城鎮(zhèn)新增住房到底有多少——回復(fù)任志強(qiáng)先生

　　自我們6月10日公布中國城鎮(zhèn)自有住房空置率以來，引起了社會各界的熱烈討論。其中，任志強(qiáng)先生按照1998年至今新增住房套數(shù)7000萬套以及新增7000萬家庭數(shù)，得出中國住房空置不可能超過5000萬套的的結(jié)論。我對此回復(fù)如下：

　　任志強(qiáng)先生推算1998年至2013年間城鎮(zhèn)地區(qū)新增住房面積106億平米，拆遷三十多億平米，住房凈增面積約為70億平米。這與各方統(tǒng)計數(shù)據(jù)不符。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)(db.cei.gov.cn），1998年，中國城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億;至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米。住建部姜維新部長在2010年12月表示城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積在2009年底已經(jīng)達(dá)到約30平米，與中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)一致。據(jù)此推算，1998年至2012年間，城鎮(zhèn)地區(qū)凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強(qiáng)先生的凈增住房面積80億平米。

　　那么，到底這80億平米的差距在哪里?

　　首先，任志強(qiáng)先生的新增住房面積僅包括國家統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)住房竣工面積，總量為106億平米。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的竣工面積來源于轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮(zhèn)地區(qū)的自建房一部分是該地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)地區(qū)之前就已建好的住房，另外，也存在違規(guī)修建的現(xiàn)象。我們的數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)地區(qū)1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平米。

　　其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮(zhèn)住房竣工面積的統(tǒng)計范圍之內(nèi)，比如小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，除自建房外，98年之后購買的小產(chǎn)權(quán)房占比1.83%，約400萬套;農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房占比1.89%，約415萬套。兩者合計815萬套，總面積約8.3億平米。

　　第三，任志強(qiáng)先生高估了拆遷面積。他在計算98年至今的總拆遷面積時，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米(未能找到該數(shù)出處)乘以16年計算。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，98年至2013年經(jīng)歷過拆遷的城鎮(zhèn)家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平米。共拆除面積23億平米，與任志強(qiáng)先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)歷過拆遷的家庭中，30%的家庭為農(nóng)村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷并不應(yīng)納入城鎮(zhèn)地區(qū)住房凈增量的計算。即使以70%任志強(qiáng)先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。

　　綜合以上三項因素，任志強(qiáng)先生僅用城鎮(zhèn)住房竣工面積及簡單估算的拆遷面積，低估了城鎮(zhèn)住房凈增面積60億平米。雖然這仍然低于前述計算中80億平米差距，也潛在反映了我們數(shù)據(jù)仍然有可能低估中國空置住房的總量(空置率應(yīng)該沒有問題)，但是，至少我們可以得出，任志強(qiáng)先生關(guān)于我國絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結(jié)論是站不住腳的。

　　中國家庭住房數(shù)據(jù)極為缺乏，尤其是對存量房，國家也缺乏準(zhǔn)確的估計。中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)為存量房提供一個驗證。我們界定空置房的標(biāo)準(zhǔn)簡單易懂，就是全國有代表性的28000受訪戶自述的城鎮(zhèn)地區(qū)無人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小產(chǎn)權(quán)、家庭自建房等可能沒有被列入城鎮(zhèn)住房竣工面積的住房。在空置率的計算上，我們填補了的空白。

　　中國住房市場的爭論激烈，持續(xù)久遠(yuǎn)，但各方均以主觀感受為主，一方很難說服另一方。在我們公布空置率的數(shù)據(jù)以后，任志強(qiáng)先生以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)表達(dá)觀點，我認(rèn)為這是住房市場討論的一個很大進(jìn)步。希望更多的專家學(xué)者業(yè)界人士以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)參與討論，多辯則明。

　　附1：甘犁：駁任志強(qiáng)“房價拐點未到論”

