警惕房地產宏觀調控中的新自由主義趨向

鐘庭軍

    2008年年末，由于美國次級債危機導致我國國民生產總值下滑，黨中央出臺了一系列刺激內需的措施，其中刺激房地產消費就是重要的一項。在這種政策的導向下，房地產市場本來自我調整的過程被攔腰中斷，2009年房地產市場呈現“U”型反轉。全同商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42．1％；商品房銷售額43995億元，比上年增長75．5％（國家統計局，2009）；各地地王頻出，央企紛紛涉及非主營業務的房地產；房價以更快的幅度上升，我國房價收入比迅速提高，導致民怨日益積累。人們不禁要問，我國的房地產宏觀調控思路究竟出了什么問題？數年來房地產宏觀調控為何房價卻越調越高？新自由主義，對于房地產宏觀調控領域來說似乎屬于較為生疏的名詞，但是在我國房地產領域卻以較為隱蔽的方式出現，較難為人所知，我國房地產宏觀調控的失靈與新自由主義有著千絲萬縷的聯系。因此有必要對房地產宏觀調控中的新自由主義趨向進行概括和分析，以有利于我們在制定房地產政策過程避開這些陷阱。
    一、房地產宏觀調控新自由主義泛濫根源
    （1）新自由主義泛濫的宏觀環境。新自由主義理論是戰后一系列經濟理論的綜合，包括科斯的產權理論、弗里德曼的貨幣主義、貝克爾的家庭論為其理論基礎，針對凱恩斯主義無法解釋上世紀70年代出現“滯脹”現象而新自由主義大行其道，主張充分利用市場達到資源配置優化，否定國家干預市場。新自由主義主張以新自由主義理論為基礎，片面強調市場機制的功能和作用，鼓吹國有企業私有化、貿易自由化、金融自由化、利率市場化、放松對外貿的監管、放松政府管制等，適應了國際壟斷資本向全球擴張的需要。此外，美國此后還利用經濟援助、貸款的附加條件，向發展中國家強制推行“華盛頓共識”，新自由主義最終被美國當局國家意識形態化、政治化、范式化。休克療法造成俄羅斯經濟大滑坡以及拉美試驗帶來的區域經濟危機就是新自由主義造成的一系列后果。新自由主義在我國迅速傳播，在本世紀初也曾掀起一股私有化的浪潮，大量國有企業私有化造成國有資產流失，幸虧中央政府及時阻止了這一趨勢。但是房地產仍是新自由主義的重災區，它以隱蔽的形式出現，不易為人識別，因此決策者要特別警惕新自由主義的動態。
    （2）我國房地產體制的低抵抗力。我國現行的房地產體制特征決定了它容易遭受新自由主義的侵襲。首先是新舊體制的交接。傳統的計劃經濟住房福利分配已經結束了，但是房地產市場基本制度尚未健全。從1998年以來推行的全面房地產市場化改革其實就是私有化的過程，把以前的公房賣給私人。但是市場化改革并不等于私有化，也不是放開了市場就是市場化了。房地產市場運行良好需要許多基礎性的制度，譬如反壟斷制度、信息平臺建設、價格預警制度等等。由于房地產市場建立時間短，決策者對房地產運行規律尚不清楚，這些制度建立尚待時日。其次是利益集團的阻擾。改革開放以來先富起來的階層作為既得利益階層往往成為了改革深化的障礙，這就是科斯所謂的“路徑依賴”。作為先富起來的階層，包括一部分決策者擁有數套住房是常事，對物業稅等損害自身利益的制度往往抱有天然的抵制情緒，一些抑制投機的制度建設難以出臺。在基礎性房地產制度尚未健全的情況下，房地產市場就是霍布斯筆下的野蠻競爭的“熱帶叢林”，當然西方新自由主義就很容易在房地產體制內泛濫成災。
    二、新自由主義在房地產宏觀調控中的表現
    新自由主義在不斷地侵蝕房地產宏觀調控基本理念。新自由主義在房地產宏觀調控中的表現形式各種各樣，但是歸納起來主要有以下幾種：
