訪談實錄(一)

　　和訊網消息 “一線土地市場走高嚴重制約國家創新，如果死抱著土地財政不放，很危險。房地產逐漸淡出舞臺的中央，才是是國家的希望所在。”11月19日，在“財經年會2014：預測與戰略”現場，萬科集團執行副總裁兼北京(樓盤)萬科總經理毛大慶接受和訊網獨家訪談時說。

　　毛大慶(樓盤)認為，如果站在房地產商人的角度，就一味地希望房地產業永遠是個暴利行業，其實是很愚蠢的。因為如此一來，不但房地產行業走向崩盤的速度會更快，拖累整個國家的速度和深度也會更快更深。

　　“如果北京的房價漲到十萬二十萬，對開發企業是好事嗎?可能很快就崩了。現在很多城市就已經崩了。”毛大慶對和訊網說，健康的和非暴利的行業才能穩定地長期地發展，這就需要建立長效機制，讓整個產能和利潤緩慢、穩定地釋放出來。

　　以下為訪談實錄(一)

　　自住型商品房模糊地帶太多，分配環節有可能步入“經適房”老路，落入到說不清楚的人群手里

　　和訊網：各位和訊網友大家好，這里是2014財經年會現場，我們現在采訪到的是萬科集團執行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶先生。“京七條”實行到現在已經一個多月了，全國各地其它城市的調控措施也在相繼頒布，聽說今后還會繼續升級。以“京七條”為代表的新一輪宏觀調控，效果究竟怎么樣?

　　毛大慶：因為這個政策的動機和出發點，還是希望在重點、熱點城市，比如北京這種房價、特別是地價在不斷上漲的城市中，通過價格的控制，來適當地給這個城市留出一批價格增長沒有那么快的房子，讓消費者可以買得起。這個跟原來的經濟適用房和限價房所不同的是，它的價格區間約定仍然是按照市場的規則，只不過是比照同時期市場上的商品房價格而言，要有一定比例的降低。

　　這些調控舉措對市場的影響，目前看來并不大。因為兩個原因，一個是時間還很短;另外一個，從供應量看，今年計劃推出的自住型商品房是兩萬套，明年大概達到七萬套。這個數據對于北京這樣的城市來說，我認為，從供求角度而言，仍然是杯水車薪的。但是它是一個信號，說明政府有一個手段來管理。

　　這個模板事實上參照了原來新加坡和香港的分配方式。現在這個事情的問題在于：第一，這個政策的可持續性有多強，未來每年都有幾萬套，還是多少套?還有一個是分配環節怎么落實?

　　因為祖國大陸跟新加坡、中國香港最大的不同，是我們的個人財產、工資收入、包括個人信息等方面的檔案是非常薄弱的。。將來分配的時候，到底怎么制訂細則，什么人能夠享受這樣的房子?這個仍然是個很大的問題，而且它的價格應該說并不是那么便宜，誰買得起?我覺得更多的是怎么落地、怎么實施。

　　訪談實錄(二)

　　以下為訪談實錄(二)

　　建立調控長效機制有不少需要攻堅克難的內容，決策層必須拿出比前三十年那次改革更大的魄力，必須更加敢于打破壇壇罐罐，重新開始，才能到達我們希望的彼岸

　　和訊網：關于宏觀調控，長期以來采用的都是以限購限貸為主要特征的方式。如今，出現了一個關健詞，叫長效機制。您理解的長效機制，應該包含什么內容?

　　毛大慶：長效機制，這個內容非常豐富。不光是一個房價問題，更是一個解決老百姓住房問題的綜合性方案框架。這里面包括了未來的城鎮化問題。房地產現在的根本問題還是由于資源稀缺，而且稀缺資源還過度集中，導致在人口快速向城市移動的過程中，快速地搶奪有限的城市資源，這就導致了房價上漲和就學、就醫等各種困難。現在國家講城鎮化，就是要解決人口流動的分布問題。過去的一年有很多的爭論，到底要建設什么樣的城鎮化，是分散的，還是集中的?現在看起來基本上是圍繞發達城市的城市群，以及大城市內部的郊區化。這個應該是比較清晰了。

　　真正城鎮化的落實，能夠達到吸引人口的目的，我覺得還有很長的路要走。包括產業到底怎么分布，公共資源怎么能夠平等化，這個過程我相信是蠻復雜的。這也是長效機制里面一個很根本的組成部分。

　　第二，政府的土地收益、土地財政問題怎么解決?這里頭包括這次提到的房地產稅的立法。它根本不同于以前的房產稅，這里特別提到了房地產稅，另外要立法，我想這個立法并不是針對房地產的房價去的，相當大的一部分在于未來的土地收益，和土地收益分配到底應該怎么有序、有效地釋放和科學地進行收取。這里恐怕對未來土地的費用結構，包括土地的權屬的結構會有很大的影響。

