“中國住房自有率世界第一”是世界性謊言

 
      既然開發商和一些政府的相關官員都要拿“住房自有率”說事，并把“中國城鎮的住房自有率世界第一”作為他們維護高房價暴利的“核武器”，那么我們就有必要認真的探究究竟什么是“住房自有率”，中國人的住房自有率究竟在世界處于什么水平，抬高中國人住房自有率的，究竟是以前的福利分房還是現在房地產市場。
    在現在人們常見的官員報告和媒體輿論中，中國人住房自有率“高居世界一流”似乎已經成為“鐵板釘釘的事實”。在大大小小的文章標題中，不是“中國人住房自有率世界第一”，就是“我國住房自有率世界居首”或“高出國際通常水平兩成”等等。在這些報告和文章中，我國城市居民住房自有率已高達80－90%，而發達國家比率最高的美國才達到68%，英國僅有56%，歐洲等其他國家甚至低到30%至50%。這些“論據”似乎都在說明，像中國這樣的發展中大國住房自有率比發達國家還要高出如許，這不是錯誤導向還是什么？人人買房房價能不高嗎？高房價下買房，成為“房奴”不是活該嗎？
    中國人的住房自有率真的高出世界發達國家還高出“一大截”嗎？還是讓我們用事實來揭開事情的真相吧。
    這里我們首先應該知道的是，究竟什么是“住房自有率”。應該特別需要搞清的是，什么是國際慣例中的“住房自有率”，什么又是“中國特色”的“住房自有率”。也許讀者會對此感到“詫異”，一個簡簡單單的名詞，中外賦予“住房自有率”的內涵，真的會有很大的差異嗎？讓我們還是以事實來說話。
    首先讓我們看看那些“自有率”水平最低的歐洲國家的住房自有率和住房私有率究竟是多少。在建設部的網站上，人們可以查到建設部的一些出國考察報告，其中就有談到這些國家住房狀況的。1999年10月下旬，建設部的一位副部長率團考察了法國、荷蘭的住房政策。在談到當時法國和荷蘭的住房情況時，該考察團的報告是這樣描述的：“法國人口約6000萬，住房約2600萬套，其中私有房占55％，公共出租住房占17％，私人出租住房占28％，每年新建住房約30萬套。荷蘭人口約1600萬，住房約640萬套，其中私有住房占50％，公共出租住房占37％，私人出租住房占17％，每年新建住房約8萬套”。也就是說，當時法國和荷蘭的住房自有率分別是55％和50％，而住房私有率卻高達83％和67％。2000年10至11月，建設部的另一考察團到英國和德國考察住房保障制度。考察報告在介紹英國的住房狀況時寫道：“2000年，近70％的居民擁有自有住房產權，另外30％的居民租賃住房；其中，20％的居民從當地政府租賃公有住房、10％的居民租住私人房屋”。這就是說按照我們的算法，2000年時英國居民的住房自有率為近70％，而住房私有率也是高達80％。請注意，這里的居民住房自有率和住房私有率，是按照所有居民中擁有自己住房戶數的比率和住在私人住房的比率來計算的。
    而中國的住房自有率又是怎么算的呢？筆者幾經周折，終于找到了一個“標準的計算公式”。這就是我國的“住宅自有率是指報告期末，自有(私有)住宅的建筑面積占實有住宅建筑面積的比例。它的計算公式是：
       住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面積÷實有住宅建筑面積×100% ”
    在“標準的計算公式”中，有關方面還特別注明，這里所指的“私有(自有)住宅是指私人所有的住宅，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的住宅建設面積之和。”
    琢磨一下中國特色的“住房自有率”的“計算”標準，你會發現其中的奧秘真可謂是“妙趣無窮”。在這樣的計算標準下，想搞“住房自有率”的“世界之最”，是如何的“輕而易舉”。
