宋鴻兵：房地產是財富泡沫，還是經濟增長的支柱?　　

節選自《貨幣戰爭4》

靠土地升值和房地產開發來拉動經濟鏈條的整套思路，都是值得懷疑的。土地升值和房地產開發，是生產率提高的自然結果，而不是其初始原因。顛倒了這一邏輯，就會產生錯亂的經濟效果。要回答這個問題，還是從最簡單的獵人的故事來分析，會看的更清楚。　　

獵人用傳統的方式打獵，從而形成了獵物的“儲蓄”，當他用這些儲蓄進行“投資”弓箭制造，他就在提高自己的生產率。而更高的生產率帶來了更多的獵物，使他能夠將這些剩余“儲蓄”在市場上進行交換。如果他需要一件衣服，那么制衣人就會受到生產“刺激”，加快衣服制作，滿足獵人需求，從而提高制衣的生產率。當獵人和制衣人都產生了越來越多的儲蓄剩余后，他們的增量儲蓄在市場交換中，又會刺激更多行業加速生產，結果帶來更大范圍的生產率提升。 　　

　　因此，經濟增長從率先提高生產率的部門開始向周邊行業“擴散”，從而帶來社會生產率的普遍提升。在這一過程中，高生產率的部門扮演著“經濟火車頭”的角色，低生產率的部門則是受其需求刺激而產生增長的動力，然后逐步提高自身的生產率。 　　

　　如果獵人是“經濟增長火車頭”，那么制衣和其它行業的發展就是“被拉動”的部門。整個社會生產率普遍提升后，創造出大量的過剩財富，因而產生了“財富窖藏”的需求。在獵人制造弓箭之前，社會并無剩余財富，整個部落的土地并不值錢，如果連肚子都填不飽，誰還會在意土地開發呢？只有當社會出現“財富窖藏”需求后，黃金、財寶、首飾，也包括土地，才起到了盛裝財富溢出的容器作用。于是，土地開始升值。越來越富裕的獵人和制衣者們漸漸有了住房需求，房地產開發商被“刺激”起來，他們在建造房屋的過程中，再“刺激”了磚瓦、木料、家具等行業。 　　

    在這個產業鏈上，獵人是需求的源頭，動力是弓箭制造。只有生產率的革命，才是財富創造的真正源泉。 　　

　　靠土地升值和房地產開發來拉動經濟鏈條的整套思路，都是值得懷疑的。土地升值和房地產開發，是生產率提高的自然結果，而不是其初始原因。顛倒了這一邏輯，就會產生錯亂的經濟效果。 　　

　　如果沒有生產率的革命性突破，片面追求土地升值，將會造成實業部門的成本提高。土地和房地產的貨幣化，則導致了貨幣供應量的增加超過生產率的提高，結果就是普遍的通貨膨脹，土地成本、原材料、能源和人工的抬升，伴隨著市場價格的激烈競爭，將擠壓尚未取得生產率突破的整個實業部門的利潤。其最終的惡果就是，缺乏利潤的實業部門，由于沒有必要的“儲蓄”積累，喪失了改進“弓箭制造”的能力，弱化了生產率提升的潛力。 　　

　　土地財政刺激著高地價政策，高地價又刺激著房地產暴利，這種畸形發展模式最終將瓦解實業生產率提升的基礎，遏制社會財富創造。GDP總量的增長，并非是經濟發展的真正目的，健康的經濟增長必須以提高生產率為最終導向。房地產及其產業鏈帶來的GDP，本該是生產率提升的結果，現在卻變成了壓制生產率的原因。上億噸的鋼鐵、水泥、原材料被凍結在充滿投機而空置率奇高的“鬼樓”中，這與20世紀50年代大煉鋼鐵和70年代的“洋躍進”一樣，都是在浪費寶貴的經濟資源，相當于剝奪了獵人用以制造弓箭的積累，而將其置于閑置和浪費的狀態之下。 　　

　　土地和房地產的貨幣化，刺激了信用創造的狂潮，日益貶值的貨幣購買力，扭曲了社會財富的合理分配。它將儲蓄者的財富大規模轉移到少數人口袋里，并樹立了一個“快速致富”的惡劣樣板。在財富流向的巨變中，土地增值輕易超過了實業生產的微薄利潤，迅速瓦解了實業家們艱苦創業的意志，動搖了實業持續改進“弓箭制造”的決心。既然買一塊地坐等升值比枯燥、痛苦、絞盡腦汁和充滿風險的技術創新，來錢更快、賺錢更多的話，誰還愿意繼續踏踏實實、勤勤懇懇地做實業呢？這種短視和浮躁的社會氛圍，使“中國制造”的根基越來越淺，抗風浪能力變得脆弱。 　　

