房地產已經開始。。。。。。。。。。。。。。。。。
中國的房地產價格一定會降
首先， 來看看理智的空方認為房價要大跌的理由：
1． 房價已經遠遠超過居民的收入承受能力
2． 租售比不正常
3． 價格比發達國家都高
其次， 再來看看理智的空方認為"我們公司"要調控的原因：
1． 擔心由于房價引發社會矛盾，對政局造成影響
2． 擔心過多的泡沫導致崩盤后引發的社會經濟問題
我這里沒有提及所謂的解決LBX的住房民生問題，因為我相信理智的空頭都不會認為這是調控的原因。
因此從長遠看樓市一定會跌，如果這次"我們公司"調控的有水平那就是房價下跌，軟著陸；
如果這次調控失敗那房價一定是大漲的，但最終結果還是房價下跌，不過是硬著陸的崩盤；
當然就目前而言"我們公司"的手段似乎不怎么高明。
補充一點，我不反對利益最大化，誰都想盡可能多的賺錢，但一定要有度；說魚肉百姓，這也是學問，像捕魚，你不計生態平衡的大肆捕撈剛開始看起是不錯,大有上漲之勢，但捕撈個幾年呢？最后是魚也沒了，自己也餓死了；聰明點的捕一些養一些，這樣才叫長久，現在的情況是中國的房地產撈過界了，激起民怨了。
美國經濟學家庫茲涅茲認為經濟中存在長度為20年左右的長期周期。這種波動在許多經濟活動中，尤其是房地產業中表現的特別明顯，所以庫茲涅茨周期也稱為房地產周期。
房地產的周期波動簡單而言分為四個階段：復蘇、繁榮、危機、蕭條。市場經歷一段低迷期（蕭條），成交量開始逐步回升，房地產價格隨之逐步回升，房地產投資效應也隨之顯現；隨后交易量日益放大，拉動房地產價格迅速上升（繁榮）；當價格過高時，受購買力制約，成交量開始下降，但房價仍保持上漲；隨后受成交量下降影響，高房價難以持續，開始下降，進入量價齊跌的蕭條期。
香港房地產85年開始復蘇到1997年頂點用了12年，到2003年再次復蘇，周期為18年。中國房地產98年開始復蘇到2010年恰好也是12年，中國房地產93年開始衰退到2010年是17年。
美國房地產業從1989年開始衰退，到2006年再次衰退，周期為17年。
所以現在就是十幾年內的房價大頂了。考慮到人口結構的影響，中國十幾年后的房子是過剩的。現在很可能是歷史最高頂了。在2011－2012年下降的第一階段，房價將迅速下降，較高峰下跌30％－50％，然后緩慢下降。
房價會降的超乎想象，房地產投機不可持續
每天在北京，總被各種剛需的論調包圍著，慢慢就麻痹了，接受了。
走了幾個城市以后才發現，完全不是一回事，從全國范圍來講，已有住宅面積大于實際需要的（所謂實際需要不是每個人都有房，任何社會也是讓相當多一部分居民有房，房子都應該是年輕人通過一段時間的奮斗得來），只是因為房子都被當做投資投機來做，空置率非常之高。在很多城市，現在的城市建設基本都是住宅，大片大片的小區，把城市圍著。房地產市場絕對是不可持續的，就看"我們公司"的態度如何，只要收緊銀貸，沒有任何不降的道理。查了相關資料，如果按照亞洲其他國家如日本的標準，中國城市的住宅早就過剩了，把全國人民搬進城里都有余。現在的問題是分配不均和住宅質量，而不是總量了。
好了，回到北京，很多人說了，北京人多，剛需旺盛。好，我承認北京的剛需比之其他城市更勝一些，但是投機也更重了，我們知道，不可能每個人都能在年經的時候就有房，所有的剛需打個六折，現在北京的空置房子也足以應付這部分需求了，況且，只要全國一處房價出現松動，馬上將如多米諾骨牌一樣向周邊傳染，以投機資金的敏感和追求資本最大化以及趨向避險的本質，必然呈現資金的流出。現在這種情況，高價房已經賣不動了，4萬以上一平的新房成交量停滯，而二手房就更難了。那些還持有三四環內動輒500萬，千萬一套豪宅的炒房客，理論上的財富可能要在賬面上停留很久。如果還有貸款要還，資金鏈斷裂的危險不是開玩笑的，中國是沒有個人破產的，欠銀行的債是死了也要還的。因此新的投機資金全部縮回去了，不可能接手這樣的盤。而剛需買不起，愿意自住城里的有錢人還真不多。基本上，北京的有錢人集中在東北邊的別墅區和郊外。那里的環境舒服的多。
資金流出房市，去向哪里？放眼望去，實業過剩，而習慣了不勞而獲的資金也已經不大可能會賺實業的辛苦錢。那就只有一個去處，股市，從股市牛熊的周期來講，也到了恰當的時間點。（注：我不是推薦股市，股市實際還是大鱷的游戲，據此投資，風險自負！）。除此之外，一切價值濃縮利于保存來源壟斷的東西，都是這些資金的去處。什么東西？珠寶玉石，古董藝術品，呵呵。
北京的房價回到09年初甚至更低幾乎是必然的事情。即使是09年初的價位，新一代的自住需求買起來也很勉強。只要投資客不買，或者沒辦法用已有的房子抵押來買房，要靠自己的辛苦錢來買房，09年初的價位也是高不可攀。但是不排除有些波動。允許某些人對房市持樂觀態度！甚至還可以希望房價再漲點，漲快點，因為不破不立，欲其生，先置于死地。別忘了07年股市，5.30之后還有一波大的呢，然后就稀里嘩啦6000點下到1600了。雖然房市股市不能直接類比，但是也多少反映了投機市場的共同特點。
最近，除了第三套房停貸外，銀行還做了房價下跌60％的壓力測試。這些很多人都知道了。其實還有一些實質性的政策，不為大部分人所知。房地產開發商以及相關代言人都不敢提到一個字。因為他們真的害怕了。看到任志強最近頻頻發文了嗎？簡直氣急敗壞，喪心病狂。這是有原因的。
這些政策包括：
房地產開發貸款權上收北京；已經審批的，還未發放的立即停止；已經投放一部分的，后續發放的貸款也要上報北京。
這和08年上半年是多么相似，從中我們可以了解壓制房地產的進程，仍然在處于持續嚴厲之中，08年上半年這種搞法出來之后，導致了下半年房價顯著下跌。
