房地產(chǎn)市場是導(dǎo)致流動性過剩的原因之一

發(fā)表者: 尹中立
    
     在一段時間以來，應(yīng)該說大家都是把流動性過剩作為一個前提去觀察和分析房地產(chǎn)市場，但是，我今天要把它顛倒過來，就是換一個角度，我的觀點主要的結(jié)論是由于房地產(chǎn)市場的原因?qū)е铝肆鲃有赃^剩。所以，不僅僅是流動性過剩影響房地產(chǎn)市場，實際上房地產(chǎn)市場本身它實際上是出現(xiàn)流動性過剩的一個根源。

    為什么會有這樣一個結(jié)論呢？什么叫流動性過剩？流動性過剩簡單的來說，用老百姓的語言來說就是錢過多，銀行體系的錢過多，直接的表現(xiàn)是什么？是銀行的貸款占存款的比重在逐漸下降。應(yīng)該說在90年代中期之前，中國實際上是所有的銀行都是以拉存款作為重要的一個工作任務(wù)。因為那個時候，所有的存款都能變成貸款，就能夠變成銀行經(jīng)營的效益，但是從1997年之后，我們的銀行貸款占存款的比重在一路下滑，截止到2006年底，這個比重已經(jīng)從百分之九十多降到百分之六十多一點，也就是銀行大量的資金不能以貸款的形式變成資產(chǎn)。簡稱流動性過剩。

    我們再看看這樣一個錢過多的局面是怎么造成的，主要的原因是由于外匯儲備占用了大量的基礎(chǔ)貨幣，可能術(shù)語比較專業(yè)一點，簡單的來說央行為了穩(wěn)定外匯市場，穩(wěn)定匯率，它就不得不每天從市場上大量的用人民幣買回美金，在這個交易過程中，外匯儲備增加了，但同時市場的人民幣增加了，也就是央行每天向市場注入大量的人民幣的主要貨幣，這樣一個數(shù)字是多少呢？2005年大概是每天想市場注入5—10億左右的美元等值的人民幣，現(xiàn)在尤其是2007年下半年以來，大概是每天向市場注入15億美元等值的人民幣，所以，我們看到2007年一個奇特的現(xiàn)象，央行先后十次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，存款準(zhǔn)備金率從9%左右最后一次是上調(diào)到14.5%，但是，每一次上調(diào)不到一個月左右的時間，所有的銀行在央行的賬戶上就會多出很多錢，超額儲備又多出一大截，被迫讓央行下一次趕快動手調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，所以，不斷的調(diào)整，但是國家銀行帳戶上多余的錢在不斷的增加，源源不斷的冒出來，原因就是外匯儲備在增加，在這個過程中基礎(chǔ)貨幣被動的在發(fā)行。

    所以，大家從這個圖表上可以很直觀的看出來，我們流動性過剩是與外匯儲備大量增加直接相關(guān)的，外匯儲備為什么會如此大量的增加？原因是我們外匯順差在大量增加，簡單的說，我們的出口減掉進口叫凈出口，凈出口占GDP的比重在迅速增加，我們以前凈出口在GDP當(dāng)中的比重大概只有2%左右，現(xiàn)在已經(jīng)迅速的超過了10%。這樣一個現(xiàn)象，它會導(dǎo)致什么樣的結(jié)果呢？我們先看看我們宏觀經(jīng)濟學(xué)里面兩個最著名的恒等式大家就明白它的經(jīng)濟學(xué)含義是什么。

    這兩個等式是GDP核算的方式，他推導(dǎo)出一個結(jié)果凈出口實際上等于儲蓄減掉投資，我們現(xiàn)在投資已經(jīng)不低了，進出口大量的在增加，它就意味著什么？意味著我們儲蓄是過渡的，是因為儲蓄過多所導(dǎo)致的這樣一個后果，這樣一個結(jié)論可能和大家日常的感受截然不同，既然儲蓄過多，那么應(yīng)該說我們錢越來越多才對，但事實上這幾年國家的錢越來越多，而我們老百姓的錢實際上相對來說在越來越少，因為從房地產(chǎn)市場的輿論壓力可以看出來，大家買房或者是消費遇到了前所未有的一些麻煩，原因在什么地方？不是我們錢過多了，是我們的錢相對不足。這個儲蓄到底問題出在什么地方？我們經(jīng)過結(jié)構(gòu)性的分析就可以看出它的問題之所在。

