誰是近期房租暴漲的背后黑手？很多人將矛頭指向中介。沒錯，中介的確是罪魁之一。　　

但最大的罪魁不是中介，而是政府。　　

準確地說，是政府和中介聯手推動了房租的快速上漲，政府是主謀，中介只是幫兇。　　

房租暴漲的根源在房價暴漲，尤其是9.5萬億天量信貸刺激下的2009年房價的暴漲，房價暴漲的根源在政府，包括中央政府和地方政府。對于地方政府，大家都比較清楚了，它們需要靠賣地來維持收入，所謂的“土地財政”。2009年的天量信貸顯然是中央政府無法推卸的責任。　　

房租暴漲只是房價上漲的合理的向下傳導，中介們只是在這個傳導中發揮了突出作用。　　

很簡單的道理，生產成本提高了，產品的售價當然也需要提高。對租房服務來說，房價就是生產成本的最核心要素，房租就是售價。　　

所以，在房價離譜上漲的情況下，房租跟著暴漲是正常的。相反，房價暴漲，房租不動才是不正常的。　　

當然，上游價格上漲并不是自動向下游傳導的，它是一個過程，需要一定的條件。　　

一般來說，上游價格上漲向下游傳導的程度和速度取決于兩個因素，一個是市場的供求關系，第二是市場的壟斷程度。如果供小于求，就很容易傳導，如果供大于求，就不容易傳導；如果市場是賣方壟斷的，就很容易傳導，如果賣方壟斷程度很低，就不容易傳導。　　

對于北京的實際住房需求市場來說，供給是大于需求的，一個很簡單的證據就是，北京的租售比一直是出奇的低，即便是加上近期的房租暴漲，也是如此。不妨引用一段今年3月一篇報道中的一段話：“據了解，目前國際公認的合理租售比應該在1：200-300之間，但從2006年開始，北京的租售比就突破了1：300，并在去年年底達到了1：545。從去年年底到現在，房價再次上漲15%左右，但租金卻略有回降。業內人士預計，目前的租售比應該已經突破600。”如果，北京的租房市場是供給不足的，甚至供給緊平衡的，房價的上漲早就該向下游傳導了。　　

為什么以前沒有傳導，而現在開始突然傳導了。答案就是中介的強力參與提高了北京租房市場的壟斷程度。　　

中介為啥現在開始強力參與租房市場了，原因在于，房價的持續暴漲已經為房租的暴漲蓄積了足夠的勢能，孕育了極大的利潤空間。　　

當然，還有一個原因是，最近的房地產調控抑制了房價，斷了他們在售房市場的財路，為了生存不得不轉向租房市場。　　

總而言之，房價持續暴漲是房租暴漲的主因，而租房市場壟斷程度的增加是房租暴漲的次因。房價持續暴漲的幕后推手是政府，而市場壟斷程度增加的幕后推手則是中介。　　

很多買不起房的小白領們關心的問題是，房租暴漲還能持續多久？　　

要回答這個問題，還是要看房價、供求關系和市場壟斷程度這個三個基本要素。　　

如果房價大幅回調，房租上漲自然也就失去動力；如果，因某種原因，中介大規模退出租房市場，市場的壟斷程度有所降低，房價向房租的傳導也會失去動力；在供求關系方面，最重要的因素要看小白領們的承受能力，而且是對于那些處于崩潰邊緣的“邊際”人士。如果房租再上漲，他們就承受不了，不得不退出租房市場：要么轉租平房，要么回老家。這時房租上漲也就快接近尾聲了。　　

共道經濟研究中心 www.gongdao.org　　

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