需要指出的是，這一波調控政策比2008更加嚴厲。3套房停貸前所未有。銀監會還發文件規定，信托公司的融資類業務額占銀信理財合作業務額的比例不得高于 30%，比例超標的公司業務將暫停，直至達到規定比例要求。此外，文件還規定，投資類銀信理財產品不得投資非上市公司股權。據悉，目前銀信合作理財產品突破2萬億元人民幣，而去年9月不足6000億元。銀監會把表外資產納入表內，要求銀行計提資本。銀行的資本金有可能需要上千億元的規模，剛剛在證券市場融完資喘氣歇息、等待銀信合作理財產品利潤的銀行不得不再次面對資金壓力。如果此說成真，那么，嚴厲的監管相當于變相提升了0.1%以上的準備金率。
這一波調控，由于資金鏈收緊的速度加快，房價會比08年跌的更快。從07年9月發政策到09年2月開始回暖，共16個月，跌到底。這次估計要減半8個月到底。從10年4月政策出臺，8月份政策強化實施，再加8個月，到11年3月到底。而現在房價處于高位，比起08年漲的太多。到底跌多少，難以預料。
有一點是肯定的，就是這次調控會有一個比較長的時效，短期內不會再出臺類似09年初的救市政策。主要原因在于，當前國內國際的經濟形勢已經不允許繼續吹大房地產泡沫。而國有銀行的存貸比，資本金率，在近一兩年內也不足以支撐起下一輪的地產泡沫。再像09年這么搞銀行真的要跨，人民幣體系都要危險。這種情況"我們單位""我們公司"是絕對不允許發生的。而2012年就要換屆，即使下屆"我們公司"繼續把房地產業當作支柱產業，也不會在任期開始的時候放開地產調控。那樣，后面的經濟政策回旋余地太小，沒法持續玩下去。因此，至少三年內不會再出臺救房市的政策。必然的結論是，相當一部分房地產公司會撐不過接下來的三年，尤其是那些資本金薄弱的中小地產公司。必定會有一大批地產公司因為資金鏈斷裂而破產。地產盈利，也會回到相應的合理水平。我預言A股一定會出現幾毛錢的地產股。這一天不會太遙遠了。"我們單位""我們公司"別無選擇，不摧毀相當一部分開發商，就會毀滅中國經濟以及社會穩定的大局。
現在要做的，靜觀棋變，等待房地產冷卻之后的救市行為出現，根據力度，再來評估是否進場。而去年底以來高位接手的炒房客，很可能面臨跳樓的命運。即使那些進場早的炒房客，據我了解，基本上還是繼續持有，特別是高價值的所謂好地段房子，跑掉的很少。雖然帳面收益不少，但是在變現落袋為安之前，仍然停留在帳面。這一波創造的財富大多是虛擬的數字泡沫。全世界的不動產，現在的市值約有480萬億美元。而泡沫最嚴重的，在東亞和中國。而世界上總共有多少貨幣在流通？不及這個數字的1／10。廣義美元存量不過16萬億，美元M2才8.8萬億。無論發行多少貨幣，實行多么寬松的貨幣政策，都不可能有這么多的真金白銀來兌現這筆紙上財富。最終這筆財富的至少一半會消失。這就是為什么資產泡沫必破的原因。
日本在戰后的1947-1949的三年間，出現歷史上的生育高峰，扣除當年死亡人口，平均每年增加200多萬的人口，當這批人嬰兒潮時期出生的人逐漸成年后，日本迎來勞動力充沛,生產力迅猛發展的經濟奇跡。在這些人處于壯年（30-40歲）時期，正是日本國力鼎盛的70 年代中期到80年代末這一段時間，那時日本由于有充沛的年輕勞動支撐，日本牛氣沖天，生產力和購買力都非常旺盛，日本的GDP在世界日益逼近美國，引起美國和世界恐慌，反映日本股市冷暖的日經指數飆升到三萬九千多點，房價也高到令世界乍舌！1990年前后，日本股市和房市相繼進入衰退，股市暴跌70%以上，日經指數直到現在也只在九千多點掙扎，不到高峰時的四分之一！房價更是一瀉二十年，套牢無數房奴。這不是偶然的，日本40年代末50年代初出生了很多人，這些人在嬰幼兒時代可能成為日本的人口負擔，但當這些人進入成年后，為日本提供了充沛的勞動力和消費市場，拉高日本股市和房市，使之紛紛創出天量天價！隨著房價日益升高，生活成本也日益抬升，生活和工作的壓力使得日本人的生育愿意一再降低，現在每個日本育齡婦女平均生育的孩子不超過1.2個。當前，日本每年出生100萬左右的嬰兒，但卻死亡100多萬老人，日本人口已經連續多年負增長！消費和住房失去了人口支撐，只有一跌再跌，日本的衰退期還很長，但日元會非常堅挺，因為日本也是老人政治，掌權的日本老人不希望自己年輕時代掙的錢貶值。縱觀日本這段歷史，日本的生育高峰在1949年前后，日本股市和房價的高點在1990年前后，人口出生率高峰與股市房價高峰相隔40年！
中國從1950年代直到1991年，除了大躍進的1958-1960的三年困難時期，由于饑餓導致婦女天然節育很少有小孩出生外，正常年份,中國每年出生人口都在2000萬左右或者以上，其中1963年到1974年這12年都達到平均每年出生2600萬以上，1970年是中國歷年最多，一年出生了 2800萬人口。當六七十年代中國嬰兒潮出生的人進入成年后，中國也自然地迎來了勞動力異常充沛的時代。加上中國的生產模式主要是土建和加工貿易，需要大量的初級勞動力，這些人剛好派上用場，因此中國迎來生產發展的高峰，經濟持續增長。有生就有死，目前死亡人口主要還是1930-1940年代出生的，這部分人口不多，當時每年也就出生七八百萬人，據國家統計局統計，2006年、2007年中國死亡人口分別為892萬、913萬，扣除非正常死亡的人數，基本上與上世紀30年代每年的出生人口吻合！根據同樣的道理，10多年后，當建國后出生的人轉入衰老和死亡階段，中國每年死亡人口將是現在的兩三倍，達到每年 2000萬左右，屆時中國的70后出生的人已經進入中老年，90年代出生的人正好進入生育年齡，由于這批人當年每年只出生了1600萬左右，加上由于性別歧視，每年又只有700萬左右為女嬰，就算90后女人個個都愿意正常生育，按照目前每個育齡平均婦女生育1.2個孩子計算，一年也就出生800萬左右的嬰兒，出生減去死亡，屆時，中國人口每年可能凈減少千萬以上！由于中國前面長期實行計劃生育政策，導致人口結構成了421模式。在90后成為勞動力主力的時候，社會上將到處都是老年人，勞動力也將短缺，住房也將嚴重過剩。屆時股市不會漲，房子也會陰跌。可怕的是，以GDP為綱的中國，那時人均仍然沒有發展到發達國家水平。如果國家財政從現在起不直接加大養老保障體系的投入，大量的稅收財富繼續花費在行政支出，維穩費，甚至直接填補銀行因為濫發地產開發貸款造成的虧空的話，現在這種年輕人交錢養老年人的社會保障和養老體系必定會破產。
