同濟大學法政學院經濟研究所 汪洪濤

我國地域遼闊，各地區之間經濟社會發展水平存在著巨大的差異，因而，不存在一個統一的房地產經濟周期，當然，各地區之間的房地產價格存在著關聯性，但是，關聯的方向和強弱則有差異。筆者在此就影響房地產價格的因素提出分析，并針對我國發達城市房地產價格的走勢進行演繹。

1.需求的收入彈性因素。在微觀經濟學的消費者均衡理論中，有一個需求的收入彈性概念，它的表達式為需求的收入彈性＝ ，房地產作為固定資產投資，需求的收入彈性大于一，這是個規律，也就是說，當收入上升一定幅度之后，對房地產的需求的上升幅度會超過收入上升的幅度。

考察我國的宏觀經濟走勢，可以發現，當前正處于新一輪的增長周期之中，貨幣發行量擴大，經濟增長率在高位運行，并且，中央政府已然開始調整經濟增長的格局，要變依靠外需拉動經濟為依靠增強內需拉動經濟增長，同時，要讓人民共享經濟繁榮成果的政治理念也預示著收入分配政策的調整正在拉開序幕，新一輪的類似于1992—1996年期間的工資調整政策經過醞釀正在推進之中，由此可以推測，隨著收入水平的漸次提高，對房地產的需求的增長也會以高于工資漲幅的比率上升，對發達城市而言，需求的收入彈性因素對房地產需求的影響會更快、更顯著。

2.城市人口結構因素。最近10年來，人口流動日漸頻繁，傳統戶籍制度對于人口流動的限制作用開始失效，除了“打工經濟”形成的民工潮之外，受過高等教育的高素質人群也正在逐漸地向發達省份和發達城市集聚，這就造成了一些發達城市人口規模的迅速膨脹，對于住房的需求以及需求預期影響著這些地區的新建商品房的房型結構與面積，同時也對價格起著催漲的作用。民工潮導致的低端住房市場的供應緊張和租賃價格上漲與高收入人群集聚大都市而催漲的高端物業一起發生作用，決定了發達城市房地產市場的供給在理性預期的作用下顯得較為短缺，由此會有力地推動發達城市的房地產價格上揚。

3.經濟周期的影響。當前我國經濟正處在2004－2008年的增長期中，高速的經濟增長必然會帶動比較高的通貨膨脹，考察我國的基準利率，其實早已低于通貨膨脹率，按照真實利率近似地等于名義利率的絕對值減去通貨膨脹率的絕對值這一公式來衡量，我國當前的實際利率為負值，因此，高通脹有利于債務人的理念也會促動房地產市場的需求，同時，高通脹、高增長必然會帶來名義收入的高增加的預期也會促發貨幣虛幻的產生，進而進一步拉動房地產的需求。

4.經濟發展階段因素。我國經濟正處于人均GDP超過1000美元的階段，工業化和城市化進程日益加快，根據發達國家的歷史經驗，對房地產和汽車的潛在需求會呈現出顯性化的特征，從住宅的需求看，在未來20年內，當前的開發速度遠不能滿足需要。其依據如下，當前我國城鎮家庭（1.55億戶）以每戶90平米計算，需要住宅139.5億平米，而目前城鎮住宅存量為90億平米，二者差距為49.5億平米，20年內每年需要建設住宅2.475億平米；如果加上未來20年城鎮家庭以每年2.64％增加的話，屆時城鎮家庭將達到2.61億戶，以每戶90平米計算，需要住宅234.9億平米，與目前城鎮住宅存量90億平米相比，缺口達到144.9億平米，20年內每年需要建設新住宅為7.245億平米；如果再加上城鎮拆遷、舊區改造等，則每年需要建設的住宅應該在8.75億平米左右。而近幾年，全國城鎮每年新建住宅面積大約為5－6億平米，遠不能滿足需要。因此，供需矛盾的存在會拉動房地產價格的上揚。

