3月12日，來自香港雅博資產管理公司的副總裁李楊，率團隊攜數億元資金，來到了廣東省河源市和平縣。他們此行目的明確：希望和當地政府與地產商共同投資開發這個位于廣東東南角、粵贛交界處不知名的小縣城。

　　而此前不久，他剛剛將從歐美市場募集來的一筆資金成功投資了位于廣東省博羅縣的縣城開發項目。

　　“從去年年末至今，我的一些同事和來自香港、新加坡的一些投資同行，為尋覓項目，已經跑遍了大半個中國，一般從周圍礦產豐富的小縣城和全國百強縣中篩選。據我了解，近期在浙江余姚縣、江西南昌縣、陜西神木縣、福建福清縣這些三線小縣城，都有外資在當地談開發縣城的項目，有的已經成功注資。”管理著境外數十億美元房地產投資基金的李楊告訴《中國經營報(博客,微博)》記者，此次他主要負責廣東地區的縣城開發項目。

　　盡管有關城鎮化投資的細則尚未出臺，但今年兩會期間，涉及城鎮化的建議及提案超過500件，城鎮化被社會各界寄予厚望。有媒體預計，未來十年城鎮化將拉動40萬億元的投資，城鎮化將成為中國未來十年經濟增長的發動機。

　　在中國城鎮化投資潮啟動之際，外資再次先知先覺，搶先布局。

　　投資小縣城的邏輯

　　類似于廣東和平縣和博羅縣這樣的縣城，正具備了城鎮化自發形成的基礎。

　　3月12日，從西雅圖飛到北京，12個小時，在首都國際機場停留4小時，再坐3小時的飛機到達廣州，接著又驅車280公里，李楊才來到了和平縣。

　　和平縣，在2010年還屬于廣東省十大貧困縣之一，如今則因為當地盛產稀土礦而逐漸脫貧。李楊看中這里，除了這里礦產豐富以外，還與這里不斷增長的經濟勢頭有關。

　　據了解，2012年和平縣公共財政預算收入2.63億元，增長30.3%，稅收收入4.26億元，增長34.5%，財政綜合增長率在廣東省排名第二。

　　“我們認為未來十年，中國房地產的投資機會在一些經濟動力十足的小縣城。”曾在瑞士銀行任職超過十年的李楊認為，從區域上看，中國房地產風險最大的是一些省會二線城市。在他的數據模型里，這些城市經濟要素無法與一線城市相比，但又拼命以房地產投資來拉動經濟增量，結果是樓價虛高，風險積聚。

　　在李楊看來，中國龐大的縣級市、小縣城蘊藏著相當大的投資機會。

　　李楊給記者算了一筆賬，廣州市十個區2013年1~2月新建商品住宅網上簽約累計信息顯示，全市成交均價已達到16069元/平方米;而國家統計局的數據顯示，2012年廣州城鎮居民人均可支配收入為38053元。換言之，如果要在廣州買一套100平方米的新建商品房，平均需要超過42年的時間。他同理以廣東博羅縣計算，則得到相當不同的結果：博羅縣在售的十余家商品住宅，均價在4000元/平方米左右。而博羅縣統計局的數據顯示，在崗職工2012年年均收入35743元，同樣買一套100平方米的商品住宅，博羅縣在崗職工只要11年;而該縣農民人均純收入為12269元，換言之該縣的農民平均只要32年就可以買一套100平方米的住宅。

　　在李楊眼中，小城鎮的投資回報更為可觀：一方面大城市的城鎮化已基本完成，例如北京的開發強度接近48%，深圳、上海的強度就更高。國家推動的這一波新型城鎮化，更聚焦在產業集中地或者縣域。“雖然現在還存在很大爭議，但已經有部分省市準備推進‘縣改市’計劃。”李楊表示，這肯定引發一波新的投資高潮。李楊告訴記者，近期在浙江余姚縣、江西南昌縣、陜西神木縣、福建福清縣這些三線小縣城，都有外資在當地談開發縣城的項目，有的已經成功注資。

　　北京大學國家發展研究院院長周其仁曾表示：“從國際經驗上看，城鎮化發生更多來自市場主體的自發選擇，人口資源向城市聚集，源自城市創業與擇業自由、交易自由、法律保障最大限度的自由，城市的公共服務，可以幫助實現規模效應與效率提升。”

　　“類似于廣東和平縣和博羅縣這樣的縣城，正具備了城鎮化自發形成的基礎，一方面產業經濟發展良好，另一方面具備一定收入條件的人口也有意愿向城鎮聚集。”李楊說。

　　然而，小縣城有黃金，也有大糞。“工業化超前、城鎮化滯后”這一矛盾不容回避。全球城鎮化率與工業化率的比值為1.95，但中國這一比值僅為1.05，顯示出中國工業化程度很高，但工業項目發散，聚集度不高。

　　對此，李楊也承認，他曾經考察過中國北方的一些資源型小縣城，雖然有著良好的礦產資源，但由于沒有形成產業鏈，當地居民的收入普遍不高，而縣城的公共配套散亂，沒有形成良好的聚集效應，所以這種小縣城發展困難，有購買力的人群都愿在數百里之外的省城購房。

　　外資與本地金融機構之爭

　　外資最大的優勢就是比國內其他金融機構靈活。

　　對于城鎮化發展帶來的投資機遇，內地的中資銀行自然也在關注。

　　2月19日，銀監會發文要求銀行等金融機構要積極創新完善小城鎮建設金融服務功能，創新小城鎮系列信貸產品。

　　早在今年年初，國家開發銀行董事長陳元就明確表示，今年一半以上的新增貸款將投向城鎮化及配套建設。隨后中國建設銀行(601939,股吧)和中國農業銀行(601288,股吧)(下稱農行)明確表態將支持城鎮化貸款，農行還與湖北省簽署了《城鎮建設與金融服務全面戰略合作備忘錄》，協議約定未來5年，農行將向湖北省城鎮化建設及相關產業提供不少于1000億元人民幣意向性信用額度。