中國的股市見頂在2007年，2010年房市也很可能見頂，因為中國人口出生高峰在1970年，到2010年這些人已經40歲，正是從壯年開始走下坡路的年齡！這也與日本走過的路相同。
我總結一下：當年人口負擔（多出生的人），成為現在的人口紅利，現在的人口紅利（一胎化），會成為將來的人口負債。
我將各個年齡階段的人拍排序，分析一下他們現在和將來可能的生活。
1.現在的老人（1930-1950年出生的人），他們是幼年處于"過家家"，中年貧苦，老年幸福；
2.現在的中年人（1955-1970年出生的人），他們是少年窮苦，中年辛勞但是較為穩定（經歷文革，改革和社會變動，但是因為填補文革真空，職業發展較為順利）， 老年平淡（屆時到處都是老人，社會供養負擔很重，而房子絕對會成為負擔而不是財富）；
3.現在的青少年（80-90前后出生的人），他們是少年幸福，中年辛苦（房子，還有一對年輕人頭頂上有四至六個老人），老年凄慘（他們中年由于稅收重，沒有積累。而那時候房子是沉重的負擔，持有稅會高到一退休就住不起的地步，絕對不是財富，不可能像現在這樣維持多數老年人有體面的生活）。
附錄是中國從1929年到2008年每年的出生人口數量。請注意當前中國的出生率和日本是一樣的水平。中國之所以人口沒有負增長，僅僅是因為建國前出生的人少，死亡的老人數量和人口總量不匹配。但是2000年以后很多年了，出生小孩的比例和日本已經是一樣的了。而人口出生率不改變的話，在接下來的10多年內，中國將出現每年千萬級別的人口減少。
結論與建議：1.中國的房地產再怎么忽悠，也已經達到人口結構匹配的巔峰了。按照日本的人均居住面積，中國城市已經建成的房子足夠把全國人民都搬到城里。考慮到現有的房產大量空置，相當一部分集中在少數人手里，而房價收入比比日本更甚若干倍，房地產泡沫的危害將更甚，這可能會引發社會大規模動蕩。國家應當嚴厲打擊房地產炒作和空置率，雖然已經是亡羊補牢；2.中國將迅速進入老年社會，未富而先老；3.現在的年輕人忙忙碌碌，爭做房奴,但他們普遍晚景凄涼！而上交的養老金中個人帳戶比例低的可憐，還有專家隨時惦記著要進一步減少; 4. 國家必須立法保障個人養老帳戶的資金安全，并用財稅收入以及國有企業的盈利來補充社會保障基金。在年輕人比例最高的時候國家必須攢錢養老。否則，中國人都不會覺得有保障和安全感，國內消費永遠拉動不起來。5. 建立覆蓋全國人民的社會醫療養老保障體系。經濟上并不是問題，有關部門自己承認，建立一個覆蓋全民的類似北京市這樣的社會醫療保障體系，只需花費大約為5000－7000億元，和開奧運會"會"會的花費相當，比每年的維穩支出還要少； 6. 應當取消體制內享有的醫療和養老特權，取消編制，改變現有的社會保障資金主要（>70%）用于領導和高級公務員的健康和生活開支的狀況。或許，這才是社會保障制度改革的真正阻力所在。
最后也是最重要的建議，計劃生育政策決不可以執行兩代人的時間。獨生子女的子女不能是獨生子，否則人口結構的改變是毀滅性并且不可恢復的，中華民族整體將在一個人的自然壽命內的幾十年內迅速衰微，這在人類歷史上前所未有的。現在第一代獨生子女已經過了30歲了，中國應該從現在開始放棄計劃生育！
而放開也不一定有用，因為當前的住房壓力，生活節奏和生活成本已經壓得年輕夫婦不愿意多生小孩。即使放開了生，也只有極少數家庭愿意生養2個以上的孩子，還有很多家庭不會生養以及不孕不育。可想而知，繼續執行現在計劃生育，人口問題將威脅到中國的穩定。
而現在出來的打工求職者，更為年輕，80％未婚。和他們的父輩不同，他們是不會種地也回不去的新一代。高房價高生活成本讓他們喪失了生育權。在未來幾年內"我們公司"如果不重視解決這一龐大群體（1－2億人）面臨的問題，這些無法安居婚育的流動的年輕人，將是社會不穩定的導火索。
中國每年新生兒數量數據：
年份 出生人口數
2008 16,080,000
2007 15,940,000
2006 15,840,000
2005 16,170,000
2004 15,930,000
2003 15,990,000
2002 16,470,000
2001 17,020,000
2000 13,793,799
1999 11,495,247
1998 14,010,711
1997 14,454,335
1996 15,224,282
1995 16,933,559
1994 16,470,140
1993 17,914,756
1992 18,752,106
1991 20,082,026
1990 26,210,044
1989 25,137,678
1988 24,576,191
1987 25,282,644
1986 23,190,076
1985 20,429,326
1984 20,313,426