5.地方政府的態度。目前房價過高，其深層次原因是地方政府獲利太多。在一些發達城市的中心城區，甚至出現了二次收取土地出讓金的現象，即在商品房出售時按每平米建筑面積第二次收取土地出讓金，對于地方政府的這種文件要求，開發商一般都會積極配合，因為房價的持續走高會吸引市場的追漲心態，有助于開發商的銷售活動。因此，在地方政府特別是發達城市的地方政府已經在同開發商的密切合作中獲取大量收益的情況下，想要阻斷地方政府和開發商之間的“暗通款曲”是難以取得成效的，因為扶持開發商以保障他們的資金鏈不至于斷裂是確保地方政府信用的重要標志，借此，地方政府可以獲得其他行業投資者的信賴，同時，開發商“硬撐房價”的行為還可以讓地區產業間的乘數效應得以積極展開，保持地區經濟的持續增長和地方財政收入的穩定。所以，從地方利益的角度出發，特別是對發達城市而言，保證房價的高位運行有利于他們的利益提高。

6.城市土地定級因素。房價是扎基于土地價格的，而特定區域內的土地價格則是依據其土地級來定價的，現在全國各地的城市基本建設之潮冷不下來，對發達城市而言，影響城市土地級的商服繁華程度、公交便捷度、對外交通便利度、路網密度、道路通達度、公用設施完備度、生活設施完善度、文體設施影響度、綠地覆蓋度、人口密度等因素的分值都有了很大的提高，從總體上提高了城市內部的土地級，進而全面拉動了土地價格的上揚，房價也隨之上升，這一趨勢在未來的幾年內還會得到進一步的加強。

7.產業能級與企業規模因素。一個城市的房地產價格還會受到這個城市的產業能級高低以及企業規模大小的影響。對發達城市而言，產業能級相對較高，都市型工業較為發達，現代服務業也正在不斷地擴展其展業的領域，并且，規模企業數量也比較多，高能級產業的集聚必然會吸引較高素質勞動力的集聚，這些高素質勞動力的收入水平相對較高，因而會影響到住房需求的品質和數量，房型結構和面積、小區環境的品味等等都需要迎合大量的高收入人群的實際需要，因此，對目前正處于經濟高速增長周期的發達城市而言，其整體房價必然會在需求能力與需求品味不斷提高的市場內在動力推動下保持上揚的態勢。

8.人民幣匯率調整因素。自加入世界貿易組織以來，我國對外開放的廣度和深度不斷地被突破，人民幣的匯率形成機制也正面臨著新一輪的調整，隨著國家經濟總量和實力的不斷上升，以及市場經濟體制的不斷深化，實現人民幣價值回歸也具備了一定的基礎，讓人民幣逐步升值并最終達到其真實價值已經成為全球經濟界的共同體認，在此，人民幣在未來一個比較長的時間段內將會繼續升值也成為了國外投資者的共識，對海外投資者而言，即使我國國內的房價保持不變，如果人民幣匯率能夠升值，現在的投資也將在未來幾年變現后換取更多的美元，因而海外資金的進入在上述理念的催動下正在不斷升溫，這會增加發達城市的房地產需求，形成供應緊張的市場局勢，并推動發達城市的房價進一步提高。

9.土地供應因素。目前，各地的土地供應量都有嚴格的控制，許多發達城市引入了土地儲備機制，以此來控制土地市場上的供給泛濫，以求達到有效地規劃城市發展的目的。但是，土地發展中心的成立，在許多發達城市的房地產市場上起到了控制供應量形成土地短缺的態勢，對于房價的上揚必然會產生推波助瀾的作用。

10.市場心態因素。在市場經濟條件下，價格的波動在許多領域都會產生獲利的空間，股票市場中的高拋低吸原則在房地產市場中依然發揮著作用，這就是房地產市場中的追漲心態。2003年、2004年發達城市商品房價格的飆升就是這種心態的產物。當時，一些樓盤的銷售商隱瞞房源，屯積房源，轉手謀利已經成為市場公開的秘密，雇用民工連夜排隊取號，出售號碼謀利等等現象形成了“房瘋”，之所以會出現上述現象，就是因為“追漲殺跌”心態發生作用的結果。2005年以來上海等地的房市低迷也是上述心態使然的結果。因此，從開發商的利益角度出發，從城市政府稅收的角度出發，聽任市場持續低迷是不利于發達城市的市場繁榮的，并且，市場理性也是有限的，一旦開發商蓄勢發力，組織市場形成購買的沖擊波，追漲心態必然會復蘇，2005年北京房價的大幅上升就是一個非常明顯的案例，因此，在目前的經濟繁榮周期，海外以及全國其他地區的購房資金都蓄勢待發，必然會引致發達城市房價的新一輪上漲的動能。

