牛刀按：顧云昌算了一筆糊涂帳，中國今年消費總額達12萬億，房地產占到6萬億。房地產占到6萬億是事實，但是卻不能被稱為消費。首先國家統計局就不會被統計為消費，其次，其實是對加印貨幣的一種轉移支付，也就是說這么多加印的貨幣并沒有實現全民共享，而是被地方政府、開發商和炒樓客搜刮一空。網友李森光對此有過詳細的分析，把這種貨幣轉移支付的貓膩活剝了一遍，貪婪和掠奪的本質一覽無余?，F在我分三篇發于博客。請網友指正。
2009中國完成貨幣向住宅的轉移支付
——住宅貨幣化崩潰之一
房子的價格為何與建筑成本嚴重脫節，這是房地產的矛盾根本。我們撇開房子的所有其它外在東西，只討論房子的建筑成本與銷售價格的比，這就簡單多了。這能反應老百姓在買普通東西時交的稅與房子交的“稅”進行比較。顯然買房子交的是“重重稅”了。成本是老婆的內衣，說不得的。（任志強語）
這時我們會驚呀的發現，房地產與傳銷似乎有著某些高度的相似。歷史上荷蘭的郁金香就是經典一例。我們來看建筑成本與銷售價格的比值。土地本身不會創造價值，否則國大財富就多，那國能造房子的地越多越富有了，這顯然是不成立的。所以我只看建筑成本與銷售價格比，我對其它算法感到厭惡。這個比值在縣城最少在1︰3，在市里會到1︰5了，到了省會城市會到1︰7，到了一級都市京滬穗，會到1︰10甚至會更高。時下上面所說的房子銷售價大約在一平米1600元、3000元、5000元、20000元。而建筑成本分別為500、700、800、1000-2000元。大概是這樣。
嗚呼，中國人太有才，不動產太值錢了。給房地產添柴加火的前赴后繼，一棒接著一棒。 給房市加火的第一棒，是各級政府，第一，政府計劃征地，給老百姓的錢是以糧食的年產20倍的價格。然后幾乎以10倍價格買給開發商。（不高，這個價格買給老百姓，以時寒冰說讓老百姓自建房，則房價也會比現在便宜一半。）為什么政府能賺這么多，地方政府要建設呀，沒有錢怎么行，況且這是取之于民（買房者）用之于民（大眾）。吃虧者，買房子的和被征地者。實際上地方政府絕對是稅收虧空政府了，除了賣地找銀行找上級要錢，根本沒有財政盈余。賣地是唯一掌握在自己手中的能做的，要出政績呀，不得以。這實際上是對新購買房子的人的一種高征稅。
加火的第二棒里有各級部門，建設局，土地局，國稅局，設計公司，質檢等等來了，它他會在這里面履行自己的職能，好了，都要啃一口啊，不怕，開發商擺平，有暗箱。房子的成本開始大幅上升了。
給房市加火的第三棒，是現時中國特殊的現實決定了，這就是肩負著正義的媒體了。當電視報刊官網不敢實事求是的求證這件事時，老百姓你再清楚，如奈之何呀（如清醒者 時寒冰先生）這也難怪呀,什么時間我們的大部分媒體能夠經營法治化呀？就是政府公權力再也不能對媒體日常經營干預。由公權力借助法律和法院按程序對媒體進行法治管理，這媒體或許才有自己真正的大腦。我們的這個社會才更有透明度，也就大大少了都去北京首都上訪告妝的情況。在現有情況下，在以正面報導主旋律的要求下，我們大多看到的是正面好消息了。這主旋律如由政府公權力中的某個個人根據喜好來定義時就更不好了。
給房市加火的第四棒，當然屬投機者了。投機者消息最靈通，當實物分房已基本完畢，只允許政府征地，以開發商開發商品房時，并且政府會賣地越來越貴時，投機者就會以信息靈通且金錢多的優勢，占據更多的商品房。用以屯積銷售來賺利。若干年下來，房子價格上漲成為趨勢后，投機者就敢以銀行貸款的來屯積更多的商品房，就是放大經常所說的杠桿率，用少量的資金撬動了更多的房子。此時已經動用銀行了，投機者一旦不再用自己的錢來投機，而是用大量的銀行的錢來投機，這問題就來了，房子的泡沫越大，泡沫破裂時就是次貸危機了。大的投機者很會洞察市場先機的。
