鄂爾多斯房產開發火爆

　　據媒體綜合消息，因煤炭而聞名的鄂爾多斯傳出地產老板欠債自殺的消息。在當地調查了解到，鄂爾多斯地產老板王福金自殺與民間借貸有關。據介紹，其公司向數百名民間借貸人借了2億多元錢，每月光利息就要支付700多萬元，但公司的房產銷售卻陷入停滯，資金鏈斷裂。

　　王福金之死或許僅僅揭開了鄂爾多斯房地產危機的冰山一角。有業內人士表示，對于鄂爾多斯其他很多房地產企業來說，都面臨這樣的情況(資金鏈斷裂)，只是程度不同罷了。

　　“鄂爾多斯房產已狂奔了5年，按照目前的建設進度，再過2年，鄂爾多斯人均至少擁有10套住房。”一名當地房產老板稱，目前房產市場嚴重供大于求，銷售陷入停滯狀態。

　　對于王福金的死，更多業內人士看成是鄂爾多斯房地產市場資金鏈面臨大面積斷裂的一個信號。曾深入鄂爾多斯當地調查民間資本現狀的高和投資金融分析師李慧忠說，在鄂爾多斯，整個財富的發動機是煤炭，而房地產是財富的儲蓄罐，中間環節則是靠高利貸支撐。

　　在鄂爾多斯采訪所見，到處都是建成或者在建的大樓以及滿大街的樓市廣告。然而，與開發的火爆相比，當地的房產銷售卻基本無人問津。

　　花費60億元巨資打造的康巴什新區成為鄂爾多斯房產泡沫的最佳標本。在這里，高樓鱗次櫛比，街道寬闊空廣，成片的住宅區卻人煙稀少，被部分媒體冠以中國“鬼城”之名。

　　站在鄂爾多斯康巴什新區的中心廣場上，四周是造型各異的博物館、圖書館、歌劇院以及各類政府機關大樓，氣勢恢宏，很有國際大都市的氣派。然而，放眼四周，卻很少見到行人。寬闊的大街上只是偶爾活動著一兩個身穿橘黃色衣服的清潔工人。“平時也只有政府工作人員出來走走，到了周末幾乎沒什么人。”清潔工人王師傅告稱，這里的特點就是人少樓多，大街上除了過往車輛外，行人很少。“幾年前各個政府機關搬過來后，公務員都在這邊上班，才增添了一點人氣。不過大多數人也都住在東勝區，一到周末回家后，這里又冷清了。”

　　這個只用了5年時間就建成的康巴什新區，目標是打造成為鄂市新的政治、文化、金融中心，現在仍在繼續著它的建設步伐。在新區乃至整個鄂市，“打造百萬人口康巴什新區”的標語隨處可見。但即便建成了這么多的房子，康巴什仍似一座空城。走訪了幾個樓盤，發現售樓處基本無人問津。撥打廣告牌上的售樓熱線，竟然無人接聽。

　　開發火熱的背后，是鄂爾多斯近年來一路飆升的房價。

　　當地一名姓石的房產老板介紹，在2006年之前，當地房地產市場還算平穩，“仿佛一夜之間，房產就開始火爆，大家都發瘋了似地去搶房，凌晨一兩點就去排隊等拿號，而且好多人都是一口氣買好幾套，好像不要錢一樣。”

　　搶房潮隨之帶來的是房價直線飆升。“從2005年到現在，這里的房子6年間翻了差不多6倍。”據其介紹，2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價僅為每平方米1000元左右，現在康巴什新區房屋均價已經超過6000元，一些新開的別墅樓盤，售價甚至高達2萬元以上。

　　如此瘋狂的開發浪潮之下，鄂爾多斯究竟造了多少房子?每個人又有多少房子?