    我們的儲蓄不是出在總量，而是出在結(jié)構(gòu)上。我們個人儲蓄的比重，我們先從時間上來看，我們剛才一系列的數(shù)據(jù)表明我們這些外匯儲備迅速的增加也好，外貿(mào)順差占GDP比重迅速的上漲也好，這樣一個時點都在什么時間，都是在2001年之后出現(xiàn)的，尤其是2004年之后出現(xiàn)的一些現(xiàn)象，所以，我們用結(jié)構(gòu)的分析方法可以分析一下，在2003年之后，尤其是2001年之后，中國的儲蓄結(jié)構(gòu)它到底發(fā)生了什么樣的變化，這個變化就可以看得很清楚，我們在這個過程當(dāng)中，居民的儲蓄比重是在迅速的下降，隨之而來的是企業(yè)的儲蓄，或政府的儲蓄在迅速的上升。然后，總體而言，它的儲蓄總量在增加。

    這樣一個事情為什么是出現(xiàn)在2001年之后？大家很容易聯(lián)想到1998年我們推行了住房制度改革，應(yīng)該說住房制度改革從1998年23號文件出臺之后，到真正的貫徹執(zhí)行，到基本完成，大概是在2001年，2002年基本完成，所以，我們就可以看到，至少從時間上，我們能看到這樣一個宏觀經(jīng)濟的脈絡(luò)，因為在那個時點我們推出了住房制度改革，完成了住房貨幣化的任務(wù)，所以，就出現(xiàn)了一系列的宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象，外貿(mào)順差在大幅度的飆升，外匯儲備迅速增長，因而，出現(xiàn)了流動過剩，這在時間上至少是吻合的。進一步的分析表明，這不僅僅是在時間上是吻合的，他們在邏輯上也完全一致的，為什么說住房制度改革會導(dǎo)致這樣一系列的變化？大家看一看這一張圖表，因為住房制度改革就使得從居民的角度來看，他的支出發(fā)生了根本性的變化。

    1998年住房制度改革之前，在我們所有的城鎮(zhèn)居民當(dāng)中，它的住房的支出是接近于零的，占總的消費的比重實際上不到百分之一，但是，這樣一個貨幣化，市場化的改革之后，它的支出結(jié)構(gòu)立刻發(fā)生了變化，盡管作為改革配套的措施，我們在房改的方案當(dāng)中專門設(shè)置了一個住房公積金制度，還有住房補貼一系列的制度，但是大家都知道，計劃趕不上變化快，我們當(dāng)初可能基于當(dāng)初的住房價格水平所設(shè)計的住房公積金或者住房補貼的水平是能夠適應(yīng)當(dāng)時的房改的需要的，但是，正是因為房改，所以，推動了土地資源價格的巨大變化，所以，迅速的我們就會發(fā)現(xiàn)，我們當(dāng)初政府給我們的住房公積金或者住房補貼根本不足以我們住房開支的需要。導(dǎo)致了我們本沒有的一項開支迅速的成為我們主要的一項開支，我們現(xiàn)在所有人消費結(jié)構(gòu)當(dāng)中支出最大的一項是住房開支，也有的人說我已經(jīng)有房子了，但是并不代表你的住房開支不大，假如你沒有住房，要到市場上買或者租，這項開支在以非?？斓乃俣仍鲩L。

    我們以一個指標(biāo)衡量這樣的變化過程對老百姓消費帶來的影響，這是商品房銷售額占整個社會零售總額的比重，我們可以看到它變化的拐點就是出現(xiàn)在1998年。在1998年之前，整個社會的商品房占整個社會零售總額的比重在6%左右，而且一直維持在這個比例，從來沒有變更過。但是，在1998年之后，眾所周知的原因，它迅速的上漲到2003年就已經(jīng)超過16%，也就是說在短短幾年時間之內(nèi)，我們商品房的銷售量占整個社會零售總額的比重從以前的6%到超過16%，后面的數(shù)據(jù)就以更快的速度增長，為了看看這個轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在什么地方，所以，我的數(shù)據(jù)基本上2003年前后。