給房市加火的第五棒，應該非銀行末屬了，當市場長期以幾年十來年告訴你房子一直是升值的，最后是銀行敢只能是銀行也就成了房子的最有力的推手了。人人都用自己的錢來投機泡沫不會放大多少的，銀行一支承不一樣了，杠桿效應成倍放大，沒有銀行的主動按揭貸款，現在的房子一準賣不動了，哈哈哈。
關鍵是銀行這么主動一支承，房子今年真的是吃了偉哥，一路升值。房子是否一直是最保值的，日后必然會作總清算，時間會給出最終答案。這方面牛刀先生給出了精彩分析，分析雖是精彩，但是這些分析中有個觀點特別與實踐不符（年復通脹率年5℅不會連續五年）。一會兒我自己給出我的觀點對此進行討論。
牛刀：貨幣與住宅的價值顛倒是經濟的變態
——住宅貨幣化崩潰之二
房地產的故事從那年開始已不重要了。這個過程就是先是地方財政大肆虧空，只有賣地來得最快，而且最多最猛，年復一年，土地出讓金越賣越貴，房子年復一年也越來越貴。這樣地方財政得以生存，地方政府才不會破產。在西方，地方政府財政破產，市長們只能全體引咎辭職了。但在我國地方政府由于房地產，財政得以生存數年，且沒有破產。按說土地出讓金這么多，且各部門是吸在房地產上的寄生蟲，房子這么貴，賣不出去才對呀。所以就是要制造讓房子上漲成為定律這篇大作。近二十年來，這一定律的成立，中央政府也有意無意起了非常大的作用。
出面救房地產大駕的還應是中央政府政策，包括金融和財政政策。房子漲價賣不動？物價大幅上升？不要緊，第一：讓工資上漲?。。∫罁欠康禺a創造了絕妙的GDP國富民強，發鈔漲工資是正確的，但這恰好救了房地產，救了地方政府。曲線救了地方財政。否則房子更早幾年就賣不動了。但漲工資只有吃國家財政工資的人能得到，這也呼應了因這部分人是買房子的最主體。這也曲線救了房地產開發商。但漲來漲去，人們發現一二十年來，房價上升了，絕大多數家庭的收入高了但購買力卻大致是一樣的，并沒有上漲。相反很多家庭的收入購買力卻在下降。第二：特別是今年，讓銀行大規模放貸讓吃國家財政的工作人員買房，也是曲線救地方政府的財政收入，也救了開發商，救了GDP增長保八?？傮w上兩三年前買房的人賠不了什么，甚至是賺的。因為工資上漲雖滯后，但基本上還是和房價的漲的比例相差不太遠的。
但今年2009年，是金融危機后第一年，這輪上漲是否還能復制以前的金融財政政策效果，我們等著瞧。但有一點建筑成本與銷售價格比幾番漲價、通脹、漲工資已經到了1：10的慘狀了，銀行還敢這樣放貸，為什么？一是有上峰支持。在中國現狀下，政策、外交都出自上峰，任何一級政府的任何行為如果沒有來自上級的背書，任誰也不敢大膽做主。二是銀行貸出款后，不怕，中國人買房會得到一家三代人的償還，不會還不起的。三是，政府最張還會給吃財政工資的人漲工資，因為他們是買房主體。讓他們能還得起房貸，再來一輪通漲后就會恢復新的平衡。
土地出讓金大漲，后房價大漲，再后引發通貨大膨脹，再后工資大漲，恢復貨幣平衡。給這個過程起一個名字吧，叫做東方特色房子、貨幣、財政平衡過程。這個過程實踐的結果是：2009年成為“中國貨幣儲備房地產化”元年將永載史冊。簡稱中房儲元年。所以這個過程不妨叫作房子儲備過程?？纯?，就是說房子與金融財政。把兩個都綁架了。這個過程金巖石博士真正看懂了。
