美國新一輪房價大跌在即 

2009年04月28日　　文/陳思進

　　我們正經歷著百年不遇的金融危機，股票市場的泡沫被擠破了，這一泡沫之大，是過去200年從未見識過的，各大指數一瀉千里。由于信用危機引發的經濟危機，使失業率不斷攀升，美國有史以來最大的泡沫——房地產，也將徹底地被擠破。未來三、四年，美國房價將面臨新一輪的重大的調整，跌幅將達到30％到50％，視不同地區的泡沫大小而定。

　　2000年，隨著高科技泡沫的破滅，又將房地產泡沫吹起來了，這一泡沫的出現并不是偶然的。那時，不僅戰后的嬰兒潮到達了購房的高峰期，而且從股市撤出的巨大資金都轉向了房市；美聯儲戲劇性的降息二十多次，使得投機房市誘惑極大。銀行和貸款機構也看中了這塊大蛋糕，零首付，極具誘惑的低息利率，再加上低收入家庭隱瞞年收入，放貸機構放松信用調查。這下好了，人人爭相實現“美國夢”—— “居者有其屋”，蜂擁撲向房市。2000年20萬美元的房子，到了2005年竟高達45萬美元（數據來源: Case-Shiller U.S Ten-City Index），平均房價上漲了125％。即使去掉通貨膨脹的因素，也幾乎翻了一倍。

　　有史為鑒，是泡沫終歸要破的。通常情況下，泡沫從哪兒吹起，最終就回到哪兒。從2005年底起，投資人逐漸把資金轉向了大宗商品、能源和新興市場的股市，2006年房價開始下跌。而失業，則更是造成房價下跌的最兇猛的“殺手”。

　　據美國勞工部報告，單單今年二月份，就有65萬1千人失業，失業率從7.6％上升到8.1％，比經濟學家預測的7.9％，高出零點二個百分點，超過了1983年。而失業單月攀升率，達1945年以來沒有出現過的水平。過去12個月，已有5百萬人丟了工作，目前，至少1千2百50萬美國人失業。未來幾個月，裁員的速度將有增無減，預期失業率將攀升至10％。美國失業人數創下26年來的新高點。美國人的現金儲蓄很有限，一旦失業3個月，就將有30％的人無法繼續供房貸；而失去工作6個月的話，這個比例將上升到75％以上。銀行的違約率和法拍屋開始高升。單2009年3月，與上年3月相比，美國法拍屋猛增24％，接近35萬個家庭流離失所，這對經濟的殺傷力最大。

　　長期來看，房價僅僅和通貨膨脹正相關，不會隨著經濟增長和股票收益一齊上漲。有數據顯示，從1925年到1933年，房價下降了26％（數據來源: Historical Statistics of the U.S. Colonial Times to 1970, 1975），1925年是房價上升的第一高峰期，距離1930年的衰退還有5年，直至1930年到1933年經濟崩潰，房價加速向下，那僅僅是因為極其惡劣的經濟和通貨緊縮的價格趨勢。而不像今天，通貨緊縮加上房地產泡沫，令房價被極其的高估了。

　　所以未來幾年，由于經濟、就業和移民潮的持續低落，房價會隨著通貨緊縮的趨勢，下降到1996年和2001年的水平，即30％到50％。第一輪遭重創的城市，也是投機最厲害的城市，包括佛羅里達，亞利桑那，內華達和南加州；其次就是沿海大城市，像紐約和三藩市。

　　這絕非危言聳聽。當房地產價格不可避免地回歸到合理的價位時，銀行系統將經歷更為嚴重的危機，違約率和法拍屋均繼續上揚，比2008年金融海嘯對銀行的打擊更嚴重。這時，經濟衰退將進一步加重，可能到2013年才開始緩慢減速，直至2017年停止。

　　美國的經濟會影響到全球，希望大家做好心理準備。

專家：陳思進

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