    首先，“中國式標準”中的“住房自有率”，竟然就等同于住房私有率。在中國的“標準”中，“自有”就是“私有”，這實在是開了一個國際大玩笑。稍有頭腦的人都知道，“住房自有”是指住在自己購買的住宅中，而住房私有，則是除了住在“自有房”外，還要加上租賃其他私人房產來解決居住問題的人群。這兩者在國際標準中是完全不同、相差甚大的不同概念。如上述的法國、荷蘭和英國，他們的住房自有率分別是55％、50％和70％，但各自的住房私有率卻分別高達83％、67％和80％。若按照“中國特色的標準”，“自有率”就是“私有率”，那么法國和英國的“住房自有率”就都在80％的世界一流水平之上，住房保障搞得較好的荷蘭的“住房自有率”也在67％；
    第二，國際上通用的住房自有率，一般都是按以擁有自己住房的家庭戶數為單位，來計算具體的比率。而“中國標準”則采用的是私有住房建筑面積占全部住宅建筑面積的之比來推到出具體的比率。以面積之比取代戶數之比，掩蓋了貧富差距和兩極分化日益擴大下住房自有率的真實狀況。我們可以以100戶家庭、100平方米房型來舉例，看看以戶數之比和以面積之比計算出來的住房自有率的差別究竟有多大。
    根據現有的社會狀況我們來做一個模擬假設：
    在社會最富有5％的家庭中，戶均擁有3套住房，合計15套房，1500平方米；
    在社會較富的15％的家庭中，戶均擁有2套住房，合計30套房，3000平方米；
    在社會一般的40％的家庭中，戶均擁有1套住房，合計40套房，4000平方米；
（注：實際上不同階層人群的住房面積差別較大，為了簡單明了的說明問題，統一用戶均100平方米來計算。在總的人均住房面積上，它和不同階層的實際水平比較接近）
    此外，有40％的家庭是無房戶，其中：
    有10％通過國家的廉租房解決居住問題，合計10套房，1000平方米；
    另外30％是通過向私人租房居住，合計30套房，3000平方米（為簡單明了假設為100平米）。
    根據以上的數據，我們來看看不同算法下得出的“住房自有率”究竟差別有多大。
    按照國際上的通行算法很簡單，60％家庭擁有自己的住房（不管他有幾套），住房自有率為60％；                                                                        
    如果按照中國現行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那么在這總計125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米為公房，其他都為私房，那么“中國標準”下的“住房自有率”就高達92％（私房面積11500平方米÷住房總面積12500平方米）。這“標準”一變，就使中國人在住房狀況完全相同的情況下，一下子提高了30多個百分點；
如果按照國際上的算法，但用面積之比替代戶數之比，那么在上述情況下的“住房自有率”也可“提高”到68％（前三項之和的8500平方米÷總量的12500平方米）。
    這里還需指出的是，在“中國人住房自有率世界第一”的“政績”中，還有著“海外和國際友人”的“貢獻”。因為在“中國式的統計”中，除了中國公民外，“港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的住宅建設面積之和”也記在了中國大陸居民的“私有(自有)住宅”的名分之下。
    所以，在居民住房相同的情況下，不同的標準及不同的算法，可以“魔術般”的得出“住房自有率”不同的數字，相差最大的可以達到32％甚至更多。“魔幻游戲的功力”之大，能使一個國家這方面的住房水平一下子從“世界末流”崩極到“全球第一”。從這點來說，所謂的“中國住房自有率世界第一”的結論，不是蓋房子“蓋”出來的，而是相關的官員和開發商為了各自的利益做數字游戲“做”出來的。
    這就是“一個發展中國家”，如何“僅用幾年時間”，就“創造”出“城市居民住房自有率達到世界第一”這個“世界奇跡”的真相所在！