牛刀先生說5℅的通漲率不會連續五年，我認為這與現實差別太大了，我認為這錯了。盡管先生的各種分析我都很贊賞。但先生查查吃國家財政工資的人的工資變化（三十年前，二十五前。只說近十五年的吧，漲幅是否有五倍之多，近十年的，是否有兩倍以上。）難道數據只支持5℅通脹率嗎，不是的，因為購買力并沒有長啊，象十年前兩倍以上的工資漲幅的購買力被抵消掉了。所以通脹率可能每年有10℅之多。所以我們身邊的人現有工資能支持2006年初的房價了。牛刀先生，三十年前的工資和現在的工資倍數，你算算年復5℅通脹率不能連續五年是不是有點天真，而是有年復10℅通脹率更比你的準確些啊。就是連續二十年年復通脹率平均數最少也應在5℅以上，個別連續幾年能在10℅之上。
由上得出，我更認為金巖石的說法正確，“我國以前的通脹率每年有10℅之多，是高增長高通脹”，我想 金巖石博士是看懂了房價與金融財政的關系。由于通脹率的10℅的繼續和中國城市化的繼續，所以他敢說，中國的房價能再長三五倍。北京房價高望一平米50000元。天啊，牛刀還曾想這是瘋語。金氏這個推理在最短今年之前的十到二十年里都是正確的。（土地出讓金大漲，后房價大漲，再后通貨大膨脹，再后工資大漲，恢復動態平衡。）如果這個推理仍然還繼續正確，五年之后，中國北京房價是很會漲到一平米50000的，但北京上海是不會成為五億人的都市圈的。由前者成立得出后者的五億都市生活圈,就想到我們的1958，我們就叫金巖石生活圈吧，這個結論日后注定會成為金博士的一個笑柄了。
但是房價綁架金融和財政政策是一定的了，短時間不會改變。所以金氏推理會再貌似成立一二三年吧。我說決不會持續五年（中房儲五年）。金氏的北京上海五億人都市生活圈或許是現狀版的1958生活圈。下面講述涸澤房地產的現狀，它可能會終結金氏房價推理的正確。（盡管以前十到二十年是正確的，以后不會了。）有人說中國的貨幣儲備應是房地產，我覺得2009年有點象了。2009年開始房地產民間已經正式被廣泛列入貨幣儲備手段了。
幾年前按揭買房的一大批人，他們都說買不起啊，房子不值這么多錢，這里有財政和腐敗大黑洞。但是這黑洞幾年之內能消除嗎？不能，所以房子降不下來。但是能按揭呀，我們的工資十年后不最少漲一倍嗎？錢貶值了這房子就值這么多錢了。這樣就能買得起了。為這一大批吃國家財政的上班一簇人有這個思想者（須是2006年初以前買房）祝福。這思路算是對了。現實真是這樣的，我們的工資約十年大都漲到大約為原來的三倍多了了，近三年漲幅也有近一倍。所以這批人買對了，工資支持了房價，有了自己的房子，家庭幸福感增強。我們小民就能把國家貨幣政策看懂了，了不起啊，這是開發商的功勞。
因為我們的GDP高歌猛進，很大和程度是把房地產的價值算進了?？捶孔咏诉@么多，說明我們的財富創造的很多，所以必須發鈔并且房價越高我們發的紙幣就應越多。但房價不會止步不前,因為財政和其它黑洞會越來越多,加到土地上的<所謂”稅收”和各級黑洞>也越來越高。盡管房子的建筑成本不會增加很快,但房價卻會高歌猛進。因為工資一直會漲（吃財政飯的），這是人人都愿意進入國家財政保障下的工作崗位而最怕下崗的重要原因。
終于迎來了2009年變成中房儲元年。牛刀先生的民生理論只是終究不敵金融財政政策，但因人民大眾卻對金氏推理的最少十多年的實踐記憶深刻，所以2009房子和地產最終成為民間大眾的貸幣儲備手段。民眾不敢放現金呀卻借錢貸款買房子是2009年中國普通人的最無奈選擇。記住這一年，2009年，普通中國人不再相信人民幣，廣泛選擇房子作為貨幣儲備手段來應付通脹。
牛刀：2010中國住宅貨幣化趨勢必將破產
——住宅貨幣化崩潰之三
