活調控）。（3）禁止個人購買第三套住房。（4）對購買第二套非改善型住房者永不給予公積金貸款和較低利率的商業貸款。還要用政府廉價中介取代高收費房屋買賣中介等。　　

2.將廉租房和經濟適用房制度改為政府為低收入家庭建房制度　　

政府對居民的照顧，應是越下層的給予的照顧越多，但現行住房保障制度與此相反。能夠購買經濟適用房的中等收入無房戶或中低收入無房戶得到的實惠較大，并且獲得了自己的住房而獲得持續性住房財產收入，而最低收入戶即使能得到廉租房或租房補貼，得到的補貼數量也很少，且不能獲得自己的住房財產。如果將經濟適用房補貼、興建廉租房費用和租房補貼，以及再增加一部分政府土地轉讓收入等用于建設較小面積福利房分給或廉價售給低收入者，可以基本保證低收入者都有自己的住房財產。淮安市低收入者買房子政府出一半，錢還不清房子也可住到老，也是好辦法。　　

居者所有其屋不在于有多高的經濟水平。朝鮮實行無償分房制度。面積小的70～80平方米，大的100～200平方米。城市居民只要結婚，都可以分到一套　80平方米　至　150平方米　的住房，至少50多平方米。農村的房屋也由國家統一修建。住房由國家統一裝修，還分配家庭用具等。住房不收房費，平時的住房費用，如衛生、用電、用水、物業、暖氣全是統一供應。水電暖氣費只是象征性的收費，農村不收水電使用費。朝鮮在經濟水平不夠高的情況下依靠國家的力量較好地解決了住房、教育、醫療等問題，其經驗有可借鑒之處。蘇聯東歐的住房問題也解決得比較好。在古巴，住房只要交夠18年租金，房子就歸個人所有，租金也很便宜。古巴法律規定每戶都有擁有一處住房的權利。美國卻有大量無家可歸者，僅進收容所的就達160萬人。　　

即使我們以市場機制為基礎，住房建設也可以由政府主導而不一定借助于開發商。新加坡是市場經濟國家，但住房的建設與分配由政府來組織。1960年,新加坡政府成立建屋發展局，負責制定組屋發展規劃及房屋管理，同時又作為最大的房地產經營管理者，負責組屋施工建設工程、房屋出售和出租。1964年新加坡推出“居者有其屋”的政府組屋計劃，政府協助建屋發展局以遠低于市場價格的價格獲得開發土地，以提供低息貸款的形式給予資金支持。同時居民使用公積金儲蓄購買政府組屋，使更多的款項轉入政府手中，政府再利用部分公積金儲備以貸款和補貼的形式注入建屋發展局的組屋建設。為了使普通老百姓能夠買得起房屋，組屋售價根據中低收入階層的承受能力而不是靠成本來定價，遠遠低于市場價格，損失由財政預算中給予補貼。2007年至2008年，約有82%的新加坡人口居住在政府組屋中，其中4%為出租組屋。由于另外18%不住組屋的居民基本都是高收入人群，所以新加坡沒有自有住房的居民只是極少數。　　

長期以來，我國政府在經濟適用房建設方面的投入與經濟適用房購買者所獲優惠非常不成比例，很多地區經濟適用房與商品房價格相差不多，政府支出嚴重漏損。這一不科學做法難以改正的原因歸根到底是因其有空子可鉆。對經濟適用房使用對象實行貨幣化補貼的做法雖然使購房者受惠確切，但也是以保證開發商大量利潤為前提，并且由于增加需求而抬高了房價。政府直接組織建房不僅可以將開發商的豐厚利潤留給居民，還可以減少對官員的行賄成本，如果加強比價采購，并不會比目前的大公司受賄更多。如果由政府直接為低收入者建造適用住房，財政投入效率會大大增加。　　

3.解決一般百姓住房的另一途徑是發展住房合作組織和集資合作建房　　

住房合作社是合作經濟的重要組成部分。住房合作組織和集資合作建房的最大優勢是成本低廉，一是因為可以將開發商的巨額利潤留給消費者，二是因為可以大大節約開發和銷售成本，三是因為可以獲得國家的社會政策支持。世界上80多個國家有合作建房成功的范例，目前世界住房合作社擁有社員約2000萬戶，十多萬個合作建房組織。在德國，在政府的大力支持下，由合作社建造的住宅占到了新建住宅總數的30.9%。我國黨的相關重要文獻都強調大力發展合作經濟，國家關于住房制度改革的文件也都提出鼓勵個人集資合作建房，國務院1992年頒發了《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》。但實踐上各地對住房合作社普遍忽視。曾經廣泛發展的單位集資建房也因為未能控制好有房戶的參與而被禁止。北京曾有過幾十家個人合作社建房的成功經驗，近年我國北京、溫州、深圳等地都有人積極組織個人合作建房，但難以形成氣候，原因是沒有得到相關部門的推動和支持。如果我們出臺比較具體的合作建房的規章，強化合作意識并進行引導和協調，對合作建房給予一部分經濟適用房的優惠政策，住房合作社一定成為解決城鎮居民自有住房問題的生力軍。　　

