利益集團形成、壯大并扭曲決策及其執行是改革開放以來我國經濟、社會生活中最突出的問題之一，利益集團掣肘，嚴重削弱了我國政府的執行能力，有時甚至被不少人稱之為“政令不出中南?！?。房地產利益集團又是我國當前社會發育最成型、活動能量最大、引發的社會反感最強烈的產業利益集團之一。這個集團的核心力量是房地產行業（特別是其中的一些大企業）和行業主管部門、地方政府的一些主管官員，加上房地產行業協會組織共同構成了該利益集團的中堅，媒體和學術機構則構成了這個利益集團的外圍。近年來，房地產投機者的參與日益深入，形成了房地產利益集團的一大發展趨勢。上述企業、政府、協會組織、媒體和學術機構和投機者之間通過利益交換、人員流動等途徑聯系起來，同一成員，今日在政府主管部門，明日下海到企業任職，房地產學者同時又是房地產炒家，這種現象并不鮮見。

一、政府組織“碎片化”成就利益集團

追求利益最大化的房地產企業成為利益集團的核心力量，這一點本在情理之中；但房地產利益集團得以成型并展現出如此巨大的活動能量，關鍵卻是本職工作在于監管這個行業的政府部門，特別是行業主管部門。

任何組織都存在整體利益與局部利益、組織利益與個人利益的不完全重疊，無論是政府還是企業，概莫能外；組織規模越大，這種不完全重疊的幾率越高，局部尋求犧牲整體、個人尋求犧牲組織以增進自我利益的內在沖動越強，假如約束機制未能及時相應演化發展，組織將出現“碎片化”趨勢。就政府部門（這里指的是廣義的政府部門）而言，設置各個部門本意在于各司其職，共同促進整個政府體系的正常運轉，為此需要對其轄內企業和居民不利于整個社會的活動實施監管。然而，假如約束不足，各個部門、乃至各個官員個人為了最大限度擴張自己所能支配的資源，提高自己的影響力，往往會夸大自己主管領域的重要性，或明或暗地縱容、支持轄內企業和居民不利于整個社會的活動與主張。正是在這種心態下，歷史上政府能力衰弱時常常出現“養寇自重”現象，即負責討伐“賊寇”的軍隊將領不是全力以赴消滅敵人，而是在占據一定優勢之后故意給敵人一條生路，放縱敵人保持一定力量，以此維護自己在政府和軍隊中的地位。

中國共產黨和新中國政府在發展壯大的歷程中不止一次發起反對“本位主義”的斗爭，目的就是防范、遏制上述組織“碎片化”趨勢。由于種種原因，政府部門的“碎片化”趨勢還是有了長足的發展。今天，盡管還未曾達到軍隊“養寇自重”的程度，但在“本位主義”動機驅使下，主管部門及其領導損害政府和社會整體利益的主張與行動已經屢見不鮮，某些主張甚至已經突破了一個社會賴以運行的底線。如原工商聯高官前幾年提出要對私營企業主犯罪另外立法、另設立機構從輕處理，后來的“法不上高管”之類主張和實踐與之一脈相承，本質上無異于在五千年來從未建立過種姓制度的中國引進種姓制度，將私營企業主、公司高管等等定為婆羅門和剎帝利，把其余億萬平民打入首陀羅、乃至賤民行列。兩千多年前的商鞅敢于依法處罰太子的師傅，王莽在已經位極人臣之時能因親生兒子殺害奴婢而令其自殺，相比之下，這些一度甚囂塵上的主張盡管披上了種種外衣，但本質上不過是中國人權、法律的歷史性巨大倒退，在中國歷史上留下了難以磨滅的可恥記錄。

在這種背景下，即使沒有一般意義上的黑金交易動機，行業主管部門、地方政府的一些主管官員也成為房地產利益集團的核心力量。由于房地產業存在巨大的暴利，不肖業者有能力也有動機通過向公職人員提供非法的個人所得來制定有利于自身的法律、政策和規章，不肖官員有動機利用自己的權力高價而沽，房地產業的“管制俘虜”現象因而分外嚴重，從湖南郴州市委書記李大倫到北京市副市長劉志華、安徽省副省長何閩旭、天津市檢察院檢察長李寶金，因陷入房地產尋租而跌落的官員不一而足，進一步加劇了這個領域的組織“碎片化”趨勢。

