在全國房價剛剛露出一點點下跌端倪的時候，地方政府救市的聲音就此起彼落。部分城市在沒有中央正式文件的情況下擅自取消限購政策，同時部分城市開始實行購房補貼，利用財政補貼誘導銀行降低房屋貸款利率。甚至傳言部分城市開發商降價超過一定幅度需要到地方政府提前備案。

　　2004年以后政府每年都在出臺政策進行房地產的調控。而調控的9年也是房價不斷上漲的9年。每次房價稍微有所下跌，地方政府就會出來盡量推高房價，多次不惜動用政府財政收入托市，甚至曾經出現地方政府動用財政收入直接從開發商手中購買商品房作為經濟適用房托市的行為。

　　為什么地方政府對房價下跌如此緊張呢?道理大家都懂。主要原因是：

　　地方政府財政嚴重依賴土地出售和房地產相關的稅收，同時地方GDP嚴重依賴房地產行業。房地產對地方政府的稅收和GDP已經到了無可替代的地步。而最近這些年地方政府還以未來財政收入為抵押大量貸款。意思是地方政府這些年的財政開支遠遠超過財政收入的增加。而房價下跌會導致財政收入和GDP大幅下跌。這是地方政府無法忍受的事情;

　　實際地方政府這些救市的行為，是為了增強大家對房價上漲的預期。促進大家購房達到繼續高價出售土地和繁榮房地產市場的目的。

　　地方政府曾經有多次的救市行為，從以前的經驗看地方政府每次救市都成功了。這次房價下跌地方政府再次出手，效果如何呢?我認為這次地方政府可能會大失所望，理由如下：

　　1、供應大幅增加;

　　經過房價長達10多年的持續上漲，開發商的風險意識不斷弱化，而長期存在的開地產開發暴利，吸引越來越多的資金進入房地產開發市場。這些年土地拍賣面積和價格都不斷上漲就是最好的證據。

　　最近很多數據顯示。各個城市房屋庫存達到新高。而在建房屋面積在40億平方米以上(包括大量的保障性住房)，全部竣工可大概解決1.3億人居住。

　　一旦房價不上漲或者下跌，以前擁有多套房屋的投機者或投資者也可能開始拋售手中的房源，市場根本找不到足夠的購買者。

　　地方政府為了增加財政收入，即使土地價格下跌，他們還是會源源不斷的供應土地。增加土地供應也就等于變相增加了房屋供應。

　　2、需求相對減少;

　　房價持續10多年的上漲，制造了強烈的房價上漲預期。即使曾經最堅定看空房價的人，很多最后也不得不高價購買了房屋。在強烈的看多預期下，加上以前降低首付和貸款利率的刺激下，大量的人都提前購買了房屋。同時，在負利率的情況，大量的資金以囤積房屋作為抵御通脹的手段，導致大量的人投機炒房。很多家庭人擁有多套房屋、空置率高企、房屋自主率遠遠超過歐美發達國家就是最明顯的證據。

　　而剩下沒有購買房屋的，大部分不是堅定看空房價的，就是確實沒有能力購買房屋的人。這些人在房價不大跌的情況下是不可能成為真正的購買者。

　　最近傳出一些開發商為了刺激購房者購房，居然采取了零首付這些的策略。如果零首付能刺激購房，說明該購房者是很想購房，但卻連首付的錢都無法籌齊。銀行貸款給這樣的人買房，不僅難以保障月供按時交納。一旦房價稍微下跌，這些人必將首先斷供。開發商的這種行為實際已經涉嫌騙貸了。而且這種行為和美國的次級貸款本質相同。這也說明市場購買力確實很弱了。不斷高漲的房價讓越來越多的人難以承受。過高的房價已經最大限度的抑制了剛需的需求。

　　3、房價的國際競爭力下降;

