房價明年當然還會漲
看到很多人都在討論明年樓市崩盤問題。說由于房價已經過高,加上政府出臺控制房價政策,房價這次真的要跌了,現在需要注意的是不要搞崩盤了。多數人都在預計明年房價跌多大幅度,30%還是50%。
貧道前幾天寫了個帖子,試圖說明房價為什么一直漲,誰有能力控制漲和跌,以及控制的要點是什么。如果認為貧道分析的是正確的,那就應該認為并沒有出現導致房價出現拐點的必要因素,因此2010年房價還是穩中有升。除了世界在此發生更加嚴重的金融危機,不會崩盤的。
承認中國房市已經具備金融性質,也就是已經如同股票、期貨、匯市那樣的賭博經濟,那么,就必須按照賭博經濟的運行規則來判斷房市。賭博經濟的運行規則是“買漲殺跌”。越漲越賣,越買越漲,直至到了一個拐點。然后就是越跌越賣,越買越跌。現在正在漲,除了有促成拐點的因素存在。
目前房價從上升到下跌只有三種情況:
一個是買家離場,不在這個價位買房了。
買家離場的原因可能是兩種,一種是資金量斷裂。假如大多數買家的錢主要是借的,現在多數利息都付不起,銀行又不敢借錢了,于是離場資金多而進場資金少。美國次貸危機就是這樣來的。另一種是買家資金多數是自有資金,銀行借款比例很小。由于房屋供應量太大,自有資金快花完了,又沒地方借,因此也會選擇離場。買家無論是因為自有資金問題還是銀行資金問題形成離場,是房價下跌的必要充分條件。也就是說只要買家離場,房價一定跌。只要房價跌,一定是買家不買了。
第二種是房地產商資金鏈斷裂。房地產商資金鏈斷裂,到期債務必須還,被迫低價出售,房價也會跌。但這是充分條件而不是必要條件。也就是即使銀行抽緊對房貸的銀根或房地產公司整體頭寸緊張,都不一定出現房價下跌。條件是買家態度。只要買家還在買,進場資金還在繼續,那么即使出現對房地產商不利的信貸消息,房價也很難跌。
第三種房價出現跌勢的因素是政府出臺嚴厲政策,硬將房地產市場回歸為一般住房市場。也就是消除房地產作為投資、保值的性質,讓其回歸為居住性質。比如,政府對存量住房收取房產稅,而且是與價格和數量有關的、根據房價漲跌情況變動稅率的累進稅,那么買房賺錢和買房保值的動機就被嚴重壓制。囤積的房子賺不賺還不知道,每年先交一大堆稅,就不會囤積而會出售。這樣,房市將回歸到一般供需關系上。由于目前85%的人買不起房是不正常的,因此房價會大跌。跌到中等收入群體能買得起房時,房價才會穩定。
很多人說房價高是因為地價高。這簡直是胡說八道嘛!房價高是因為越高越有人買才高,怎么與地價有關?由于房子是最終產品,因此房價是地價的條件,而地價不是房價的條件。地價高是因為房價高,開發商算著這么高的地價照樣能賺錢才敢在高點出價的。如果開發商認為價位達到某個點時,總成本過高,賣不出去,那么就不會去出價。土地市場并不是賭博市場,依然是一般商品市場,房市才是賭博市場。
有人說地方政府推高了地價,這更是冤枉。拍賣中地方政府總不能誰出價低賣給誰吧。地方政府確實希望地價越來越高,但地價高低不是地方政府能左右的。地方政府起拍價出的高就會流拍,這樣的時期也不是沒出現過。
如果承認房價只與貧道說的有關,那么怎么能看出來房價很快會跌呢?