二、協會組織和輿論工具滑入誤區之虞

中國房地產業行業協會組織發育數年前便已相當成型，萬通集團董事局主席馮侖在中國房地產業界有“思想家”之稱，按照他在2003年8月16日（第30期）《證券市場周刊》上的陳述，房地產行業最主要的利益群體（他本人也稱之為“團體性聲音”）至少有3個：主要由國營城建系統和中房系統組成的房地產協會，屬于建設部系統，更多的是代表政府和國營企業的利益；全國工商聯下屬房地產商會，其成員多為民營中小房地產企業（包括建材等相關行業的一些民營企業）；代表各大城市擁有領導地位的民營房地產企業的“中城房網”，他稱之為“大公司俱樂部”或“好公司俱樂部”。[1]隨著行業和社會發展，上述房地產行業協會組織格局還會發生進一步的演化。按照我國對行業協會組織的定位，其職能包括維護成員的合法權益，以及推進行業自律；但由于活動費用來源等原因，實踐中行業協會組織往往把精力集中于維護成員權益而漠視行業自律。等而下之者，由于不肖成員因攫取非分利益而有更大的財力向協會組織提供資助，有的協會組織甚至可能不但不推進行業自律，反而把精力集中于維護、增進部分成員的非分利益，犧牲守法成員的權益；而某些危險的信號已經表明，假如沒有力度足夠的約束，中國某些房地產協會組織未嘗沒有可能滑向這個方向。

在中國媒體市場化大潮中，挾有暴利的房地產業成為媒體爭奪的重要廣告客戶和目標讀者、贊助者，主要財經媒體普遍開辦了房地產專版（專刊）作為收入增長點，部分媒體和媒體從業人員卷入這個利益集團，不分青紅皂白地為之搖旗吶喊，一些專家學者也加入了他們的隊伍。部分專家學者、媒體從業者低價獲取房產，或參與房地產投機，推動他們的言論立場更加偏頗。

一些房地產巨頭運用（或曰“操縱”）輿論工具的技巧也迅速提高，日益嫻熟，號稱“地產總理”的任志強便堪稱個中第一高手。采用利益輸送手段駕馭媒體，并非最高明；自己不用直接輸送物質利益卻能自如駕馭媒體，這才是強中之強，任志強在相當程度上已經達到了這個境界。對于市場化媒體而言，最大限度“吸引眼球”是頭號重點；正因為如此，盡管任志強在私下的言行做派并不那么劍拔弩張，盡管他的某些言論未嘗沒有道理，但即使是正理，深諳此道的他也要刻意以觸犯眾怒的挑釁式口吻“放炮”，力圖吸引眼球的媒體又會進一步取舍加工，讓他的說法更加聳動公眾視聽，任志強也就達到了不費分文駕馭媒體放大其聲音的目的。正是依靠這種技巧，盡管任志強掌管的房產公司規模在業界排不上號，他在房地產業界的江湖地位卻巍然屹立。而公司規模遠遠超過他的一干房地產大鱷們之所以拱手讓出“房產總理”的地位，除了任志強在該行業的資歷之外，恐怕也是對此心有默契，一個利用有利環境悶聲發大財，一個高聲“放炮”爭取有利政策環境，各司其職，分外“和諧”。

三、房地產利益集團能量的展現

無需否認房地產業界的實際貢獻，因為住房改革以來絕大多數城市居民家庭居住條件都有了顯著改善，城市建設頗有進步，這些有目共睹。問題是任何事物都有兩面性，成就巨大的住房改革造成的問題也與日俱增，而房地產利益集團越來越多的舉動不是為了解決這些問題，而是繼續制造、加劇這些問題，以維護這個行業、特別是某些企業的暴利，從而日益將自己推向社會對立面。面對政府已經或有意頒布的旨在抑制房地產暴利的政策，這個利益集團通常高舉“市場”大旗，大聲疾呼要抵制來自“行政意志”的“不合理干預”；而對政府頒布的符合他們利益、有助于維護并擴大其暴利的政策（這些政策往往又是他們通過各種手段爭取得來的），無論這種政策需要政府部門動用多少行政資源強力推進，他們都贊賞有加。某些地方、某些部門、某些官員制造和利用政策漏洞的“功力”也日見深厚，在執行遏制房地產泡沫的政策時步履維艱，執行房地產托市政策時則雷厲風行，這一點在2009年初“反危機”旗號下各地房地產托市政策風起云涌時暴露得格外充分。

