作者：上海交大安泰經(jīng)管學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)系主任、教授　陳飛翔

　　當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的局面相當(dāng)復(fù)雜，在各種不確定的影響因素中，房地產(chǎn)泡沫是各方面都高度關(guān)注的一個熱點(diǎn)問題。顯然，如何看待和處理房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)成為影響未來中國經(jīng)濟(jì)全局走向的一個重大問題。從多數(shù)民眾利益和長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮出發(fā)，我們還是應(yīng)當(dāng)讓房地產(chǎn)泡沫自然及時地破滅為好。

　　采用一些通用的國際指標(biāo)，比如房價與居民收入水平的比例、房價與房租的比例、住房空置率和房地產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)投資總額中的比重等來衡量，我國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫是不爭的事實(shí)。總體上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場明顯屬于投機(jī)與投資的市場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通民眾的實(shí)際購買能力。面對如此明顯的事實(shí)，還是有少數(shù)人極力否認(rèn)房地產(chǎn)市場存在泡沫，背后的原因不言自明，其真實(shí)的意圖是要讓商品房的價格漲得再快一點(diǎn)，把房地產(chǎn)泡沫搞得再大一點(diǎn)。

　　另外，社會上有不少人雖然承認(rèn)房地產(chǎn)已經(jīng)存在嚴(yán)重泡沫，但卻認(rèn)為眼下不可以或不應(yīng)當(dāng)挑破房地產(chǎn)泡沫，而是主張維持現(xiàn)狀或寄希望于經(jīng)過長期發(fā)展來慢慢地消化房地產(chǎn)泡沫。在這里，一個主要擔(dān)憂是房地產(chǎn)泡沫破滅之后可能會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長率下降過快。應(yīng)當(dāng)說，這種憂慮的出發(fā)點(diǎn)是好的，但客觀的效果只能是適得其反。應(yīng)當(dāng)看到，我們真正需要的是沒有水分的經(jīng)濟(jì)增長，不去掉房地產(chǎn)泡沫就沒有真正實(shí)際的增長，靠維持房地產(chǎn)泡沫來支撐經(jīng)濟(jì)增速無異于飲鴆止渴，所能獲得的不過是表面的和暫時的經(jīng)濟(jì)增長。

　　在近代世界的工業(yè)化進(jìn)程中，很多國家都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫，都是通過房價大幅下跌來消除房地產(chǎn)泡沫，然后獲得進(jìn)一步的發(fā)展。長期維持房地產(chǎn)泡沫而又實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的，至今還沒有一個國家成功。雖然有像日本因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破滅而長期經(jīng)濟(jì)停滯的現(xiàn)象，但畢竟是少數(shù)，泡沫最后還是要破的。毋庸諱言，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展各種矛盾的集中體現(xiàn)，它是在市場機(jī)制不健全、宏觀管理不健全的條件下形成的一個人工堰塞湖，現(xiàn)在到了必須要主動清除的時候了;繼續(xù)維系房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性危害只會越來越嚴(yán)重。

　　一是阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。近年畸形的房地產(chǎn)投機(jī)、投資是導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的一個主要現(xiàn)實(shí)因素。一方面，房地產(chǎn)暴利誘導(dǎo)資金過多地流出實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門，很多企業(yè)有錢了都不搞擴(kuò)大再生產(chǎn)，更不向技術(shù)創(chuàng)新投入資金。房地產(chǎn)泡沫客觀上形成一種畸形的激勵機(jī)制，直接造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的增長下滑。另一方面，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)日益成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的實(shí)際障礙。比如，高昂的房價嚴(yán)重擠占許多服務(wù)行業(yè)的利潤，成為企事業(yè)者進(jìn)入服務(wù)行業(yè)的一個主要市場壁壘，同時也嚴(yán)重地阻礙了人力資源尤其是高端人才的合理流動。可以說，適時擠破房地產(chǎn)泡沫才能真正啟動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

　　二是繼續(xù)累積金融風(fēng)險。這些年房地產(chǎn)泡沫是我國貨幣增發(fā)過多的一個主要倒逼機(jī)制，M2的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫密切地聯(lián)系在一起。具體一點(diǎn)說，影子銀行的瘋狂增長與房地產(chǎn)泡沫是互為表里的關(guān)系。前幾年發(fā)行的天量信托主要流向了房地產(chǎn)業(yè)，銀行信貸的快速擴(kuò)張也主要流向于房地產(chǎn)投資，正是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致社會信貸規(guī)模非理性增長，信貸結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，累積起來的金融風(fēng)險日益顯現(xiàn)。與此密切相關(guān)的，房地產(chǎn)泡沫也是刺激地方政府盲目舉債的一個主要因素。不消除房地產(chǎn)泡沫，我國的金融風(fēng)險只會越來越大。

　　三是加大社會利益矛盾。快速上升的房價讓少數(shù)人通過囤積房屋投機(jī)獲得暴富，而廣大民眾面臨的生活壓力日益加重。購買一套基本的生活用房往往耗盡三代人的積蓄，不得不盡力削減其他方面的生活開支，更有很多城市的中低收入家庭只能望房興嘆。房地產(chǎn)泡沫既是現(xiàn)實(shí)生活中貧富差距拉大的一個突出表現(xiàn)，也是導(dǎo)致貧富差距持續(xù)擴(kuò)大的現(xiàn)實(shí)原因。另外，房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致全國各地的資金大量流向東部地區(qū)和一線城市，加大不同地區(qū)之間的發(fā)展差距。

　　房地產(chǎn)泡沫破滅當(dāng)然要付出代價，但這種痛苦是不可避免的。當(dāng)前不應(yīng)人為過分地夸大房地產(chǎn)泡沫破滅的沖擊，無限夸大風(fēng)險是利益集團(tuán)的恐嚇戰(zhàn)略。從我國的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)泡沫破了，天不會塌下來。如果城市房價合理回歸(目前城市房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降)，對眾多一套房的家庭沒有實(shí)際的影響，對很多還沒有住房的家庭是利好，只是少數(shù)投機(jī)、投資者的收益會明顯下降。房地產(chǎn)泡沫破滅了，市場機(jī)制會對資源進(jìn)行重新配置，形成新的供給能力和市場需求。

　　房地產(chǎn)泡沫走向破滅，從根本上講是市場機(jī)制的內(nèi)在要求，應(yīng)當(dāng)堅決摒棄各種不合理的人為干預(yù)。當(dāng)前要特別警惕兩種不合理的政府干預(yù)。一是地方政府采取各種措施來托市。通過維持和抬升房價來更多地賣地，公開站在公眾利益的對立面，以犧牲民眾幸福為代價來追求政績和小集團(tuán)福利，維持早應(yīng)淡出的土地財政。二是過于寬松的貨幣政策。這方面的前車之鑒絕對不可忘記。

　　突破利益固化的藩籬是推進(jìn)我國改革開放必須要邁過的一道坎，顯然，這就應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)泡沫開始。只有擠破房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)家才會真正致力于技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，追求長遠(yuǎn)的發(fā)展;才能促使各級政府?dāng)[脫對土地財政的依賴，提高宏觀經(jīng)濟(jì)管理的檔次和效率;才能有效地校正民眾中扭曲的財富觀和價值觀，形成健康理性的投資氛圍。

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