　　2014年二季度，國內(nèi)樓市一片低迷，在社會各界的一片“看跌”聲中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)先生發(fā)表了博文《樓市》(下稱“博文”)駁斥“房價拐點論”，表示“今年的投資、銷售、價格增幅總體穩(wěn)定，或仍略有增長”，甚至聲稱“現(xiàn)在是買房的最好機(jī)會”。文章一經(jīng)面世，就引發(fā)了國內(nèi)關(guān)于房價是漲是跌的大討論。

　　針對文章的一些觀點，筆者有一些不同的看法。

支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素是否改變？

　　博文基于四個原因認(rèn)為“支撐我國房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素沒有改變”。對此，筆者有不同的看法。

　　其一，“中國經(jīng)濟(jì)仍將以7%至8%左右的速度增長，而在世界范圍內(nèi)房價出現(xiàn)拐點的國家，其GDP增速都低于6%”,任志強(qiáng)先生認(rèn)為只有增速降低到6%以下才可能出現(xiàn)房價拐點。對此，筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速與房價拐點并無理論上的直接聯(lián)系，且增速趨勢的放緩也并非拐點出現(xiàn)的必要條件。如日本經(jīng)濟(jì)自上世紀(jì)60年代中期以來就高速發(fā)展，大量新資金沒有去處，使得日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，房價泡沫與日俱增，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，當(dāng)時日本的GDP增速也達(dá)到了8%。

　　其二，博文談到“中國城市化率較低，城鎮(zhèn)化率仍處于高增長期”。想必任志強(qiáng)先生忽略了一點，那就是農(nóng)村大量青壯年勞動力已經(jīng)進(jìn)城。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)(CHFS)，16~30歲的農(nóng)村戶籍年輕人中進(jìn)城人口占到58.7%，31~45歲的進(jìn)城比例也達(dá)到了46.6%,留在農(nóng)村的年輕人已經(jīng)不多,未來我國城鎮(zhèn)化速度將會進(jìn)一步減緩。

　　其三，博文提到我國“適齡結(jié)婚人口高峰持續(xù)，人口老齡化加速”。根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，我國戶主年齡在55歲以下的年輕家庭和中年家庭其自有住房率高于其他國家。其中，年齡在25~34歲的年輕家庭中，自有住房率高達(dá)80.9%，而澳大利亞和美國這一比例僅為48.9%和36.8%。同時，伴隨著人口老齡化的加速，老齡化人口的去世將供給出更多房屋。

　　第四，“消費結(jié)構(gòu)方面，我國住房消費剛超過家庭消費的8%，至少還有三倍的上行空間”。我們不妨用CHFS數(shù)據(jù)來看看中國家庭的房產(chǎn)占據(jù)家庭總資產(chǎn)的比重情況，我國城鎮(zhèn)家庭的房產(chǎn)已經(jīng)占到家庭總資產(chǎn)的62.9%。試問，在以房產(chǎn)為主要資產(chǎn)的家庭中，還能有多少能力再負(fù)擔(dān)住房消費?中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。

是否只要有銷量就是有需求？

　　該博文還說“價格合理調(diào)整的市場會出現(xiàn)日光盤，當(dāng)價格隨市場中的供求關(guān)系調(diào)整時，只要有銷量就是有需求”。不可否認(rèn)，在市場低迷的情況下，目前某些地區(qū)還出現(xiàn)了不少“日光盤”，但“熱銷”的表象都是由某一樓盤降價而周遭房價依然還處于“高燒不退”的狀態(tài)下生成的。這從另一個側(cè)面說明了購房家庭數(shù)據(jù)缺乏，難以全面了解住房市場的供需狀況，無法形成對房地產(chǎn)市場合理的預(yù)期。

　　根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，我國住房剛需旺盛的時代已經(jīng)過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的,沒有購房能力。自2011年8月到2013年8月，剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購買的家庭鳳毛麟角。城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛性住房需求的僅為15.9%，無效的剛需達(dá)到84.1%。當(dāng)前剛性需求已經(jīng)很難成為現(xiàn)有房價的有力支撐。