    （1）把市場化等同于私有化。私有化并不等于自動建立市場經濟運行制度。我國在遭遇亞洲金融風暴時，把放開房地產市場作為培育經濟增長點，大力推進公房私有化的進程。我國的住房私有率迅速上升到2005年的82％左右。這有點類似于英國的住房私有化改革。與之不同的是，英國的住房私有化本身就具有良好的基礎性制度建設，具備計劃軌和市場軌兩種系統性基礎性制度，因此能較為順利地完成從計劃軌向市場軌轉軌。但是我國計劃軌較為完善，計劃經濟體制下住房生產和消費體制都具有一定的公平性和效率性，但是市場軌的制度建設卻相對薄弱，特別是在反壟斷、市場秩序、信自透明、房地產宏觀調控等方面尚沒有成熟的經驗，大規模的私有化難免會造成混亂局面。在這個意義上，我國當前房地產亂象其實是一種體制轉軌造成的亂象。新自由主義者往往把私有化、市場化看作解決問題的法寶，卻不積極構建市場機制運行的基礎性制度。新自由主義者以私有化的程度作為市場化程度的標準，其實質是放任自發的市場力量，是市場原教旨主義的表現。
    （2）拒絕競爭主體的多元化。新自由主義是主張競爭的，但是我國新自由主義者卻拒絕競爭主體的多元化，實質上是保護了壟斷，未能將新自由主義貫徹到底。競爭主體的多元化有時能自動起到瓦解壟斷的目的。競爭主體的多元化有利于改善競爭的績效，我國國有企業改革的歷史經驗證明了這一點。我國的經濟體制是從農村聯產承包責任制開始的，而對城市的國有企業改革是肇始于對鄉鎮企業的承認，是在傳統的國有經濟體制之外造就一個競爭性的實體。就是這樣的實體促進了國有企業進行改革后來又鼓勵引入三資企業、外資企業，隨后又承認私有企業在我國國有經濟中所占有的地位。我國多種經濟成分的競爭型結構最終促進國有企業進行股份化改革，出現一批盈利能力強、社會貢獻大的“新型國企”。縱觀國有企業改革的歷程，我們發現培育—批競爭實體對促進國有企業自身改革有非常大的幫助，而房地產行業的競爭主體卻較為單調。這里所說的單調并非是指所有制結構成分，而是清一色房地產開發企業。眾所周知，一個企業，無論是外資、三資用有或國有企業，其存在的基礎就是以盈利為目的。雖然在同一城市，各種企業開發的房地產樓盤還存在一定的競爭，但是最簡單最有效的增加盈利方式莫過于價格合謀。奧爾森將這些利益集團稱之為“共容利益集團”，這就是通常所說“一個城市房價基本上就是幾個大開發商在一張酒桌上決定”的。因此培養異質性的競爭實體非常必要。何謂異質性競爭實體？房地產具有一定的壟斷性，不像普通商品一樣不同所有制成分就可以制造充分的競爭。房地產異質性競爭實體是指必須以各種不以盈利為目的的競爭實體或者低成本入市的競爭實體。在西歐國家，譬如瑞典、德國、英國，不以盈利為目的的住房合作社為社會提供的住房高達60％以上。但是我國的房地產開發主體結構甚為單調，僅僅是開發商唱主角。通常個人合作建房、小產權房都被排斥在外，就連西歐盛行的住房合作社也在我國不見身影。這些非盈利性組織有利于降低房地產開發企業的超額潤，為自住性需求的消費者提供起碼的住房條件。但是這些非盈利性組織在我國并沒有得到提倡。小產權房是農民自發追求自身利益實現的產物，也是市場力量自發應對高房價的產物。統計經驗證明，哪里的房價越高，哪里的小產權房出現得越多。這說明市場力量已經突破了法律的樊籬，從灰色渠道上提供了部分住房。這說明“看不見的手”永遠推動人們突破制度的障礙和框架去實現自身利益，法律應該采取適當措施化解集體土地流轉的矛盾，但是對于小產權房一律采用封殺的手段未免也有新自由主義的嫌疑。
