前言：3 月30日，央行、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發(fā)房地產(chǎn)新政以穩(wěn)定樓市增長，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為 30%;此外，個人出售2年以上住房免征營業(yè)稅。至此，加上上周剛剛落地的國土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

　　對于這些政策能否起到救市作用，一夜間說法不一。今天，識局君的一位從事房地產(chǎn)的朋友特地為此寫了這篇文章，啥也不說了，讓我們看看行業(yè)人士如何看待這些所謂的救市政策的吧。

　　正文：

　　剛剛過去的周日(3月29日)，我從上海周邊的某個地級市去上海見朋友時，我還在和他說想跳槽，不想繼續(xù)在房地產(chǎn)公司待了，因為行情實在太差了。尤其讓我傷心的是，買的房地產(chǎn)公司股票也虧得不成樣子。

　　要知道，3月29日之前的兩天，當時國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)聯(lián)合下發(fā)了一個文件，算作是對房地產(chǎn)市場的一種刺激。但我并不是那么樂觀。

　　3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知明確要求各地合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在樓市高庫存地區(qū)，減少住宅用地供應(yīng)量直至暫停計劃供應(yīng)，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地的轉(zhuǎn)型。

　　為啥不樂觀呢?因為，從我們公司角度來說，我們正在想把已經(jīng)舉牌的地退掉。我們正在和某地政府溝通一件事，就是想把已經(jīng)買下的地退掉，但又不想付違約金，說這塊地沒達到交付標準，我們不滿意，要退。地方政府也不是吃素的，他們直接說，退可以，已經(jīng)交的錢就拿不回去了。。。要知道，這塊地我們花了幾個億，每年利息成本就有2000萬。我們壓力很大，不可能讓這塊地荒廢著，又不可能去開發(fā)，因為開發(fā)出來的樓盤銷售價格很低，還不如不開發(fā)。地已經(jīng)不是那么炙手可熱了。

　　對了，我還沒介紹我是誰。我是一家地產(chǎn)公司某省分公司的負責人，平時主要負責公司在ZJ的項目。2006年從上海一所大學碩士畢業(yè)后(讀碩士之前我已經(jīng)工作過5年)，我一直在這家房地產(chǎn)企業(yè)工作，從基層做到現(xiàn)在這個位置。

　　或許你會覺得我發(fā)展還算順利，其實，我并沒有以前那樣輕松。現(xiàn)在壓力越來越大，心情也越來越不好。所以我這半年來一直在考慮是不是要跳槽下，比如自己創(chuàng)業(yè)等等。我曾經(jīng)開玩笑地自嘲說，萬科的毛大慶都離職了，我有啥好留戀的?

　　原因就是房地產(chǎn)市場實在太糟糕了。我們在某地樓盤的一個隔壁開發(fā)公司的樓盤，開發(fā)時周邊房價是1.4萬，等房子可以銷售時，周邊房價是9000。我相信大家會明白的，不是說結(jié)束了暴利，而是說根本沒錢賺了。因為拿地的成本價加上各種稅賦，成本已經(jīng)超過了9000。當然，這個是隔壁公司的情況。我們因為在當?shù)亻_發(fā)的都是豪宅，來買的都是各種土豪，盡管房價沒那么降得快，但也降了。

　　這一切基本都在這一年多內(nèi)發(fā)生了。尤其是2014年下半年，不少地區(qū)的房價是一瀉千里，說實話，無論我怎么努力，我都對抗不了這個大趨勢：房價跌了。

　　房價跌了，還是要把房子賣出去，怎么辦?我采取了很多種方式，比如經(jīng)常舉辦各種養(yǎng)生的論壇，讓高端客戶來聽，通過這種方式來吸引客戶，結(jié)果每次都有1到2個客戶簽約。雖然不多，這個結(jié)果已經(jīng)讓我們很滿意了。

　　但盡管如此，房地產(chǎn)銷售的去化仍然很慢。后來我們適當降低了價格，偶的神，第一期的業(yè)主就來鬧了。恨不得把我給吃了，我當時就納悶，房價漲的時候為啥沒人給我送“紅包”，房價跌的時候為啥都來找我要錢或退房。

　　中國的契約精神真的很差。這些“打砸搶”的客戶也很聰明，他們不說是因為房子售價降低而來鬧事，而是找出房子的各種缺點，比如漏水等來作為退房的理由。

　　不過，后來周邊各個樓盤也頻繁降價，業(yè)主們也習慣了，鬧事的就越來越少。這說明，我們的業(yè)主投資心態(tài)還不成熟，沒有經(jīng)過大風大浪的洗禮。

　　樓盤的定價是個市場行為，我覺得可能賣得好，我就定價高;我覺得可能賣得不好，我定價就會降低。客戶買與不買，這是自主行為，沒有人回去強迫。所以請尊重下契約精神。

　　回到正題。《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》其實對普通老百姓沒啥影響，因為老百姓不懂這些知識。但30日的通知則切切實實地影響了買房人的意愿。

　　看到有新聞這樣說：央行昨天終于在千呼萬喚中出臺了新的救市政策，且藥劑猛于市場預期，緊接著，財政部和稅務(wù)總局也接連公布利好政策。對坊間傳言的二套房首付比例降至5成，直接送了個“呵呵”，以4成的高姿態(tài)告訴你們：樓市疲軟?!早就告訴你們“工具箱里的工具”還有很多了!