　　在此剛需嚴(yán)重不足的情形下，即便央行近日出臺政策，“禁止銀行停止個人購房貸款”，其指導(dǎo)效果恐怕也十分有限。

空置問題是否嚴(yán)重？

　　針對“空置”這一問題，任志強(qiáng)先生的看法是“已購房的空置在不同城市意義不同，如三四線城鎮(zhèn)的空屋多是由勞動力流入大城市造成的”。的確，在城鎮(zhèn)化態(tài)勢下，大量的農(nóng)村戶籍人口涌入城市，造成戶籍地房屋大量空置，但是，CHFS數(shù)據(jù)顯示，即使排除由于外出務(wù)工等原因造成的空置，三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當(dāng)。

　　而且，隨著時間的推移，勞動力回流的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，從2011年到2013年，東部和中部農(nóng)民工占比都出現(xiàn)了明顯下降，東部從25.1%下降至23.6%，中部地區(qū)則由15.9%下降至14.9%。這兩個地區(qū)流失的農(nóng)民工都回到了西部，使西部地區(qū)農(nóng)民工比例從8.0%上升到了19.9%。目前，一、二線城市也已存在相當(dāng)高的住房空置率現(xiàn)象。在過去的若干年和今后相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，農(nóng)村勞動力還是難以融入城市，因此當(dāng)他們年老時，回流是大多數(shù)農(nóng)民工最終、必然的選擇，那么勞動力輸入大省房屋空置狀況勢必還會加劇。

不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅將進(jìn)一步激活存量

　　中國家庭金融調(diào)查2013年數(shù)據(jù)顯示，我國住房供給已經(jīng)過剩，現(xiàn)有存量房短期內(nèi)難以消化。城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到18.6%。

　　假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留一套住房自住，將其他住房視為住房供給，這部分家庭提供的住房供給量就達(dá)到5126萬套，可滿足23.3%的城鎮(zhèn)家庭的住房需求。同時，截至2013年8月，全國住宅商品房待售面積為2.92億平方米，按照2012年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積33平方米進(jìn)行計算，若取城鎮(zhèn)家庭戶均人口2.88人，則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬套，因此現(xiàn)有存量房所能提供的總供給為5426萬套住房。

　　同時根據(jù)家庭現(xiàn)有住房狀況推算的家庭剛性住房需求量為5500萬套，則僅有74萬套需求缺口需要滿足。進(jìn)一步，若再考慮到另有1600萬套保障房將計劃投入使用，現(xiàn)有住房需求缺口將完全被填補。

　　另一方面，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅的實施還將進(jìn)一步激活存量。十八屆三中全會《決定》要求加速推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)立法，以擔(dān)當(dāng)?shù)胤截斦杖胫髁Γ康禺a(chǎn)稅的開征為大勢所趨。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，若僅對家庭持有的多套房征收2.68%的房地產(chǎn)稅，就可以房產(chǎn)稅取代土地財政。而征收房地產(chǎn)稅增加了持有多套房的成本，若房地產(chǎn)稅使得持有一套房屋的成本高于收益，則戶主會選擇出售房產(chǎn)。數(shù)據(jù)核算顯示，在對多套房征收2.68%的房地產(chǎn)稅后將至少激活1132萬套存量住房售出。

　　同時，十八屆三中全會后，國務(wù)院總理李克強(qiáng)提出“整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，這項制度出臺以后，全面征收房地產(chǎn)稅的技術(shù)條件就基本具備。考慮到未來持有成本的增加，多套房家庭可能將拋出多余住房。

　　博文還稱“一至四月房價的下降是與去年同期的高增長相比的”。然而，更多的消息稱，“五一節(jié)”期間，一線城市房產(chǎn)成交量大幅下降，全國各地二手房也普遍出現(xiàn)有價無市的局面。目前房地產(chǎn)市場銷售并不“景氣”，遠(yuǎn)非任志強(qiáng)先生所說的“絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量”。

　　綜上，筆者認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)市場供給嚴(yán)重過剩，且存在大量空置，短期內(nèi)難以消化，快速擴(kuò)張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產(chǎn)市場的種種不健康因素都在表明：房地產(chǎn)泡沫正面臨被擠破的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場的“拐點”已經(jīng)來臨。(作者系西南財大中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任)

