樓市拐點(diǎn)與通貨膨脹

樓市拐點(diǎn)與通貨膨脹
鄧聿文
    盡管今年前11個(gè)月我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.3%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%，但從最近這一段時(shí)間來(lái)看，各大城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了大幅上漲后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量下降、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的狀況。這在深圳這座年輕的城市表現(xiàn)得尤其明顯。10月以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在連續(xù)3個(gè)月成交萎縮后，房?jī)r(jià)開始松動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳10月份新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。另?yè)?jù)深圳市國(guó)土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房?jī)r(jià)格9月比8月下降47.09%。廣州一半左右的樓盤也開始實(shí)質(zhì)性降價(jià)，平均降價(jià)幅度達(dá)到20%。北京、上海等城市也出現(xiàn)了類似的情況，只不過(guò)樓價(jià)下降幅度和成交量沒(méi)深、穗那么明顯而已。
    房?jī)r(jià)下降是否意味著樓市“拐點(diǎn)”出現(xiàn)？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士和專家有不同看法。萬(wàn)科老總王石就認(rèn)為樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)。一些專家則根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)和住房需求情況，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整期最長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月。
    我認(rèn)為，判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)放到目前通貨膨脹的大背景下才能看得更清楚。當(dāng)前，通貨膨脹的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，9月以來(lái)，中國(guó)的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)連續(xù)突破6%，11月更是高達(dá)6.7%，創(chuàng)下自1996年來(lái)的新高。受此影響，今年的物價(jià)水平將要突破4.7%。至于明年，幾大權(quán)威機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)，受油價(jià)上漲、工資收入增加、節(jié)能減排、流動(dòng)性過(guò)剩等因素的影響，物價(jià)水平將繼續(xù)走高。
    假如上述專家對(duì)樓市調(diào)整的時(shí)間預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的話，那么從今年10月算起，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，樓市調(diào)整的時(shí)間與通貨膨脹的時(shí)間正好重疊，這說(shuō)明，兩者有著高度的正相關(guān)關(guān)系。也就是說(shuō)，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)有著相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ偟内厔?shì)是樓價(jià)在通脹期間是下降的，盡管下降的幅度不會(huì)很大。對(duì)此我們可以做一個(gè)詳細(xì)的分析。
    一般來(lái)說(shuō)，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有三個(gè)：成本、需求和競(jìng)爭(zhēng)。先說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)。同質(zhì)商品容易引起競(jìng)爭(zhēng)，高價(jià)格、高利潤(rùn)的戰(zhàn)略也會(huì)引來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。房產(chǎn)是具有不可移動(dòng)性和土地稀缺性的商品，這使得房地產(chǎn)業(yè)的地域性很強(qiáng)，特別在價(jià)格上，不同地方的房?jī)r(jià)差別很大，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)很少發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)。換言之，競(jìng)爭(zhēng)引起房?jī)r(jià)下跌的可能性很少。不過(guò)，也要看到，在嚴(yán)重通脹時(shí)期，急于將房子賣出去的變現(xiàn)心里也會(huì)引起不同房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，特別是在那些實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商間更易出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)行為。