建設部“人均住房26平米”忽悠了誰？

          
 建設部“公報”使全國城鎮人均住房多算了近8個平米

      在寫文章之前，想先和大家一起做一道小學生的算術題：107.69億除以5.6212億究竟等于多少？
    也許大家以為我在“忽悠”人，這么簡單的題，計算器一打，19.158（保留小數點后3位數）就出來了，還要拿出來叫眾人一起“陪練”？但且慢動怒，如果我要告訴你，把全國房地產市場搞得“沸沸揚揚”的建設部，“做”這道題的“答案”是26.11的話，你又會作何感想！
 
           減去近1.5億城鎮人口  建設部“做”出人均26平米“高水平”
   當然，建設部做這道題“得出”的“別具一格”的“答案”，應該還要有一些文字注解才會顯得更加的“有聲有色”：這里的107.69億平方米，是建設部公布的到2005年底全國城鎮住宅的建筑面積；而5.6212億人，則是國家統計局公布的到2005年底全國城鎮的總人口； 26.11平方米，就是建設部剛剛公布的“2005年城鎮房屋概況統計公報”給出的全國城鎮人均住房建筑面積的“官方答案”。如果按照建設部的“人均26.11”反推，建設部“統計公報”所依據的、“隱含不露”的全國城鎮人口，卻僅僅只有4.124億，比國家統計局年報公布的全國城鎮人口竟然少了近1.5億。
    但稍有基本常識的人都知道，根據國家統計法的規定，只有國家統計局的數字，才具有效性和權威性。而按照國家統計局的全國城鎮人口資料數字來“做題”，全國城鎮人口的人均住房建筑面積，就僅僅只有19平方米略多（這還是在由建設部提供全國城鎮住房建筑面積基礎上得出的數字）。
    19平方米和26.11平方米，于建設部究竟有什么“厲害關系”呢？稍為熟悉一些“內情”的人就知道，這兩個數字雖然只相差7個平方米左右，但其中的“內含”卻“千差萬別”。
    城鎮人均住房建筑面積19平方米的水平，是1999年我國剛剛取消福利分房時就已經達到的城鎮人均住房水平。到了2000年，我國的城鎮人均住房建筑面積已經躍升到20平方米的新水平；以后幾年按照建設部的說法基本上是以每年人均增加1個平方米速度在“遞增”。但如果按照國家統計局的城鎮人口數據來算，全國城鎮人均住房建筑面積就只有19多平方米。這就意味著在建設部領導下，在新世紀奔小康中，我國的城鎮人均住房水平不僅沒任何提高，而且還大幅下降了。這樣的“政績”何以見“江東父老”！
    而人均26.11平方米就大大的不同了。這不僅表明中國的城鎮居民在住房上離小康越來越近，而且還突出的反映了建設部在住房及房地產市場的發展上“領導有方”。“城鎮居民大多數買不起房”和“高房價已成為民生最沉重的‘三座大山’”等等“奇談怪論”，就都屬“無稽之談”。正如某些開發商的代言人所言，人均26平方米使我國城鎮住房水平“超過了日本和香港，達到了世界較高水平”，在這樣的基礎上再買房就是一種“超前和過度消費”，“是一種錯誤的、危險的導向”。“民怨沸騰”的房地產市場所引起的社會不安和動蕩的責任，就“巧妙”的從胡作非為的開發商和“傍大款”的官員的身上，轉嫁到老百姓自己。這就是兩個不同數字所反差出完全不同的“政治功能”和官場“政績”。
    正是因為有著這樣的“巨大效應”，建設部為了大力提升自己的政績，大筆一揮，就把近1.5億城鎮人口從中國的城鎮人口總量中“劃去”了。建設部“劃去”的全國城鎮人口，人數不僅比日本全國的總人口（1.26億）還要多得多，而且比2004年全國在第二、第三產業就業的總人數還要多個幾千萬人。如此“大手筆”，中國市民的人均住房水平怎么能不“沖上世界較高水平”呢！
    在建設部看來，把中國的城鎮人口只算作4.124億、把中國的城市化看作只有31.5％，犯這樣基本的常識性錯誤都是無所謂的。“悠悠萬事”，“政績”為大。但2005年全國的城鎮人口已達5.6212億在國家統計局的年報上已“鐵板釘釘”，中國城市化率已高達43％的巨大成就也早已舉世共知。建設部“要做文章”，只能“隱”數字而不發。這樣就出現了只是在在建設部的“統計公報”最末尾處，才扭扭捏捏的標注了“居住人口是…當地公安部門統計的戶籍人口。”的字樣，猶如煙草商在香煙上標上的“香煙有害健康”一般。
         
          買房不分“內外”，增量都加在“本地戶籍”頭上
    然而，就在建設部把近1.5億人口從全國城鎮人口中“劃出”的同時，這些得不到建設部“承認”的城鎮常駐人口，還得在所居住的城鎮買房“安居樂業”，還得為所在城市“貢獻”GDP。據報道，在有些大城市中，非本地戶籍人口的買房人占到了買房者的30％以上。上海流行的一個“段子”，就很經典的說明了這一點：“內環內住說外語的，外環外住說上海話的,內環和外環之間住說普通話的”。“非本籍人口”購房比例是數量之大，由此可見一斑。至于類似“溫州客”和“山西煤老板”之類的購房者，那就更是舉不勝數。但這些數量和比例龐大的“外來購房者”，他們的所購之房，卻算在了“本地戶籍人口”的頭上，成了提高本地城鎮人均居住面積的“又一生力軍”。因為按照建設部的 “統計公報”，“人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積÷居住人口 ”。但這些“住宅建筑面積”究竟多少是“本地戶籍人口”買的，又有多少是由“非本地戶籍人口”買的，則不在建設部的“區分之列”。只要是在城鎮買的住宅房，就都算在了“本地戶籍人口”的頭上。
    在城鎮住宅面積上這個分子上，多算上30％左右的“非本地戶籍人口”所購之房，在居住人口這個分母上，又少算上超過四分之一的實際居住在城鎮的“非本地戶籍人口”，這樣“做”出的“人均住房建筑面積”，能不“突飛猛進”嗎？！
     
