房價這匹野馬這回終于上套了

李昌平

中國的房價，就象一這野馬，狂飆了10年，很多城市十年漲了10倍。北京、上海、深圳等大城市的房價1平方米都好幾萬了。特別是2009年，在全世界主要國家的房價都下降的大背景下，咱們中國的房價金雞獨立，大漲了50％！這意味著中國資產市場創造了近30萬億人民幣財富，相當今天中國經濟規模的總量，真是奇跡?。∵@奇跡的代價是絕大多數小老百姓又給××××白干了1年。

在2010年“兩會”的提案之中，關于房地產市場的提案幾乎占據半壁江山。

民怨大有沸騰之趨勢！

“兩會”前的2月27日，國務院總理溫家寶接受中國政府網、新華網聯合專訪，與廣大網友在線交流時說：“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！?/p>

很多人又苦笑了。但，這回，我挺溫總理！

我相信房價真的會停下來歇歇腳啦！因為這次“調控房價”與歷次“調控房價”有著根本不同。

房價十年狂飆的原因

要搞清房價十年狂飆的原因，首先要搞清中國的房地產市場是一個什么樣的市場，我給你打個比方加以說明：交通和運輸需要車子。于是，一些小廠商制造拖拉機，一些家庭工廠制造三輪車，一些農戶自制人力車或馬車，大制造商們則生產先進的汽車。大家都在這個市場上混得不錯！可是，有一天，有一群“先進生產力的代表”鼓動一個代表“先進生產力”的政府，做出了一個有“戰略意義”的決策：制造拖拉機、三輪車、人力車、馬車統統非法，交通和運輸只能用最先進的汽車。于是，汽車從此身價百倍，價格只漲不跌。汽車不僅具有金子一樣的保值功能，還有增值套利的功能；于是，汽車就不做大眾交通運輸了，有錢人買汽車放著，等著漲價套利，或出租收租。這可是苦了農民、市民和從事運輸的人。現實中的中國房地產業態和市場狀態正是這樣的！
很明顯，房地產價格狂飆的原因在于政府只代表“先進生產力”，特許房地產商獨占房地產利潤，房地產市場是不折不扣的壟斷市場。

也許有人會辯護：房地產商有千千萬萬個，房地產市場是充分競爭的市場，怎么是壟斷的市場呢？

一個充分競爭的市場必須具備兩個最基本的條件：第一，市場的結構是均衡的，即市場存在供給和需求兩大對立陣營；第二，市場兩大對立陣營的力量是均衡的，即供給方和需求方的權利基本平等的。只有上述兩個基本條件存在的市場，市場機制（價值規律）——無形之手才發揮作用。市場機制其實就是市場對立陣營的博弈過程，可以簡單表述為：供給陣營競爭的有效性，基于需求陣營合作（自給自足）的有效性。假如消費者之間無權合作或無法合作，供給陣營就不會競爭、只會聯盟；假如消費者之間能夠有效合作（自己自足），供給陣營就會充分競爭，難以聯盟。

很顯然，中國的房地產市場并不具備兩個最基本的條件，中國房地產市場上只有供給聯盟，并沒有需求聯盟。價值規律（市場機制）在中國的房地產市場上并不發生調節作用——價格不圍繞價值上下波動。所以，中國房地產市場的常態是——空置率越來越高，房價也越來越高。

歷次調控房價都是隔靴搔癢

面對中國一路高歌的房價，中國的經濟學人總是圍繞是否加息、或增加土地供應、或增減稅費、或增加經濟房供應、或公開房屋成本、或限價等等方面爭論不息。爭論的各方都覺得真理在自己的手上。但基本的事實是：市場調節是失靈的，政府調控也是失靈的。

市場調節失靈好理解，因為市場結構不均衡，且市場供給和需求兩大陣營權利不平等。

為什么政府調控也一再失靈呢？很多人不理解。其實道理也很簡單，因為政府有形之手必須通過市場無形之手起作用。即外因透過內因起作用。

政府是市場結構之外的力量，是中立的。當市場對立的兩大陣營出現力量失衡的時候，政府的責任是幫助弱勢的一方。所謂政府調節，就是政府幫助市場上弱勢一方，使市場結構和力量達成均衡，讓市場機制（無形之手）長期處于正常工作狀態。

在當下中國房地產市場里，由于房地產市場沒有勢均力敵、權利對等的兩大對立陣營，只有供給陣營的價格同盟、甚至官商勾結。政府調控怎么會起作用呢？房價越調越高自然就不奇怪了！　　

這次政府調控手段回歸了常識

我之所以相信溫總理“使房價能夠保持在一個合理的價位”的表態抱有信心，是看到了政府2010年調控房地產市場的措施回歸了常識！

調控的常識是什么？調控的常識就是政府要幫助市場的弱勢陣營。

最近一段時間，政府正在這樣做的：

如，大力增加保障性住房供給。據報道：重慶政府2010年將增加875萬平方米保障性住房供應。很多住房都規定土地出讓金50％用于保障性住房建設。

又如，啟動合作制租賃房工程，用農民集體建設用地解決農民工住房。據報道：北京市今年在城鄉結合部50個重點村，啟動合作制租賃房工程，由農民入股，依照規劃在集體土地上建設股份合作制的租賃房，供外來務工人口租用。

再如，中央2010年一號文件強調把建設社會主義新農村和推進城鎮化作為保持經濟平穩較快發展的持久動力，推動資源要素向農村配置。

這些措施雖然沒有加息、征稅、控貸、增加土地供應、提高首付比例、取消預售制度等等措施時尚，但是非?；A性的措施——建設一個結構均衡、供給和需求雙方權利平等的房地產市場。只有這個基礎建立了，房地產市場才是一個真正的充分競爭的健康市場，加息、征稅、控貸、提高首付等措施才是有效的。

 
作者單位：河北大學中國鄉村建設研究中心

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