在我國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮十余年之后，2014年前五個(gè)月的房地產(chǎn)銷售量及房地產(chǎn)投資指標(biāo)(如新房開工面積)等都出現(xiàn)大幅度下滑，面對(duì)這突如其來的變局，有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場的黃金時(shí) 期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入下行周期。但也有人依然堅(jiān)持樂觀的判斷，認(rèn)為時(shí)下的波動(dòng)屬于房地產(chǎn)市場的正常調(diào)整，不值得大驚小怪。堅(jiān)持看多的判斷中有一理由似乎十分充分，即中國 的城鎮(zhèn)化人口比例才剛剛超過50%，距離70%還需要十多年的時(shí)間(從國外的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)人口城市化率超過70%后，人口向城市流動(dòng)減緩，房地產(chǎn)需求放緩)。

　　在筆者看來，中國的人口城鎮(zhèn)化的實(shí)際進(jìn)展可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所揭示的情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大大低估了人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。再退一步說，即使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有低估人口城鎮(zhèn)化的實(shí)際進(jìn)程，未 來還有大量的農(nóng)民工進(jìn)城，但這些農(nóng)民工與城市的房地產(chǎn)市場不存在太大的關(guān)系，希望農(nóng)民工進(jìn)城來消化城市大量的房地產(chǎn)存貨是不現(xiàn)實(shí)的。

　　一、中國的人口城鎮(zhèn)化比率被嚴(yán)重低估

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2013年底，中國人口城鎮(zhèn)化比率為53%。這意味著中國總?cè)丝诘?3%在城鎮(zhèn)，則相對(duì)應(yīng)的應(yīng)該有47%的人口在農(nóng)村。但實(shí)際調(diào)研的情況看，農(nóng)村的現(xiàn)況并不是如此，無論是在 中國的哪個(gè)地區(qū)，幾乎所有的農(nóng)村青年都已經(jīng)離開農(nóng)村進(jìn)入城市，仍然留在農(nóng)村的主要是老人和孩子，還有生理上有殘疾的年輕人。盡管有些年輕人并非完全離開農(nóng)村，但他們大多數(shù)已經(jīng)不 再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，即使還從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，農(nóng)業(yè)收入已經(jīng)不占主導(dǎo)。

　　從農(nóng)民收入構(gòu)成的分析可以印證上述結(jié)論。下圖是國家統(tǒng)計(jì)局公布的農(nóng)民工監(jiān)測報(bào)告的數(shù)據(jù)，根據(jù)該數(shù)據(jù)，2013年在城市工作的農(nóng)民工的月均收入是2609元，折算成年度收入為31308元。而全 國農(nóng)民的平均收入是8896元，其中：工資4025元，占人均純收入的45.2%，超越家庭經(jīng)營純收入成為農(nóng)民收入的首要來源;家庭經(jīng)營純收入3793元，占42.6%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn);第一產(chǎn)業(yè)收 入占31.8%，下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。可見，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)的收入在他們的收入結(jié)構(gòu)中只占1/3的比例，務(wù)工收入已經(jīng)占主導(dǎo)。

　　假如一個(gè)農(nóng)民只是從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，它的收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于進(jìn)入城鎮(zhèn)務(wù)工的農(nóng)民工收入。一個(gè)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力一年從事農(nóng)業(yè)的純收入大約只有3000元左右，與城市農(nóng)民工的收入相差近十倍。在人口流 動(dòng)沒有限制，就業(yè)沒有限制的情況下，收入的巨大差異一定導(dǎo)致勞動(dòng)力從農(nóng)村流向城市。不僅如此，農(nóng)村與城市就業(yè)收入的巨大差異還導(dǎo)致了對(duì)農(nóng)村的歧視，尤其是對(duì)農(nóng)村的年輕人而言，務(wù) 農(nóng)業(yè)不僅意味著收入上的損失，更意味著身份和地位上的劣勢，呆在農(nóng)村的年輕人將面臨婚嫁上的困難，沒有女孩愿意嫁給一個(gè)從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)民。

　　在此背景下，留在農(nóng)村仍然從事農(nóng)業(yè)的年輕人只能是無法進(jìn)入城鎮(zhèn)的人，從當(dāng)前的情況看，這些無法進(jìn)入城鎮(zhèn)的人主要包括身體有殘疾的人及婦女(她們?yōu)榱藫狃B(yǎng)子女)。

　　再從城市的就業(yè)狀況看，從2010年就開始出現(xiàn)用工荒，說明農(nóng)民到城市就業(yè)并沒有找工作方面的困難。城市出現(xiàn)用工荒的現(xiàn)象說明我國農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移已經(jīng)接近尾聲。

　　從數(shù)量上看，依然留守在農(nóng)村的老、弱、病、殘、兒童占全部農(nóng)村人口的比例應(yīng)該在30%左右，不會(huì)超過35%。依此估計(jì)，當(dāng)前的城鎮(zhèn)常住人口比率應(yīng)該占總?cè)丝诘?5%-70%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前的統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)。筆者的這些觀察與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在很大的差異，是否正確值得關(guān)注。

　　官方的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為什么會(huì)低估城鎮(zhèn)化人口的比例?這是需要認(rèn)真分析的問題。作為地方政府官員，人口基數(shù)擴(kuò)大則意味著各項(xiàng)人均的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會(huì)降低，不利于其政績考核，因此，城市常 住人口被低估是符合情理的。客觀而論，人口頻繁流動(dòng)也的確給人口統(tǒng)計(jì)帶來相當(dāng)?shù)碾y度。