         新增住房一年“猛增”近百分之百，4億多平米“從天而降”？
    如果你認為建設部提高城鎮人均居住面積的“辦法”只有這么兩招，那你未免就太小瞧了“官場的能量”了。
    在建設部公布的“統計公報”中，到2005年底全國城鎮住宅的建筑面積107.69億平方米。而在去年相同的“公報”中，全國城鎮住宅的建筑面積到2004年底只有96.16億平方米。這也就意味著2005年全國城鎮一年的住房建筑面積就新增了11.53億平方米。而在同樣的“公報”中，2004年比2003年全國新增的城鎮住房面積為7.05億平方米，2003年也只比2002年新增了7.26億平方米。在統計口徑等相同的情況下，2005年憑什么一年就“猛增”了60％以上？！人們還不會那么快的就健旺，正是由于2005年房價的猛漲，才使得中央不斷出臺“組合拳”來“相迎”。而猛漲的高房價的結果，使得眾多百姓的購房需求被壓抑，房地產市場未能得以正常的發展。在這樣的背景下，城鎮住房的建筑面積怎么可能猛增60％以上呢！
    來自建設部的有關資料也可從側面“論證”這一年新增的“11.53億平方米”的荒唐。據建設部有關材料，去年全國城鎮全年商品房竣工面積4.8793萬平方米，扣除辦公用房、商業用房和農村拆遷安置等非城鎮住宅因素，城鎮住宅房在整個商品房中的比例約為七成，也就是當年新增住宅商品房為3.41551億平方米（比2004年實際銷售的3.38億商品住房略有提高）。而根據建設部長2005年的“總結報告”，2005年全國“城鎮住宅市場化率由2000年的38％提高到2005年的67％”。也就是說，全國城鎮居民住房在2005年實際上只新增了5.098億平方米（市場化的3.41551億平方米商品住宅房÷67％）。就是再算上未被統計認可的“村改居”的話（估算為2億的平方米左右，實際上，當城郊農村的自然村被并為城鎮之時，就是大規模的拆遷改造之始），全國城鎮2005年一年新增的住房建筑面積也只有7.1億平方米左右，怎么也算不到 11.53億平方米的“天文數字”。
    根據國家統計局的資料，從2001年到2004年，全國城鎮各年新建的住宅面積分別為5.75、5.98、5.50和5.69億平方米。2005年是最大規模的“宏觀調控”之年，再怎么“提高”，也只能在5.8億平方米左右。這也只相當于建設部“統計公報”所給出的“11.53億平方米”的二分之一左右。
    建設部給自己的“政績”做“統計”時如此的“大躍進”，所“猛增”出來的4億多平方米“城鎮新增建筑面積”，難道是從“天上掉下來”的？！按照比較正常的算法，去年全國城鎮人均的建筑面積應該在18.4平方米左右，建設部的數字，一下子把全國城鎮人均住房建筑面積“提高”了近8個平方米。
    這也就難怪昨天當建設部的一公布“我國城鎮人均住宅建筑面積達26_11平方米”，各方的反映就一片嘩然。因為如此“高調”，和老百姓的實際水平相差的實在是相去甚遠。有的網友就辛辣的諷刺到：如果真的像建設部的統計公報所講的那樣，全國城鎮人均住宅建筑面積已有26.11平方米，戶均住宅建筑面積高達83.2平方米，我們現在還有什么必要咬著牙推行中小戶型呢！還有網友說，我們這兒只有占職工總數百分之幾的處級干部才能達到如此高的“全國平均水平”，而平民百姓要達到2005年的“全國平均水平”，還不知道要等到猴年馬月呢！
 “數字出政績”思維下的“我國城鎮人均住宅建筑面積達26_11平方米”，表面上看是建設部“忽悠”了全國人民一把，但從深層次來看，是意圖“忽悠”中央的高層。以“做”出來的“政績”，來掩飾住房小康發展中嚴重的缺失。但這樣的“游戲”，可以持久嗎？！

