中國房地產大趨勢

·王志清　　

一、當前中國的房地產狀態　　

　2010年12月7日　，中國社會科學院正式發布了由社會科學文獻出版社出版的《2011年中國經濟形勢分析與預測》藍皮書?！　?/p>

藍皮書指出，2010年是我國房地產的調控之年，中央政府對房地產的調控成效顯著，開發商囤地現象得到了初步遏制，利用貸款投資和投機住宅的需求也得到了初步控制。房價漲幅從2009年的25%左右，預計可能下降到2010年的15%，比上年下降10個百分點?！　?/p>

藍皮書認為，從住宅投資、銷售面積、銷售額和房價走勢看，2010年1~8月，住宅投資完成19876.18億元，銷售　52704.47平方米　，銷售額26418.24億元，分別比上年增長33.9%、6.7%、12.6%。全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，上年同期為4800元左右，較上年同期上漲15%。考慮2010年后4個月需求不變，預計全年住宅房價漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個百分點。　　

藍皮書還特別強調指出，房地產宏觀調控政策絲毫不能放松。明年房地產經濟及房價走勢，主要取決于政府調控房價的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。一種可能是陷入價格上漲與暴漲之間的惡性循環。如果調控放松，房價將會報復性反彈，價格可能上漲20%~25%。另一種可能是房價略有下降或者溫和上漲?！　?/p>

最后，藍皮書指出，要解決中國的住宅問題，需要按照人口城市化的居住需求足額供應土地；從房價收入比以及房價上漲速度與居民收入增長速度的關系入手，科學調控房價水平；宏觀調控不僅要用信貸手段，更重要的是要用稅收手段；需要徹底改革土地房產及其收入體制，使地方政府能有一個穩定合理又不推高房價的房地產財政收入渠道；需要讓農民在農村的資產能夠變現，讓其增強在城市和城鎮中購買住宅的能力。只有這樣，才能從根本上解決中國數億人的居住問題?！　?/p>

二、影響房地產市場價格的原因　　

眾所周知，房地產開發一定有成本構成。早期的房地產開發，多為劃撥土地，其房價構成多為建造成本。但從2002年以后，由于在城市中心區的改造力度越來越大，動遷補償在房價的成本構成中節節上升，也必然推漲地價?！　?/p>

特別是2005年以來，我國經濟與世界主要經濟體聯系的越加緊密，經濟的全球化越來越深刻的影響到我國的經濟走勢。外貿規模、貨幣發行量、匯率走勢、美元的價格走勢、GDP增長率、不斷疊加的通脹累積效應、宏觀調控對策等，都嚴重的影響到了房價的漲幅?！　?/p>

此外，房地產之外的利益關系也嚴重的抬高了地區房價；社會的資產價值追求取向，導致剛性需求加速提前釋放；媒體宣傳因廣告整合的力量越來越主導房價走高?！　?/p>

一般來說，在經濟高速發展時期，當人均GDP保持年均14%的高增長率，貨幣供應量的增長率決定了股市和房地產價格的年均上漲速度。未來股市和住宅價格、土地價格是仍將可能保持較快速上漲的。一般來說，貨幣供應量的增長率決定了股市大盤指數的增長率，同時也將決定房地產價格增長率?！　?/p>

下表是收集到的北京、大連房價與GDP、匯率、貨幣發行量、CPI對應房價關系的部分資料，可清晰地見到2000年到2010年房價走勢，對研究和判斷未來的房價走勢將有幫助?！　?/p>

GDP、匯率、貨幣發行量、物價與房價關系表　　

注：1、北京選取內城四區（非通州、豐臺、朝陽、海淀四熱點地區）房價；2、大連選取中山、西崗、沙河口、甘井子區市內四主城區房價。表中紅字數為2010年估計數。

貨幣供應量增長率與房子、股票等資產價格相對應，一般來說，貨幣供應量的增長率決定了房價的增長率。1990年，上海、北京、廣州市的商品房價大約在1200--1000元/平方米，目前北京中心區的房價普遍在4--7萬元/平方米，二手次新房在3--6萬/平方米。因此，按1990--2009年貨幣增長了39倍來看，北京、上海這兩個超級大都市的房價也已經基本與貨幣供應量的增長率相適應?！　?/p>

未來5年，中國經濟發展速度若依然保持在8%--10%，貨幣供應量仍將保持18%左右的速度，即便CPI保持3%的通脹，房價等資產價格在超多貨幣的包圍下，若不有效調控，必定每年也將有不小漲幅?！　?/p>

三、調控的目的和將來必然的演變　　

1、調控房價，調整房改相關政策，落實房改目標，將是今后一個時期主要的政策選項。房地產是建立在土地上的開發，不是完全競爭的自由主義經濟。任何國家都會干預控制房地產，只是形式不同。而中國的土地屬于國有，因此，房地產在中國是最典型的政策經濟。當前的政策演變，決定了開發商未來的利潤，與政策合作的潘石屹心態，才是開發商最明智的選擇?！　?/p>

2、為了控制房價，限制房地產開發商囤地捂盤生財，今年4月份，監管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準其上市、再融資和重大資產的重組；到10月中旬，對房企重組正式叫停；再到11月份，只要主營業務收入中出現自房地產業的上市公司融資要求也將不予通過。　　

至　12月6日　，今年房地產一級市場融資額不超過100億元，而2009年是1218.35億元，其中今年通過首發和配股募資的資金為零。在這樣的環境下，房企只有兩條出路：一是到境外尋求融資渠道；二是在內地另謀出路?！　?/p>