　　中國投資資金全世界到處購買房屋，可見中國房價在國際上已經失去了任何競爭力。如果中國政府放松貨幣，可能導致更多的資金外流購買相對便宜的外國房產。到時候我們發行貨幣卻去化解了外國的過剩產能。

　　4、高房價已經嚴重降低了中國出口企業的國際競爭力，繼續推高房價會導致嚴重的后果;

　　高房價已經導致中國生產資源、勞動力成本大幅上漲。很多出口企業不得不轉移到成本更低的其他國家去。中國出口優勢不斷下降，繼續維持或推高房價遲只會加速出口企業的轉移。最后，中國完全失去出口優勢。在中國制造業還沒有進入中高端的時候，我們再失去低端制造業的優勢，中國如何能在世界經濟中立足呢?高房價必將對中國經濟產生嚴重的負面作用。甚至最后導致經濟硬著陸。

　　5、國民負債嚴重，繼續增加負債買房的空間下降;

　　很多人貸款買房或消費，已經提前透支了未來幾年、幾十萬的收入。

　　在中國還處于世界中等發展中國家、社會保障機制還不健全的情況下。過度增加負債是很危險的，因為一旦出現經濟下滑，在收入降低或者失業率增加的情況下，很多人的還債能力會下降。最后不得不用按揭購買的資產抵債，而這種行為會導致資產價格下跌，并引發更多的資產成為負資產，再出現大量的主動斷供。最后形成惡性循環，無法自拔。同時導致經濟大幅下降，難以自我修復，或者修復的時間變得更長。

　　6、新一屆政府對貨幣的態度明確，不可能再次實行過度寬松的貨幣政策;

　　這次博鰲論壇上有一個學者公開說，棚戶區改造的目的不是打壓房價，只是為了維持經濟的平穩發展。為了穩定經濟，政府不得不加大投資力度和維持房地產的開發速度。但維持房地產的增長現在只能靠政府投資、房價上漲預期帶動大量投機者、恐慌購房者維持。因為中國的房屋自有率和空置率已經很高了。要增加市場購買力只能靠大量投機炒作者購買多套房屋實現了。意思是為了穩定經濟，政府不得不維持房屋供應的增加，在本來就過剩的情況下，不斷的增加供應，只能為將來制造更多的過剩。當然，最后只能制造更大的經濟危機。

　　地方政府高調救市行為，短期可能會刺激部分人購房，這種行為會導致部分人看多房價，進而購買房屋。但同時上漲預期出現也會導致供應的增加。但在房地產市場現在這種嚴重供過于求，并還有源源不斷的在建房入市的情況下。地方政府的這種行為對房價和房地產趨勢的影響將是微乎其微的了。因為不管你用什么手段都無法改變房地產這種供過于求的局面。政府的行為只是再一次刺激消費，刺激消費實際只是讓人們投資未來需求。刺激消費并不能增加市場的長期總體需求。

　　徹底解決房屋供過于求的辦法就是大幅降價，只要價格低到開發商都不愿意修建房屋、政府供應土地的積極性大幅減少，才能有效減少供應。這就是美國為什么房價持續在低位5年左右的原因。美國利用房價過低導致新建房屋大量減少。在2007年以前美國每年新建房屋大概200萬套，但后來5年時間，美國每年新建房屋在30-70萬套之間。美國房屋本來過剩就沒有中國嚴重，也用了5年以上的時間來化解過剩房屋。

　　供不應求——價格上漲——供應增加、需求減少——供過于求——價格下跌——供應減少、需求增加——供不應求—— 不斷循環

　　而政府推高房價的行為，實際是透支未來需求，增加投機或投資需求來維持高房價。但維持高房價就等于是在維持供應的增加。這樣的結果必將導致未來更加嚴重的過剩。并引發更加嚴重的經濟危機。

　　所以，政府的這種托市行為最終一定會失敗。違背經濟規律的行為，最后一定會為這種行為付出代價。可悲的是，這種代價卻要所有的國民承擔。

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