是誰編造了中國住房自有率的“世界第一”
 
      可能有很多人不解，住房自有率世界上早有固定的標準和算法，為什么到了中國就走樣的“一塌糊涂”，是不是搞統計的不懂“國際慣例”所至？筆者查閱了有關資料，發現最早喊出我國“房自有率在全世界是最高的”，不是別的“業外人士”，而是政府負責住房發展的建設部的高官。早在2002年包頭舉行的一次國際會議上，建設部的一位副部長就高調宣布，我國的“城鎮家庭80％擁有住房，農村100％有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中國人“住房自有率世界第一”的“美名”從此而來。
    但喊出這些“世界最高水平”的高官及建設部的相關官員，卻從來沒有對外公布其“第一記錄”的“數據”究竟從何“科學統計”而來。人們聽到這些官員講的更多的，則是城市有80％的職工買了房改房，中國的農民都是自己蓋房住。也許正是這些“毛估估”，成了后來開發商維持高房價的“理論依據”和官員“評功擺好”的“政績”。但這些官員卻故意的忽略了，在城市里還有相當的市民根本就無“公房”可分，有不少甚至是一家三代擠在很小的破屋里，有很多人實際上是“無房戶”。至于中國的農村，有一些困難的群眾至今還住在危房和窯洞。這些連基本的居住水平也談不上的陋室破屋，在官員的眼中也成了“正常的住房”，都被大筆一揮，成了“自有住宅”。尤其是農村100％的“住房自有率”，頗有一些中國的農民已基本解決了居住問題的意味。
    實際上，那些時刻高喊“中國人住房自有率世界第一”、并以此“做文章”的政府相關官員和開發商的，從來沒有把究竟什么樣質量和水平的“住房”才能算的上合格的“自有住宅”當回事。在他們的眼里，不管是危房、破屋，還是窯洞草房甚至是違章搭建，只要是住著人的建筑，都可以充數作為正式的“自有住宅”來“提高”國民的“住房自有率”的“世界水平”。可謂是為了“做高”“住房自有率”，手段用到了“極致”。
    與此成鮮明對比的是，在一些發達國家，對什么樣的住宅才可以列入“自有住宅”，有著一些約定俗成的“質”上的要求。如美國在1997年的住房自有率為（注：不是住房私有率）為66%。看起來這個數字“一般”了一點，和號稱“80％以上”的“世界一流”水平還有不小的距離。但在美國的統計中，只把獨戶型房屋（也就是我們所稱的別墅）作為可以列入合格的“自有住宅”來計算住房自有率的比率的。國際上在在住房自有率上如此的“嚴格要求”，和中國相關的政府官員和房地產商代言人的“胡亂作為”形成了強烈的反差。
    這里還需指出的是，最早在2002年喊出“中國住房自有率世界第一”的建設部的高官，正是1999年率團到法國、荷蘭考察住房政策的考察團長。前面我們所引用的關于法國、荷蘭高住房私有率的數據，就是來源于他帶隊的考察團的報告。像這樣資深的高官，對于國際上有關住房自有率的計算標準和發達國家是實際狀況究竟如何，應該是“心知肚明”的。作為長期分管住宅建設的副部長，他起碼應該知道“住房私有率”和“住房自有率”的巨大區別，也知道在住房自有率上用面積的比率會比用戶數的比率“提高”多少。同樣他也更知道，歐美一些國家的住房自有率和住房私有率真實的水平和標準（我們在這里引用的有關數字，也來自于他的考察團的報告）。
    不知道這位建設部高官是否是迫于“領導”政績的需要或是其他方面的壓力，才在正式的國際會議場合宣布中國人“住房自有率全球最高”，并且“默認”有關方面故意混淆“住房自有率”和“住房私有率”以及用面積比代替戶數比等“政客戲法”。不過有一點可以肯定的是，這位高官對“住房自有率”和“住房私有率”兩者之間的差別是非常清楚的。在2003年10月30日他所做的一次報告中專門指出，我國“城鎮私有住房占住房總量的85％以上，城鎮居民住房自有率達到74％左右”。像這樣在公開的報告中把住房自有率和私有率區分開來、并承認我國城鎮的住房自有率只有74％，在建設部高官講話中極為少見。
 
                                                 沈曉杰

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