主題:房地產與中國經濟前景
主講人:曹建海(中國社會科學院國際投資研究中心研究員,學術委員會副主任.中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任.中國社會科學院研究生院碩士生導師)
時間:2007年11月21日(本周三)晚19:00
地點:中央財經大學學術報告廳
主辦:中央財經大學金融學院學生會
協辦:烏有之鄉書社
房地產與中國經濟的前景
——曹建海中央財大講座簡報
整理人:王旭輝
2007年11月21日晚7點至9點半,中國社科院國際投資研究中心研究員、工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海博士,為中央財經大學廣大學子奉獻了一場題名為“房地產與中國經濟前景”的精彩演講。講座以獨特的分析視角和大膽的批判精神,引發了現場聽眾的強烈共鳴,達到了良好的現場效果。
此次講座由中央財經大學金融學院團總支主辦,烏有之鄉書社協辦。以下內容根據現場記錄整理,由于篇幅限制,在表述上做了一定調整,如有不詳之處,可以直接與曹老師溝通交流。
此次講座主要涉及三個問題,即:中國房地產市場發展的國內外環境;中國房地產產業發展對國民經濟和人民生活的影響;中國房地產市場的發展趨勢及政策調控走向。按照曹老師的觀點,我國當前房地產市場發展極不健康,如果不施以及時而適當的調控,不良擴展所導致的惡性循環會逐漸加劇,并危害我國經濟的整體發展。
作為正式開始講座之前的背景知識介紹,曹老師首先對溫總理本月19號在新加坡國立大學所作的演講做了簡單回顧。與講座主題相關,曹老師從這一最新講話精神中指出——中國房地產尤其是住房政策會啟動新一輪的調整,與以前過于偏重市場化手段和保護開放商暴利的政策取向相比,新的住房政策調整將會突出更多的民生取向和長期健康發展模式。統觀整個講座,曹老師堅持認為新加坡住房供給模式也許會比香港模式具有更大的社會和經濟價值,更能滿足我國人民群眾的實際住房需求。
為了便于從整體上分析中國房地產市場現狀及問題,在正式對三個關鍵問題進行討論之前,曹老師還對“房地產市場”這一概念本身進行了辨析,因為我們過于強調了開發商的角色作用。
在曹老師看來,既然房屋的供給方式可以多種多樣,同時,我國的土地所有制是國有和集體所有,而且房地產產業鏈條涉及項目開發、建筑、租賃、原材料、機械設備等多個行業,那么如果我們僅僅將房地產產業定義為市場化開發和供給過程就是不恰當或者不切合實際的,它同時包括盈利性企業、政府供給方、個人或集體自建房者等多種市場主體。如果從廣義上來講,房地產業的確是我國國民經濟中的一個大行業,對于整個中國經濟的健康發展影響巨大。
針對這次講座的第一大話題,曹老師詳細地介紹了影響我們房地產發展的國際國內環境。
在國際環境方面,宏觀而言,近些年來全球房地產市場的周期性波動、全球產業結構布局的空間調整、國際金融資本市場投資熱點的變動和消費結構變化,加上美國的次級債危機,整體上導致了更多的機構性資本或個人資本被投入到中國房地產市場,拉動了這一市場的急劇膨脹。
而在國內環境方面,有多方因素共同導致了國內房地產市場的一枝獨秀。依據曹老師的觀點,大致在1998年后,國家實際上對房地產市場就放棄了直接投資行為,并全力支持以市場化方式解決人民住房問題。然而,強調開放商的利益和市場化購房方式,實際上使得住房改革進入了一個誤區——只有開放商才能構成房地產市場主體。
綜合而言,有兩大因素或者說兩大機制造成了我國房地產產業的一枝獨秀。一個是內推機制,主要指向當前的土地管理制度。目前,我國房屋價格上漲主要源自于土地價格推動,征地制度和土地拍賣制度推動了持續的“地價重構”。在土地交易市場中,政府拍賣行為、開發商惡性競價行為、開發商圈地或者囤地行為以及住房市場的需求矛盾,共同導致了房地產產業規模的不斷翻番。