11.市場資金出路因素。改革開放以來，一部分人、一部分地區的發展超越了平均水平，特別是一些資源壟斷類行業職工的收入水平完全能夠承受目前的房價，對于逐漸富裕起來的人群而言，因市場的不完全，可供投資的領域比較有限，傳統的買外匯因為人民幣升值已經失去了投資價值，買鉆石、古董因為一般人缺乏鑒別能力而不具備普及意義，買股票因為市場風險太大導致機會成本過大，因而，最理性且最具有升值空間的投資方向就是發達城市的房產，因此，市場意識比較強的人群在對我國經濟未來發展前景有了比較好的預期之后，其理性的投資將會集中在房產方面，這將對發達城市的房地產市場形成一個積極的信號。

12.國民心態因素。幾千年的民族文化傳統使得我們的國民養成了以是否持有“恒產”來判斷一個家庭社會地位的標準，這就造就了國民普遍的“地主情結”，1990年代中期以來，美國紐約、芝加哥等城市房價的大幅上漲就有華人華僑熱衷投資房產的貢獻。我國傳統的造房買房是結婚的必要基礎的國民心理對房地產市場的影響非常大，1960年代人口出生高峰期人群都已到了具備一定經濟積累的階段，1970年代出生人群也正處在安家置業的階段，這些人群對蓄積房地產市場的需求能量來說，作用是巨大的。

13.銀行資產質量因素。國有銀行的商業化、企業化改革都已經基本完成，經營自主權的落實也取得了巨大的成效，安全性、流動性、贏利性三大商業銀行的傳統法則已經在國有商業銀行的運行規則中扎下了深深的烙印。環視目前商業銀行的資產業務，因為國內金融市場自身的先天不足，以及商業銀行面臨的宏觀體制環境的缺陷，商業性房貸按揭業務已經成為商業銀行最優質的資產業務，該業務能夠有效地保證商業銀行信貸的安全性和盈利性（其實，在通貨膨脹的作用下，銀行房貸業務的長期性和實際利率為負，會導致商業銀行未來真實資產的大縮水，西方發達國家和地區往往通過回購業務來抵銷通貨膨脹的可能危害，而我國目前的房貸業務因受金融市場不健全因素的影響，尚未展開回購業務，并且目前商業銀行內部考核機制的缺陷，也使得各商業銀行高管對于這一潛在風險視若無物），因此，在各商業銀行都已成為獨立的利益主體的前提下，中央宏觀調控措施對于控制房貸的規定會因缺乏合理的司法解釋而流于形式，并不能有效遏制各商業銀行對于購買多套住房的申請人的放款，因為在商業銀行的經營邏輯中，能夠購買多套商品房的申請人的信用等級相對較高，一旦發生還貸危機，可執行的財產也相對較多，因而多放貸給這部分人群，可以保證商業銀行資產業務的安全性和贏利性，所以，控制房貸政策對于投資房產的人士而言其效用并不顯著，提高利率也不能遏制這部分人士的投資行為，畢竟利率的提高而增加的還貸金額是有限的，最終受利率政策影響的反倒是宏觀調控政策設計中想要保護的低收入階層購房者。

14.舊城改造成本因素。我國的基本建設步伐一直無法有效地減緩，經營城市的理念又促進了各地政府的造城運動，除了開發營造新城區之外，改造舊城也是各地政府的主要工作目標，特別是對發達城市而言，由于空間的有限，通過改造舊城來達到提高城市環境優美度進而提高城市土地級的目的。目前，由于歷史的原因，集中居住在舊城區居民普遍經濟條件不佳，住房條件也比較差，居住密度大，依靠自身力量很難實現自身住房和經濟狀況的根本性好轉，因此，在一些城市的舊城區中流傳的“窮人翻身靠拆遷”的理念也影響著動遷戶的動遷動機，漫天要價現象普遍存在，在目前國家提倡法治社會的大環境下，增加了動拆遷的難度和成本，這部分成本的增加必然會轉嫁到新建商品房的購買者身上，因而會推動房地產價格的上漲。

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