    在房改之后，我們個人買房占整個市場的比重在迅速增加。之前購房的主題是單位，而不是個人，那時候個人占的比重實際上不到40%，這樣一個比重在2002年不到90%，2003年超過90%，這是一個非常迅速的變化。我們再以銀行的按揭貸款的數(shù)據(jù)作證這樣一個結(jié)論，1998年貸款只有區(qū)區(qū)400億元，截止到2004年底快到一萬六千億，2006年底超過兩萬億，我們在研究中發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，2000年出版的關(guān)于住房金融的書當(dāng)中，最大膽的預(yù)測中國的房地產(chǎn)金融會有非常廣闊的發(fā)展空間。但是即使最大膽的估計沒有預(yù)測出事實發(fā)生的變化，這些數(shù)據(jù)表明，要知道銀行按揭貸款的余額實際上是居民的附帶。而商品房的銷售額占整個零售額的比重實際上反映出整個社會消費結(jié)構(gòu)的變化，所以，不同的數(shù)據(jù)佐證的是同樣一個問題，在1998年之后，中國老百姓在住房的開支在迅速的增加，它的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的或者叫徹底的變化。

    這樣一個住房制度改革對企業(yè)意味著什么？我們知道，對企業(yè)帶來了兩大好處，第一個是降低了企業(yè)的工資成本。我們在房改之前，企業(yè)有一項固定資產(chǎn)投資叫基建的支出，這是蓋房子。它沒有在工資下反映出來，但實際上它形成了企業(yè)的成本支出，但是房改之后，盡管我們的企業(yè)給職工支付的工資當(dāng)中包含了住房補貼的項目，但是因為價格上漲，就使得企業(yè)實際的工資的支出在下降，我們可以看到，好多研究宏觀經(jīng)濟學(xué)的很多專家一直以來非常困擾的一個現(xiàn)象，萬思不得其解，最近的十年以來，中國的城鎮(zhèn)職工工資的水平在迅速的上漲，昨天中國社科院社會研究所公布的關(guān)于2007年整個職工的工資增長幅度，扣除了通貨膨脹的物價之后，還增長了13%，實際上是超過GDP的。

    在工資迅速增長的情況下，企業(yè)的效益也是在迅速增長，我們后面看的圖表就能看得很清楚，實際上在房改之后，我們企業(yè)的工資支出實際上相對來說是在下降的。這就是成本下降，當(dāng)然它的效益會增加，這對企業(yè)來說它的第一個作用，降低了工資的成本。

    第二個作用是我們都能夠感受得到的，因為房改之后，我們的土地作為一個生產(chǎn)要素，以前是沒有價格，變成了有價格，有使得以前占有了土地資源的這些企業(yè)它的財富在迅速增加，我們可以看到無數(shù)這樣的例子，在國企的改革過程當(dāng)中，很多企業(yè)主營業(yè)務(wù)已經(jīng)一蹶不振，所有的職工都在家里面待業(yè)，但是因為這個企業(yè)在市中心有一塊很大的地，所以，它把這塊地賣完之后，不僅僅能夠安置職工所有的生老病死的問題，而且還能賺很多錢。這個過程是什么？正是因為住房制度改革導(dǎo)致的土地要素資源的價格，土地在90年代之前在中國是沒有價格的，至少它的價格沒有充分的得到體現(xiàn)，所以，基于這兩點的作用，就使得2001年之后，我們的企業(yè)總體的效益出現(xiàn)了前所未有的上漲。

    這是工業(yè)企業(yè)的稅前銷售凈利潤率。從5%上漲到百分之六點多，不要看只是一個百分點，這個變化在中國的歷史上是沒有過的，所以，現(xiàn)任的國資委主任非常自豪的說2007年中央直屬的企業(yè)盈利會超過一萬億，這一萬億當(dāng)然有制度改革的因素的作用，但是我認(rèn)為主要是由于房改導(dǎo)致的成本的下降和效益的上升所導(dǎo)致的，可能更多的是由于我們住房制度改革給國有企業(yè)帶來了復(fù)興的契機。