1983 20,065,048
1982 23,100,427
1981 19,122,938
1980 18,393,809
1979 18,924,822
1978 18,831,591
1977 17,931,155
1976 20,491,797
1975 21,136,635
1974 22,874,423
1973 23,630,435
1972 24,800,391
1971 25,160,381
1970 28,012,344
1969 25,018,386
1968 27,718,516
1967 21,736,582
1966 24,828,470
1965 24,799,129
1964 24,144,848
1963 27,866,189
1962 20,923,112
1961 11,414,017
1960 14,684,726
1959 13,059,787
1958 17,135,981
1957 18,998,424
1956 17,364,027
1955 18,612,172
1954 18,513,434
1953 16,745,695
1952 17,236,621
1951 14,413,123
1950 14,711,260
1949 13,913,927
1948 12,083,027
1947 11,737,540
1946 10,858,446
1945 10,045,173
1944 9,708,711
1943 8,821,540
1942 8,869,780
1941 8,925,171
1940 9,141,141
1939 7,574,442
1938 8,611,865
1937 8,128,275
1936 8,248,125
1935 7,808,592
1934 7,220,066
1933 7,456,399
1932 6,503,311
1931 5,792,092
1930 6,499,332
1929 5,045,743
9 月27日晚上Google的2011年校園招聘宣講會分別在北大和清華舉行，其中北大本來是350人的會場，去了大約600多人，爆滿，那場面絕對是人山人海，彩旗飄飄。經過了大約一個小時多的宣講和問答，開始現場筆試環節，一共10個選擇題和三個算法題，只有選擇題答對了6個以上的人才有機會讓面試官看你后面的算法題。然后明天下午會通知筆試通過的人進行面試，Google的效率就像其搜索引擎一樣迅速，效率可見一般。
其中前10個選擇題中有一個特別雷人的，題如下：
現在北京有一套房子，價格200萬，假設房價每年上漲10%，一個軟件工程師每年固定能賺40萬。如果他想買這套房子，不貸款，不漲工資，沒有其他收入，每年不吃不喝不消費，那么他需要幾年才能攢夠錢買這套房子？
A, 5年
B, 7年
C, 8年
D, 9年
E, 永遠買不起
選E是必然的。可憐所謂的軟件工程師們，即使你拿了Google的Offer，即使你年薪40W，你仍然沒能力在北京給自己搞個窩。即使是Google！！！
這讓搞IT的情何以堪！
借鑒國外房地產市場化制度，杜絕炒房，還住房以居住功能，兼駁任志強之流的無恥
從任志強之流的言論中可以看出，房地產以及相關的利益代言人，如此高調的為本行業利益搖旗吶喊，而置公眾的權益于不顧，已經到了多么無恥和強詞奪理的地步。簡直是睜著眼睛說瞎話。再看中房協，最近又向"我們單位"遞交了暫緩房地產調控的申請。09年初他們這么做了一回，成功的主宰了國家政策，后果是什么，大家看到了，房價暴漲，社會激蕩，差點毀掉改革開放以來的全盤好局。現在，調控才剛剛開始，房地產商連根汗毛還沒掉，他們就又來了。
這是一個可悲的時代，可悲在發出聲音和把持話語權的都是些什么樣的人？代表廣大民眾實際利益的聲音太弱太無力。我大老張雖然不是名人，但是我見任志強之類出來晃蕩一次就想痛罵一回，這是些什么東西？
之所以之前有人說聽了任志強早買房賺錢，就是因為中國的房地產制度是在學香港模式，用高價拍地，鼓勵炒房的這套制度把房價炒起來。關于香港模式和地產財富的危害，簡單的說，在香港這樣一個經濟和社會保障水平相對較高的城市這么搞，也許可以接受；如果全中國都這么搞，在最初幾年的財富和GDP猛增后，由于財富迅速被透支并被集中到極少數人手中，會迅速進入一個社會震蕩矛盾激化的時期，資源分配和社會結構將朝著極不穩定的方向進行，人心盡失，而人口構成將變動劇烈，大大加速老齡化，中華民族整體上將以歷史上前所未有的速度衰亡。我在收集資料，將寫長文闡述地產經濟模式的危害。這里就不多說了。總之，這條發展道路是要被后人批判的。而只要稍微借鑒國外成熟制度，可以保證中國的房價基本不可能有多大的漲幅，更不可能暴漲，炒房的幾乎會絕跡。全社會都會回到誠實勞動合法經營，發揮個人創造力的良好發展道路上。這些和急切的當前"我們公司"利益以及GDP政績相悖，所以在過去沒有被采用，但是不表示永遠不會采用。
至于現在，可千萬別聽形形色色的房地產代言人忽悠了，房價真的到頂了。甚至可以說無論"我們公司"出臺什么政策，態度如何，至少幾個一線城市的房價絕對沒有多少上漲的空間了。見我博客的資料，北京與世界公認的昂貴的東京房價的對比，北京中心區域的房價已經趕上甚至超過東京了。而北京與紐約的房價對比還要夸張，北京的普通住宅的價格已經是紐約獨立house的2-3倍。而城市收入差距還有5-10倍。具體數據我就不多說了。相比起當前不動產的價值，銀行的可發放貸款都顯得太少，以至于人民銀行不得不直接控制貸款流向，否則銀行體系真的有崩潰的危險。因此現在除了禁止三套房貸，還新出臺了收回貸款審批權以及資本金比率之類的規定。這是必須的。可想而知，在當前價位下，如果引入國外的成熟房地產制度，稍微控制一下炒房，房價向下的空間有多大。而這一天早晚要來，因為"我們公司"必須開拓新的財源來彌補收入虧空。