    再?gòu)某杀緛?lái)看。成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響，主要表現(xiàn)在成本是企業(yè)能夠?yàn)槠洚a(chǎn)品設(shè)定的底價(jià)，此價(jià)格之下企業(yè)將無(wú)利可圖。房地產(chǎn)的成本主要包括土地、建筑成本和稅收。在通貨膨脹時(shí)期，理論上講，由于鋼材、水泥等建筑原材料的漲價(jià)使建筑成本提高，以及土地、融資、人力成本的上升，將會(huì)支撐整體房?jī)r(jià)一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。
    但具體到此輪通貨膨脹，價(jià)格上漲比較快的，主要是與人們生活密切相關(guān)的消費(fèi)品，像糧食、豬肉、禽蛋等，價(jià)格都有一個(gè)飛速上漲，而在工業(yè)品和生產(chǎn)資料中，除了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料如化肥等有比較大的漲幅外，其余的價(jià)格上漲幅度并不是很大。從前三個(gè)季度看，據(jù)中國(guó)物流信息中心監(jiān)測(cè)顯示，生產(chǎn)資料價(jià)格總體呈“先穩(wěn)、后升、回落、再升”態(tài)勢(shì)。1-2月份價(jià)格平穩(wěn)，環(huán)比漲幅分別為0.01%、-0.02%；3-5月份價(jià)格上升，環(huán)比漲幅分別為0.31%、0.9%、1.2%；6月份價(jià)格短時(shí)回落，當(dāng)月價(jià)格環(huán)比下降0.34%；7月份以后價(jià)格再度上升，且升勢(shì)加快，7-9月份環(huán)比漲幅分別為0.3%、1.01%和1.2%。1-9月份各月同比漲幅分別為7%、6%、5.3%、4% 、2.4%、0.7%、1.9%、3.3%和4%。1-9月份流通環(huán)節(jié)生產(chǎn)資料價(jià)格累計(jì)同比上漲3.6%，比上年同期高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，鋼材和水泥價(jià)格上漲是影響前三季度生產(chǎn)資料價(jià)格走勢(shì)的主要因素。至于土地成本，隨著國(guó)家嚴(yán)控土地“閘門”，可以出讓的土地?cái)?shù)量會(huì)減少，地價(jià)會(huì)有所上升。但考慮到很多開發(fā)商屯積了大批土地，而且拿地的價(jià)格普遍來(lái)說(shuō)相對(duì)很低，土地成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)很大。因此，總體而言，鋼材和水泥價(jià)格上漲對(duì)建筑成本會(huì)產(chǎn)生一定影響，但由于其他生產(chǎn)資料價(jià)格漲幅不大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響雖有，但不會(huì)很大。
    最后看需求。與成本決定價(jià)格的下限相反，需求決定價(jià)格的上限。如果消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)格高于產(chǎn)品價(jià)值，他們就不會(huì)買。近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，很大程度上在于需求旺盛，供不應(yīng)求。由于中國(guó)正處于城市化加速發(fā)展階段，大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市，同時(shí)，城市大規(guī)模的拆遷改造也人為制造了一個(gè)住房需求市場(chǎng)，再加上人們收入的提高產(chǎn)生改善住房的愿望，這幾方面的合力一起創(chuàng)造出一個(gè)龐大的市場(chǎng)需求。這是中國(guó)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的根本原因。
    但在住房需求中，我們要分清投資性需求、改善住房條件的需求以及投機(jī)性需求等幾種不同類型的需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響。總的來(lái)講，投資性需求、改善住房條件的需求也會(huì)促使房?jī)r(jià)走高，但漲幅有限。問(wèn)題的整癥結(jié)在于投機(jī)性需求。目前房?jī)r(jià)的高企主要是由投機(jī)資金的炒作引起的。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長(zhǎng)的速度時(shí)，對(duì)財(cái)富的預(yù)期效應(yīng)會(huì)吸引大批人和機(jī)構(gòu)涌入這一市場(chǎng)來(lái)炒房。
    投機(jī)性需求最大的特點(diǎn)是持有房屋的期限短，交易頻繁，目的是想通過(guò)追求房?jī)r(jià)短期內(nèi)的快速上漲來(lái)獲利，并不在意租金回報(bào)，因此它通常借助銀行貸款作為資金杠桿，使盈利最大化。從深圳來(lái)看，深圳社科院發(fā)布的《深圳藍(lán)皮書 (2007)》稱，2006年，深圳登記在冊(cè)的商品房產(chǎn)權(quán)人總數(shù)為109.5萬(wàn)人次，從商品房轉(zhuǎn)手時(shí)間分析，領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。由此可見，深圳成了投機(jī)性需求的天下。進(jìn)入2007年后，這種投機(jī)之風(fēng)更有愈演愈烈之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳上半年的成交量，炒房人和自住的份額占有比較，前者占成交量的70%。