證監會稱，為堅決貫徹執行“新國十條”精神，已暫緩受理房地產開發企業重組申請；對已受理的房地產類重組申請，將征求國土資源部意見。隨著房企重組申請和再融資審批相繼暫停，國內房企在中國資本市場的再融資大門已全部關閉?！　?/p>

這是為了限制房地產開發中的不正當暴利，使房價與社會大眾的收入相適應；是為了保證金融安全，不出壞賬，避免經濟大起大落，以利于可持續發展。因此，從長期上看，是對房地產行業利好?！　?/p>

3、長期的調控政策，是要待中國黨的十八大以后才能更明朗。鑒于英國、德國、日本等國房地產發展的經驗，中國房地產是必然要走新加坡或重慶模式的，在政策上，可能做第二次房改的重大調整?！　?/p>

我國計劃未來三年投資超過9000億元，解決1300萬戶低收入家庭住房困難問題。這標志著房地產開始告別實施多年的“香港模式”。香港模式中保障性住房和商品住房的比例是3：7，而新加坡正好顛倒為7：3，新加坡超過70%的人居住在政府提供的組屋中，只有30%居住在商品住房中。重慶的綜合實驗改革，對農民進城解決的很好，極有可能也將成為未來城市房地產發展的模式之一?！　?/p>

4、房地產涉及到人民的居住福祉，任何國家都不會采取完全的自由主義經濟形態讓其自由競爭。限制富人囤房，增加有效供給，將是中國今后城市化的必由之路?！　?/p>

房地產調控政策將看到從“一刀切”向分類管理轉變：對低收入家庭，主要通過公共財政政策，提供廉租房；對中低收入家庭，主要通過政策性住房金融來滿足其基本住房需求；對中高收入家庭，則完全通過市場方式來滿足其住房需求，政府主要通過貨幣政策來調節市場的過度波動。保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保在城市化過程中，低收入家庭不受房地產市場調控的負面影響，使中低收入家庭也能有安居之處?！　?/p>

5、今后的調控，一般的不會籠統的控制房價。更可能是：對富人居住的高檔房放開房價，任由市場調節，而控制供應量，避免無居住供給；對中低收入的中低檔房，政府將控制房價以與購房者的收入相適應，將通過增加供地面積和有效提高容積率來解決?！　?/p>

如果房地產價格繼續不理性上漲，國家必然首先采取開征房屋閑置稅的措施，以打破部分開發商捂盤惜售、待價而估的夢想，迫其降價促銷，以增加市場的有效供給?！　?/p>

6、但在三到五年的時段內，地方政府的財政來源必然還要主要依賴房地產，尤其是解決廉租房和經濟適用房等保障房的資金必然要來自于土地。因此，除了特殊開發的新區，在城市的核心區，動遷成本會節節攀升，政府也必然要利用級差地租，不可能盼望到對土地的降價，因而在城市核心區的高檔商品房的價格將持續攀升?！　?/p>

7、大城市的房價高漲，不但與戶口、就業有關，還與升學、就醫、機會成本、享受現代化的服務有關。比如，北京、上海等城市人口和房價的暴漲，就與高校眾多，重點大學升學分數線對本地過低有關。因此，要有效控制房價，可能必須引起一些房地產之外的改革。　　

8、因為房地產具有特殊性，是社會產品，當社會大多數人的居住權不能實現或者被剝奪的時候，社會穩定就會失去基礎?！　?/p>

所以，今后政府確定房地產政策的方向將必定是滿足居住的基本需求，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。同時，物價上漲對房地產商品房價格的影響將更為明顯。　　

四、未來房地產的發展趨勢　　

1、放棄房地產是支柱產業的提法，在三五年時間內，在全國推出房地產稅，從根本上解決地方政府對對土地出讓金的過度依賴問題?！　?/p>

2、近期調控將使房地產商資金成本更高和更緊張。將導致中小房地產企業逐漸退出行業，大企業、大資金將借重外資在大城市通過收購兼并壟斷瓜分市場?！　?/p>

從年初至今，內地房企境外融資規模已超過200億美元(約合人民幣1329億元)。保利地產、恒盛地產、寶龍地產、方興地產、龍湖地產、遠洋地產、恒大地產、碧桂園等房企都在香港大量融資。　　

3、中西部地區和二三線中小城市將接過房地產接力棒，成為房地產企業演義的主要戰場。　　

4、更加珍惜土地，限制高爾夫等奢侈項目，嚴控土地資源，建筑容積率將越來越高，中低收入者住超高樓成為社會的必然現象?！　?/p>

5、為解決農民工和大學生留城就業，加快中國的城市化，拉動內需，促進中國經濟轉型，廉租房和經濟適用房、限價房等保障房建設，將在未來五年內成為中國主要的房地產政策力量?！　?/p>

6、城市中的居住貧富劃分更為明顯，政府在居住新區中的教育醫療配套顯得更為重要?！　?/p>

7、房地產將成為大資金和大資本集團低成本進入后，長期持有的主要增值資產。商業地產和旅游地產受地方政府偏愛，將成為房地產大資本在大城市和沿海與交通發達地區的投資重點?！　?/p>

8、住房公積金將向政策性住房金融轉變；社保資金和保險資金有望適度進入房地產，養老地產將在氣候條件較好、交通條件便利的大城市周邊和沿海地區興起?！　?/p>

2010-12-17

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號