　　然而，記者從多方渠道了解到，由于城鎮化投資細則遲遲未能出臺，內地中資銀行在針對三線城市的城鎮化投資貸款發放方面一直是“雷聲大，雨點小”，廣東一家商業銀行的負責人曾向記者透露，目前城鎮化貸款投資仍處于等待相關政策細則出臺階段。

　　而這也給外資提供了機會，李楊認為，外資在小縣城的市場機會遠大于一線城市。“這首先體現在小城市開發商的融資渠道上，縣級房地產的開發主體主要是當地的開發商，另一方面縣級銀行資金放貸的權力很小，特別是針對中小房地產商的開發貸。”

　　同樣，目前火熱的房地產信托也沒有向縣級開發商敞開大門。

　　“現在我們只集中做一線城市包括部分省會城市的開發項目，像佛山這樣城市的項目我們都不做。”中融信托的一位負責人向記者表示，由于近年銀行向開發商收緊銀根，大量的地產融資需求轉移到房地產信托上，這也讓信托產品無暇顧及。

　　據了解，房地產信托通常都將“二、三、四”作為房地產項目審批的硬性規定，也就是房地產開發需四證齊備、土地需完成三通一平、開發商需具備二級開發資質。

　　“僅二級資質這項，一般的縣城當地開發商就很難具備。”李楊認為，資質通常會依據注冊資本、從業時間以及房屋開發累計面積等綜合因素作為評定，縣級開發商由于體量不大，因此普遍難以取得二級開發資質。

　　“這對我們來說就是機會。”李楊告訴記者，通過銀行、信托等傳統渠道，他們每天幾乎都能收到3~5宗來自各地的貸款申請，“可供我們選擇的空間就變得很大。”

　　據了解，以往縣級開發商往往只能通過民間渠道取得融資，“通常這些小開發商都會首先向銀行、信托等機構申請，由于種種原因無法獲得融資，于是就將融資申請轉到我們這里。”李揚表示。

　　李楊認為，外資最大的優勢就是比國內其他金融機構靈活，“可以采取股權投資，也可以債權融資，甚至和開發商合作開發，具體視項目而定。”

　　據李楊介紹，目前開發貸款的債權融資年利率一般在18%~20%。“我們現階段會比民間融資還低一兩個百分點。”李楊表示，這樣做一方面是為了爭取項目，另一方面也是為了爭取客戶。“通常一個縣級市或者小縣城只有一到兩名有實力的開發商，我們希望與之建立長期的合作關系。”

　　資金利用“投注差”流入內地

　　投注差是指外商投資企業投資總額與注冊資本之間的差額。

　　3月18日，亞洲開發銀行發布的報告稱：“預計流入中國及其他東亞新興經濟體的資金將出現激增，或將導致重大風險”，其認為如果日本央行如外界普遍預期那樣進一步放寬政策，結果可能會鼓勵更多的資金流入東亞新興經濟體。

　　今年2月，中國實際利用外資82.14億美元，同比增長6.32%，是連續8個月負增長后首次恢復正增長，這當中就有一份是來自李楊管理的地產投資基金。

　　當問及境外資金如何進入國內時，李楊沒有正面回應。“其實這事完全可以委托給內地的合作伙伴，香港只是跳板，很多資金是從歐美市場募集來的。”對于把資金由西雅圖引入中國的小縣城，李楊顯然非常謹慎。這已是他今年第二度輾轉萬里。上一次來廣東，他為廣東博羅縣的一個住宅開發項目注入了3億元人民幣。

　　記者從不愿具名的業內人士處了解到，有大量熱錢正通過外商投資公司“投注差”方式流入中國內地。

　　所謂投注差是指外商投資企業投資總額與注冊資本之間的差額，按照相關規定，中外合資經營企業的投資總額在3000萬美元以上的，其注冊資本至少應占投資總額的1/3，剩余的2/3額度就可以成為境外資金正當進入國內的一個通道。

　　據業內人士介紹，通過這種方法進入國內，通常會收取1%~3%的手續費。在人民幣升值的背景下，這一手續對于外資基金并不難接受，3月20日，人民幣兌美元匯率中間價小幅升值，但即期市場匯率升高至6.2117，突破了1月14日所創下6.2124的歷史高點。今年人民幣已升值了0.22%。

　　事實上，瞄準縣級房地產的不僅僅是外資基金，今年1月22日，全國房地產聯合投資基金稱正在籌備發起一只名為“新城鎮商業發展基金”的子基金，專門投資于經濟發達縣城鄉鎮。

　　“國家說調控房價，但從來沒有說調控地價。”一位房地產信托的負責人同樣堅稱：地價不跌，房地產就是一個非常有保障的投資標的，就會有很大機會獲得超額回報，這對中外投資者的吸引力都是巨大的。

　　據了解，國內房地產PE的熱度在過去兩年中持續升溫。據統計，2012年共有94只可投資于中國內地的私募房地產投資基金完成募集，其中披露金額的90只基金共計募集59.55億美元，新募基金總數較2011年有較大漲幅。

　　“最近這一個月，國外輿論討論最多的是，如何防止中國房地產泡沫破裂拖垮美國的經濟。”但李楊仍認為，中國有一個龐大的市場，而且區域發展非常不均衡，需要區分來看，在城鎮化發展過程中有些地方還是有相當的投資機會的。

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