國內房市如何從次貸危機中吸取教訓
 

 
   金時網-金融時報  
 

 
  
 
 
 

　　中國大量的房地產按揭貸款人可以說主要還是中低收入階層。雖然我國銀行機構發放房貸時的標準和審查程序較次級貸款要嚴格得多，但一旦經濟發生較大的波動，房價由漲勢轉入跌勢，中低收入階層的承受能力到底有多強，銀行機構會受到何種程度的損失，房市的轉勢會不會影響到人們對國內經濟前景的信心，這些都是當前我們應當未雨綢繆的問題。
　　所謂次級債即次級房貸，是指美國銀行機構針對信用記錄較差的客戶發放的住房貸款。盡管國內普遍認為美國次級債危機對中國經濟的影響是有限的，并且中國的商業銀行房貸目前也不存在所謂次級債問題，但是，鑒于房地產業在國民經濟中的重要地位，從次貸危機爆發的前因后果中，國內房市理應得到深刻的教訓；從歐美諸國的應對之策中，國內房市也可得到有益的啟示。

　　從根源上看，導致次級債危機的“兇手”是美國房地產市場由熱變冷。自2001年“9·11”事件后，美聯儲為了拯救美國經濟，將利率一下子降到1%，美國經濟迅速復蘇，但過剩的流動性導致美元對歐元與黃金的大幅貶值，導致房價和股市的不斷上漲。從2002年起，美國房價每年以10%以上的幅度上漲，2005年更是暴漲17%達到頂點。然而，隨著美國的不斷加息，美國利率達5.25%后，房價出現下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引發次級房貸難以償還和債券信用危機。

　　與美國相比，當前的中國房市卻仍然是一片紅火，從今年6月、7月的情況看更是如此。從南到北，從東到西，70個大中城市的房價都在大幅上漲，且上月漲幅是國家宏觀調控兩年多來最高的。而在利率政策上，我國這兩年已連續加息六七次，并且未來也不能排除進一步加息的可能。也許一次加息對還貸者的壓力尚不明顯，但數次加息后的累加效應終將呈現，房市的漲勢早晚也要終結。對這一點，房地產市場的購銷雙方乃至提供資金杠桿的銀行方都必須有一個清醒的認識。

　　從危機的直接影響上看，美國次貸危機首先沖擊的是眾多收入不高的購房者。由于無力償還貸款，他們將面臨住房被銀行收回的困難局面；其次是造成美國很多放貸機構遭遇嚴重財務困難甚至破產；再次則是波及國際金融市場甚至一度影響到人們對美國經濟發展的信心。

　　與美國相比，中國大量的房地產按揭貸款人可以說主要還是中低收入階層。雖然我國銀行機構發放房貸時的標準和審查程序較次級貸款要嚴格得多，但一旦經濟發生較大的波動，房價由漲勢轉入跌勢，中低收入階層的承受能力到底有多強，銀行機構會受到何種程度的損失，房市的轉勢會不會影響到人們對國內經濟前景的信心，這些都是當前我們應當未雨綢繆的問題。

　　從文化上看，美國的透支消費文化也表現出負面效應。借款買房的美國低收入人群中，不少人在按揭貸款時有意無意地高估了收入情況，購買了本無力承擔的房產。有的人甚至把房產看成搖錢樹，在房價不斷上漲的時候，他們通過房產抵押再融資，不斷獲得信貸資金以滿足各類消費需求。一些投機客借助美國市場上的各類循環信貸工具，不出本金就購買下房產，然后借助出租或未來出售盈利。正是由于低收入者無法償還高息貸款，導致美國金融系統的動蕩和危機的爆發。

　　相比之下，中國城鄉居民雖然素來以愛儲蓄而聞名天下，但改革開放以來的西風東漸，已使我們慢慢接受了美國人的透支消費文化。花明天的錢圓今天的夢，已成為許多中國人尤其是年輕人的生活信條，消費信貸尤其是房貸就是這方面的典型代表。我們承認這種透支文化在改善人民生存條件、提高人民生活水平、拉動經濟增長方面的巨大作用，但這種文化的負面性也在次貸危機中顯露無遺。

　　目前，在我國商業銀行的貸款總盤子中，房貸占了相當大的比重，有的銀行對購買第二第三套房以及老的二手房，都以較低的門檻提供七八成以上的貸款，已存在還貸違約率上升的可能性。一旦貸款利率大幅攀升，或是房主失去收入來源，那么，銀行就會出現巨額壞賬，金融風險就不可避免。因此，提高房貸審查與發放標準，有效防范房貸風險，仍然是我國銀行機構要“老生常談”的重要課題。諸如按揭貸款首付比例該不該大幅提高，投資型房產的按揭該不該取消？這些建議都值得我們研究。

　　為應對次貸危機帶來的沖擊，美國一是向金融機構注資，二是下調貼現率。僅本月9日至16日短短一周時間，美聯儲已向金融系統注入資金共計880億美元。本月17日，美聯儲更是宣布將貼現率下調0.5個百分點，即從6.25%降到5.75%，以幫助金融市場恢復穩定。目前，美國不少放貸機構不再像以前那樣愿意貸款給風險較高的購房者或公司，也不愿意持有這類貸款支持的證券。對此，美國財長保爾森認為是放貸機構“對風險的重新估價”。美國方面的這些招數，無疑是為我們將來應對類似危機作出了有益的嘗試。而于我們自身而言，面對房價漲幅再度攀高、房控形勢難以樂觀的新形勢，又何嘗不應該對國內房市的種種政策和調控之舉作一番“重新估價”呢？(周劍初)
 

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