　　附2：甘犁：全國20%家庭有多套房 住房空置率達(dá)22.4%

　　2014年6月10日，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心在北京舉辦了以“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”為專題的新聞發(fā)布會。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛教授出席了發(fā)布會并作發(fā)言。發(fā)布會上，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁教授公布了基于2013年中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)及2014年最新季度數(shù)據(jù)計算出的住房空置率，并詳細(xì)分析了城鎮(zhèn)住房市場的發(fā)展趨勢。

　　看點一：我國家庭自有住房率達(dá)九成 超20%的家庭擁有多套房

　　記者從發(fā)布會現(xiàn)場獲悉，我國家庭的住房擁有率已達(dá)到90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。與歐美發(fā)達(dá)國家相比，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國家庭的20.3%，高出美國家庭的21.8%，高出德國家庭的33.7%。

　　同時，2013年中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛教授

　　看點二：住房剛性需求不到25% 而可實現(xiàn)的住房剛需僅3.1%

　　在考慮家庭住房的剛性需求時，甘犁和他的團(tuán)隊不僅包括在城鎮(zhèn)地區(qū)居住的無房家庭，還包括了在其它地方有房但在工作生活重心所在地?zé)o房的“人房分離”家庭，以及與父母居住在一起的成年子女的“啃老族”。該中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年8月到2013年8月，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求顯著下降，從28.2%降低至24.6%，下降近3個百分點。而2014年第一季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進(jìn)一步下降至22.2%。

　　另外，該中心在結(jié)合家庭在所居住房屋的年限和房屋面積，估算出有13.1%的城鎮(zhèn)家庭有潛在的改善型住房需求。

　　那么這些需求中有多少需求能夠?qū)崿F(xiàn)呢?甘犁說，他和他的團(tuán)隊在結(jié)合家庭的收入以及家庭資產(chǎn)狀況進(jìn)行估算后發(fā)現(xiàn)，全國家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足，其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛性住房需求為3.1%，可實現(xiàn)改善型住房需求為3.9%。

　　“我們在判斷家庭是否有能力購買住房時采用的標(biāo)準(zhǔn)為家庭是否能支付新房三成首付款”甘犁解釋說。

　　中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任 甘犁教授

　　看點三：現(xiàn)有存量可完全填補住房剛需 且還有1998萬套房屋供給過剩

　　該中心的數(shù)據(jù)同時顯示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)剛性住房需求上限約為2300萬套，可實現(xiàn)改善型住房需求上限約為950萬套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。因此，即使不計算“十二五”期間的保障性住房建設(shè)供給，現(xiàn)有的存量住房已經(jīng)可以滿足可實現(xiàn)住房需求。

　　看點四：2013年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4% 空置住房約4898萬套

　　中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套。在國際上，2000年至今，美國的空置率介于1%至3%。香港地區(qū)的住房空置率低于5%。歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。臺灣地區(qū)2001年的住房空置率為17.6%。可見，我國住房空置率高于其它國家和地區(qū)。

　　看點五：經(jīng)濟(jì)適用房空置比例達(dá)23.3% 未能發(fā)揮其社會保障作用

　　經(jīng)濟(jì)適用房是國家為滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭而提供的保障性住房。中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)適用房的空置率高達(dá)23.3%，僅次于商品房的空置率。數(shù)據(jù)同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟(jì)適用房的比例最高，達(dá)3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點。“收入最高的25%家庭擁有的經(jīng)濟(jì)適用房中27.5%的比例處于空置狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的資源浪費和‘錯配’現(xiàn)象，未能充分發(fā)揮其社會保障作用。” 甘犁在發(fā)布會上如是說。

　　看點六：4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房 降低了金融市場的效率

　　該報告稱，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額。空置住房占用的銀行貸款，屬于資本閑置，降低了金融市場的效率。空置住房的資產(chǎn)價值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會資源的巨大浪費。

　　現(xiàn)場答記者問環(huán)節(jié)