　　還有一部分的長效機制是釋放土地的儲能，特別是這次十八屆三中全會講到了農村土地，農民的建設用地，經營性建設用地，包括農民的宅基地，這些地的流轉問題。它會在某種意義擴大土地供應的基數。但是這個事情，也不是放之四海而皆準，并非哪兒的農民的土地都可以很好地流轉。我相信還是應該在城鎮化的框架下進行有效的配制和流轉。對于那些偏遠地區的，有宅基地，有經營性用地，事實上也無法流轉。我相信他可能實行另外一個辦法，就是人地掛鉤，土地指標的置換等等這些辦法，這也是長效機制里面的一個內容。

　　當然，最后還包括特大城市，說白了，房子很搶手，短時間內很難轉移人的聚焦作(樓盤)用的城市的房地產，恐怕就要出臺各種各樣的微調的，或者是更加精準調控的辦法。比如說這次北京搞的自住房，但是這個問題，我剛才說了，遠遠沒有結束，它的分配方式遠遠沒有搞清楚。但是用市場化的辦法來管理有限資源的分配，我覺得也是長效機制里面很重要的內容。所以從大到小說，大概就是城鎮化的問題，房地產稅的問題，農村土地的釋放問題，還有就是特大城市的有限資源管理問題。

　　和訊網：這套長效機制什么時候才能完善地建立起來?

　　毛大慶：時間我也不太好估計，但是我認為，恐怕這里還有不少要攻堅克難的內容，不容易。不僅僅是簡單幾個房地產政策的問題，還涉及到很多邊緣政策，就是配套政策的問題。這些政策又牽連到方方面面的改革問題。所以，我覺得這個實際上牽一發而動全身，我們現在任何一項社會改革，任何一項社會管理的變革，事實上都跟整個制度設計框架有關系。所以，我認為這次的新改革，事實上它要是不能拿出比上次，前三十年那次改革更大的魄力，更敢于創新，更敢于打破壇壇罐罐，重新開始，我覺得要達到我們希望的彼岸，那仍然很困難。

　　和訊網：十八屆三中全會之前，大家呼聲很高，熱切盼望改革，但是改革的《決定》一出來，總共有60多條改革事項，又出現了一定的爭議。所有，大家又開始擔心具體落實和執行到位的問題。

　　毛大慶：肯定是有這方面的疑問和擔心。因為我們事實上說改革紅利，制度紅利，在過去三十年都釋放得差不多了。所以大家渴望新的改革能創造新的政策和制度紅利，給中國未來的發展注入能量。但是這個改革應該說看起來難度比原來大很多。老百姓的要求也高了很多。所以這樣的狀態下，大家的擔憂，大家的爭論，事實上都是盼望這個東西能夠真正落地，我們也同樣是這樣的想法。

　　但是這次頒布的改革版本，我認為已經比原來，比前十年有了很大的進步，而且也表達了巨大的誠意。只不過說，這里確實不能夠一蹴而就。冰凍三尺非一日之寒，我們有很多問題積累到今天了，怎么樣把它們比較好地，慢慢地，用老百姓能接受的方式，給政府一定的時間，逐步地解決?我覺得這個耐心，我們還是得有的。

　　訪談實錄(三)

　　以下為訪談實錄(三)

　　房產稅能夠擠出的供應量非常有限，對房價影響大不了。在國外，它是逐年釋放土地財政的一個辦法

　　和訊網：關于房產稅和房地產稅。大家以往關注更多的是房產稅，認為房產稅是長效機制的一個重要組成部分，我相信這個輿論的指向是指向房價的——輿論認為從二套或三套起應該逐漸加碼征稅，就能夠達到調控房價的目的。

　　毛大慶：其實十八屆三中全會講的是房地產稅立法，并沒有簡單說房產稅。

　　和訊網：房地產稅應該是包括了房產稅?

　　毛大慶：包括了房產稅，但是它是個系統性的問題，所以并沒有說房產調控要加快推進房產稅之類的話，而是很慎重地用了“加快房地產稅立法的討論”——而且還是討論，還要進一步研究，適時地推出。應該是證明政府認為這個問題是挺復雜的，不那么簡單。簡單地說，現在老百姓認為能夠調控房價的那個房產稅，事實上我覺得那個本身就是一個偽命題。

　　和訊網：他們的出發點是存量房很多，有的人手里有幾十套甚至幾百套。

　　毛大慶：這是一種打土豪分田地的出發點，也就是讓過度占有資產的那一部分人，你得吐出一部分利益來，然后來反哺社會的貧困階層，我覺得這個問題的潛臺詞是這個。它其實并不簡單是房產稅，而是一個奢侈品稅，或者是消費稅等等。

　　和訊網：那是加大多套房的持有成本。一旦強行推出來了，對房價，對房地產業的影響可能會有多大?