對于個人來說，現在進入房地產，高位接手，有把自己一輩子搭上的危險。房價漲的時候杠桿效應賺錢爽的不得了，一旦房價不漲甚至下跌，正常收入絕對無法填滿房價的窟窿。即使是較早開始炒房，現在賬面收益很好的那批人，按照現在的成交量，什么時候能退出來清算收益都不得而知。畢竟，現在房產的總價格已經遠遠高于實際流通的貨幣總量。當然，這些人很有可能給下一屆"我們公司"的財政收支平衡作出很大貢獻。而房地產商，別看每個樓盤都賺了超額利潤，最后一塊高價地不能出手就會清零。3年后一看，能全身而退的房地產商不知道有幾個。任志強所在的這種資本金薄弱的小地產公司，在一個發展成熟的地產行業里生存的機會微乎其微。另外要提醒的是，房市周期很長，比股市長的多，失手一次可能毀掉一生，甚至直接走上不歸路。我知道有一個北大的校友，曾經買下過70多套房產，僅僅因為房產在上次調控中小小的震蕩了一下，在08年12月份跳樓身亡。這是多么可悲的事情。所以我絕對不炒房。從現在開始，我們這批人都不應該炒房。否則真的要豬頭了。
如果有到東京的朋友，自己到任何一個地鐵站都能拿到售樓廣告，512頁的售樓廣告書自己到東京隨處可得，我就借來了一本。 絕對第一手的資料，是目前日本東京都在售新盤的價格以及與北京的相關比較，絕非個案，而是日本東京房價的總覽。注意上面標的價格都是套內建筑面積，而非國內通用的建筑面積，除了以套內面積計價外, 所有房子都是精裝修, 所有陽臺不計算面積。也就是說上面標示的價格都至少要乘以0.8或者0.75。圖中只標識了部分樓盤，標示的兩個價格一個是該房子的平均價, 一個是該房子最大戶型的平均價。
整個東京都在售樓盤能看到的最高價格是套內面積11萬左右一平，位置是靠近銀座而且靠海的那幾個樓的最貴戶型。銀座附近新住宅，套內7萬×0.75=5.25萬/平米。銀座附近，新宿附近都是如此。附送的內部裝修，效果如圖所示。
而對比北京二環內的房產圖，新盤標價基本都貴于東京銀座，如長安街按建筑面積標價75000每平方米的上國闕。即使是相對遠離中心區域的三環附近的新盤，報價也在45000每平方米以上，如太陽公元，太陽星城。
東京都23區, 面積621平方公里, 人口約900萬。基本相當于北京北五環到南四環, 東五環到西五環圍合而成的區域。人口大體相當或者略少。夜景圖中標示了北京地區和東京地圖夜景亮度的區別。東京都的燈火區域仍然比北京更為密集廣大。而地鐵網絡發展水平，東京都遠在北京之上。東京都任何一個地點乘坐地鐵到達市中心都更為便捷。相比房價，北京地鐵建設較為滯后。網絡規劃不夠密集，地鐵站距離居民區過遠，并且換乘步行距離過長。
基本結論：在不考慮收入差距，不考慮城市發展水平（參見地鐵對比和夜景亮度對比）的情況下，北京房價中心城區仍然等同或甚至貴過東京（東京最中心地區基本是套內面積7萬一平，相當于建筑面積5萬每平左右），邊緣房價接近東京(城市邊緣較發達的神奈川這邊的房價并不比中心城區便宜多少，可貴到套內面積6萬一平，城市邊緣相對落后的松戶那邊房價基本套內面積4萬一平就能打住)。
北京的房價在什么情況下可以再漲，甚至大幅度上漲？跨國的房價比較的基礎是匯率，而這是最不可靠的。只能說，以一個長的周期看，比如看10年以后的北京房價，那么參照東京房價就可以算一個參考的天花板價格，如果匯率水平基本不變，那么顯然北京的房價長期穩定的上升空間是很小的。如果房價10年后比現在有大幅上升，那么有兩種可能：
（1）國際上，特別是日本發生了大規模通貨膨脹，導致可比房價上升。（考慮到西方成熟市場的相對穩定性，似乎可能性偏小）。
（2）人民幣匯率發生大幅貶值，提升了北京可比房價的人民幣價格上升空間（考慮到國內潛在的通貨膨脹壓力，這倒是很有可能）。
當然，10年內人民幣實現資本項目下可自由兌換或許是可以直接比較房價的前提條件。其它情況下，看不出以一個長周期的角度，目前房價還有什么大幅上升的動力。無論如何，有一件事情似乎是可推斷的，也就是國際資本流入現在的帝都房產市場特別是住宅市場的可能性不大。從逐利角度看，人民幣升值將導致長期看國內房價的可比價值變小，而人民幣貶值則直接讓流入的資本發生損失。即使人民幣匯率不變，國際資本投資中國居住市場的獲利空間和安全邊際也不夠大。
房地產經濟最危險的后果：民心盡失
中國有一句成語：成也蕭何敗也蕭何，房地產對中國的發展就充當了一個這樣的角色。特殊政策造就下的房地產推動了中國經濟的發展，成為最具發展快的行業和國家發展的標志，同時房地產摧毀了國民信心，是社會積怨之根。現實的房地產成了一塊燙手的山芋，并且還具有粘性，你想撒手現在都根本不可能。不得不承認中國很難。這種難不在于外部，恰恰來自于內部，來自于給予了中國一時繁榮和表面繁榮的房地產，正是它弱化了國人的神經，正是它把國人的忍耐力和最大的希望都達到了臨界狀態，一觸即發，一發即爆。盡管正面輿論所描述的是歌舞升平一派盛世風光，但更多的人可能已經聞到了因房地產導致的內部硝煙味。