　　按照國家統(tǒng)計(jì)局的農(nóng)民工監(jiān)測報(bào)告數(shù)據(jù)，2013年的農(nóng)民工數(shù)量是2.69億，這些農(nóng)民工在就業(yè)所在地的統(tǒng)計(jì)中，很多沒有納入城鎮(zhèn)常住人口中，而在戶籍所在地一般把他們?nèi)匀划?dāng)作農(nóng)村居民。 因此，從總體上低估了人口城市化比例。

　　表1 農(nóng)民工規(guī)模(略)

　　將上述2.6億農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計(jì)存在異議，主要的問題是這些人沒有城鎮(zhèn)戶籍。從經(jīng)濟(jì)增長的角度看，農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化之所以能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，是因?yàn)檫@個(gè)過程提高了生產(chǎn)效率 ，因?yàn)檗r(nóng)民從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的生產(chǎn)率低于從事工業(yè)或服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)效率。因此，只要人口從農(nóng)村流向城市，整個(gè)國家的生產(chǎn)率就會(huì)提高，經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力就不會(huì)衰竭，與他們的戶籍無關(guān)。

　　如果筆者的估計(jì)符合實(shí)際情況，則意味著中國的人口城鎮(zhèn)化過程已經(jīng)基本結(jié)束，將城鎮(zhèn)化當(dāng)作未來經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的期盼可能要落空，將房地產(chǎn)的行業(yè)繁榮仍然依靠城鎮(zhèn)化的想法是不現(xiàn)實(shí)的。

　　不僅如此，中國未來還會(huì)出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。從農(nóng)民工的年齡結(jié)構(gòu)看，第一批農(nóng)民工大多數(shù)是1960年后或1970后出生的，他們是新中國第一個(gè)人口高峰期的產(chǎn)物，這批的人的童年是在農(nóng)村 度過的，生活十分艱苦，有些人在農(nóng)村還從事過繁重的體力勞動(dòng)，他們向往城市生活，可以忍耐惡劣的生活環(huán)境，吃苦耐勞是他們共同的特點(diǎn)。當(dāng)這批農(nóng)民工進(jìn)入城市與現(xiàn)代化的機(jī)器結(jié)合后 ，生產(chǎn)效率大幅度提高，創(chuàng)造了驚人的生產(chǎn)力，讓中國迅速成為世界工廠。但1960至1970后出生的這批人現(xiàn)在已經(jīng)人到中年，很快將進(jìn)入年老體衰階段，繼續(xù)在城市打拼越來越困難，而城市 并沒有因?yàn)樗麄冊(cè)?jīng)的貢獻(xiàn)而給他們提供相應(yīng)的養(yǎng)老保障，他們將被迫返回農(nóng)村，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)。

　　城市化意味著生產(chǎn)力的提高，那么，逆城市化就意味著生產(chǎn)力的降低，經(jīng)濟(jì)的增長速度將下一個(gè)臺(tái)階，這可能就是未來中國經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。

　　二、農(nóng)民進(jìn)城難以形成有效的住房需求

　　過去的是十幾年里，人口城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，伴隨的是城市房價(jià)的大幅度飚升，于是，很多人把這兩個(gè)現(xiàn)象用因果關(guān)系聯(lián)系起來。從簡單的邏輯看，農(nóng)民進(jìn)城就需要住房，因此，進(jìn)城的農(nóng)民越 多則城市的房價(jià)就越高。

　　但事實(shí)情況并非如此。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的農(nóng)民工監(jiān)測報(bào)告看，農(nóng)民工居住方式大多數(shù)是通過非市場化的，獨(dú)立租賃的占18.2%,務(wù)工地購買房的只占0.9%，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工主要通過單位宿 舍及工地工棚來解決居住的問題(參見表2)。因此，中國式的人口城鎮(zhèn)化并不是推高房價(jià)的真正因素。

　　表2 2013年按城市和住宿類型分的外出農(nóng)民工人數(shù)構(gòu)成(略)

　　從收入考慮，只有城鎮(zhèn)戶籍人口才有購買住房的能力。在城鎮(zhèn)人口的增長中，戶籍人口每年增加約220萬，按照每套住房居住2個(gè)人計(jì)算，由城鎮(zhèn)常住人口增長所創(chuàng)造的住房需求約為每年100萬 套左右。

　　表3 城鎮(zhèn)人口增長來源(略)

　　城鎮(zhèn)化人口當(dāng)中的很大的一部分是將城鎮(zhèn)范圍擴(kuò)展到郊區(qū)或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，將鄉(xiāng)村從“行政上”納入城市范圍，而這些地區(qū)的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城鎮(zhèn)常住人口中的流動(dòng)人 口無法參與到城鎮(zhèn)住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會(huì)吸引一些農(nóng)村戶籍人口購買城鎮(zhèn)住房，但流動(dòng)人口購房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會(huì)保障。

　　如果簡單地從總量上推算，每年城鎮(zhèn)常住人口增加2000多萬，可以新增約1000萬套的住房需求，但只要認(rèn)真分析一下新增城鎮(zhèn)人口的來源及他們的收入水平，住房的實(shí)際有效需求是十分 有限的。

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