3月30日，中國人民銀行、住建部、中國銀監會在股市收市后，聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》。該政策出臺之后，市場歡呼聲一片，什么三支利箭將刺激房價重新上漲?甚至于不少地方的房地產開發商立即坐價而起，賣房者立即反價，以為該政策的出臺會如2008年的131號文件那樣重新掀起一場國內房地產市場炒作熱潮，但實際上這是房地產開發商自己的理解，也只是賣房者個人愿望，實際上這次的房貸新政只不過降低購買第二套住房的準入門檻，讓所謂的改善性住房需求釋放出來。以此來救起正在快速下沉的房地產市場，以此來拯救陷入嚴重的困境的地方政府土地財政及減緩中國經濟增長下行的壓力。而拯救地方政府的土地財政困境最為重要。

　　但是，當前的房貸新政能夠把所謂的改善性住房需求釋放出來了嗎?首先來看到所制造出來的改善性住房需求，如果房價還在上漲，政府的政策又對購買住房有一定程度限制，購買住房者預期購買住房之后能夠以更高的價格出售，那么這種改善性住房需求會存在，否則在高房價下及住房價格又在下跌，那么這種改善性住房需求是不存在的。有房的居民根本就不會進入住房市場。本來就不存在的改善性住房需求，降低市場進入門檻，哪里去釋放這種改善性住房需求呢?

　　其次，“330房貸新政”更多的是強調降低購買第二套住房的首付比例，只是降低讓更多的購買住房者進入的門檻，但是如果改善性住房需求存在，也只能是住房投資需求而不是消費需求。作為住房投資者來說，進入市場杠桿率的高低自然很重要，但更為重要是利率水平。因為，對于任何長期投資來說，利率是投資收益的決定性因素?？梢哉f，盡管2014年央行房貸新政要求銀行對購買住房者給出更多的利率優惠條件，支持住房消費，但是在目前的金融市場下，要做到這點是困難的。因為，受目前銀行存款利率上浮30%約束，甚至于下半年可能存款利率全面放開的約束，銀行的存款利率全面上漲是必然的趨勢。如果存款利率全面上升，貸款利率也會隨之上升。這時購買住房者的貸款利率想有多少優惠比較會困難。而且杠桿率越高，也就意味著購買住房者貸款越多，利率高的負擔就越大。如果住房市場賺錢效應已經成了歷史，那么投資者能夠進入市場嗎?所謂改善性住房的需求也無從釋放。對于這些政策制定者應該是很清楚的。

　　如果說政府房地產新政是想釋放不存在的改善性住房的需求，結果是無解。但市場應該看到這不是政府的根本目的。中央政府要做的還是要救地方政府的土地財政。因為，當前房地產市場的周期性調整，盡管已經有一年多的時間，房價下跌也有幾個月，但無論是一線城市，還是二線以下的城市，房地產市場基本上處于僵持的狀態。即價格稍微下跌，銷售快速下降。而這種情況再僵持下去，可能會嚴重影響地方政府的土地財政。即使最近中央政府希望債務置換來化解其風險，但如果沒有地方政府的土地財政要化解其風險是不可能的。

　　因為2013年地方政府的土地出讓多金增長為44%，而到2014年則增長下降到17%，土地出讓多金增長快速下降。而且如果住房市場繼續低迷與僵持，地方政府的土地財政還會大幅下跌。在這種情況下，不僅土地出讓多金快速減少，而且各種稅收也會跟著減少。就上前的情況來看，地方政府土地相關的收入，包括賣地及稅收，占地方政府財政收入一半，一旦這些收入不能獲得保證，而急速減少，地方政府財政將面臨著巨大的風險。

　　如果把這種情況放在地方債務的背景下來看，問題更是會嚴重。從這幾年來的情況可以看到，盡管中央政府一直在地方政府的債務在審計，但是到目前為止沒有看到這些審計結果數據，只是說地方政府債務在可控的范圍內?；蛟趪H允許的標準3%以下，而實際情況如何，市場一無所知。但這樣一個平均數，可能把好的壞的混在一起，但實際上有些城市可能會相當嚴重。如果房地產低迷而導致土地出讓多金快速下降及還債壓力快速增加，這對一些城市來看可能是致命的。這就是為何政府要千方百計來救房地產市場。

　　但是一個不可持續的房地產市場總是想讓它能夠維持，一個泡沫的巨大的房地產市場總是想讓其泡沫不破滅，一個高房價的市場總是想把價格頂在天花板上讓投資者涌入，政府總是出臺各種救市場政策來這樣做，實際上這只能把國內的房地產市場越推向更高風險的地方，讓國內房地產市場更加不持續。最后的結果只能是華山一條跌，房地產泡沫破滅，當前的房地產政策根本就救不了地方政府的土地財政!反之，還會帶來更多的問題。

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