房地產利益集團左右決策的里程碑是121文件風波。2003年，中國人民銀行頒布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即有名的121號文件），要求通過提高購房按揭首付比例等手段控制房地產信貸業務，遏制房地產市場泡沫。結果，在房地產業發動的強大政治游說下，國務院不久就發出了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發［2003］18號文），首次將房地產業列為國民經濟支柱產業，高度肯定其地位與作用：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義”，121號文件由此無疾而終，主持制定121號文件的人民銀行貨幣政策司司長戴根有也在不久后平調去職。中國房地產業界“思想家”馮侖則在2003年8月16日（第30期）《證券市場周刊》以“市場的力量真酷”為題撰文，聲稱“市場的顯性力量這回頑強地借助媒體的公開管道和媒體外的私下渠道與政府的行業政策制訂機構進行博弈，終于使‘121通知’變成一朵羞答答的玫瑰”，并斷言，“市場的力量決定一切。所以說‘121通知’客觀上劃了一個時代，那就是市場思考不說話、不作為的時代過去了，代之而起的是一個自為的房地產時代”，志得意滿，溢于言表。

以此為起點，房地產利益集團一發而不可收，在以下許多方面陸續展現了他們的能量：

——獲取大面積廉價和珍稀土地供給。當年的大面積低價協議轉讓土地和2004年“8.31大限”之前趕搭低價協議轉讓末班車的風潮已經展現了這個利益集團獲取廉價土地的能力，在那之后，這種“能力”往往更多地體現在獲取珍稀土地方面，即使國家級風景名勝區，即使對生態至關重要的資源，也不能逃脫被攫取的命運，如洱海填湖風波，如華僑城集團在武漢東湖占填湖面開發房地產風波，莫不如此，一處又一處風景名勝在這個過程中從公共財富成為豪宅住戶后花園。與此同時，他們獲取廉價土地的手段有了進一步演化，更多地體現為天價爭奪“地王”，得手后修改規劃提高容積率，城市規劃和市場游戲規則則淪為犧牲品。最引發社會公憤的是，暴力、血腥和賄賂常常令對土地的角逐分外黑暗，以至于“夜有多黑，房地產就有多黑”之語在社會上不脛而走。

——為房地產業獲取廉價融資創造更有利環境。

——維護房地產不合理高價與暴利。為此，統計歪曲、堅持不公布商品房成本等手段一一祭出，不加入這一游戲的業者則被當作異類而遭受沉重壓力。2005年7月，在要求公開房地產成本的社會輿論潮流下，海南中海銀投資有限公司負責人向媒體公布了海口房地產成本構成，按照他披露的房地產單位成本上限和當時當地房地產均價計算，也足以讓開發商的利潤率達到65%。當地房地產業界人士一方面普遍承認他公布的單位成本數據經得起推敲，另一方面又有不少同行對他表示反感和抵制。更有甚者，在經歷了持久牛市之后，隨著房地產市場波動的出現和日益明顯，這個集團在房市低谷時期的托市手段也日益“創新”，政府補貼之類已是老生常談不新鮮，迄今爆出的最富有想象力的手段莫過于以“違反價格法規”、“維護價格秩序”為由加以威脅已經或有意降低房價促銷的開發商。2008年房市低谷時期，時任南京江寧區房產局局長周久耕公然宣稱“要查處低于成本價賣房的開發商”，就是典型案例。

——削弱、扭曲政府關于小戶型、經濟類房產供應要求，滿足暴利需求。

——排擠新進入競爭者。典型案例是前不久國企退出房地產業務事件。

……

四、房地產利益集團何去何從

經過近年來圍繞房地產市場的幾輪博弈，海內外投資者普遍相信，中國房地產利益集團有能力維持偏向于他們的政策，保持房地產市場泡沫不散，房地產調控也一次又一次淪為“空調”。這一輪房地產調控結局如何，除了經濟因素之外，關鍵取決于政府駕馭房地產利益集團的能力。由于政府的新一輪房地產市場調控措施已經押上了自己的很多信譽，希望最終結果能夠向社會各界證明我們的政府仍然有著強大的執行能力。而對于房地產利益集團中人而言，他們也需要意識到，一個喪失自我約束能力的利益集團最終必然遭遇重創。是適度節制自己以求長久，還是把整個中國經濟推向泡沫破滅深淵，把自己推向社會敵對焦點以至于逼迫決策者痛下決心壯士斷腕，這個集團面臨選擇。

（2010.4.29，僅代表個人意見）

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