　　毛大慶：就像以前出臺的對二手房交易征收20%的稅一樣，事實上它是推高了房價，還是降低了房價呢?這個問題，我想過，它可能會讓一部分持有多套房的人，由于交稅太貴，而吐出來一部分房子，拋售房子，這個是有可能發生的。但是他吐出來這部分房子，究竟有多大的量和能夠解決多少中低收入群體呢?我覺得這個對中低收入群體沒啥作用。吐出來的房價也是很高的，這是一個問題。第二個問題呢，他會把這筆稅又加在下面購買的人頭上，無論用任何方式，你要說不許加，他還會使用別的方式。

　　和訊網：這個被囤積的房子的數量還不夠大，是嗎?

　　毛大慶：量本來也不夠大，也就是說你把過去這二十年多買的所有的房子都擠出來，也解決不了未來的需求量的問題。這個數量不像老百姓想的那么可觀。

　　和訊網：關于空置房或者被囤積的房子數量，過去版本很多。那么，究竟有沒有一個具體的數據?

　　毛大慶：其實我們可以看一個基本數字，也很簡單。在過往十年，我們按照波峰波谷來算，最好的年景，一年一手房也就十四五萬套，存量房大概也就是十二三萬套，加起來二十來萬套，不好的年景，倆加起來十多萬套，也就是十年，我們一共有多少房子呢?我們說的北京市啊，十年平均一年，好的壞的，取個中位數，十五萬套，乘以10年，150萬套。這150萬套房子不都是你要擠出來的吧?我們能擠出多少?我們把富人的財富，按老百姓的想法切出一塊，擠出來，就是說給擠出了五十萬套，又能怎么樣?北京一年新增戶籍人口六十萬人，新增常住人口五十萬人，新婚家庭大概十五萬戶，這三數加起來一百多萬，一年新增這么多需求，你擠出幾十萬套房子來，管什么用呢?況且未必能擠出這么多，好多人我還不賣呢。我怎么辦呢?我拼命地出租，租金又會進一步上漲。所以這個稅收我們姑且不論有沒有重復征稅，立法基礎等等。就算你征了，對房價的影響能有多大呢?我認為非常有限。

　　這個不是真正的房產稅。在學術理論上，房產稅是有專門定義的。房產稅在國外是逐年釋放土地財政的一個辦法，政府可以通過房產稅的征集不斷地獲得土地的收益。外國人也有土地財政，只不過他是通過房產稅獲得的，而我們今天談的問題不是這個問題。你不能跟窮人也征房產稅，那就更加背離這個初衷了，對不對?所以，理論上，在國外，窮的富的都交房產稅，只不過根據房子大小面積，我們顯然不是這樣一個想法。

　　訪談實錄(四)

　　以下為訪談實錄(四)

　　熱點城市的房價確實脫離了消費者的消費能力，但是這個泡沫跟國外的多重杠桿多重抵押沒法比

　　和訊網：關于房價和房地產的走勢，現在確實還是有兩個觀點。有一個觀點像中金有一個報告，代表了前一段時間的一個聲音，就是房地產泡沫已經很高了，趕緊拋掉，該賣就趕緊賣掉。也有一種聲音，以任志強為代表，認為不會最高，只會更高，就是將來會更高，普通老百姓更加買不起。

　　毛大慶：其實這兩種觀點都沒有絕對的錯誤。有沒有泡沫呢?我認為有。那這個泡沫為什么老不滅呢?我覺得這個泡沫是因為今天的房價已經遠遠地偏離了城市主流人群的可支配收入和消費能力，這個你說不是泡沫嗎?顯然是泡沫。還有一個泡沫的特征，一手房的房價已經這么高，可是二手房的房價并沒有真正上去。現在我們很多城市核心地段二手房價跟邊緣地區一手房差不多，這是什么原因呢?證明那些房價，某種意義上說是有虛高的成分，或者說他得消化一定的年限，才能夠讓消費力追上來。

　　但是這個泡沫是不是國外說的那種泡沫呢?我認為不完全是。中國的房地產，在各個城市差別很大。中國有680個城市，事實上房地產持續走高，一直被熱捧的，就那幾十個城市。而且最近這幾十個城市，還有逐年分化的趨勢。所以，在這樣一個背景下，我們只能說這些被市場熱捧追高的城市，價格事實上是脫離消費能力的，從資產的價格和可支配收入能力來看，恐怕是有點泡沫，但是這個泡沫絕不足以導致什么金融危機。明天房地產呼啦啦統統降價——這個跟國外說的，由于次貸，由于金融杠桿過度，由于過于多的各種各樣的金融產品，使得房價背后代表著太多的利益——這種房價泡沫和我們中國的今天的泡沫是完全不一樣的。

　　我們從銀行系統控制，拿地的時候是很嚴的。有多少金融領域內的錢，特別是銀行的錢，流入到直接土地拍賣里面去了?我認為有，但是仍然是很有限的。

　　和訊網：早在十多年以前，大家都認為中國房地產已經是一個金融現象了，除了直接貸款，還有信托、發債等等，融資手段很多。跟影子銀行走得也很近，甚至陷得很深。這里面是否隱藏著系統性風險?