　　根據資料顯示，僅僅2010年，鄂爾多斯房地產開發實際施工面積2696萬平方米，全市商品房銷售面積達1009.4萬平方米。

　　鄂爾多斯市區人口只有35萬左右，僅僅算算在去年到今年第一季度的購房數量就很可觀，再算上建成或者在建的房產存量，數字相當驚人。而在前兩年的搶房潮中，鄂爾多斯市區居民差不多已經人均擁有3-4套房。

　　“鄂爾多斯人均住房擁有量應該排在全國首位，按照目前的建設速度，再過兩年市場上的商品房總套數，人均將至少達到10套。”那位石姓房地產老板在接受采訪時如是表述，“沒有人能看得懂鄂爾多斯。這是所有來到鄂爾多斯的人對鄂爾多斯房地產市場的評價”。

　　只是誰也未想到，形勢在今年急轉直下。“現在賣不動了。”這是幾乎所有房產開發商的共同嘆息。

　　房產商的資金鏈一旦發生斷裂，不少房產商將面臨破產境地，或許將再次出現王福金第二。

　　鄂爾多斯民間借貸保守估計2千億

　　據《新聞晨報》報道：在鄂爾多斯調查發現，當地有著一個龐大的民間借貸市場，參與人員廣泛，人與人之間通過熟人關系進行借貸，方式隨意，以信任度為保障。而維系當地房地產高速發展的資金，竟有八成來自民間借貸。

　　一個不容忽視的問題是：民間借貸的利息遠高于銀行，一旦所投入的資金產生不了更高的利潤，便會引發連鎖危機。對此，多次考察過鄂爾多斯，對民間借貸有深入研究的中國中小企業協會副會長、溫州市中小企業促進會會長周德文直言，鄂爾多斯是民間借貸最嚴重的地區之一，目前的形勢已經相當危險，如不采取措施，“極有可能成為"溫州第二"。 ”

　　鄂爾多斯因其境內的“羊、煤、土、氣”豐富資源而變得揚眉吐氣，其中已探明的煤炭儲量為1496億噸，約占全國煤炭探明儲量的六分之一。據其民間普遍流傳的說法是，按照現在的開采速度，鄂爾多斯的煤可以再挖700年。

　　據當地一名姓石的房產老板 (本人不肯透露姓名)介紹，2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產涌入。可以說，最初房地產的“血液”，大都來自煤炭。

　　伴隨著房地產的火熱，到2010年底，鄂爾多斯全市房地產企業多達442家，幾乎每一個能源企業均有房地產開發業務，而煤礦，則是支撐鄂爾多斯房地產市場的最重要也幾乎是唯一的動力源(600405,股吧)。

　　同時經營房地產和煤炭兩個業務的伊泰集團就是如此。該公司的財報顯示，2011年中期，其煤炭業務利潤占整個集團利潤95%以上，毛利率高達62%，這成為其房產開發的堅實后盾。

　　然而，在手頭拿到的一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的關于鄂爾多斯《中國民間資本投資調研報告》中顯示，在鄂爾多斯，房地產開發的資金主要來自民間借貸，而非傳統的銀行。

　　房產業的資金來源如何從煤炭變為了民間借貸?一名長期從事放貸業務的當地人劉先生介紹，民間放貸其實也是自煤炭業始，最開始煤礦開發也向民間集資入股，隨著煤礦增值民間放貸人也受益匪淺。獲利后對住房有了需求，又促成了房地產的火爆，民間放貸人再次將資金投向了房產。

　　另一方面，鄂爾多斯銀行業對房地產開發貸款以及其他產業一直持比較審慎的放貸原則，這主要也是因為大部分民間資本寧愿將資金投入到民間借貸體系中，而非銀行。鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%左右，而借貸成本一般則在月息3%，最高甚至可達月息4%-5%的高位。因此房產商更青睞于民間融資。

　　根據調研報告顯示，截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統房地產開發貸款余額僅59.7億元。在360.7億元的投資規模中，僅占不到16.55%。

　　多次在鄂爾多斯調研，對民間借貸有深入研究的溫州中小企業促進會會長周德文對鄂爾多斯目前的經濟狀況深表憂慮，“鄂爾多斯是我見過的民間借貸最為嚴重的地區之一，目前已經到了非常危機的時刻，若不及時采取措施，很可能成為"溫州第二"!”

　　周德文去年到現在共4次到鄂爾多斯調研，他表示當地的民間借貸相當普遍，甚至要超過溫州。“民間放貸最誘人的是高利，當前地下錢莊月利過5分已經是常態，高的甚至達到七八分，按照這個借貸利率，如果靠民間借貸，一個企業的毛利要達到5分才能存活，但是有幾個行業能達到這個毛利呢?”