首先,中國目前房地產市場中以投資和增值為目的買房者占多數。他們中多數是自由資金買的房子,甚至包括所謂溫州炒房團,也是自由資金為主。2000年到2008年全部房貸余額為2.98萬億,而個人住房銷售總額達到11萬億,貸款只占銷售的27%。這27%主要是中、下等收入的人用的,高收入群體顯然主要靠自由資金買房。因此,限制第二套住房貸款并不能根本打擊高收入群體繼續把買房作為投資和保值的行為。2008年底,城鄉居民存款為22萬億,其中90%是城鎮20%高收入群體的存款,到現在估計依然不少于20萬億。這對每年3萬億的住房銷售來講,還有充分的頭寸空間。只要房產市場還是投資市場,接著還只能是漲——因為房子正在漲。
其次,政府出臺的所謂四條,主要是增加普通商品房的供給,其中所謂“中低價位、中小套型”,前半句是虛,后半句為實。因為中低價位不是政府說了算,政府無法限制房價。而中小套戶型的提供,無非給炒房者提供了多樣化的賭具而已,只能促進賭博市場的發展。有人認為,政府要求房地產商購置土地首付必須達到50%資金能限制地價上升。但這只能打擊中小房地產公司,打擊不了大房地產公司。最主要的是,地價低了并不影響房價抬高,地價低了房地產商利潤空間大了而已。房地產商不會明明每平米2萬元還有人買,由于地價低了成本降了就只賣一萬八。
因此,貧道看不出房價要跌的因素。也許有人會說,大家都吵著說房價要跌于是炒房的就不買了,接著就出現拐點。這更是癡心妄想!也許一時會有影響,但只要房價實際沒跌,房地產商還能撐得住,無非是一段時間有價無市而已,過一段炒房者發現房價還漲,就會接著買。由于本來房地產商在2008年的不熱不冷的房市中就沒有傷筋動骨,而今年又大賺一把,肥得流油,抗打擊能力大大增強。停個幾個月甚至一年的不溫不火市場,一點問題沒有。因為只要房價是以賭博市場形式跌的,就會一跌到底,因此對房地產商來講,只要不跌,一個月沒賣幾套都不怕。一旦跌了,全都完蛋。
還有人認為中國房價已經是遠遠超出居民承受能力,房價已經到頂了,供給能力畢竟有限,因此會出現拐點。貧道對此難以贊同。一個物品的價格背離實際價值多少才算高是很難衡量的。雖然日本、美國也有過房產泡沫,但他們都有控制將房屋作為賭品的機制:房產稅(叫法很多)。中國由于沒有房產稅,缺少抑制將房屋作為賭品的機制,因此炒房能炒到多高是很難預測的。郁金香球莖無非是一種花,再好看也沒多大價值。但是,17世紀初當荷蘭人把郁金香球莖作為賭品后,價格飛漲。1636年一棵郁金香球莖的價值就能達到幾匹馬加一輛馬車的價錢了。到1637年,郁金香球莖總漲幅達到59倍!幾年中郁金香球莖漲價上萬倍。一個球莖賣到4、5萬美元。而郁金香繁育起來并不難,遠比蓋房子容易得多,快得多,供給能力強得多。如果郁金香球莖能炒出幾千倍上萬倍,那么房子能炒到多少就不知道了。現在房價漲的最快城市,從世紀初到現在也不到10倍。最后漲到什么時候是個頭,真還說不好呢。
看到很多專家,無論體制內還是體制外的,無論主流的還是非主流的,都沒講房市與股市、期貨、匯市來比對,總是拿一般市場經濟的供求關系說話。市場經濟發展到最高階段——虛擬經濟階段,讀不懂賭博二字,看不懂經濟的。
貧道前一個帖子就說,只要政府繞著抽緊房地產貸款規模,繞著開征個人房產稅,房價就會持續上漲。現在根本看不出來有這樣的決心。
2009年,中國經濟凈增的GDP中,房地產占了90%還多。沒房地產市場的熱乎,基本就是零增長。2010年并沒什么新的增長點:國際貿易還是低迷狀態,國內消費依然疲軟。由于不可能扭轉低收入群體收入過低的局面,因此消費需求增長可能性很小。靠什么再保持一年8%增長呢?只能還靠房市。
如果房價下跌,那么炒房群體將退出買房行列。由于房價目前高出中等收入實際支付能力一倍左右,因此在房價跌一半以前,銷售量一定下降。銷售量下降加上房價下降,銷售額將大幅下降,鋼材、水泥、建筑材料等銷售和價格也會下降。如果房價下跌30%,銷售量下降20%,房地產銷售額將下降44%,房地產及其所帶動的行業GDP將下降40%,保八還有指望嗎?保八出問題,政府還怎么混呢?
今年各地地王都是國企地產公司買下的,天價。如果房價真的跌了,首先面臨破產的肯定是這些公司。要親兒子命的事,當爹的會干!?
因此,中央絕不允許房價在這個時候跌的。
2007年初貧道就說,解決房價和房市的唯一辦法是開征財產稅或房產稅。這樣做一是能讓房市回到一般用品市場而不是賭博市場;另一方面能使地方財政從房屋存量上收稅而不是從不安全的房屋增量上收稅。而且貧道當時就說,要實施就要盡快,如果到了經濟危機時期想實施都來不及。現在就是到了經濟危機,全靠房市撐著的時候了。
怎么辦?沒法辦!
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