    可以說(shuō)，投機(jī)性需求是推動(dòng)中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高的“元兇”。但也要看到，“成也蕭河，敗也蕭河”，當(dāng)國(guó)家緊縮銀根，打擊炒房時(shí)，投機(jī)性需求的消退有可能引發(fā)樓市成交量的萎縮，從而使房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。而在通貨膨脹時(shí)期，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)極可能出臺(tái)一系列緊縮政策。事實(shí)上，今年以來(lái)，面對(duì)著不斷攀升的房?jī)r(jià)和物價(jià)，央行進(jìn)行了五次加息，十余次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，此外，還提高了第二套住房貸款的首付比例。加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一是會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，影響到房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而影響到開發(fā)商的存貨周轉(zhuǎn)水平、項(xiàng)目盈利能力。因此，加息必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的加速分化和整合。二是會(huì)增加購(gòu)房者的貸款利息，從而給購(gòu)房者帶來(lái)了更大的購(gòu)房困難。三是會(huì)增加炒房者的融資成本，使其價(jià)格預(yù)期改變，炒房者購(gòu)置的房產(chǎn)，如果其資金主要來(lái)源于銀行按揭貸款，轉(zhuǎn)讓時(shí)高額的轉(zhuǎn)讓稅再加上轉(zhuǎn)讓交易費(fèi)等，房?jī)r(jià)必須大幅上揚(yáng)才能確保投資有收益，因此，加息對(duì)一些實(shí)力不逮的炒房者，無(wú)疑是釜底抽薪之舉。同樣，提高第二套房的貸款首付比例，而且把第二套住房界定為以家庭為單位，無(wú)論對(duì)投資還是投機(jī)者都會(huì)產(chǎn)生資金壓力。
    目前房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)原因是流動(dòng)性過(guò)剩。隨著人民幣的升值、出口退稅政策的調(diào)整，以及能源、原材料、土地、勞動(dòng)力等價(jià)格全面上漲，制造業(yè)出口的利潤(rùn)空間不斷被侵蝕，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)很可能被迫退出市場(chǎng)。一部分企業(yè)可能會(huì)被行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的企業(yè)兼并，另外一些企業(yè)可能會(huì)從面向出口市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，還有一些資金可能會(huì)從實(shí)體部門撤出，轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)和股市。另外，在通貨膨脹下，人民幣的利率會(huì)上升，由于大多數(shù)投資者認(rèn)為固定資產(chǎn)如地皮是有時(shí)間價(jià)值的，資金會(huì)從股市流到房地產(chǎn)。與此同時(shí)，為博取人民幣升值和利率上升的雙差價(jià)，國(guó)外游資也會(huì)大量進(jìn)入中國(guó)，進(jìn)行炒房。
    總之，就需求而言，在通貨膨脹時(shí)期，出于保值增值的需要，一部分人會(huì)選擇投資房地產(chǎn)，再加上人民幣升值和利率提升可能引來(lái)國(guó)內(nèi)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而客觀上有可能推高房?jī)r(jià)。但是，嚴(yán)厲的信貸緊縮對(duì)一般民眾的購(gòu)房需求尤其對(duì)炒房者是一個(gè)沉重的打擊，而在投機(jī)性需求主導(dǎo)中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形下，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響或許要超過(guò)人民幣升值帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。
    綜合起來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)取決于上述幾大因素互相制約和平衡的結(jié)果。如果生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的漲幅低于消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，人民幣升值的幅度也不是很大，則國(guó)家提高第二套住房信貸門檻，以及加息和準(zhǔn)備金率上調(diào)的累積效應(yīng)將逐步釋放，對(duì)住房需求起到抑制作用，房?jī)r(jià)可能處于下行通道；反之，房加可能進(jìn)一步上漲。就目前來(lái)看，盡管結(jié)構(gòu)性通脹有向全面通脹演變的趨勢(shì)，生產(chǎn)資料價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，而且為緩解通脹壓力，人民幣有可能加速升值，這些都會(huì)促使得房?jī)r(jià)上漲；但是，全面通脹或其預(yù)期也會(huì)使得整個(gè)社會(huì)籠罩在其陰影下，從而導(dǎo)致消費(fèi)者的消費(fèi)信心下降，信心下降又進(jìn)一步使得人們不敢消費(fèi)；另外，全面通脹有可能引起國(guó)家更嚴(yán)厲的緊縮信貸，這些都會(huì)對(duì)需求尤其是投機(jī)性需求以沉重打擊。此時(shí)如果有大量的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房以及90平米以下的房屋上市，商品房市場(chǎng)的有效供給將逐步增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)極可能隨時(shí)改變走勢(shì)，掉頭急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入下行通道。在目前的通貨膨脹時(shí)期，我認(rèn)為這種可能性是存在的。

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