4.逐步解決好非戶籍常住人口的住房問題　　

使我國戶籍人口居者所有其屋是一個不太難的任務，對有些地區來說則是非常容易。2006年末，農村99.3%的住戶擁有自己的住宅。據建設部的數字，城鎮居民住房自有率為82%或83%，而2005年底深圳市戶籍人口住房自有率已達到92％。有資料認為江蘇省城市居民住房自有率全省超過80%，實際上蘇北城鎮居民住房自有率和全國差不多，而蘇南卻大大高于平均數，南京市民住房自有率2005年是90%以上，2007年末，常州市擁有自有產權住房的城市居民比重達到95.0%。考慮到年輕人不一定結婚馬上就應有自己的住房，95%已經是接近居者所有其屋的目標。常州市對廉租住房和經濟適用住房保障應保盡保，2009年承諾所有家庭人均住房建筑面積低于　18平方米　（含），家庭人均月可支配收入在1440元（2010年下調為1590元)以下的居民都可以獲得8萬元購房補貼，這可以使百萬市本級城鎮戶籍人口的常州就已經沒有多少無房戶了，2009年有5000多戶購買，2010年準備新增2000多戶，同時提高實物配租水平，新增廉租住房和公共租賃住房實物配租500戶。對既不符合廉租房申請條件，又買不起經濟適用房的“夾心層”家庭，常州市采取公共租賃住房的方式予以保障，具有常住戶口且實際居住三年以上，家庭人均年收入低于上年度市區人均可支配收入的80%的無房戶都可以申請，目標是應保盡保。可以看出，只要把公共租賃住房按“房改”政策售給“夾心層”，把廉租房和實物配租部分無償分給符合廉租條件的困難戶，無房戶就已經寥寥無幾了。一兩年時間，“居者所有其屋”的目標就可以完全達到。　　

困難在于非戶籍人口。統計定義上的非戶籍常住人口（在某一地區居住半年以上）大部分以后會返回農村或本地城鎮，因此沒有必要都按當地城鎮居民方式解決住房，我們所要做的就是保障他們有滿足基本生活需要的居住條件。深圳市未納入常住人口統計的流動人口近400萬人，似乎包括很多居住半年以上者。一些城市統計的非戶籍常住人口，實際不是統計定義上的常住人口，而是接近于“可持續居住人口”。深圳公布非戶籍常住人口645.82萬人似乎大多為可持續居住人口，其住房自有率為27％。2009年年末常州市全市非戶籍常住人口統計為85.4萬，而全市暫住人口統計為132.1萬人，其中暫住一年以上人口46.3萬人。這46.3萬人中（全地區城鄉而非常州市區）的可持續居住人口頂多30多萬即暫住人口的1/4，且一部分已有自有住房。他們已是真正的常州居民，無論從貢獻上講，還是從全面小康和初步現代化要求來講，他們都應是城鎮住房保障制度的享受者。當然。一下子使他們都有自己的住房不太可能，但我們的政策導向不應是以租賃為主解決他們的住房，而應通過壓低房價、政府補貼、合作建房、政府為低收入者建造廉價房等途徑，使他們有盡可能多的人擁有一套夢寐以求的自有住房。　　

參考文獻　　

[1] 趙人偉.我國居民收入分配和財產分布問題分析[J].當代財經,2007，（7）：5-11.　　

[2] 國家統計局城市司，廣東調查總隊課題組.：城鎮居民家庭財產性收入研究[J].統計研究,2009,（1）：11-19.　　

[3] 周青梅.財產性收入、收入差距與政府公共政策選擇[J].安徽商貿職業技術學院學報,2008 (1)：6-8，36.　　

[4] 李濟廣，劉倬.：馬克思“個人所有制”概念文本解讀[J].中國礦業大學學報（社會科學版,2008，（4）：1-6.　　

[5] 馬克思恩格斯選集[J].第3卷，北京：人民出版社，1995,630.              

（原載《當代經濟管理》）　　

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