　　看點七：家庭擁有空置住房原因多樣化，有投資原因，也有為成年未婚兒子購買的“結(jié)婚房”。

　　該報告稱，家庭擁有空置住房原因多樣化。首先是家庭收入。收入最高的前10%的城鎮(zhèn)家庭，40%擁有空置住房，遠(yuǎn)高于其他家庭。有適齡未婚男性家庭，擁有空置房的比例達(dá)到28%，高于其他家庭的23.9%。家庭兒子購買“結(jié)婚房”的現(xiàn)象明顯。另外，房價租金比越高的地區(qū)，有空置比例越高。房價租金比沒上升10個百分點，空置比例上升0.6個百分點。甘犁解釋，房價租金比越高，租房動機(jī)弱，購多套房投資的動機(jī)更強(qiáng)，空置住房作為投資目的的可能性越大。該報告還發(fā)現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)化率的提高，更多農(nóng)村人口進(jìn)入城市，空置率會有所減少，但效果不是很明顯。城鎮(zhèn)化率每提高10個百分點，空置率僅降低2.6%個百分點，城鎮(zhèn)化率效果有限。

　　看點八：空置住房風(fēng)險較高 對房價下跌的抵抗力較弱

　　甘犁在發(fā)布會上稱：“房價一旦下跌，空置住房更容易虧本;同時，房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前，我國空置住房虧本的比例為5.4%，略高于非空置住房。但房價一旦下跌5%，將會有17.1%的空置住房出現(xiàn)虧本，遠(yuǎn)高于非空置住房的6.6%。若房價下跌50%，49.1%的空置住房價值將低于購買成本，而非空置住房僅為24.2%。

　　另一方面，從住房負(fù)債(包括銀行貸款負(fù)債和民間借款負(fù)債)來看，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前有住房負(fù)債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。如果房價下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房僅為3.3%。

　　“雖然房價下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風(fēng)險不大。”甘犁補充道。

　　附3：22.4%的空置率是如何得出的

　　本報北京6月12日電 “2013年住房空置率為22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。”本周，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心公布的一組數(shù)據(jù)引起熱議。

　　對于22.4%的空置率，不少網(wǎng)民認(rèn)為實際還要高，不過，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭昨天在媒體撰文稱，“全國城鎮(zhèn)住宅空置率為5%左右。即便考慮到調(diào)查時存在有居民少報套數(shù)現(xiàn)象，另外還有小產(chǎn)權(quán)房、城中村缺少統(tǒng)計等現(xiàn)象，我國城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。”

　　住房空置率之所以被置疑，是因為國內(nèi)從官方到學(xué)界，再到業(yè)界還沒有統(tǒng)一的口徑，在缺少官方數(shù)據(jù)的情況下，民間學(xué)術(shù)團(tuán)隊統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)，面臨著概念、樣本數(shù)量及統(tǒng)計方法等多重考量。

　　但一個不可否認(rèn)的事實是，一線城市二手房空置率走高。偉業(yè)我愛我家市場研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市近一年的二手房成交房源中，從原業(yè)主對房源的使用情況看，空置房屋占比高達(dá)46.1%。空置率較高的一個主要原因是“67.8%的業(yè)主有兩套或兩套以上房子，業(yè)主在出售房源時，另有住所”。

　　一方面是房價高企，人們抱怨買不起房;一方面是大量住房空置，這樣一對矛盾該如何化解?如何將存量房釋放出來，提高空置房的使用效率?如何通過盤活存量房，加大供給，降低日益高漲的房屋租金，滿足大城市年輕人的租房需求?毫無疑問，對這些問題的討論很有現(xiàn)實意義。

　　空置率如何得來

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩質(zhì)疑“空置率22.4%”這一數(shù)據(jù)的可信度，原因在于目前多數(shù)對空置率的調(diào)查方法都存在問題。“晚上數(shù)燈，燈滅著就是空置房，這樣統(tǒng)計來的數(shù)據(jù)顯然不準(zhǔn)確。”

　　而西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長、中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁則認(rèn)為，22.4%數(shù)據(jù)是有科學(xué)依據(jù)的。他說，調(diào)查從2009年啟動，2011年第一次入戶調(diào)查，2013年進(jìn)行了第二次入戶調(diào)查，今年又進(jìn)行了2次電話回訪，按照最新的時點，也就是上個月電話回訪情況，算出來這樣的空置率。“有2.8萬多個樣本，去年一年花了2000多萬元，動員了全校1600名師生，這是一個浩大的工程。”