    （3）構建基礎性市場制度積極性差或者制度軟化現象。首先，基礎性制度缺失。在開發過程中，容易出現囤地等現象，但是法律沒有有效手段遏制囤地。在流通過程中，開發商容易出現價格合謀，對此我國學術界對價格合謀尚沒有一個判斷標準，此外在流通領域中還經常出現雇人排隊、虛假廣告等行為，我國尚沒有建立治理這種市場秩序混亂的長效機制。在消費領域，我國房地產稅費的典型特征是保有稅種少、流通稅種高，對投資性投機性買房沒有較強的約束力，導致投資投機性需求擠占了剛性需求，出現嚴重的住房不公現象。言概之，在房地產開發、流通以及消費領域，均缺乏避免對生產要素以及商品壟斷占有的基礎性制度。其次，基礎性制度軟化。市場機制基礎制度可以促進市場主體公平競爭打破壟斷、促進要素流到最有效率的市場主體手中。在生產階段，開發商高價拍地，獲得高價地后，卻由于形勢變化而推遲開發，政府手中的土地變成開發商囤積的土地，盡管每年政府都加大推地的力度，但是由于開發商的“囤地偏好”，每年開發的土地面積也達不到政府希望的面積。由于地方政府和開發商具有利益一致性，出現促進要素公平流動的制度“軟化”現象。開發商往往和地方政府達成一致，在繳納士地出讓金、土地開發時限上采取通融措施，形成了對開發商的軟約束。
    （4）保障性住房措施不力和走形（市場失靈領域）。縮小政府規模，縮小公共產品的供給是新自由主義的一貫主張。住房公共政策尚處于缺位狀態，也是新自由主義在房地產領域的表現。首先，保障性住房覆蓋面小。如 2009年中央政府廉租房撥款僅為 493億元，不到GDP的0.2％，經濟適用住房撥款更少。從計劃經濟體制下的單位保障制轉移到市場經濟體制，住房公共政策基本機理尚未理清，中央和地方在保障房上的責任沒有理清，地方政府建設保障性住房的積極性不高。其次，目標群體具有社會排斥性特征。從住房保障政策的目標群體的受益資格確定方面來看，住房保障主要針對官方認定的住房困難人群，有嚴格資格審查，一般都要有當地戶籍，廉租房要符合收入和住房都遭遇困難的“雙困”標準。非官方確認的住房困難主體，如非戶籍貧困居民等被排除在外。經濟適用住房的標準也已經變化，與戶籍和一定收入相聯系，但操作中往往嚴重走樣。而住房公積金政策按規定覆蓋了幾乎所有單位，但公民能否獲益，卻依賴于雇主能否按時繳納。總體上，非戶籍人口被排斥于住房保障之外。我國住房保障制度既非普適性的、也非職業性的、也非完全收入相關的，而與人的身份與職業/單位有關，具有中國特色的社會排斥特征，甚至比福利保障色彩最少的自由資本的“新自由主義”還要糟糕。
    概而言之，我國房地產新自由主義者以堅持市場化為主導方向，其實是在放任市場，其實質是市場原教旨主義和社會達爾文主義。在維護自身利益時，有時又拒絕某些新自由主義的良性主張，利用壟斷、抑制競爭獲得超額利潤，代表某些小部分益集團的利益。
    三、房地產界新自由主義者的理論武器
    當然，房地產新自由主義者是有一套理論武器作為其辯詞的。從理論武器、理論分析到政策手段，構成一系列看似嚴密的邏輯框架體系。
    （1）供求關系為理論工具。新自由主義者所持的基本理論工具是供求關系。供求分析是西方經濟學一個經典的分析框架，可供求分析是建立在主觀效用價值論上的。何謂主觀效用價值，簡單說主觀上是對某種商品的評價，譬如在沙漠里瀕臨死亡的人們愿意花巨額的資金支付—杯水的價格，原因在消費者認為值得。對于房地產供求而言，“供”是容易定量分析的，“求”卻是不容易定量分析的。供求理論所依賴的主觀效用價值論容易增大市場波動的風險。譬如在我國市場經濟不完善、信息不暢通的前提下，拼命鼓吹房地產稀缺他雇人排隊。虛假廣告都可以造出人為的虛假需求，以致購買者誤認為需求是旺盛的、房產未來升值的潛力是很大的。虛假的勸說以及廣告說辭提高了購買者的心理價位（主觀效用價值論的體現）。當購買者心理價位已經超過現實的價位，購買者便認為購買房產能夠獲得較大的消費者剩余從而踴躍購買，導致房產價格脫離價值直線上升，引發更多的投資性投機性需求的入市，引起房價螺旋式上升，刺激房地產泡沫不斷膨脹。