內部環境的變化導致外交的被動，因為國內的壓力，沒有足夠的時間讓你從容的走一盤棋。當民心穩定，當信任度加大的時候，即便日本出兵占領釣魚島，即便美國航母真的開進黃海軍演，對中國來說都不是可怕的，中國有時間和西方斗智斗勇。如果中國一強硬，軍方稍微有所動作，對立的國家都會有所收斂的（盡管我們的動作不多，高層是否有所計議尚在猜疑中），民間急劇強烈的抗議呼聲，也不得不是對立國家所考慮的，畢竟引發十多億人的反對，對幾億人的國家來說，還是有威懾力的。加之經濟一體化背景下，你中有我，我中有你，掣肘的地方總是很多，經濟報復的辦法或許比戰爭的意義更大，更深遠。但是國內開始形成的不信任，不允許你這么做了，不動武力成了軟弱的表現。這種不信任很大程度上就是房地產暴掠既成事實和調控無果造成的，"我們公司"在吞一杯難咽的酒。
對比08年和10年兩次國內重災，很多人面對捐款的態度，可以直接看出民心向背。08年很多人是主動捐款，搶著捐款。到了10年，大部分人被捐款。為啥，和房價比起來，都意識到自己是窮人。很多人公開說，發的地產財不小，還用得著我去捐這么點嗎？前幾天在一個車站附近，聽到一群人在議論美軍航母開到黃海。一個人大笑說，啥時候開到天津港，我去給美軍帶路。如此反動叛國的言論，如果是10年前甚至5年前，都可能會激起一群人的公開聲討。但是現在，居然有人叫好，這個說，被美軍解放似乎也不錯。那個說，美軍來了，也許我就買得起房了。
已經失去了國內的民心優勢。這個優勢失去的罪魁禍首是房地產，嚴格的說是最近兩年執行的房地產政策，激化了社會矛盾，徹底改變了中國的價值和道德觀念，至此中國人缺失了任何信仰，唯利而已。民眾的團結，社會的安穩，國家的威信受到了嚴重的考究，傳統的人心向善和克制內斂被嚴重沖擊，很難再有國家利益為主和顧全大局的概念。而一點點的風吹草動，外憂內患就把相關部門架在了火上，進一步被動。
現實的房地產政策完全扭曲了普通老百姓的人格，破壞了老百姓期望的安定平和的生活環境，多少年肆無忌憚的深重掠奪和可能將要發生的再度瘋狂，期望和現實依然如故甚至變本加厲回升的巨大反差，以及伴隨于房地產過程所引發的一系列暴力事件，使得人們的心理承受力越來越差。往往這個時候zf期望從容下一盤棋的做法，很容易被國人誤解。
應該講果敢的威懾，快速的反應完全可以將各種事件消除在萌芽狀態，但威懾的背后是已經準備好的武力，不得不承認目前國內已經出現的一系列矛盾，嚴重分散了"我們公司"精力，至少是如履薄冰戰戰兢兢，為此對這一系列事件處理和應急很難從容，底氣不足完全可以理解。對于稍微有思考和良知的國人，或許評論時局是一種杞人憂天，更可能被認為是眼光低劣，甚至是搗蛋，面臨封殺和控制的局面，但面對這種既成事實和無可奈何現實，卻很難去愛什么了，去崇尚什么和相信權威了。這無疑將激發和加劇了一個民族的仇恨，加劇不信任，各種不利于團結穩定的因素愈發加倍潛伏和累計，爆發的幾率極大提高，這才是對中華民族最大的危害，甚至達到了離間和分化中國的目的。因為沒有處理好自己的內政和民生的事情，一個很小的事件和動作就可能激化"我們公司"和百姓的矛盾，一股強大的力量被化解成內部的積怨，形成兩股可能是相左的力量，繼續內耗，最后讓外敵坐收漁利。這就是失去民心的后果。
中國面對了許多的自然災難，但所謂多難興邦，對發展中的中國其實沒有根本的危害，跌倒了可以站起來，損壞了可以重建，但民族團結和國家信任力的降低，卻不是一時半刻就可以彌補的，原則說我們的難來自于內部，這種軟性的災難在于內部離心的尷尬局面下，外因稍一刺激就越來越嚴重，愈發到了無法控制的局面。這才是國家的根本，遠比GDP數字更為重要。
房地產已經完全不是經濟問題了，房地產引發的嚴重社會問題不僅僅會表現在和外部的沖突上，其實想一下，國內最近發生的一些千奇百怪的事情，那一件不是國人人格的扭曲造成的。利益的畸形分配，讓每個人重新審視自己，重新衡量自己在社會中的地位，原來看似公平合理的東西都不合理了。一切在判斷和甄別上錯位，一切都在否定當中。房地產和土地政策在給和相關利益集團帶來收益的同時，也把自己推向了絕路。在自己獲得執政上財富的同時，讓更多的人陷入貧困，失去了更多的民心，所有社會問題都要最后買單。那么如果那一天承擔不起了，將會是怎么樣的局面？怎么樣愛國？更怎么樣面對所謂的領導？又怎么樣去理解一盤棋的良苦用心？就比如這次的撞船事件，已經聚集了積怨，根本就不可能容忍可能是最好的，也是外交和經濟的用兵伐謀，達到不占而屈人之兵的境界，即便于你有一萬個理由，一萬個利益核算對比，也不可能給你時間和理解。
政治者民心也，獲得了民心，做什么都是從容的，更是有基礎的，所以首先應該檢討，民心是怎么失的。筆者從來不上升到人身的角度和品行的問題去看相關領導，去攻擊什么, 至今還是認為中國的問題很大程度上是一系列欠考慮的房地產政策和后來出現問題的不作為造成的。即便日后不犯事，在別的方面還有更大的尷尬。因為房地產政策徹徹底底突破了老百姓的心理底線，徹徹底底踐踏了老百姓的人格，也就徹徹底底改變了中國人的心理構成。
人心散了，隊伍不好帶。房地產徹底改變了中國，是興盛了中國還是衰敗了中國，其實答案早出來了。每個人都要為自己做的事情負責，相關官員也不例外。大國政治，豈能兒戲。必須追究相關官員的責任，挽回民心。否則，維穩是維不穩的。卸任之后，名利雙收，和老婆孩子一起數錢，世界上恐怕再也沒有這么便宜的事。
小心看現在的回暖。最近的所謂回暖炒做跡象太嚴重了
幾乎所有的房地產銷售數據都談環比,沒有同比.對于這樣一個季節性因素超強的市場,實在是有點說不過去.
轉幾個搜到的數據把
標題:9月上海樓市繼續回暖 上半月新房成交量大漲七成
http://www.lygfc.com/news/shownews.aspx?id=94318
摘要:永慶房屋研展部統計,9月上半月上海一手房成交套數為4963套,環比（8月上半月）成交的2875套,回升72.6%。9月上半月,取得商品住宅預售許可證的樓盤有23個,供應面積49.29萬平方米,與8月同期相比,供應量增加近兩倍.