土地快速升值和房地產業的畸形發展，從物質和精神兩個方面同時摧殘著實業生產率增長的潛力。它們所創造的GDP中，毒素含量高、副作用大、泡沫成分重，屬于經濟發展中的“高污染”行業。 　　

　　正常的房地產發展，有利于全社會的生活品質改善，帶來了經濟的健康成長，促進了社會消費，擴大了國內市場規模，應該受到鼓勵。但是，畸形的房地產繁榮絕非中國之福。 　　

　　2001年“911”以后，美國信息技術革命被資本過度投機所斷送，生產率爆發的進程戛然而止。在缺乏新技術突破的困境中，美國走上了以刺激房地產繁榮來拉動經濟增長的“資產泡沫型”模式。過度的信用擴張和金融創新，最終導致了20世紀30年代大蕭條以來最為嚴重經濟危機；日本上世紀80年代中期之后的房地產畸形繁榮，引發了20年的經濟停滯；亞洲四小龍的房地產泡沫，受到了1997年亞洲金融風暴的嚴厲懲罰。前車之鑒歷歷在目，擠壓房地產泡沫的手不能軟下來！ 　　

　　對于房地產泡沫破裂將引發中國金融危機的西方“高論”，其實不必過慮。所有的金融危機都是債務違約所造成的流動性枯竭，進而摧毀金融機構的資產所引發的鏈式反應。注入足夠的流動性，救助金融機構，制止違約蔓延并不難，美國已經做到，歐洲正在準備做。難是難在高負債的長期存在，壓制了消費者信用擴張的愿望和能力。沒有信用擴張，就不會有經濟復蘇的持久動力，也就難以產生就業與生產的良性循環。而政府無權強行調整社會中的債務債權關系，這才是問題的癥結！ 　　

　　在美國“金權天下”的制度下，華盛頓執行的是華爾街的政策，而債權對于銀行而言就是最核心的資產。所以債權是“神圣不可侵犯”的！因此，美國政府用了最不合理，也是最浪費的方式去拯救金融危機。　　

    銀行壞賬的根源是貸款人不堪債務重負而發生違約所造成，本來最簡單和效率最高的方式應該是，美國政府用救援資金直接沖銷壞賬，債務債權關系一筆勾銷，這樣一來，沒有負債壓力的消費者將能夠輕裝上陣，經濟復蘇很快就能重上軌道。但銀行家不同意，減免消費者的負債，銀行還怎么賺錢？銀行家堅持拿政府的錢來充實銀行的資本金，讓負債沉重的消費者們繼續做債務的奴隸，甚至債務負擔更重，還不上就讓政府用財政持續貼補，兩房就是明顯的例子。這樣做的結果是，政府的錢補了銀行的虧損窟窿，負債人繼續承受高負債的壓力，還不上時政府進行補貼，而政府的錢全部來自于透支未來的國債，國債飆升的壓力最終由納稅人承受。經濟體的總負債與GDP的比例非但沒有下降，反而越來越高。消費者在更大的債務負擔之下，喪失了擴大消費的能力，經濟復蘇陷入泥潭，就業復蘇則希望渺茫。 　　

　　中國與西方的根本區別在于，債務債權關系可以由政府強制重新調整。早在井岡山根據地時期，由于農民負債沉重，經濟發展凋敝。紅軍提出的政策是“工人農民該欠田東債務，一律廢止，不要歸還”。當農民債務的沉重枷鎖被解除之后，根據地的經濟很快就繁榮起來。 　　

　　廢除債務債權關系，意味著社會財富的重新分配，這事實上就是一場社會革命！西方社會的統治基石就是金融集團的利益，改變債務債權關系，等于“革他們的命”，當然是行不通的。 　　

　　在中國，政府是社會權力的中心，在危急時刻，一切皆可變！包括債務債權關系，可以隨時調整，從而使西方的金融危機在中國難以出現。而這種制度上的差異，卻很難被西方學者所理解。如果房地產泡沫破裂，政府可以直接抄底收購房產，再廉價租給低收入人群，不僅可以為資產價格筑底，而且還省去建設大批廉租房的成本。隨著經濟的恢復，房地產價格將健康復蘇，銀行體系的壞賬會大大緩解。　　

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