今年始，房價銷售最大化了。因為儲備原因，儲備就要象儲備的樣子！房地產2009年達到了空前呈幾何級增長，從大都市到小縣城皆是如此。再往下傳接手的人，我們又突然發現會成幾何級銳縮。除非儲備繼續下去并且傾全國民之力，有錢就買房呀，為中房儲二年添磚加瓦呀！
由此當中國貨幣儲備房地產化進行不下去時，我說金氏推理（高通脹，高貸款，漲工資，城市化等推理）可能會失效。下面分析一下今年的中國貨幣儲備房地產化的情況：第一類人，如牛刀先生分析的一樣，今年還沒有買房的人是連祖宗三代都攢不夠錢的主兒，他們可能幾年后也買不起（至少三到五年，金博士預言時間）。
第二類人，如姚景源總經濟師分析的一樣，夫妻雙方6個家庭在今年都買了房，因為今年連最最不懂房的人都認為房子是保值并增值的。6個家庭這樣認為才能支持，否則這個家庭買不了房子的。2009年是中房儲元年，得到了民間老百姓的高比例認同，第二類人若干年內再無能力買房，是最忠實的房奴。
第三類人，我們這里成了這樣景色，即上班一簇吃財政飯的和比較有錢一點的，有了一套房，但是手里的錢能交一套房子的約一半。為了保值，（被證明了最少十幾年了，不會錯的）避免通脹損失，今年趕緊買了第二套房。這樣的一個群體真的不在少數，比如我知道的一個最普通單位竟有約十分之一這樣的家庭，更遑論好單位，比例會更高。這類人的房子將來幾年絕大部分要空置，會吃房租生存，因為要交月供，其中大部分是不能承受房價下跌之重的。
第四類人，是更有錢的，我們這兒這樣的人他們的房子最少三套以上，我知道的還有五套以上的。記住這不是樓市炒家。最多算是用自己的錢來投機房市。
第五類人，才是樓市炒家，以非常富有之錢，或是用銀行杠桿效應，專司樓市炒作。這類人今年占有的房子不會是少數。但這批人中可能有先知先覺者脫手，成為房子銷售的優勝者。這一類人也不會承受房價下跌，他們會出逃?；蛩そo銀行。
看看吧，今年以后，上面五種人買房的人會再買嗎？只有一個條件，中房儲繼續。否則明后年買房子的會呈幾何級銳縮。再者，沒有房子需要租房的人明后年也會呈一個幾何級減少，所以空余房子會呈一個幾何級增大。這一減一增啊，就是中國住宅貨幣化趨勢的破產。
大量房子作為貨幣儲備只能在那不動了。這就是空置率大大提升了。涸澤房地產，在三到五年內都會遇到一個買家空前減少的局面。但地方政府的開支會越來越大，房地產下家空前減少，財政收入因賣地得錢不足而入不敷出，腐敗的利益連終將揭開。怎么辦？將會考驗中央政府。（所以金氏推理會最多再進行一二三年吧，我想會基本終止這個可恥的房市暴利。）
這是在沒有外患的情況下會可能會發生的現象，我不太懂與外國的連系，但真如郎咸平所說的，又有候寧所言的，真有二次洗劫中國之說，那中國屆時真的是在劫難逃了。到時大量房子拋售，這時的金氏推理中止會更快。時寒冰先生是我最尊敬的先生之一，他所說的很多觀點非常縝密，都非常接近真實。他仿佛已經看到了大蕭條的景象。上蒼保佑他描述的不正確。太恐怖了。
無論怎樣，涸澤房地產都該結束了。2009年是涸澤房地產元年，象是秦二世，元年即意味著快死亡了，涸澤房地產已經接近尾聲，今年天量接手者還能由國家解套么？但最終無奈還要由可憐的全民解套埋單。這只有上蒼睜眼細算了。（其實2006年初以前接手者夠本，更早者是賺者，特別是那時買有兩套房的。房產大鱷在2009已經利潤最大化了。）
最后，我說：儲備不止，房子升勢不止。
以上只是一個假說。字眼與內容或許不對，但我最不愿意這是真的，老天證明我所說的真是一個假說，我心理或更心安。我只希望我是杞人憂天。
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