    （2）以中國特色為辯護詞。新自由主義者以供求關系為基本理論工具，為了證明“求”之盛，為高房價作辯護，新自由主義者借助于中國特色的說辭。其—是鼓吹城市化帶來的住房需求，混淆有效需求和無效需求的區別。我國的城市化非常具有特色，作為第三產業的低端服務業吸納了大量的農村剩余勞動力，這些勞動力都以“低工資低福利”為其特征。我國所進行的城市化可謂人類歷史上的“壯舉”，但是這種剛性需求究竟能帶來多大的住房需求尚值得商榷。顯然，很大部分的進城農村人口，其工資水平難以購買城市商品住房，就連跳出農門的大學生對購房也力不從心。具有實際購買力的僅僅是農村小部分新富階層。新自由主義者以城市化帶來的剛性需求為高房價作辯護，但這種所謂的“剛性需求”往往是無效需求，即沒有支付能力的需求；其二是混淆剛性需求和投機需求的區別。由于沒有發達的房地產市場信息調查系統，房地產市場剛性需求和投機需求的變化難以被準確監測到，新自由主義者混淆了剛性需求和投機需求，把投機需求理解成剛性需求，竭力辯護高房價。其三是以中國特色為盾牌拒絕國際通行的基礎性制度。西方發達國家的某些房地產制度還是比較科學的，適當引進有利于加強我國房地產宏觀調控。但是我國新自由主義者以中國特色為其盾牌，拒絕實行本來西方有的比較科學的某些制度，如物業稅制度。為了維護某些利益集團的利益，為了夸大基礎性制度實施的困難，往往披上“中國特色”的面紗。筆者并非鼓吹全盤引入西方房地產制度，但對大多數國家都實施的行之有效的制度，無論面臨多大困難，都需要引入。
    （3）夸大房地產的支柱地位。為了進一步為高房價作辯護，新自由主義者夸大了房地產行業的支柱地位，使中央調控房地產時落入投鼠忌器的尷尬境地。新自由主義者是這樣夸大房地產的支柱地位的。首先是混淆房地產業和建筑業的區別。新自由主義者在計算房地產帶動效應時是把房地產行業和建筑業混淆在一起，特別是計算房地產業的前向關聯時，房地產帶動的是礦業、石油煤炭、通信、電力等物質技術原材料消耗性產業。這些所謂的帶動效應本身就是建筑業的帶動效應，混淆房地產和建筑業無形中擴大了房地產行業的支柱地位。而房地產企業其實質僅僅只相當于一個中介組織或者流通組織，難以承擔起支柱產業的大任。從西方國家支柱行業變遷史的角度來看，從來沒有西方國家把房地產業作為支柱行業，僅僅是美國曾經有段時間把建筑業作為支柱行業。其次是國民生產總值統計方式也造成房地產支柱地位的假象。房價上漲，其上漲的部分也被計算在國民生產增加值的部門，這種虛增的國民生產總值并不是國民生產總值實際增長，但是被計算在內，這進一步夸大了房地產的支柱地位。第三是有意無意忽視擠出效應。新自由主義者在擴大房地產對經濟的拉動效應，有意無意忽視了擠出效應。購房者在購買住房以后，往往縮小其他方面的消費。在各項房地產宏觀調控政策中，往往強調的是房地產對建材家具家電等的拉動效應，而對其他消費的擠出效應卻有意無意被漠視了，但是這種效應對國民經濟的影響卻是長遠的。