　　毛大慶：我不完全同意。我們的金融，特別是銀行的錢流入到房地產直接開發里面去的，除了正常的經營性貸款，抵押貸款，這種都是經過各種審核，正常的，而且我認為風險是不大的，包括按揭貸款。其他的，說老實話，種類很有限，也沒多少種類。你說那個信托……。

　　和訊網：有的信托是直接進入項目的，叫項目融資。

　　毛大慶：影子銀行，我認為是有的。所以國家為什么這兩年對信托，對影子銀行加大了限制力度，也是為了防控房地產泡沫的風險，這個我認為是有的。但是跟國外的多重杠桿，多重抵押那沒辦法比，我們的金融產品非常貧乏，美國是充滿了想象力，過于豐富了，我們是非常兩極的兩個社會。所以，我們對比這樣兩個社會的各種金融產品的數量和金融界流入房地產的錢，我們比美國這樣的國家低得多得多。所以說，把今天中國的房地產說成巨大的金融風險，我認為這個話缺乏有效的科學根據。你說這個錢哪來?怎么還有那么多錢呢?這個是另外一個問題。

　　訪談實錄(五)

　　以下為訪談實錄(五)

　　高房價嚴重制約國家創新，如果死抱著土地財政不放，很危險。房地產逐漸淡出舞臺的中央，才是是國家的希望所在

　　毛大慶：事實上我們的社會財富，老百姓存款總額以及企業和其他行業所產生的經營性的增長，改革開放這些年是巨大的。但是這筆錢流入到哪兒去了?我們分析一下，其實很大一部分流入到房地產、固定資產投資里了。這跟發達國家特別不同。同樣創造這么大一筆財富，中國流入到房地產領域的占比遠遠高過發達國家，美國則主要流入到了高科技、科技創新、新能源等領域。所以，同樣的錢，錢的產能跟錢的投資質量，就是不一樣。投資質量，這個概念什么意思呢?就是經濟增加值，未來的增長潛力。所以，這才是我們國家的問題所在。

　　為什么過去這十多年科技、創新這些領域沒有人愿意真正地投入呢?我們過去十年，制造出的什么品牌，在國際上有影響力的?我們有沒有半個喬布斯呢?我們有沒有半個比爾蓋茨呢?都沒有。我們的科技創新步履維艱，但是什么東西蓬勃發展呢?土地財政，房地產。這是國家重大的隱憂，這個問題是很嚴重的。

　　和訊網：是啊，你也看到了這個問題。

　　毛大慶：這么多的錢，最大的一筆投到房地產里去了，這是一個根本問題。……大量的民間資本在干什么?吸金能力最大的還是房地產。

　　和訊網：一個后果就是你剛才所說的，影響了我們的前沿性的代表發展方向的一些產業的發展，因為不掙錢，或者是風險太大。

　　毛大慶：或者是沒人投給他錢。

　　和訊網：對。

　　毛大慶：錢都投到高利潤和暴利里面去了。買塊地蓋一下就掙錢，當然都去干這個了，所以都要掙快錢，快掙錢，高牟利，沒有人愿意沉下心來。

　　和訊網：另一方面對很多普通家庭的消費能力和奮斗方向也有很大的改變，因為窮其畢生精力都是為了買房子。

　　毛大慶：我們的投資渠道太有限了，所以老百姓存款越來越多，投到哪兒去呢?投到房地產里頭，他要指望這個房子不斷給他增值，將來是一大筆存儲的財富，不論是養老，孩子的未來，這是一個非常傳統的中國，傳統的思維方法。西方人從來沒有人說，我囤個房子就能怎么樣，房子就是個住的工具。但是在中國，這里有投資渠道有限的問題，財富沒地方去的問題，擔心財富貶值的問題，也有傳統文化根深蒂固的問題。

　　和訊網：在商言商，能說出這樣的話，是咱們的國家的希望所在啊。

　　毛大慶：如果我站在房地產角度，我就一味地希望房地產無窮無盡地發展下去，房地產永遠是個暴利行業，事實上這是很愚蠢的說法。我即使作為開發商我也不會希望是那樣的。因為那樣，不但行業走向死亡的速度更快，國家走向死亡的速度都更快了。那有什么好的呢?所以我覺得行業健康穩定長期發展，我們更需要一個穩定的，健康的環境，并不是一個暴利的環境或者短命的環境。

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