清算暴利開發商比圍剿掏錢的地王重要百倍
最近，全國各地的房地產市場接連出現不少“國”字號的“地王”。前幾天，中海地產在上海更是砸下70多億元，一舉成為新的“中國地王”。
頻頻出現的“地王”現象，引起了各方的“高度關注”。新的“中國地王”出現，更是引發不少人的“驚呼”。普通百姓擔心，這是不是意味著今后的房價還要再繼續上漲。最使人“不可思議”，還是現在以私營為主體的開發商利益集團，也紛紛跳出來，稱國企高價拿地是房地產市場的“醉酒駕車”，擾亂了既有的“市場秩序”。就連一檔號稱“高端對話”的“風暴”類電視節目，也按照開發商的思路，不加分析的把“地王頻現”視為“房地產的泡沫”。
那么，究竟該如何看近一輪以國企為主體的“地王現象”？如果沒有“地王”，房價是否就會降低或“平穩發展”？地王的出現，是不是給房地產市場帶來的，都是“負面效應”？這些都需要我們加以全面的分析，然后才能做出客觀公正的回答。
有的“風暴”類的電視辯論類節目，不加分析的把各地所有創下土地出讓金記錄的，都稱之為“地王”。實際上，有的地方雖然土地出讓金的總價創了當地的記錄，但土地單價或者樓面地價并不高，甚至比一些小的樓盤還要低。這樣的“地王”，單純從成本上來說，不僅不會導致房價的走高，反而因為較低的土地價格和住房建設的規模效益，為降低房價創造了條件。
真正的“地王”，不僅在于它的土地出讓金的總價最高，更重要的還是在它土地的單價和樓面地價也是最高的。這樣的地王才名副其實。
那么，就是這樣“貨真價實”的地王，是不是帶給社會的也盡是“負面的結果”呢？實則不然。
讓我們回顧一下，是不是沒有了“地王”，土地出讓金的價格低了，中國的房地產市場的房價就不會走高？縱觀這些年的中國房地產的發展，答案是否定的。
這方面，最權威的應該是來自國土資源部的的信息。早在2006年，針對開發商操控的輿論大肆散布“土地招拍掛導致高房價”的謬論，當時的國土資源部就組織有關單位對全國40個典型樓盤進行了深入分析。“深究”的結果是，“不論是協議供地方式還是“招拍掛”，地價占房價的比例平均在25％－30％左右。”其中，“政府的收益不及房價的十分之一”；今年7月，針對開發商對國土資源部公布的“中國地價占房價平均為23.2%”的質疑，該部又將全國620個樓盤調查項目的數據悉數發布。調查的結果是，這620個樓盤的地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%－30%之間，地價占房價比例在30%以下的約占總數的78%。其中一些最離譜的，則是1700多元的地價，房價賣到了一萬二；而6900多元的較高地價，房價則更是賣到了4萬元的超高價。其實，國土部這次公布的調查，還是給開發商“手下留情”，只是把開盤價和地價做了比較。實際上，幾乎所有的樓盤后期的價格都要比開盤價要高出很多，不是甚至翻倍。還有個不為公眾所知的背景，就是在全國各地嚴格執行土地招拍掛之前，很多開發商幾乎是以零成本拿地，但這并不妨礙他們通過囤地捂盤等手段抬高房價攫取更高的暴利。
所以，不管有沒有“地王”，不管土地出讓金是否更低，這些都不足以使開發商“良心發現”去少賺些錢，把房價降低下來。相反，暴利的驅使使他們總是千方百計的把房價抬高到市場容忍的極限，確保利潤最大化。
由于市場容忍的房價極限一定，“極限房價”并不一定隨著地價的上漲而持續上升，這就造成土地出讓金每增加一份，開發商的利益可能就少掉一塊。，地王的出現，直接導致了開發商的利益呈遞減之勢，打破了原有開發商的暴利的“潛規則”。這才是任志強潘石屹之輩對“國企地王”恨之入骨的根本所在。
所以說，從某些方面來講，地王的出現，起到了一種“財富轉移”的功能：它使高價暴利的商品住房市場的超額暴利，由絕大多數落入開發商的口袋，變成了適度轉移到政府及國家的“錢袋子”中。可不要小看這一步。如果是像過去那樣留在開發商的口袋，開發商就會以“私有財產不可侵犯”、甚至借物權法來拼命保護自己的不當得利。但如果進了國家的“錢袋子”，就可以化為政府的公共財政，就有可能為民造福。
之所以說它“有可能為民造福”，是因為“地王現象”只完成了把開發商“過度暴利”的一部分利益轉移到政府口袋這一步。更重要的一步，還是在如何分配和使用這筆巨額的土地出讓金。說到底，就是“土地財政“為誰所用。
筆者這樣說，絕不是危言聳聽。早在幾年前，江南某“大都市“的相關官員就告訴筆者，如果該市的土地出讓金大幅減少，該市數以萬計名公務員的 “高福利”將失去基本的“財力保障”。實際上在很多地方，土地出讓金不僅成了“官員階層”的“小金庫”，而且更多的已被揮霍在“領導們”的政績工程上。盡管在2006年底，國務院辦公廳就出臺了規范國有土地使用權出讓收支管理的通知，明確指出土地出讓收入的使用范圍只能用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、、支農支出、城市建設支出和其他支出等方面，但地方政府對此卻是“踩紅線”不止。根據今年7月份國家審計署發布的對18省區市財政預算管理情況審計調查結果公告，僅10省市審計發現的就超過600多億的土地出讓金未納入預算。實際上，除了這些“未納入預算”的違規資金以外，精心包裝在“預算內”合法外衣下的“違規支出”盤子則更大。
我國的憲法規定，“城市的土地屬于國家所有。”也就是全民所有。這就意味著至少城市的每個市民在合理的范圍內（如人均用房30—35平方米），都應該天然的享有與生俱來的住房及居住的土地使用權。而高額土地出讓金，實質是把公民的居住權利兌現成了政府的賺錢機器；是用全民的土地及國民的居住福利，換成了政府的“土地財政”。那么，建立在犧牲國民居住福利基礎上的土地收入，理所當然的應該是取之于民，用之于民。具體來說，就是取自于高價商品房市場的巨額土地出讓金，首先也是最主要的，必須用之于普通百姓的住房保障上。從這點來說，“地王”越多，可用于中低收入者的廉租房、經濟適用住房和中低價商品房建設的政府土地收入也就越多。所以“地王”對普通的市民來說，絕不能簡單的認為它就是房地產市場的“負面效應”。從某些方面來說，“地王”越多，政府可用在住房保障上的財政支出也應該越大。所以，就此來講，不管是對政府而言，還是對公眾來說，“地王”和土地出讓金一樣，多多益善。
據媒體報導，現在全國每年的土地出讓金已呈現逐年提高的態勢。2004年全國土地出讓金為5894億元，2005年在國家收緊的情況下，土地出讓金總額也達到5505億元。2006年，全國土地出讓金總額達到了7000多億元的高峰。而非官方的北京大學中國經濟研究中心則認為，當年全國土地出讓收入保守估計超過1萬億元（其中的巨大出入，恰恰反映出中國土地出讓金的“超級黑洞”）。 2007年，全國的土地出讓金更是達到創紀錄的1.3萬億元。2008年，盡管房地產市場不景氣，全國的土地出讓收入依舊保持在9600多億。
面對現在每年高達萬億元的土地出讓金，公眾所需要的，不是如何壓制它，減少它，而是監督它，看看巨額的土地財富，究竟用在了何處。
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