解讀:供應量翻番,成交漲72.6%,說回暖很難成立把.
摘要:陳史翎表示,9月成交量如繼續延續上半月的熱潮,有可能破萬套,接近2009年月均成交13132套。
解讀:金九銷售"可能"接近09年全年平均水平.
舊聞標題:(08年)9月新房成交面積同比降7成
http://finance.eastday.com/m/20081014/u1a3916893.html
摘要:9月全市新建住房成交規模91.23萬平方米，共8959套，較上月分別減少19.25萬平方米、1755套，環比成交面積降幅17.4%，較去年同期相比下降70.1%，較前年同期相比下降52.2%。
解讀:按照上半月的成交看,今年的總成交大概和08年9月(也就是雷曼倒閉,金融海嘯的月份)持平.而在07年9月,成交量應該是超過26000套的
最新消息:上海新房周成交破30萬平米
http://news.hexun.com/2010-09-28/125020398.html
摘要:商報記者從中房信提供的最新數據獲悉，在9月的前26天，全市新房住宅的成交量已經達到了98．7萬平方米，預期整個9月的成交量將達到115萬平方米，創下今年以來成交量最大的月份
解讀:即便真的達到115萬,也還是和08年一個水平,談不上回暖
兩個重災區,溫州和深圳,今年都沒有怎么供地
還記得溫州05年集資建房把,到現在都還沒有入住.地方"我們公司"一開始要求必須要由防地產商牽頭開發,集資方妥協了.后來開發商居然作出了一個每平米 7000元建筑成本的方案!于是又折騰了一番.最新的消息是,地方"我們公司"要求必須走商品房的銷售流程.現在周遍的房價超過2萬了,走商品房銷售意味著巨額的各種稅費.于是就這樣,5年了,楞是沒住上.
突發奇想.如果有一天,某城市的城中村突發奇想,自己集資改建,會不會也受到類似的待遇呢?我們一直說有些地方"我們公司"是GDP為綱,現在看來還不完全,GDP也要分能創造稅收和"干壞事"空間的GDP和不能創造二者的GDP.按照溫州的思路,后者即便再創造產值,改善民生,也是要斷然禁止的
只是,我們堂堂的一個人民"快活"專政的"公私合營"國家,在土地問題上怎么搞得和殖民地時代的香港一樣?
一直夢想著有一天,能夠高聲喊出一個響亮的口號:
土地,財富和一切權力,屬于人民!
香港人很慘的.我認識的一個香港同事,96年買房,02年首付陪光倒貼賣出去,現在兩個小孩了,還是在租房.
這還是香港十多年來幾乎唯一一個收入上漲的行業員工的現狀.殖民地時代的悲劇,以為回歸了會好一點把,我去,祖"宋慶齡"親也在大力學習港英當局那一套,要不為什么最近港人的"快活"訴求這么強烈.
高房價下香港人絕種
彈丸之地的香港，只要小孩在那里出生，就給永久居留證，為什么？
香港土著每年只出生3萬多小孩，80年只出生200多萬。而80年現有人口差不多死光。80年就減少2/3的人口，大部分香港人絕種！這就是產生世界級地產富豪的代價！
最近，香港一本名叫《地產霸權》書籍開始熱銷起來，《地產霸權》一書作者潘慧嫻，她是香港新鴻基地產創辦人郭得勝的前女助理，后來加入嘉里建設負責土地和物業的評估及收購。簡單來講，《地產霸權》書中內容其實就是講香港已經被幾個大地產商家族所壟斷的客觀事實，甚至于就連原本正常的政經關系也已被徹底改變。因此，表面上所謂高度自由的香港資本主義經濟，其背后實質卻是高度壟斷之下合理、合法、合情的官商勾結和權錢交易。所以，現在香港之所以也開始出現仇富心態、憤青一簇以及原來香港精神的完全喪失，這其實也跟建立在大地產商壟斷香港土地資源，房地產投機造成的高房價和高生活成本密切相關。
而投機本身不能創造財富，不過是透支和掠奪全體勞動者的未來收入。這種模式發揮的效果越大，普通勞動者生活的就越痛苦，特別是初入社會的年輕人。總結一下地產財富模式的危害。第一：社會以地產財閥擴張結合"我們公司"意愿為主宰，對內剝削為主，扭曲了整個社會形態和文化價值體系，財富要靠投機，勤勞不能致富。第二：社會經濟活動以大宗不動產投機為主體，壓制了其他一切行業的創造力。全社會為幾個巨閥打工。其他所有行業的利潤被脫去一層皮。第三：剝奪了普通人住普通房子的權力，殘酷剝削年輕人，使得年輕人普遍買不起房，結不起婚，無法過上安定的生活。第四：更深遠的，加速改變了人口結構。實現李嘉誠財富，香港模式的地方，人口出生率一定不足以維持人口自然更替。
香港現在每年有7萬名小孩出生，其中一半來自大陸內地落地生。香港土著每年只出生3萬多名小孩。不知道各位是否知道這個數字意味著什么。以公認的人口負增長，出生率低的日本來相比，按照日本的出生率，香港本土700萬土著每年也應當出生7萬名以上的小孩。換句話說，香港的實際出生率只有衰亡中的日本的一半，這個城市要絕種！這就是為什么彈丸之地的香港不得不支持落地居民證的原因。如此之低的生育率，和香港高昂的地價和生活成本直接相關。普通人的要求，不過是一間房，一張安息的床，但是卻要為這最基本的生活條件為地產財閥打工半輩子，以至于失去了生育權。全體居民如此昂貴的代價，養出了幾個世襲的地產富豪！只有他們幾個玩得起，房價地價始終掌控在平均收入水平難以企及的高度，其他人都要出局，保證了廣大居民世世代代都要為他們打工。任何其他新興行業由于起始資本的限制，失去了在這個城市發展壯大的可能。這個城市只有期待移民帶來新鮮血液，自身在一堆昂貴的鋼筋混凝土中漸漸衰朽。整個社會都在漸漸消亡，失去活力。這就是殖民地時期形成并沿用的香港模式，是權貴資本主義中最差的一種形式。華人社會的首富是李嘉誠，而不是比爾蓋茨式的新興富豪，這個社會是不會有什么前途和希望的。