　　具體來說，央行、住建部、銀監(jiān)會30日聯(lián)合下發(fā)通知，二套房貸款最低首付比例降至四成，同時公積金委托貸款購買首套普通自住房最低首付比例下調(diào)為20%。財政部還下發(fā)通知，購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅。

　　具體來說，可以看如下這個表格：

　　二套房首付比最低首付款比例為60%，北上廣深最低首付款比例為70%擁有1套住房且購房貸款未結(jié)清，最低首付款比例為40%

　　公積金貸款首付比首套普通自住房貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的，最低首付款比例為30%　　購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;

　　擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款，再申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%

　　對于這個政策，我個人認為短期內(nèi)是一大利好。畢竟首付標準降低了，且免征營業(yè)稅。再次證明了央媽對房地產(chǎn)是真愛。

　　這個政策的影響有如下幾點：

　　1、降二套房貸首付及2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅，有助于吸引改善需求入市。

　　2、這個政策對一線二線城市有積極作用，對三四線城市幾無影響，因為后者嚴重供過于求，庫存太高了。

　　3、現(xiàn)在目前的經(jīng)濟環(huán)境與前幾年不一樣，單個政策等只能起到短期的效果。長期來說，房地產(chǎn)市場還是走下坡路，因為供嚴重大于求。

　　4、一線城市的銷售可能會好起來，但一線城市因為不放開限購，所以整體來說，效果也不會如預期那么大。比如說，在上海，外地戶籍的“單身狗”仍然不能買房，而這個群體很龐大的。

　　對于未來的判斷，我有幾個基本認識：

　　1、房地產(chǎn)紅利時代已經(jīng)過去。靠土地增值和資金杠桿賺取利潤的房地產(chǎn)時代也已經(jīng)結(jié)束。一兩個政策不能改變房地產(chǎn)行業(yè)供過于求現(xiàn)狀。未來，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個利潤一般的行業(yè)，不能再把他當成是暴富的利器。

　　2、二、三、四線房價會繼續(xù)下降。熟悉業(yè)內(nèi)情況的人應(yīng)該都知道，庫存實在太多了，泡沫十分嚴重。且現(xiàn)在很多中小城市的老百姓都有2套及以上的房子，根本無需再買房子或投資。全民炒房的時代已經(jīng)過去。

　　3、一線城市市中心的學區(qū)房等仍然有價值。這個是剛需，基本上不太會跌，而且還有一定程度的上漲空間。

　　對于樓盤銷售價格是否要調(diào)整，我個人傾向于維持原價，當然同時也會看看周邊樓盤的動態(tài)。整體來說，這個政策猶如“偉哥”，只能支持一段時間吧。

　　我個人還是決定不把房地產(chǎn)進行到底，仍然準備跳槽罷了。等我把這個樓盤開發(fā)完了，就換個工作吧。本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場仍然還是有錢賺的。但為何我還要跳槽，因為在一個走下坡路的行業(yè)工作總不那么令人開心。是的，個人不要和大氛圍和大的趨勢作對，要順勢而為，僅此而已。

　　附：財經(jīng)網(wǎng)整理的該政策的具體操作層面的影響

　　1、 對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　翻譯：意味著買房門檻將有所下降。舉個例子，北京東四環(huán)到五環(huán)之間，交通比較方便的小區(qū)，一套90平左右的房子，市值大概400萬元，按照現(xiàn)有的二套房首付比例七成算(全國六成，京滬等個別城市為七成)，首付款需要付280萬元，若二套房首付降為四成，則減少120萬元!只要付160萬元。也就是說，以前你有160萬，首付只夠買一個60平以下的房子，但二套房首付降為四成以后，你有160萬，就能夠撬動一個90平左右的房子~以前買了二套房你就兩手空空，需要勒緊褲腰帶了，現(xiàn)在你可能還有余錢，買買理財產(chǎn)品。

　　2、 使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%。

　　翻譯：用住房公積金貸款買首套房，最低只用付兩成首付。如果你身在北上廣，這條基本跟你沒關(guān)系了，這主要是為了滿足比較底(diao)層(si)的群體的購房剛需，也主要是針對三四線城市的，因為目前三四線城市有大量積壓庫存。

　　此外，以前公積金貸款跟首付比例掛鉤的政策，都是規(guī)定面積的，而此次統(tǒng)一調(diào)整，并未限定面積，因此對于90平米-140平米區(qū)間的普通住宅，也是利好，因為這個區(qū)間正是3室及以上的改善型住房分布區(qū)。

　　3、Diao si早點洗洗睡吧，沒你啥事：

　　對第2點的補充。為啥上面一條跟北上廣的你無關(guān)?舉個例子，北京目前公積金貸款上限提高至120萬，假設(shè)現(xiàn)在首付只需要2成，房價大約在150W左右，如按照單價2W算，那么房子面積是在70平，屬于小兩居。這種房子，得在5環(huán)外甚至周邊郊縣才能覓得，通勤時間大概1.5-2小時。

　　4、擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

　　翻譯：一般買改善型住房的一線城市白領(lǐng)，要么就是準備要孩子了，要么就是孩子上學希望往城里換。這條是針對這些家庭的。這些小康家庭如果已經(jīng)有一套房，而且貸款已經(jīng)還完了，此時若你要再次申請住房公積金買房，首付最低只用付3成。

　　5、 購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅

　　翻譯：如果你的“豪宅”(非普通住房、面積超過144平米)買了2年或2年以上，要轉(zhuǎn)手，可以減稅，而不是全款征收。

　　6、 購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅

　　翻譯：這意味著，你手上的二手房，想轉(zhuǎn)讓出去不用像過去一樣等到5年，不滿5年轉(zhuǎn)讓需要繳稅。現(xiàn)在只要2年，你就可以將手中的二手房進行完全免稅的交易。以往很多業(yè)主為了滿足五年唯一的條件，紛紛辦理假離婚。這回5改2，你可以早點賺到錢，意在鼓勵大家交易。

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