    （4）拒絕行政化手段的利用。新自由主義者以市場經濟為借口拒絕行政化手段。由于新自由主義者把私有化等同于市場化，拒絕行政手段的使用。譬如南京在抑制房價過程中采用一些行政手段就激起抗議一片。新自由主義者在拒絕行政手段時言辭鑿鑿，有關政府部門顯得理屈。其實在某些市場經濟基礎性制度缺位、市場轉軌青黃不接的前提下，行政化手段在一定范圍內具有較好的效率。譬如價格合謀、掠奪性定價、壟斷行為在西方國家已經遭到明令禁止，但是在我國關于房價合謀、壟斷行為沒有法律上的裁決標準，這種法律上的空白可以適當利用行政手段來彌補，關鍵的是要研究如何找到行政手段的切入點。譬如某大型開發商進入福州房地產市場，由于福州房地產市場體量小加上多種營銷手段利用，福州房價迅速上漲，有關部門在該開發商樓盤周邊布置若干經濟適用房有效威懾該開發商。這種經濟手段和行政手段的綜合利用在我國轉軌時期還是具有一定的適應性的
    四、新自由主義在房地產領域泛濫的危害
    新自由主義已經造成房地產市場的毀滅性惡果。每一次房地產危機導致金融危機都有不同的特性，不可因為我國房地產市場與其他國家不一樣而妄斷中國不會發生房地產危機，歷史不可能重復進行著。美國次級債危機、迪拜事件這些房地產危機其實都有一個共同的特征，那就是新自由主義在該國房地產宏觀調控中泛濫的表現。美國房地產宏觀調控的新自由主義表現在：其一，過度夸大市場的力量，通過市場化和金融創新手段把低收入者引入房地產市場（低首付和浮動利率），讓市場解決窮人住房問題。其二，基于房地產抵押貸款合同所構造的衍生品定價其實質就是故意利用復雜化定價機制造信息不對稱，掩蓋了價格脫離價值的事實，政府對其監管難以監管，也是市場機制作祟造成的結果。其三，美國房價上漲、投機需求劇烈時，政府又沒有采取合適的手段和有效的措施去抑制市場的盲動力量。種種因素導致次級債危機最終引發全世界金融危機。迪拜年房地產危機的新自由主義也表現在政府對熱錢的流入流出控制不力，爆炒樓花盛行，最終導致迪拜集團破產，工地停工。這些現象都是政府過度信任市場力量，讓市場不受約束地配置資源，造成了巨大的破壞性后果。
    很多房地產行業新自由主義者并非意識到自己是西方自由主義理論在中國房地產業的代言人，只是利益與新自由主義者相一致，無意中和新自由主義者的觀點如出一轍。新自由主義有一整套理論主張，房地產宏觀調控中卻部分體現了其精髓，有意無意誤導著部分學者以及部分房地產政策界人士，給房地產危機爆發埋下了隱患。新自由主義泛濫的結果不僅僅是導致住房嚴重不公的現象，它更是一種迂回式政治自由主義，激起民眾的日積月累的不滿情緒，嚴重損害我黨的威信和執政基礎。因此，要警惕政府政策界的新自由主義者，特別要注意把房價調控到與民眾購買力相適應的程度。
    五、政策建議
    房地產市場經濟制度的建設和完善，至少要在以下方面努力。其—，在市場機制發揮作用的地方，要努力構建多樣化的競爭主體，彼此的競爭能夠使市場保持良好的運行狀況，消費者以較低的價格獲得質量較高的商品。其二，在市場機制作用的地方，要針對各種壟斷行為以及妨礙公平競爭的行為進行約束，以保障各種競爭主體能夠在同一平臺上進行競爭。其三，在市場失靈的領域，譬如房地產保障制度要積極完善配套，以便為弱勢群體提供基本的住房條件。房地產學術界和政策界務必度要清除新自由主義對我國房地產宏觀調控思路的影響，切實把提高民眾的居住水平和居住質量放在首位，并把房價調整到與民眾購買力相適應的水平，這樣執政基礎才能更加牢固，房地產體制才能更加健全。
    （《環球視野》第321期，摘自2010年第3期《宏觀經濟研究》）

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