現在，全中國都在搞香港模式，經營城市。現在世界房價收入比最離奇的不是香港，而是北京上海深圳等內地一線城市，并且高房價有擴展到二三線城市的趨勢。這是中華民族在自我毀滅，相關官員要承擔歷史責任。中華民族作為世界上唯一幸運的延續五千年的民族，憑借世界第一的人口數量，穿越了無數苦難，艱難的走到現在。如果像現在這樣，在全國推開香港模式，效果是在短短數十年內民族自戕，生育率急劇降低，斷子絕孫。如果生育率不提高的話，未來十年內，當建國后出生的人口步入死亡年齡時，中國將可能每年人口凈減千萬。請看我之前的博文“社會，經濟，房價與人口”一文的分析。
而地方"我們公司"還在拼命拉高房價地價，并且是全國性的。看起來中國的生育率有進一步減低的可能。因為年輕人不可能在年輕的時候有屬于自己的居所。到老了成為既得利益階層了，反而不希望房價下降了。這樣，只需持續大約20－50年，一個人的壽命以內，中華民族將完全進入衰落期，以不到2億年輕人養活4－6億老人，這個國家要進入死亡的沉靜。而可以預料，那時，受過良好教育的年輕人將是世界上最寶貴的財富，而所有發達國家都會放開移民政策，年輕人會大批的流向生活條件更好，資源更豐富的國家。年輕人跑了，會留下一大群老頭守著永遠不能變現的不動產，彼此照顧，身體好的老人照顧身體不好的老人，因為年輕護士都找不到了。這就是用房地產經濟模式發展的中國的未來世界。未富先老，未強先衰，并且人口結構再無改變的可能，直線衰落。這就是地產經濟加上計劃生育下中華民族的命運。
反思房地產投機以及這些地產巨閥的危害，要做的其實很簡單。必須在制度上杜絕任何地產投機獲利的可能。比如借鑒美國，德國的成熟房地產交易制度，在持有稅之外，多套房產投機交易要交納50％以上的交易稅，保證了囤房囤地不可能致富，根本不可能靠地產投機成為數一數二的富翁。而社會財富要靠發掘生產力而來。這才是健康的社會發展道路。對于那些帶來新生產力的財團，"我們公司"要大力支持，而對于那些投機為主的財閥，"我們公司"應當課以重稅，限制發展。財產稅和遺產稅必須開始征收，確保這些投機巨閥不能連續做大。這是保障社會基本公平，維持社會基本活力的必要前提。必須批判李嘉誠的財富模式，拋棄罪惡的土地GDP，還土地以正常的使用價值。這是整個中華民族得以順利延續的必要條件。
每日經濟新聞9月29日訊 在兩部委剛剛出臺“151號文”之際，昨日，一則關于8部委國慶前出臺新調控政策的傳聞，又在房地產業界引起軒然大波。
到目前為止，“國十條”中曾提及的房產稅并未推行，這引發了各界對稅收等政策繼續出臺的猜想。
截至目前，主管部門并未對此傳言做出任何回應。但昨日晚間，一位接近決策層的人士向 《每日經濟新聞》記者表示，“傳言是真的，明天（9月29日)之前有可能出來”。
傳聞從27日（建設部、國土部聯合出臺“151號文”的次日）便開始在業界傳播。據稱，新一輪調控方案的基本思路是“遏制投機購房需求，加快增加住房有效供給，并力求將短期調控的措施與中長期的發展相結合。”
昨日晚間，上述接近決策層的人士向本報記者確認了上述消息，并表示，新政由多個部門聯合出臺，比此前更加嚴厲。其中，作為政策“最后的砝碼”的房產稅可能提前亮出。該人士表示，新政將確定幾個城市推行房產稅試點。同時，二套房和多套房信貸政策將“進一步收緊”。
“如果真是這樣，"我們單位"調控房價的決心之大，真的超出了大部分業內人士的估計。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
事實上，根據本報記者的采訪，多數業內人士認為，在兩部委剛剛發文調控市場的情況下，馬上出臺新政的可能性并不大。"我們單位"財經大學稅務學院副院長劉桓向《每日經濟新聞》記者表示，多數地區并未很好地執行“國十條”，且兩部委剛剛出臺細化政策，從這個層面上講，此時沒有出臺房產稅的必要。
一位接近國土部的人士向 《每日經濟新聞》記者表示，在多數公眾看來，本輪調控并未達到效果。
這屆"我們公司"最大的問題不在于把經濟搞的多差，而在于不但不控制投機，反而完全站在投機者一邊，把整個社會的正常觀念翻轉了。十年之前，大家認為改善個人生活水平的最好方法是投身于能給社會帶來價值的行業，大家的理想職業是白領，企業主。現在，基本沒有人再認為給社會帶來價值的同時可以改善個人生活水平了，大家在炒房，炒股票，炒期貨，炒作一切可以炒作的東西，玩擊鼓傳花游戲。實體經濟已經被人們忘記了。一句話就是：沒人再愿意為社會創造價值了。因為投機賺錢，不投機虧本。
社會實際價值不增長，其他紙面上的東西再怎么增長總有一天也會崩塌的。這將是中國最深重的危機。這屆"我們公司"的所作所為相當于發動了一場思想的文化大"過家家"，而帶給中國人的不良傾向將在今后很久都被批判。
根據福布斯富豪榜統計，中國大約有70多萬千萬富翁，其中絕大多數和房地產有關，靠房地產，靠職業炒房迅速攫取了相當于全體國民若干年的收入總和的巨額財富。有這樣的房產財富打底，中國的社會公平，分配公平如何談起？"我們公司"如何收拾這樣的財富格局？好像這些人基本都要移民了，兜里帶外國護照的多。留下全體中國人辛勤工作若干年為他們還賬。
財富全靠投機，勤勞不能致富，"我們公司"有責任！
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