　　“在全國2500多個縣(區(qū))里面，按照人均GDP分成10組，每組隨機(jī)抽取8個縣。每個縣隨機(jī)抽取4個社區(qū)(居委會、村委會)。然后我們派人到這些居委會、村委會匯總信息，繪制一個抽樣框，把每一套房子都繪在地圖上，給每個房子編碼，輸入計算機(jī)系統(tǒng)，最后隨機(jī)抽取20到50戶。”甘犁告訴記者。

　　甘犁表示，北京的樣本數(shù)量在1500戶左右，“我們把北京的社區(qū)、居委會、村委會排序，隨機(jī)抽中30個，然后每個村委會居委會再抽中50戶，入戶調(diào)查，其中涵蓋了不同層次的小區(qū)。”

　　談到調(diào)查樣本問題，中國政法大學(xué)社會學(xué)院副教授畢向陽認(rèn)為，“全國范圍的調(diào)查，樣本一般五六千就可以了”。在他看來，采取普查的話，民間團(tuán)體做不到，其次，樣本量大小不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是樣本是不是隨機(jī)抽取的。

　　在他看來22.4%的數(shù)據(jù)是比較準(zhǔn)確的。畢向陽說，“涉及資產(chǎn)，樣本可能會有偏差，特別富的人，根據(jù)我們以前的經(jīng)驗，不會真實反映房產(chǎn)情況，所以，現(xiàn)實中空置率可能更嚴(yán)重。”

　　22.4%的數(shù)據(jù)引起爭議的另一個原因在于，學(xué)界尚未對空置房的標(biāo)準(zhǔn)給出一個統(tǒng)一的定義。按照甘犁的理解，空置房指的是兩類情況，一類是因一套房家庭外出務(wù)工等原因而無人居住的住房;一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

　　“分子是全國空置住房，也是我們自己調(diào)查出來的數(shù)據(jù)，分母是全國的城鎮(zhèn)住房，這方面是根據(jù)國家公布的數(shù)據(jù)。”甘犁認(rèn)為，是有多套房的人拉高了住房空置率的數(shù)值，“入戶調(diào)查中，盡管沒有發(fā)現(xiàn)房叔房姐，但也遇到了一個家庭擁有14套房的情況。”

　　將“居民手中空著的房子”當(dāng)分子的做法，董藩并不認(rèn)同，他提出居民手中不住的空置房不應(yīng)算進(jìn)住房空置率里，因為已經(jīng)不屬于生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域，屬于消費環(huán)節(jié)，如同一個人買了很多衣服但大多不穿，不能再將這些衣服視為服裝廠的庫存。“空置房這個概念完全是對開發(fā)企業(yè)而言的，指的是開發(fā)商竣工驗收沒有賣出去或者租出去的房子。”

　　他說，“一線城市擁有兩、三套房子的家庭很常見，有的需要把老人接過來住，有的是給孩子結(jié)婚用的，有的是剛裝修完晾著的。”

　　空置率能否作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的宏觀數(shù)據(jù)

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也表示，“對空置率標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的說法。”在他看來，從個人角度理解，比如有很多人在海南買房用于度假，買房的人沒有出售和出租的意圖，算在空置率里面有什么意義?從開發(fā)商的角度來算空置率，完成了1000套的開發(fā)，賣出去800套，那就有20%的空置率，企業(yè)就要控制成本。

　　“實際上造成空置房的原因有很多，地方環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢、就業(yè)情況都有關(guān)系，這個數(shù)據(jù)對政府宏觀調(diào)控，對預(yù)測房地產(chǎn)風(fēng)險都有參考價值。”樓建波表示。

　　甘犁的調(diào)查報告顯示，2013年我國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。造成空置房的主要原因有，投資性購房、年輕人的婚房，養(yǎng)老用房，但對于具體比重情況，報告中并沒有顯示。