曹老師指出,另一個因素是外推機制,也就是流動性過剩問題。由于國際熱錢興風作浪和國內物價的全面上漲,以及我國金融市場的非常規性擴張,再加上國家政策實際意義上的“扶持和支持”導向,導致了開發商和投資機構的房地產投機行為增多。政府和企業以市場化的名義,不去真正推動建筑業的發展,而是靠中間流通環節賺取巨額差價。主張“把中間環節做大做強”,卻并不保證其充分競爭和公平競爭,使得虛體經濟發展嚴重脫離實體經濟發展水平。在房地產產業鏈條存在多點刺激的背景下,國內投資的多次疊加效應明顯,一方面造成整個房地產市場的“虛假繁榮”,另一方面,也使得普通居民的實際購房能力嚴重縮水。
接下來,曹老師分析了我國房地產市場對國民經濟和人民生活的影響。由于時間關系,這一部分中的很多內容并沒有得到全面展開。首先,曹老師認為,房地產產業鏈已經在暴利驅使下推動了一連串產業,極大地拉動了開發、建筑、材料、運輸和裝備制造等行業的發展;同時,作為“支柱產業”,房地產業的快速擴展加劇了我國經濟結構的畸形發展。眾多公司涉足房地產投資,一定程度上過度地吸納了資金,導致教育和高科技發展后勁不足。而且,地方政府在GDP增長的政績標準和財政壓力下,放松了對房地產業發展的應有調控。
房地產市場的火爆還帶動了富豪的大量出現,加劇了普通民眾的貧困。在中國,富人與企業家并不對等,大部分富人并不具備企業家精神和公眾服務意識,一心只想攫取財富。財富分配的不正常集中通過房地產業的畸形發展表露無遺,加劇了兩極分化。一定要想辦法化解分配和再分配過程中這種財富的過度集中。
而且,房地產業本身的快速發展,以及由房地產投資所拉動的其他投資和開發項目,在缺乏充分的政府監管和調控下,導致了大量的環境污染問題。同時,由于流通資金充裕,大量中國資本投入其他發展中國家,一定程度上,給國際上造成了“經濟帝國主義”的印象。
最為根本的是,作為關乎人民安居樂業的民生行業,房地產市場的不健康發展,危害了普通民眾的住房水平提高和生活質量提升,使得大多數人相對于不斷上漲的地價和房價,實際購買力下降。
最后,曹老師簡略評論了我國房地產尤其是住房市場的政策取向。這一部分評論以對“穩定房價”論的批評為開始,認為這種論調其實就是要繼續助長房地產業的畸形發展。由于害怕房價下跌會危機整體經濟發展,各項調控政策實際上都少有作為,我們需要全新的住房政策取向。
第一點,曹老師指出,住房問題首先是民生問題,而不僅僅是經濟發展問題。目前而言,產業發展與人民生活形成了激烈的矛盾,經濟發展本身超過了解決人民實際需要的重要性。鑒于住房問題的重要性,未來政策調整必須也必將打破不合理的房地產投機鏈。
第二點,需要對人民住房狀況進行客觀評價,并以此為基礎,推進住房政策調整。以前,有關方面使用人均住房面積等不恰當的指標來反映人民居住水平,簡單地將盈利性開發商作為市場主導,忽視了普通民眾的承受能力和公有制模式下的土地使用特征。今后的政策調整將會逐步解決或者改善以上問題。
第三點,曹老師還具體指出了集中衡量人民居住水平的指標。這些指標包括:住房面積和住房質量;住房支出占總支出的合理比例,目前這一比例嚴重偏高,達到普通家庭的12-20年收入水平;住房建設用地使用是否合理,不能侵占耕地,住房的存量分配要進一步優化,廉租房、經濟適用房和高檔房要保證以合理的比例同步發展。
與此相對應,曹老師大力呼吁加快經濟適用房發展,使得中等收入家庭有能力獲取適當面積的住房。政府應該將完全市場化的房屋市場控制在一定范圍內,而加大對經濟適用房的投資力度。
作為此次講座的總結,曹老師認為,在中國需要新的經濟增長點和經濟增長模式的背景下,房地產市場的大力調整在所難免,我們拭目以待!
在提問環節,同學們非常踴躍,由于時間關系,曹老師僅就三名同學的問題進行了解答,這些問題主要涉及房地產業暴漲的原因、利弊得失以及政府的調控角色。
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