    假如前面的那張圖表還不足以說明問題，我們再看看這張圖表，可能更能佐證這個結(jié)論，我們可以看到在這個過程中，2001年前后，紅色的是生產(chǎn)資料行業(yè)，藍色的是消費品行業(yè)，消費品行業(yè)利潤率的變化是穩(wěn)中有降，所以，工業(yè)企業(yè)的利潤率的增加主要表現(xiàn)在生產(chǎn)資料行業(yè)，還有上游的行業(yè)表現(xiàn)得更為突出，為什么會出現(xiàn)這種情況？如果你是由于技術(shù)進步導(dǎo)致的，你是由于管理的改善，那所有的行業(yè)應(yīng)該享受同等的好處，不應(yīng)該在不同的行業(yè)當(dāng)中有很大的差異，我們已經(jīng)看到這種差異是非常明顯的，原因何在？原因是一般消費品由于受到居民消費支出結(jié)構(gòu)的變化，更準(zhǔn)確的說，因為住房支出擠壓了一般消費品的支出，所以，導(dǎo)致一般消費品的價格無法上漲，而且是在下降，就使得這些企業(yè)的利潤率在下降。

    我們再看看這樣一個住房制度改革對居民來說是支出增加了，收入減少了，對企業(yè)來說是利潤增加了，所以，對企業(yè)來說是企業(yè)儲蓄的增加。那么，對于政府來說是什么？我相信不用說明，大家都非常清楚，最大的贏家是政府，政府在這個過程中通過賣土地獲得了大量的資金。大家要知道，如果政府所得到的這些錢都用于，比如說醫(yī)療、教育，或者給老百姓蓋房子的話，那么，這些錢就不能夠成為政府的儲蓄，政府儲蓄的定義是什么？

    大家可以看一下，政府的儲蓄是政府的收入減去政府消費的部分，用于公共的開支都叫政府的消費，可見在2001年之后政府的錢越來越多，可是政府用于公共財政的開支實際上比重在下降，那這些錢干什么去了？它是主要用于企業(yè)的投資，還有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這些盡管是屬于政府的支出，但是它依然記在政府的儲蓄項上，所以，在這個過程當(dāng)中，政府的儲蓄以最快的速度增長。所以，住房制度改革以后，企業(yè)儲蓄的增長，政府的儲蓄以更快的速度在增加，老百姓儲蓄相對來講是下降了。

    而且這樣一個住房制度改革的過程還有和教育、醫(yī)療這些制度改革正好又是在時間上重疊的，教育和醫(yī)療的改革它的作用效果和住房制度改革是異曲同工，實際上是一樣的，它的結(jié)果都是增加了政府的儲蓄，企業(yè)的儲蓄，而減少了居民的儲蓄，所以，表現(xiàn)上看我們的工資收入在最近的十年當(dāng)中出現(xiàn)了大幅度的增長，但是我們的日子越來越難過，原因就在此。所以，這里面我們就前面一系列論證的過程，我們就回答了一個問題，為什么我們這幾年的凈出口是在不斷的增加的，凈出口增加的原因是因為政府和企業(yè)的儲蓄的增加所導(dǎo)致的，我們有沒有什么辦法去修正這樣一個過程，最好的辦法是什么？最好的辦法是增加企業(yè)的支出，比如說企業(yè)對工資的支出，對職工的房屋的補貼的力度，這是一個方法，可以有效降低企業(yè)的儲蓄，然后增加政府在公共財政的開支，這樣也可以降低政府的儲蓄，這樣反而會使得個人的儲蓄比重在上升，這樣就會把失恒的儲蓄投資的結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)過來，這是一個良性的療法。

    還有一個叫非良性的療法就是通過大幅度的提高匯率，讓人民幣大幅度升值，然后讓很多企業(yè)在痛苦中掙扎，然后讓政府在這個過程當(dāng)中充當(dāng)消防員的角色不斷的滅火，被動的增加自己的支出，這個過程整個社會結(jié)構(gòu)會有很大的問題，我們現(xiàn)在正是在采取第二種療法。我認(rèn)為小拴同志前不久說的一句話是意味深長的，說關(guān)于消除外匯順差有中醫(yī)療法，有西醫(yī)療法。西醫(yī)療法動作比較快，效果立竿見影，但是它不能解決根本的問題。而中醫(yī)療法能夠固本，能夠一勞永逸，但是時間周期較長，我想，我們小川的這句話來詮釋，或者給我的演講做一個結(jié)論是更合適不過的。