　　在鄂爾多斯，由于眾多的民間借貸都是投資到房地產業，而恰恰房地產遭遇寒流，房子賣不出去，現金收不回來，同時還要支付高額的利息，面臨著資金鏈斷裂甚至企業破產的危險。“地產老板自殺的事件已經敲響了警鐘，如果再不采取措施，鄂爾多斯很可能成為"溫州第二"，甚至更嚴重。”

　　揭秘鄂爾多斯民間借貸

　　鄂爾多斯市的民間借貸市場究竟達到什么樣的規模?來自官方調研的保守估計，其民間信貸資本至少在2000億元以上。

　　一般城市銀行的信貸總額為當地上一年GDP的130%。但在鄂爾多斯，2010年末全市金融機構各項貸款余額(不含個人消費貸款)僅為1332.9億元，而同期鄂爾多斯的GDP達2643億元。這說明支撐鄂爾多斯煤炭、房地產行業的資金來源主要是民間借貸。

　　在鄂爾多斯，民間借貸形式一般包含個人組織、小額貸款機構、企業間的拆借、典當行等多種形式。各類組織加在一起有上千家。由于民間借貸是一個較為隱秘的產業鏈，因此很難估算民間資本在各行業投資總量以及所占的比例。

　　曾經來自官方內部的一項評估顯示，民間資本占房地產比例可能達到30%-40%，而占煤礦行業的比例則達60%-70%。但這一數字的準確性即使調研者都很難把握。

　　鄂爾多斯市的民間借貸究竟是一種怎樣的形式?據了解，這種借貸其實方式非常簡單，有時候就是一張小小的紙條足以。

　　一名放貸人郭女士出示了她手中的幾張借條。據觀察，每張紙條上的抬頭都寫著借款單，上面的主要內容是“今借到××人民幣××萬元”，下一行寫明了期限，再下一行寫明了月利率3%，然后有借款人的蓋章，擔保人的簽名。

　　“這已算是稍微規范一點的了，還有更簡單的，只是一張條子，上面只寫借款人、債權人以及金額，連借款期限和還款方式都不寫。”郭女士介紹，在鄂爾多斯，這樣的借條比比皆是，不過借款人之間基本都是相互認識的熟人，基于彼此的信任才出借的，也不會寫很嚴格的借款合同。

　　在鄂爾多斯，就是這樣的一個神奇的資本運轉體系，而威脅這一體系的基礎，則是來自傳統熟人社會的信譽。很多上億元的民間借貸，甚至煤礦的轉讓，只有一張白紙，沒有任何法律文書。但這個民間金融體系只跟內部人做生意，不接納陌生人。

　　但也有騙貸的事情發生，當地出租車司機馬先生講述了一件真實的事情：有一個人拿了幾百萬元，買了兩輛好車，租一個好辦公室，開著車去借錢，別人一看他的裝備就同意借了，很快就借了幾個億，結果錢到手后他轉身就跑路了。“鄂爾多斯人的錢好騙。”他笑言。

　　鄂爾多斯民間借貸體系發達，參與人員范圍相當之廣，當地人透露，不少公務員也參與了放貸。“鄂爾多斯民間資本體系維系著一種近乎體內循環的分配。”住建部政策研究中心的這份調研報告如此分析。在這種體系下，最初由煤炭產生的暴利分配給煤礦主以及入股人，再投資煤礦以及房產等暴利行業，以高利吸納民間資金的同時，創造出更高的利潤，然后再通過熟人網絡的擴大分配給更多的人。而在這體系的支持下，也造就了鄂爾多斯活躍的經濟體和窮人致富的實踐。這樣的體系也造成全民放貸的盛景，幾乎無人幸免。

　　在王福金自殺事件中，王福金向民間借貸的就有數百人之多，其中不乏他在法院的同事，以及一些親戚朋友。不少人還發展了“下線”，向自己的熟人借錢再借給王福金，層層相扣形成類似傳銷的上下線關系。

　　近期在鄂爾多斯市曝出的非法吸收公眾存款案還有數起，其中，眾博商貿有限責任公司老板梅良玉一案、金億泰汽貿擔保公司總經理祁有慶一案，蘇葉女涉嫌非法吸收公眾存款案等，涉案金額均在億元左右。這幾起案件中，都有公職人員參與放貸。

　　其中，祁有慶一案的報案人數已經超過百人，放貸者涉及各行各業，上到政府公務員、下到環衛工人，金額從3000元至數十萬元不等。公職人員及其家屬為數眾多。這主要和祁的身份有關，他是鄂爾多斯市電臺退休人員，他的一些直系親屬在當地機關擔任或曾任要職，不少人向他放過貸。（