　　“變數(shù)太大、原因很多，不好計算各自的占比情況，但總結(jié)出了空置房的概率。”甘犁說，在樣本中，家庭經(jīng)營工商業(yè)的，空置房的概率就增加11.2個百分點;房價租金比每提高1倍，空置房的概率就增加6.1個百分點;投資風(fēng)險偏好強(qiáng)的家庭，空置房的概率就增加5.3個百分點。

　　對于一線城市空置率較高的情況，甘犁認(rèn)為，單獨看城市住房空置率的意義不大，只有做到統(tǒng)計出一個區(qū)的空置率，乃至一個小區(qū)的空置率，才能合理地引導(dǎo)市場預(yù)期，引導(dǎo)理性購房。

　　官方層面，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊4日表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準(zhǔn)確的官方定義。他說，國際上是以這個城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，總住房量作為分母，來計算空置率的。“我們在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。”

　　媒體報道，早在2010年8月，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人曾明確表示，國家統(tǒng)計局還不能計算出空置率。一方面是由于房屋空置是近幾年出現(xiàn)的新問題，調(diào)查統(tǒng)計制度還沒有來得及作出統(tǒng)計;更重要的是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計算出來很難。

　　這樣的說法，甘犁并不認(rèn)同。他回應(yīng)，“因為空置率的概念不一樣就不做(統(tǒng)計)，是一種借口。”他告訴記者，“我們調(diào)查的時候，問受訪家庭有多少房子，有沒有住人，有沒有租出去。沒有住人也沒有租出去的房子的數(shù)量，除以總房數(shù)，得出的就是空置率。”他認(rèn)為，還可以把空置率做得再細(xì)一點，比如空置了幾個月還是空置了幾年，空置率的計算也可以包括在建商品房。“不能因為沒有定義就不去做。”

　　如何提高空置房使用率

　　通過這次統(tǒng)計分析，甘犁認(rèn)為，當(dāng)前城市存量房和住房產(chǎn)能供給過剩非常嚴(yán)重。他告訴記者，通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，空置房約4898萬套，待售商品住宅供給是350萬套，總計5248萬套。

　　中國社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛向媒體表示，政策要調(diào)整到盤活存量這樣一個關(guān)鍵點上來。

　　“二手房市場要活躍起來。增加房產(chǎn)稅，降低交易稅，提高空置房的使用效率，將二手房市場盤活。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長卞洪登告訴記者。他認(rèn)為，在當(dāng)前的二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收的各類稅收有8種，其中個人所得稅比率最高。

　　“本意是抑制投資性的房屋買賣，但在現(xiàn)實中，很多家庭的剛需房也瞄準(zhǔn)了二手房市場，交易稅本來應(yīng)當(dāng)讓出售者承擔(dān)，但實際上都由買方承擔(dān)了，增加了購房者的負(fù)擔(dān)，不利于存量房的銷售。”他建議，要將存量房釋放出來，在政策上應(yīng)該加以區(qū)別，在打壓炒房的同時，更要照顧剛性需求。“政策要差異化，不能一棍子打倒一片。”

　　除了盤活二手房，甘犁表示，一線城市中，還有大量的租房需求，現(xiàn)在的房屋租賃市場也很混亂。中介掌控了房源之后，開始操縱市場、抬高租金，制定霸王條款。“損害了租賃市場秩序，所以，要免除租房稅費，規(guī)范租房市場，保護(hù)出租雙方利益。”

　　據(jù)媒體報道，2012年，北京市政府下發(fā)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》。《意見》規(guī)定，將鼓勵北京市有關(guān)部門、各區(qū)縣成立國有房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，集中開展房屋租賃經(jīng)營。

　　但這個《意見》在當(dāng)時遭到了一些學(xué)者的反對。北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授梁小民曾表示，政府要做的是從管理上下功夫，不要既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員。如果一定要設(shè)立，不能定義為企業(yè)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，必須定義為公益機(jī)構(gòu)，來補充私營市場的不足。例如，建立一個免費信息發(fā)布平臺，供出租者與承租者進(jìn)行溝通。

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