    所以，這里面在宏觀經(jīng)濟上，我們一系列的推導(dǎo)過程會帶來很多有意思的結(jié)論，比如說這一輪經(jīng)濟增長為什么會出現(xiàn)建國以來所不曾經(jīng)擁有過的，我們建國以來經(jīng)濟增長周期最長的是三年，漲三年一定會往下回漲一下，但是我們這一輪從2001年一直持續(xù)高速增長了六七年之久，現(xiàn)在依然看不到出現(xiàn)拐點的跡象，所以，我們研究宏觀經(jīng)濟的專家認(rèn)為，我們出現(xiàn)了一個大拐點，從整個經(jīng)濟周期波動的情況來看，中國經(jīng)濟出現(xiàn)前所未有的一個大好的形勢，我認(rèn)為這樣一個判斷，也許從宏觀經(jīng)濟研究的角度來看是成立的，但是它絕對不是意味著一個偏差的經(jīng)濟增長周期，這個周期準(zhǔn)確的命名我認(rèn)為它應(yīng)該是個房地產(chǎn)周期。

    正是因為整個住房制度改革所導(dǎo)致的整個社會收入分配結(jié)構(gòu)的巨大變化，又因為整個房地產(chǎn)周期的持續(xù)，它持續(xù)的時間比較長，所以，對整個中國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的影響，所以，就出現(xiàn)了建國以來所不曾擁有的經(jīng)濟波動周期。

    第二個是當(dāng)土地作為生產(chǎn)要素第一次參與整個社會財富的分配它對社會產(chǎn)生的影響實際上是我們始料不及的，我們現(xiàn)在所看到的中國經(jīng)濟內(nèi)外失衡實際上是由此而生，所以，我們不要再其他的地方，什么技術(shù)進步，勞動力市場等等要素上找文章，最重要的要素是土地要素出現(xiàn)了變化，我們以前的土地是沒有價格的，現(xiàn)在不僅僅有了價格，而且這個價格是矯枉過正，它對整個社會，對市場產(chǎn)生了深刻的影響，這一點迄今為止還沒有人深刻的對此做過一些分析。

    第三點，我認(rèn)為房地產(chǎn)事關(guān)宏觀經(jīng)濟的全局，關(guān)系生產(chǎn)、分配、消費的各個環(huán)節(jié)。所以，我們政府實際上也充分的意識到這一點，在每次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的時候，小心加小心，所以，如履薄冰，我覺得這是對的，但是應(yīng)該看到，我們現(xiàn)在整個市場，正是因為房地產(chǎn)市場它的作用之巨大，所以，我們?nèi)魏胃淖兪袌霈F(xiàn)狀的一些政策或者制度的變化都要充分的進行考量，比如說不上回想起來，十年前亞洲的金融危機，所以，我們開始重拳出擊推出了住房制度改革，我們當(dāng)時是想以此刺激消費，啟動經(jīng)濟，但是結(jié)果卻導(dǎo)致中國經(jīng)濟的失衡，讓我們剎不住車，這可能是我們始料未及的。提示我們應(yīng)該在更高的層面上去反思和理解房地產(chǎn)市場對中國宏觀經(jīng)濟的作用。

    第四個，我認(rèn)為政府應(yīng)該在住房政策、土地政策、稅收政策等方面進行大的調(diào)整，使我們失衡的國民收入分配的格局重新矯正過來，使收入分配的天平向居民傾斜，增加居民儲蓄的比重，但是這只是一個學(xué)術(shù)研究的一廂情愿，所有涉及到利益調(diào)整，尤其是收入格局重大調(diào)查的政策注定是要遇到非常大的社會阻力的。

    第五個，可能對在座的研究房地產(chǎn)的同仁有所借鑒和啟迪，政府所能容忍的流動性過剩的體現(xiàn)就是此輪房地產(chǎn)周期繁榮的體現(xiàn)，這個問題實際上是提給大家，其實沒有回答。

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